Арендная плата нежилого помещения: оценка рыночной стоимости, образец счета, индексация по договору, а также пример расчета и методика, как делать калькуляцию

От чего зависит арендная плата?

Выплата арендной платы за нежилую недвижимость является условием договора. В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны свободны вступать в договорные отношения, а условия договора определяются по усмотрению сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулирован законом). Более подробно права и обязанности арендатора и арендодателя по договору аренды нежилого помещения рассматриваются здесь.

Таким образом, размер арендной платы зависит в первую очередь от того, как и о чем договорились арендатор и арендодатель.

Однако в России также существует методика определения арендной платы, утвержденная приказом Минстроя РФ № 209 в 1992 году. Он носит рекомендательный характер, и стороны могут не придерживаться его, определяя арендную плату по договору аренды нежилого помещения по своему усмотрению. Тем не менее, при его применении учитываются следующие критерии:

• Площадь территории.
• Базовая ставка оплаты за квадратный метр.
• Степень износа здания и помещений.
• Порядок использования помещений и т.д.

Что входит в счет на оплату?

Давайте обратим внимание на то, что содержит аренда. Поскольку аренда нежилого помещения зависит в первую очередь от воли сторон, количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависит только от воли арендодателя и арендатора. Однако существуют определенные моменты, которые всегда следует иметь в виду при заключении такого рода сделок. К ним относятся:

1. Местонахождение нежилого помещения, сдаваемого в аренду. Учитывается как регион, так и местоположение в пределах населенного пункта.
2. Тип недвижимости. Счета за офисные или промышленные помещения выставляются по-другому.
3. Потребление имущества.
4. Материалы, которые были использованы при строительстве здания.
5. Коммунальные платежи, связанные с использованием арендованного имущества.

Для сравнения, вот средние рыночные арендные ставки на коммерческую нежилую недвижимость в различных населенных пунктах России по состоянию на июнь 2018 года:

Базовая ставка от государства: что это такое?

Базовая ставка — это размер арендной платы, взимаемой за квадратный метр нежилого помещения. Конкретный размер базовой ставки устанавливается в каждом регионе местными властями.

Например, в Санкт-Петербурге размер такой ставки установлен. Размер ставки определяется Постановлением № 1379 от 2009 года. Размер базовой ставки в Санкт-Петербурге определяется Постановлением № 1379 от 2009 года (в действующей редакции); в городе Старый Оскол Белгородской области он определяется Постановление № 5037, принятое главой муниципалитета от 2007 года (в его нынешней редакции). В каждом конкретном месте он рассчитывается на основе местных норм.

Базовая ставка определяется на основе анализа рыночных данных по аренде имущества. При этом он определяется с учетом следующих факторов:

• Размер базовых ставок, установленных для цены аренды как самого объекта недвижимости, так и связанных с ним вспомогательных ценностей (земля, оборудование и т.д.).
• Сумма вспомогательных расходов, связанных с содержанием имущества. Чем сложнее оборудование, установленное на объекте недвижимости, тем выше ставка.

Кроме того, при определении ставки используются экспертные заключения, заказанные местным органом власти.

Методика оценки рыночной стоимости

Оценка арендной платы используется в следующих случаях:

• Когда земля, принадлежащая государству или муниципалитету, но не используемая по назначению, сдается в аренду. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что учреждение может сдать в аренду неиспользуемые площади только после проведения рыночной оценки с привлечением эксперта-оценщика, действующего на основании Федерального закона «О государственной оценочной деятельности в Российской Федерации».
• Споры о стоимости арендованного имущества — особенно если арендодатель в одностороннем порядке завышает цену.
• Отчетность перед FIRS. Иногда там возникает вопрос о том, не был ли платеж завышен.

Для оценки стоимости аренды можно использовать следующие методы:

1. Сравнительный. Для этого необходимо проанализировать цены на рынке конкретного населенного пункта на аналогичную недвижимость.Задача эксперта-оценщика в данном случае — определить, по какой цене сдавались в аренду аналогичные нежилые помещения, и проанализировать, что общего и что особенного в рассматриваемой сделке.
2. На основе затрат. Этот метод предполагает, что арендная плата должна как минимум компенсировать владельцу затраты на рекапитализацию, амортизацию и содержание здания. Она определяет минимальную цену, при которой имеет смысл заключать договор аренды.
3. На основе доходов. В этом случае оценивается капитализация прибыли, которую арендодатель может получить от сдачи имущества в аренду. В этом случае эксперт предполагает, что арендатор просто не будет платить больше арендной платы, чем он может получить от использования нежилой недвижимости. Данный подход призван показать «верхний предел», сумму арендной платы, на которую арендатор может согласиться без чрезмерного ущерба для своего бизнеса.

Кроме того, при долгосрочной аренде возникает проблема инфляции. Из-за этого прибыль арендодателя может значительно снизиться, а сам лизинг может стать убыточным. На практике эта проблема решается следующим образом:

• Регулярное перезаключение договора аренды с новыми условиями, включая повышение арендной платы.
• Указание в договоре механизма односторонней индексации арендной платы. В этом случае необходимо указать, по какой формуле и с учетом каких показателей будет производиться расчет (уровень инфляции, ставка ЦБ РФ и т.д.).

Давайте рассмотрим, как рассчитать стоимость аренды. При применении Методики расчета стоимости аренды, утвержденной Приказом № 209, используется следующая формула:

AP = Aim + Azem, где:

• AP — сумма арендной платы.
• Aim — плата за арендуемый объект (при необходимости сюда также входит расчет арендной платы за помещение).
• Aim — плата за аренду земли, на которой расположена недвижимость. Этот показатель определяется на региональном и муниципальном уровне.

Сама арендная плата за недвижимость определяется по формуле:

Цель = Bap x Kiz x Kt x Kd x Kz x Knj x Ks x S, где:

• Bap — стоимость аренды квадратного метра, базовая ставка, включая текущую амортизацию.
• S — общая площадь объекта.
• Kz — коэффициент, определяемый официально, в зависимости от территориального расположения объекта.
• Кт — коэффициент, определяющий тип и качество объекта нежилой недвижимости. В частности, для складов и цехов с отоплением он составляет 0,5, при отсутствии отопления — 0,3. В остальных случаях коэффициент считается равным единице.
• GVH — это качество помещений. Это включает в себя расположение, состояние и использование окружающей территории. Этот показатель также имеет формальное определение.
• Кд — числовой показатель экономической активности арендатора. Он варьируется от 3 (для банков) до 0,1 (для некоммерческих организаций и правоохранительных органов).
• Кс — это коэффициент, учитывающий сдачу недвижимости в субаренду. Если субаренда отсутствует, то коэффициент 1,0, но если помещения сдаются в субаренду, то коэффициент 3,0.

Все приведенные выше формулы носят чисто рекомендательный характер. Стороны вправе не принимать их во внимание или добавить другие показатели, важные для существа отношений. Например, во многих регионах (например, в Москве) необходимо учитывать вычеты на амортизацию и ремонт жилого фонда.

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости аренды площади 50 кв. м в одном из пригородов Москвы:

• Площадь — 50 кв. м.
• Базовая ставка — 350 рублей за 1 кв. м.
• Территориальный коэффициент — 1,25.
• Строительный материал — железобетон, коэффициент — 1,25.
• Расположение в здании — отдельное здание, коэффициент — 0,54.
• Назначение — коммерческие помещения, коэффициент 1,5.
• Не для субаренды, коэффициент 1,0.

Таким образом, исходя из приведенной выше формулы, размер платы составит:

50 x 350 x 1,25 x 0,54 x 1,5 x 1 = 22 148,44 руб.

Читайте также: Узнать о готовности документов в МФЦ, проверить статус заявки

Погашает ли счета за коммунальные услуги арендатор?

По вопросу коммунальных платежей, связанных с использованием нежилой недвижимости, следует руководствоваться статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. В нем говорится следующее:

• Как правило, платит тот, кто пользуется помещением, т.е. арендатор.
• Стороны могут указать в договоре иной способ оплаты.

Соответственно, возможны два варианта:

1. Арендодатель устанавливает фиксированную сумму арендной платы, которая включает в себя возмещение коммунальных платежей (обычно арендатор не заключает договор с распределительными компаниями и платит через арендодателя).
2. Арендатор отдельно оплачивает арендную плату и, кроме того, возмещение коммунальных услуг в размере, начисленном за месяц.

Важно. Арендная плата не может состоять только из коммунальных платежей. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем информационном письме №66 от 2002 года указал, что договоры с таким условием следует считать недействительными.

Как обосновать повышение?

Статья 614 Гражданского кодекса предоставляет сторонам договора аренды право пересматривать платежи, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено законом. Может быть использовано обоснование для увеличения арендной платы:

• Право арендодателя на одностороннее повышение арендной платы в соответствии с положениями договора.
• Дополнительное соглашение к договору, в котором стороны оговорили повышение арендной платы.

Если договор или закон не дает арендодателю право повышать арендную плату в одностороннем порядке, большинство обоснований в конечном итоге отклоняются судами, и арендатор выигрывает дело. На практике рост инфляции или, в частности, налогового бремени арендодателя отклоняются арбитражными судами как причина для повышения арендной платы.

Аренда нежилых помещений имеет свои особенности.