Что означает проектная декларация
Под проектным заданием застройщику понимается официальный документ, направляемый компанией, в котором содержится полная информация о ней и особенно о инвестиционно-строительном проекте, к которому документ непосредственно относится. Это может относиться, например, к многоквартирному дому.
Проектная декларация является ключевым документом, в котором потенциальные акционеры оценивают проект и принимают решение о покупке жилья на первичном рынке.
Заявление о проекте разработчика (нажмите, чтобы увеличить)
Ключевые особенности описания проекта разработчика заключаются в следующем:
- компания-застройщик, реализующая жилье жильцам на условиях долевого строительства, обязана публиковать данный документ по каждому своему проекту и размещать его в открытых источниках, в том числе на сайте,
- покупка квартиры в строящемся доме – это своеобразная инвестиция в результат строительства. Поэтому декларация нужна еще и для того, чтобы покупатели жилья знали все о том, на кого именно идут их вложенные средства и на что их использует застройщик,
- каждое техническое задание составляется для конкретного общего строительного объекта.
В рамках постановки это может быть как отдельный жилой дом, так и несколько, образующих небольшой ансамбль, и даже целый микрорайон. Однако каждый дом должен быть описан в документе отдельно по образцу.
Образец и содержание декларации
Декларация должна содержать дополнительную информацию о застройщике, проекте строительства объекта, кроме того, данные о текущих финансовых результатах, а также кредиторской задолженности и требованиях к застройщику должны обновляться ежеквартально.
Проектная декларация на строительство жилого дома может быть составлена в произвольной форме. Образец проекта запросто можно запросить, при этом в декларации обязательно должны быть указаны следующие данные:
условия и этапы строительства,- результаты государственной экспертизы проектной документации,
- право разработчика на сайт,
- разрешение на работу,
- количество квартир в доме, их характеристики,
- описание профессионального фонда и его цели,
- общее имущество на дом и его состав,
- предполагаемая дата ввода дома в эксплуатацию,
- список муниципальных и государственных компаний, которые будут участвовать в согласовании,
- вероятные финансовые и строительные риски проекта и меры по их страхованию застройщиком,
- ключевые строительные подрядчики.
Каждый из перечисленных пунктов в документе может быть раскрыт разработчиком как максимально подробно, так и более кратко. Но чем больше информации будет присутствовать в открытом доступе, тем больше доверия будет у разработчика.
Кроме того, разработчик имеет право изменять декларацию проекта по мере развития проекта. Информация о вносимых изменениях должна быть опубликована во всех открытых источниках. Когда такие изменения не ухудшат условия приобретения квартир, то ничего страшного в этом не будет. Но если они в худшую сторону, то народ не будет доволен.
Покупатели перед покупкой квартиры в строящемся доме и перед подписанием договора об участии обязательно должны уточнить этот момент у представителя компании-застройщика. Так можно сразу согласовать вопрос о возврате уплаченных денег в случае, если потенциальному покупателю не понравятся изменения в декларации. Если изменение проектной документации слишком существенно, заинтересованная сторона вправе расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке.
Как было сказано ранее, при строительстве нового жилого дома застройщик обязан предоставить максимально полную информацию о своем объекте, чтобы потенциальные покупатели могли его объективно оценить. В обязательном порядке они должны быть в свободном доступе на сайте разработчика:
- строительные документы,
- дополнительный материал, например изображения.
По закону компания-застройщик не может публиковать отчет, но только при условии получения средств без рекламы в Интернете и других источниках информации. Но даже в этом случае он обязан предоставить техническое задание по запросу всех заинтересованных лиц.
Изменения 2018 года к правилам ведения проектной декларации
В начале 2018 года в требования по реализации данного документа были внесены законодательные изменения. Изменения заключаются в следующем:
до заключения первого договора с дольщиком компания-застройщик должна согласовать свое проектное задание с представителями местных исполнительных органов. Документ можно отправить в электронном виде, заполнив специальную форму,- орган исполнительной власти после получения документа обязан в течение 30 дней выдать застройщику документ, подтверждающий соответствие декларации всем нормам и требованиям, либо дать мотивированный отказ,
- если этот орган не выдает заключение в течение 60 дней с момента получения документа, заявление должно быть утверждено повторно,
- инициативист должен разместить внесенные в проект изменения на своем сайте и согласовать с представителями органов местного самоуправления, отвечающими за все процессы в долевом доме, в течение 5 рабочих дней после внесения изменений.
Разработчик также несет полную ответственность за достоверность информации, представленной в открытом доступе в данном документе.
С 1 января 2018 года каждый застройщик, работающий с акционерами, должен иметь свой официальный сайт, на котором должна быть размещена следующая информация:
- разрешения на строительство,
- заявление о проекте,
- документы, дающие право строительства на указанном участке,
- фото в процессе строительства.
Отсутствие сайта у компании-разработчика у потенциального покупателя может настораживать, он может оказаться неплатежеспособной или мошеннической организацией.
Читайте также: Уведомление о собрании собственников жилья, образец и пример
Другие изменения в договоре долевого участия в строительстве
В начале 2018 года вступили в силу и другие изменения, касающиеся приобретения квартир в строящихся домах через долевое участие. Среди них:
при полном исполнении застройщиком своих обязательств перед участниками долевых отношений в соответствии с законодательством покупатели не имеют права в одностороннем порядке отказаться от договора без привлечения судебных инстанций,- в договоре о долевом строительстве обязательно должно быть указано расположение квартиры на этаже,
- в качестве приложения к договору долевого строительства представитель застройщика перед передачей квартиры покупателю в обязательном порядке должен предоставить ему инструкцию по эксплуатации объекта, включающую данные о правилах пользования помещением, его технических и техническая поддержка, отделка и так далее,
- договор, заключенный между сторонами сделки, должен обязательно содержать размер неустойки – один процент от стоимости квартиры в случае просрочки срока, отведенного на устранение заметных строительных дефектов,
- договор может быть расторгнут, если построенная квартира не соответствует заявленному проекту, например, не соответствует площади,
- если размер уставного капитала не соответствует требованиям законодательства, застройщик может составить договор с поручителем, который выступит поручителем по недостающим финансам. В противном случае договор будет невозможно заключить. Договор с поручителем должен быть заверен и заключен до государственной регистрации договора долевого строительства в доме.
Декларация проекта – очень важный документ как для застройщика, так и для потенциального покупателя. Ведь максимальная прозрачность первой страницы способна привлечь максимальное количество покупателей квартир.
