Что входит в обязанности старшего по дому в 2023 году

Зачем нужен совет дома: управляющим компаниям и жильцам

Жилищная компания может предложить создать совет дома. Вопрос об избрании совета дома может быть включен в повестку дня общего собрания. На собрании управляющая компания назначает члена совета, а люди, желающие стать членами совета, подают заявления сами. Кандидаты называют свои имена, квартиры и номера телефонов, которые записываются. А затем проводится отдельное общее собрание или заочное голосование, где остальные жители могут проголосовать за или против того или иного кандидата.

Членами правления являются те собственники, которые были избраны общим голосованием. Арендаторы и лизингополучатели не имеют права входить в состав совета.

Согласно статье 161.1 Жилищного кодекса, в жилом доме может быть только один орган управления. Любое здание с пятью и более квартирами должно иметь совет директоров, если в нем нет другой ассоциации жильцов: ТСЖ, ЖСК, жилищное товарищество или потребительское общество. Поэтому невозможно создать правление в ТСЖ, товариществе собственников жилья, или ЖСК, жилищно-строительном кооперативе, поскольку они сами уже являются органом управления.

Совет дома является совещательным органом (п. 11 ст. 161.1 Жилищного кодекса), а председатель является официальным представителем совета.

Совет сообщает о существующих проблемах и контролирует деятельность обслуживающей организации. Председатель передает все данные в управляющую компанию и взаимодействует с ней напрямую.

Совет дома должен решить следующие задачи:

• Подготовить предложения для рассмотрения на общем собрании собственников;
• Контролировать выполнение решений, принятых на собрании жителей.

Взаимодействие между советом дома и управляющей организацией важно, поскольку совету дома необходимо получать обратную связь от жителей, а жителям необходимо контролировать работу управляющей организации. Совет дома должен отражать участие жильцов и быть создан для улучшения обслуживания дома, а не для борьбы с управляющей компанией.

Совет дома может помочь управляющей компании:

• сообщать о пожеланиях владельцев относительно текущего ремонта,
• вносить предложения по улучшению,
• организовать общее собрание,
• распространять важную информацию.

Совет следит за тем, как содержится и ремонтируется общее имущество жилого дома, и представляет интересы жильцов в их отношениях с управляющей компанией.

Общей целью совета и компании по управлению зданием является поддержание здания в надлежащем состоянии.

Причины, по которым совет по управлению зданием может функционировать неэффективно

• Формальность существования совета.
• Избрание неактивных людей в совет.
• Отсутствие заинтересованности в соблюдении современных норм жилищного строительства.
• Совет в противостоянии с управляющей компанией.
• Большое количество членов совета. Закон не регулирует количество членов, но общепринято, что совет, в котором более 7-8 членов, не является эффективным.
• Отсутствие диалога с другими жителями; не интересуется мнением всех жителей.
• Лоббирование интересов отдельных групп жителей (например, только отдельных домов или только автомобилистов).
• Председатель один работает за весь совет, «выгорает», и совет перестает эффективно функционировать.

Рекомендации для эффективных советов

• Оптимальное количество людей в совете — от 3 до 7 человек;
• Наилучшее число людей — нечетное: при голосовании всегда будет и большинство, и разделение мнений;
• нормально, когда в совете есть 1-2 человека, которые наиболее активны и которые поднимают вопросы и доносят информацию до всего совета.

Как выбирают совет дома

Возьмите на себя ответственность за создание строительной доски:

1. Подготовьте жильцов дома и сообщите им о собрании совета директоров за 10 дней до его проведения. Они также могут созвать инициативную группу и выдвинуть кандидатов в совет и на пост председателя из своих рядов.
2. Проведите подготовку к общему собранию. О том, как это сделать, вы можете прочитать в этой статье.
3. Изберите членов совета путем голосования (за, против или воздержался). Если собрание будет проходить в заочной форме, подготовьте анкеты и раздайте их жильцам (или сделайте это на сайте Совета по жилищно-коммунальному хозяйству). В случае очного собрания убедитесь, что владельцы присутствуют на нем.
4. Зафиксируйте результаты голосования в протоколе. Также убедитесь, что протоколы вывешиваются в месте, доступном для ознакомления всем собственникам.
5. Разработайте устав и подзаконные акты для совета дома, в которых будут изложены основные полномочия совета.
6. Через 2 года (поскольку именно столько времени требуется для избрания совета дома) можно назначить новые выборы членов совета. Дата может быть установлена иначе, если это будет согласовано на общем собрании и занесено в протокол. Но жители также могут созвать внеочередное собрание для избрания нового совета дома, если их не устраивает нынешний состав совета.

Читайте также: Проекты таунхаусов: планировка на 2, 3, 4 и 6 семей, дизайн интерьера, дома с гаражом и без, одноэтажные и двухэтажные красивые современные таунхаусы

Совет МКД и старший по дому

Жилищный кодекс является основным источником жилищного права в Российской Федерации. Единый нормативный акт регулирует отношения, возникающие в связи с правом собственности на имущество, права граждан и их представительных органов. Деятельность советов жильцов, права, обязанности и вознаграждение управляющего домом, жилищных комитетов и т.д. описаны в Жилищном кодексе. — Все это описано в Жилищном кодексе.

Законодательство защищает права граждан на общественный контроль в жилищно-коммунальной сфере. Основные виды действий коллективных субъектов такого контроля на уровне собственника:

• Жилищные советы (MFB Boards);
• Объединения совладельцев.

Деятельность советов жилых домов, права и обязанности управляющего домом регулируются не только Кодексом, но и законом:

• Жилищный кодекс Российской Федерации, часть 8, статья 20 дает советам право проводить проверки государственного жилья;
• 212-ФЗ и 131-ФЗ определяют общий перечень прав инициативных граждан и членов советов.

Общие полномочия и обязанности главы подъезда жилого дома (юридически корректная формулировка — председатель совета) как представителя общественного контроля дополнительно сформулированы в 212-ФЗ

• общественного контроля в жилищно-коммунальном секторе;
• организация и участие в мероприятиях, направленных на общественный контроль;
• направление запросов во все органы власти, независимо от их уровня, организации жилищно-коммунального сектора
• посещение органов исполнительной власти и предприятий жилищно-коммунального хозяйства;
• Информирование СМИ и надзорных органов о результатах проверок
• инициирование проверок и надзора со стороны прокурора и других ведомств
• Обращение в суд для защиты интересов домовладельцев;
• Осуществление других полномочий, предоставленных законом.

Представителями низшего уровня общественного контроля являются старшие по дому (в некоторых случаях даже старшие по дому в более крупных зданиях, но они имеют полномочия председателей).

Подпись. Совет многоквартирного дома формируется, если нет ТСЖ или другой (специализированной) формы кооперации собственников жилья. Деятельность совета описана в статье 161.1 Жилищного кодекса. В нем определены обязанности домового комитета и порядок его формирования на общем собрании жильцов.

ВАЖНО: Регистрация представительного органа многоквартирного дома в муниципалитете или других органах власти отсутствует.

Председатель дома, старший по подъезду, избирается из числа собственников — пункт 6 статьи 161.1 Жилищно-коммунального кодекса. Основные функции:

• Руководство текущей деятельностью представительного общественного органа собственников жилых домов;
• Отчетность на собрании собственников.

Права и обязанности председателя жилого дома регулируются Кодексом и актами региональных и муниципальных органов власти. Как правило, типовое постановление для совета МФБ утверждается на региональном уровне. На практике нормы отдельных регионов имеют свои особенности. Общие положения, регулирующие деятельность советов, изложены в разделах 1-5 статьи 161.1. 1-5 статьи 161.1.

Что входит в обязанности председателя совета дома

Процедура выбора старшего управляющего домом описана в пункте 6 статьи 161.1. Пункты 7 и 8 описывают, в чем заключаются обязанности управляющего домом и как они делегируются:

• Ведение переговоров по условиям договоров с управляющей компанией;
• Информирование членов правления и общего собрания о сроках службы;
• Заключение договоров на оказание услуг с доверенностью или без нее (в зависимости от предоставленных полномочий);
• Осуществление контроля над деятельностью управляющей компании;
• представление интересов собственников в суде на основании доверенности на управление и предоставление коммунальных услуг.

Старший по дому выполняет ряд сопутствующих работ:

• Контроль качества определенных услуг (уборка лестничных площадок и территории, уборка и эксплуатация лифтов);
• Оценка соответствия санитарным нормам и стандартам безопасности;
• Организация плановых и аварийных ремонтных работ;
• Уход за ключами, общее владение домом;
• Связь с правоохранительными и регулирующими органами;
• Ведение основной документации и отчетности;
• Другие оперативные обязанности.

Описание обязанностей председателя совета жилищной общины является частью (отдельным разделом) положения о совете МФБ.

Совместным приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114 от 29.02.2016 введены дополнительные обязанности (раздел 15 приказа). Председатель обязан включить информацию о себе, членах консультативного органа, вознаграждении (если таковое имеется) и отчет о своей работе в системе управления ГИС ЖКХ.

Полный список данных, которые необходимо ввести:

Получает ли старший по дому зарплату

Жилищное и другие законы не запрещают оплачивать социальную работу управляющего домом. Необязательно, чтобы они были выплачены одновременно.

ВАЖНО: Собственники жилья вправе самостоятельно принимать решение о выплате вознаграждения старшему по дому, его председателю — п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ. Однако это не является их прямой обязанностью.

Иногда вместо денежного вознаграждения предоставляются дополнительные льготы и привилегии, вариант поощрения утверждается общим собранием собственников.

Источник и величина выплат

Средства и размер вознаграждения определяются и собираются резидентами МФБ. Правоотношения устанавливаются в форме гражданско-правового договора. Решение общего собрания о выплатах председателю содержит диспозицию определения и условий его премирования — пункт 8.1 статьи 161, пункт 1 ЖК РФ.

Внимание. Закон не регулирует тарифные ставки, определяющие платеж и влияющие на его размер.

Льготы

В качестве альтернативы на практике применяются скидки и снижение платы за коммунальные услуги. По решению собрания собственников МФБ управляющий домом получает талоны на оплату коммунальных услуг по сниженной стоимости.

Платит ли управляющая компания старшему по дому

Управляющая компания не должна иметь никакого отношения к оплате обязанностей управляющего домом. Выполнение обязанностей старшего по дому в управляющей компании, да еще и за вознаграждение, противоречит цели публичного выполнения надзорных задач и функций.

Ответственность председателя МКД

Закон специально не регулирует ответственность старшего по дому за невыполнение своих обязанностей, специальных статей в кодексах нет. В зависимости от правонарушения ответственность будет следующей

• Причинение имущественного ущерба собственникам путем сговора с УК — раздел 2, статья 165 УК;
• Мошенничество (проведение незаконных сделок с общим имуществом жильцов и т.д.). — Ответственность по статье 159(1) УК (принудительные работы, штрафы и т.д.).
• Растрата, незаконное присвоение средств МФБ — пункт 1 статьи 160 УК.

Нормативная база

Федеральный закон № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Федеральный закон № 212-ФЗ от 21.07.2014 «Об основах общественного контроля в Российской Федерации

Приказ Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства».

Взаимодействие совета дома и управляющей компании

Члены совета дома — это глаза и уши управляющей компании.

С их помощью управляющая организация сможет эффективно управлять домом: реальная информация о недовольстве жильцов, их нуждах и проблемах в доме будет поступать непосредственно в управляющую организацию, а не к генеральному директору и в прокуратуру. Для управляющей компании преимуществом работы в тандеме с советом дома будет меньше жалоб, меньше проверок, меньше конфликтов с жильцами и, следовательно, меньше проблем и штрафов. Работать станет легче, быстрее и эффективнее.

Совет дома поможет проводить собрания собственников и решать проблемы технического обслуживания и капитального ремонта.

Если управляющая компания поможет собственникам создать совет, который хорошо работает вместе, это облегчит их взаимодействие с жильцами.

Как управляющая компания может работать с советом директоров:

• Постарайтесь собрать на доске жильцов разного возраста и происхождения.
• Важно обратить внимание на качество доски, а не на ее размер.
• Приветствуются активисты-пенсионеры — у них больше времени и они присматривают за домом.
• Добавьте в совет членов, знакомых с тонкостями законодательства, сметного дела и технических аспектов. Было бы здорово иметь юриста, человека с талантом вести переговоры с жильцами и управляющей компанией, а также человека с техническим образованием.
  Если жильцы не хотят быть полноправными членами совета дома, вы можете организовать для них консультации, если это необходимо. Возможно, удастся найти внешних консультантов, например, из числа арендаторов, а не арендодателей.
• Проведите первую ознакомительную встречу с членами совета. Пусть все обменяются контактами и распределят обязанности.
• Обсудите обязанности совета директоров и обязанности председателя и других членов совета.
• Ознакомить правление с финансово-хозяйственной деятельностью управляющей организации. Покажите договор управления и состав общего имущества здания.
• Предоставить обновленную информацию о фонде реконструкции и сумме арендной платы, которая должна быть выплачена.
• Предоставить совету дома перечень услуг и работ, которые выполняет управляющая компания, показать стоимость и смету расходов.
• Организуйте совместный с советом осмотр общего имущества здания. Зафиксируйте дефекты и наблюдения в отчете о проверке. Таким образом, вы сможете подготовить информацию для собственников и провести экстренное собрание, чтобы утвердить список ремонтных работ и то, откуда возьмутся деньги.
• Общайтесь с советом дома, чтобы узнать мнение других жильцов.
• Установите интерактивную и постоянную связь с владельцами (онлайн через веб-сайт, мобильное приложение, обмен мгновенными сообщениями).

Взаимодействие между управляющей организацией и советом дома ценно тем, что оно упорядочит работу. Члены совета здания помогут собрать результаты заочного голосования. Они также будут приходить в управляющую компанию раз в квартал, и управляющая компания будет отчитываться о проделанной и запланированной работе.

Возможно, вы захотите создать группу в социальной сети или чат в мессенджере, чтобы жильцы могли общаться. Ознакомьте жильцов через объявления в подъездах.

Удобно общаться с руководством здания через веб-сайт или мобильное приложение. Там же жители могут получить информацию о муниципальных услугах, платежах, важных объявлениях, собраниях, уведомлениях и новостях о жилищном законодательстве.