Как продать долю в доме с землей

Чем отличается часть дома от доли

Владельцы долей в доме часто думают, что у них есть доля в нем. Однако в законодательстве часть и доля — это разные категории. В действительности, они не являются одной и той же категорией:

• Доля в доме — это отдельная площадь, которая может включать как жилые, так и нежилые помещения, находящиеся в раздельном пользовании. То есть, совместный дом — это, например, несколько комнат с отдельными входами (так называемые двухквартирные дома). Обычно эта часть отделена физически или владельцы договорились об использовании.
• Доля в доме — это термин, означающий долю в праве собственности на дом. Если, например, у дома два совладельца, это не означает, что одному принадлежит правая сторона дома, а другому — левая. Оба имеют право свободно жить в доме. Однако каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы по его содержанию пропорционально своей доле.

Собственник может продать как долю в доме, так и его часть. Однако совладельцы всегда имеют право преимущественной покупки. Это означает, что продавец должен сначала письменно предложить им выкупить их долю. Продавец может продать третьему лицу только в случае его отказа и по цене, которая, по крайней мере, равна цене, предложенной соседу.

Правила продажи

Гражданский кодекс (статья 246 ГК РФ) предоставляет возможность распоряжаться имуществом, находящимся в совместной собственности, следующим образом:

1. Все владельцы совместно продают принадлежащие им акции. Таким образом, частный дом и земельный участок продаются как единое целое.
2. Один из владельцев продает свою долю. В данной ситуации предметом сделки является доля в доме, а также соответствующая доля в земле. Имущество должно быть предложено совладельцам для покупки, и, если они отказываются, оно продается свободно.

Закон ограничивает право совладельца на свободную продажу имущества. Согласно статье 250 Гражданского кодекса, совладельцы имеют право преимущественной покупки. Только в случае их отказа гражданин может продать свою долю в собственности третьему лицу.

Доля в недвижимости понимается как неопределенная часть неделимого объекта, не имеющая конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части недвижимости.

Пример. Супружеская пара владеет домом в совместной собственности. Каждый из них владеет ½ доли. Однако это не означает, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они имеют равные права на имущество. Каждый из супругов владеет своей долей земли, на которой расположен дом.

Для того чтобы абстрактное понятие «доля» перевести в конкретные квадратные метры, необходимо провести материальное распределение или установить порядок пользования имуществом.

Правила продажи акций

1	Вместе с долей в доме продается соответствующая доля в земельном участке.
2	Право преимущественной покупки вступает в силу в течение 1 месяца с момента получения уведомления
3	Согласие совладельцев на продажу не требуется
4	Договор купли-продажи заключается в письменной нотариальной форме

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)

При продаже акций требуется письменное уведомление домовладельцев. Владелец должен убедиться, что документ доставлен адресату.

Для этого вы можете использовать:

• телеграмма;
• заказным письмом с уведомлением;
• заверение доставки нотариусом.

Важно: Период преимущественной покупки начинается с даты вручения уведомления.

Закон не определяет форму уведомления. Однако существуют требования, без соблюдения которых документ считается недействительным.

Требования к уведомлению:

• Этот документ называется уведомлением;
• владелец объявляет о своем намерении продать акции;
• владелец устанавливает цену;
• Продавец предупреждает, что если они откажутся, то доля будет продана третьему лицу.

Пример уведомления

Читайте также: Придомовая территория многоквартирного дома: размер, нормативы, уборка, благоустройтсво, незаконные строения, межевание и приватизация

Как продать долю в доме с землей

Закон предусматривает следующие возможности для продажи дома и доли в земле:

1. Выкуп сособственниками.
2. Продажа третьему лицу с согласия совладельцев.
3. Продажа третьему лицу без согласия совладельцев.

Выкуп сособственниками

Каждый совладелец может воспользоваться правом преимущественной покупки. Если недвижимость разделена на несколько долей, продавец может уведомить всех домовладельцев или только одного из них.

В случае покупки другие совладельцы не имеют права требовать, чтобы сделка была передана им. Более того, продавец даже не обязан уведомлять их о сделке.

Совладелец может согласиться на сделку в течение 30 дней. По истечении этого срока право преимущественной покупки теряется.

Важно: Если есть несколько совладельцев, продавец имеет право выбрать, кому из них продать недвижимость.

Продажа с согласия собственников

Совладельцы могут отказаться от продажи. В такой ситуации отказ должен быть надлежащим образом задокументирован.

Процедуры продажи доли в доме и земли с согласия собственников жилья:

1. Выполнение уведомления.
2. Отправка уведомления всем совладельцам.
3. Выбор внешнего покупателя (в течение 30 дней после вручения уведомления).
4. Подготовка документов.
5. Исполнение приказа.
6. Нотариальное заверение.
7. Регистрация сделки.

Важно: Гражданин должен направить уведомление каждому из домовладельцев.

Совладельцы могут отказаться от выкупа по умолчанию или путем подачи письменного отказа.

Под отказом по умолчанию понимается отсутствие устного или письменного предложения выкупить акцию за сумму, указанную в уведомлении.

Под письменным отказом понимается документ в нотариально заверенной форме, содержащий отказ лица от сделки. Формулировка не должна быть двусмысленной.

Если продавец получил письменный отказ от всех сособственников, он имеет право продать долю третьему лицу в течение 30 дней.

Документы

Для продажи доли в доме и земельного участка необходимо подготовить следующие документы:

• Гражданский паспорт продавца;
• нотариально заверенное согласие супруга на сделку (если имущество было приобретено в период брака или брачный договор предусматривает совместную собственность)
• правоустанавливающие документы на дом и земельный участок;
• выписки из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) по каждой акции отдельно;
• информация об отсутствии обременений;
• Технический паспорт на дом;
• Кадастровый паспорт на земельный участок;
• выписка из домовой книги;
• справка из паспортного стола о снятии с регистрационного учета;
• Сертификат об отсутствии задолженности по налогам;
• информация об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• копии уведомлений или письменных отказов от совладельцев.

Если владельцу меньше 18 лет, то для совершения сделки необходимо получить согласие окружного отдела опеки. Приказ прилагается к документации. Кроме того, необходимо указать номер счета несовершеннолетнего, чтобы перевести средства за акцию на личный счет ребенка.

Если покупателем является несовершеннолетний, дополнительное разрешение не требуется.

Если одна из сторон действует через представителя, необходима нотариально заверенная доверенность. Стороны могут проверить доверенность представителя через сервис Федеральной нотариальной палаты. В реестре содержатся данные обо всех выданных доверенностях.

Сроки

Если совладельцы согласны продать свои доли третьему лицу, сделка займет относительно короткое время:

1. Получение ответа от совладельцев — от 1 дня до 30 дней.
2. Сбор документации — от 7 дней (если есть соответствующая документация) до 90 дней (если акции не были выделены).
3. Регистрация и нотариус — от 7 до 10 дней.

Важно!!! С 2019 года обязанность по подаче документов на государственную регистрацию в Росреестр возложена на нотариуса. Поскольку продажа акций обязательно осуществляется через нотариальную контору, сторонам не нужно подавать документы через МФЦ или в Росреестр.

Расходы

Расходы по сделке в основном несет продавец. Однако стороны могут разделить их и другим способом.

Основными затратами являются:

• Подготовка договора купли-продажи — от 3 000 рублей до 5 000 рублей;
• Государственная нотариальная пошлина — 0,5% от стоимости имущества;
• Услуги нотариуса — от 2 000 до 10 000 рублей (в зависимости от региона);
• Госпошлина в Федеральную регистрационную службу — 2 000 рублей (за долю в доме) и 350 рублей (за долю в земле).

В случае выделения акций до совершения сделки гражданин несет дополнительные расходы. Этот вопрос может быть решен добровольно (через нотариуса). В этом случае процедура будет стоить от 10 000 рандов.

Если выделение акций происходит в судебном порядке, заявителю придется оплатить государственную пошлину за имущественный иск. Размер сбора зависит от стоимости акций и составляет от 400 до 60 000 рублей.

Кроме того, продавец должен заплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Закон предусматривает освобождение от уплаты пошлины:

• если объект был унаследован более 3 лет назад;
• если объект был приобретен более 5 лет назад.

Период исчисляется с даты размещения акций.

Продажа без согласия сособственников

Фактически, Закон не предусматривает необходимости получения согласия. Собственник имеет право самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Однако совладельцы могут поставить препятствия на пути продажи имущества. Рассмотрим, как продать долю в доме с землей без согласия совладельцев.

Возможны следующие способы продажи:

1. Принудительное вручение уведомления.
2. Раздел доли в натуре.

Принудительное вручение уведомления

Этот вариант подходит, когда совладельцы отказываются от покупки доли.  В такой ситуации гражданин имеет право продать имущество по истечении 30 дней со дня вручения уведомления.

Однако совладельцы могут уклониться от получения (отказаться принять письмо, скрыться от продавца).

В такой ситуации возможны следующие варианты:

• Гражданин отправляет уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении;
• Если письмо возвращается адресату не доставленным, следует обратиться к нотариусу.

Нотариус имеет право заверить отказ от получения. Для этого он отправляет письмо лично или сам посещает место жительства адресата.

После вручения уведомления нотариус удостоверяет факт доставки. В случае отказа от получения, факт отказа удостоверяется. Процедура не является бесплатной.

Выдел доли в натуре

Закон предусматривает возможность выделения доли в доме в натуре. Выделение в натуре означает разделение дома на 2 квартиры.

Эта опция доступна в следующих случаях:

• если доля продавца значительна;
• Если здание позволяет такое разделение;
• Если строительная организация дает свое согласие.

Это может быть согласовано владельцами на добровольной основе. Если другие собственники откажутся, решение примет суд.

Независимо от мнения совладельцев, утверждение разделения соответствующими органами является обязательным. В процессе принятия решения должны участвовать геодезист, кадастровый инженер, специалист местного органа власти или сотрудник ПТИ.

Процедура выделения участков очень дорогостоящая. Однако в результате гражданин станет собственником отдельного жилья. Жилищу будет присвоен почтовый адрес.

Цена продажи доли в доме не менее чем на 20 процентов ниже цены доли в доме. Снижение цены не распространяется на квартиры в жилом доме. Поэтому часть затрат будет покрыта за счет повышения цен.

Основным преимуществом является то, что недвижимость находится отдельно. Гражданин не обязан предоставлять совладельцам право преимущественной покупки. С момента указания адреса они становятся соседями.

Кроме того, назначение для перепродажи может побудить совладельцев к выкупу.

Документация

Список документов, необходимых для продажи дома без согласия, зависит от выбранного варианта. Если недвижимость продается как индивидуальная жилая недвижимость в результате разделения, требуется общий перечень деталей.

Если совладельцы отказываются направить уведомление, необходимо включить следующее:

• нотариально заверенный отказ от услуг;
• нотариально заверенный отказ от вручения; — уведомление о вручении письма.

Сроки

Процедура займет значительно больше времени, чем в случае продажи по согласию. В случае отказа совладельцев от вручения уведомления действуют следующие сроки:

• заказное письмо хранится в почтовом отделении без доставки в течение 30 дней;
• в случае наличия бланка отказа этот срок может быть сокращен;
• если гражданин не находится по указанному адресу, письмо будет возвращено в течение 60 дней;
• вручение письма нотариусом может занять неопределенное время.

Если вопрос рассматривается в подразделении, то процедура будет следующей

• До 90 дней — в случае расставания по взаимному согласию сторон;
• До 180 дней — в случае судебного развода.

Затраты

Расходы значительно выше:

• Госпошлина в суд — от 400 рублей до 60 000 рублей;
• Подготовка новых документов — до 50 000 рублей.

Прочие расходы такие же, как указано выше.

Информация, содержащаяся в данной статье, носит общий характер. Однако каждая ситуация индивидуальна. Процедура продажи имущества, находящегося в совместной собственности, имеет свои сложности. Чтобы избежать рисков, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу. Юрист поможет вам составить уведомление и вручить его совладельцам. Он или она также поможет вам подготовить документы для сделки. Для получения бесплатной консультации оставьте свои данные и краткое описание проблемы в форме обратной связи.

• В связи с постоянными изменениями в законодательстве, нормативных актах и судебной практике, иногда мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• В 90 процентах случаев ваша юридическая проблема носит индивидуальный характер, поэтому защита ваших прав и основных возможностей разрешить ситуацию самостоятельно зачастую нецелесообразна и приведет лишь к усложнению процесса!

Правомерна ли продажа доли в доме без земли

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ, нельзя продать долю в доме отдельно от земли. Доля в земле всегда должна продаваться вместе с домом. Если земля не указана в документах о продаже, это может сделать сделку недействительной. Однако можно продать свою долю в доме без земли, если существуют объективные препятствия для определения размера продаваемого участка.

Например, вы можете продать свою долю в доме без ущерба для земли, если:

1. Продажа самой земли запрещена. Причины могут быть разными: земля находится в пограничной зоне или другой особой зоне; земля имеет историческую ценность; или земля охраняется законом.
2. Земля не находится в собственности домовладельцев (т.е. арендована), земля имеет право пожизненного наследуемого владения или земля находится во временном пользовании.
3. Размер доли в доме не может быть выделен в натуре, то есть доля в доме настолько мала, что соответствующая площадь земельного участка будет меньше разрешенной законом.
4. Выделение доли земли препятствует свободному доступу к дому — это противоречит Федеральному закону 221.

На практике, если вы получили право продать свою долю дома отдельно от земли, необходимо провести межевание земли. Для этого необходимо вызвать кадастрового инженера или геодезиста. Используя специализированное оборудование, геодезист определит фактические границы участка и, при необходимости, согласует их с вашими соседями.

Затем он составит межевой план. Для того чтобы внести изменения в кадастровый паспорт, его необходимо представить в Федеральное управление регистрации земель. На этапе утверждения могут также возникнуть различные осложнения, которые профессиональный юрист поможет вам преодолеть.

Документы для оформления сделки

Если вы собираетесь продать свою долю в доме без земли или с пропорциональным участком, вам необходимо собрать пакет документов, необходимых для этой сделки. Это будет состоять из:

• свидетельство о государственной регистрации прав;
• кадастровая съемка и план участка, технический план здания;
• документы, подтверждающие законное право собственности на имущество (договор дарения, договор наследования, договор купли-продажи, договор аренды и т.д.;)
• нотариально заверенные разрешения на продажу от всех совладельцев;
• подтверждение оплаты коммунальных услуг, подтверждающее отсутствие задолженности.

Если вы продаете свою долю в доме, на котором расположен земельный участок, вам нужно будет собрать аналогичный пакет документов и подать их в местный регистрационный орган.