Междугородний обмен квартиры на квартиру: основные законы и положения обмена недвижимости между городами

Что такое междугородная мена недвижимости?

Межгородской обмен недвижимостью — это обмен жилыми помещениями, расположенными в разных населенных пунктах. Существует два типа такого обмена:

• Прямой — обмен эквивалентным имуществом;
• Альтернативный — сделка происходит при участии третьей стороны; одновременно происходят продажи и покупки.

Есть возможность обменяться квартирами

Для многих людей возможность обмена недвижимостью между городами станет настоящим открытием, хотя практика обмена жилыми помещениями существует еще с советских времен. Кроме того, обмен позволит свести к минимуму головную боль, связанную с продажей недвижимости и покупкой новой.

Неплохо бы обратиться к агенту по недвижимости — это поможет избежать ненужных трудностей. И главная сложность заключается в том, что варианты должны устраивать и вас, и другую сторону, а при наличии множества различных нюансов по двум квартирам процесс может несколько затянуться. Но не стоит отчаиваться: сегодня есть другой вариант, при котором процедура купли-продажи недвижимости будет осуществляться так, что одна квартира будет заменена другой.

Также довольно распространена практика обмена одной квартиры на другую с получением субсидии. Это вариант для людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия. В качестве примера можно привести ситуацию, когда брак расторгается, супруги меняют свои квартиры на несколько квартир меньшей площади, и происходит раздельное проживание. Впоследствии один из партнеров переезжает в другой город, и здесь открывается возможность обмена недвижимости на лучшую, за дополнительную плату.

Какими законами регламентируется?

Как и любое другое юридическое действие, обмен недвижимости из другого населенного пункта регулируется рядом законодательных актов:

1. Гражданский кодекс РФ регулирует все сделки, происходящие в нашей стране. То же самое относится и к договору мены. Статья 567 регулирует основные положения этого договора, а другие статьи этой главы рассказывают о том, какие нюансы таятся при осуществлении этой сделки.
2. Жилищный кодекс — это основной правовой документ, с помощью которого мы узнаем об основных вопросах, связанных с жильем. Жилищный кодекс содержит информацию о договоре социального найма и, более конкретно, об обмене имущества по этому договору. Информация приведена в статьи 72-75.
3. С 1967 года в нашей стране действует нормативно-правовой акт, который был принят Министерством жилищного хозяйства РСФСР под № 12. По сути, этот документ является своеобразным пособием, которое и сегодня не потеряло своей актуальности и продолжает действовать.

Обмен недвижимости между физическими лицами — все по закону

Конечно, существуют определенные законы, которые регулируют процесс обмена квартиры на новую. Прежде всего, обратимся к Гражданскому кодексу РФ, с его помощью регулируются все сделки в нашей стране. Обратимся к статье 567 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это касается так называемого договора мены. Вкратце, в тексте статьи изложены обязательства каждой стороны в процессе обмена. Во второй части также говорится, что правила купли-продажи могут быть применены к договору мены при определенных условиях. Именно через этот документ регулируется процесс обмена квартирами между людьми в разных городах.

Второй источник, на который стоит обратить внимание, — это Жилищный кодекс Российской Федерации: в нем рассматривается обмен квартир по договору социального найма. Необходимая информация содержится в статьях 72-75.

Существует также специальная инструкция, которая была утверждена еще в 1967 году, но действует до сих пор. В нем даны четкие инструкции о том, как произвести обмен жилья.

Читайте также: Куда звонить если нет отопления в квартире, что делать если холодно, кто отвечает за холодные батареи

Как правильно выбрать способ

Выбор того, какую схему лучше использовать для обмена между городами, зависит от ряда конкретных факторов, ситуации владельцев, а также от общей ситуации на рынке жилья в конкретном городе страны.

В целом, однако, для определения подходящего метода обмена можно использовать следующую процедуру:

1. Если у владельца стандартная квартира, которая не попадает в сегмент люкс, премиум или бизнес-класса, прямой обмен — лучший вариант. И этот метод хорошо подходит для обмена стандартным, типовым жильем между городами, которые не являются столицами или крупными региональными центрами.
2. Если владелец владеет дорогим, престижным жильем, пользующимся спросом на местном рынке, лучшим вариантом будет альтернативная схема обмена. Это связано с тем, что рыночная недвижимость может быть продана очень быстро, и, как только найдена хорошая замена, сделку легко завершить сразу же.

Действуем по плану

Чтобы максимально облегчить процесс обмена, следуйте примерному плану.

• Подготовка имущества
• Сбор необходимых документов
• Ищу подходящую квартиру для обмена
• Проверка квартиры
• Заключение договора
• Оплата сборов
• Регистрация сделки

Все кажется довольно простым, не так ли? В действительности это так, но в нашей стране все юридические действия имеют ряд формальностей и нюансов. Вы должны быть готовы к ним и знать о них. Мы намерены ознакомиться с ними.

Для начала нужно

Прежде всего, квартира должна быть подготовлена к обмену. В идеале должны быть зарегистрированы только собственники: такие квартиры более привлекательны на рынке и называются «чистыми».

Затем вы можете разместить предложение самостоятельно или обратиться к брокеру.

И если первый вариант более предпочтителен для тех, у кого достаточно времени и сил, то второй — для тех, кто ограничен во времени и хочет ускорить процесс.

После того, как подходящий вариант найден, необходимо заключить договор мены. И здесь возможны два варианта: составление самим владельцем или в присутствии нотариуса. Первый вариант можно назвать менее дорогим, но второй позволит вам защитить себя от различных нечестных людей.

Пакет документов для обмена квартирами

Арендодатели должны предоставить вам список документов, которые обязательны при обмене жилья. В список входят:

• Документы, удостоверяющие личность владельцев
• Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — документ, которым вы подтверждаете свои права собственности. Он заменяет ранее выданный сертификат.
• Если планировка или коммуникации жилища были изменены — вам потребуется справка из Бюро технической инвентаризации.
• Доказательство проживания в квартире
• Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
• Подписанное соглашение об обмене

Регистрацией таких сделок в нашем государстве занимается Федеральная регистрационная служба, туда вы пойдете со всеми документами, они проверят, укажут на недочеты и там же выдадут новое право собственности.

Сколько это стоит обмен квартирами? Сколько ждать готовности документов?

Вам придется ждать в среднем от двух недель до месяца — такое время обусловлено спецификой сделки, так как количество обращений в Федеральную регистрационную службу в другом городе будет достаточно большим.

Налоговый кодекс говорит нам, что такая сделка с недвижимостью облагается налогом, который для граждан России составляет 13%.

Для неграждан процент от сделки увеличивается до 20 процентов.

Могут отказать в сделке- и почему?

В некоторых случаях ЗАГС может отказать в регистрации сторон. Это может быть связано со следующими факторами:

• Один или несколько документов из списка отсутствуют. Это не какой-то ужасный предмет. Если недостающие документы представлены, регистрация будет продолжена.
• Недостоверная информация в документах. Иногда внезапно появляются «скрытые» собственники, которые даже не слышали о сделке, и согласие от них, очевидно, не поступало.
• Если квартира является супружеским имуществом, потребуется согласие одного или обоих супругов — без такого согласия, разумеется, сделка не будет осуществлена.

Стоимость и риски

Стоимость обмена квартиры сильно варьируется. Стоимость зависит от того, является ли имущество равноценным или требуется доверенность.

За удостоверение договора мены нотариусу придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (статья 333.24 Налогового кодекса РФ). За перерегистрацию права собственности на квартиру придется заплатить по 2 000 рублей за каждого владельца недвижимости.

Существует ряд рисков, связанных с междугородним обменом квартир

• приобретение недвижимости с несанкционированным переоборудованием . В этом случае новому владельцу придется заплатить штраф и узаконить переоборудование за свой счет;
• Получение обремененной квартиры. В процессе работы может выясниться, что есть необремененные арендаторы, недвижимость числится в залоге в банке, есть претензии на квартиру со стороны третьих лиц (законных наследников, совладельцев);
• недействительность договора мены жилья. Это возможно, если договор не был заключен в соответствии с утвержденными требованиями.

Чтобы избежать риска, необходимо соблюдать следующие рекомендации:

1. проверить соответствие фактической планировки помещений техническому плану;
2. тщательно проверьте недвижимость на наличие скрытых дефектов, прежде чем соглашаться на обмен. По возможности проверьте исправность всех инженерных коммуникаций;
3. четко определить условия переезда и регистрации в новом доме;
4. договор должен быть составлен в соответствии с согласованными правилами и требованиями;
5. заключить договор в присутствии нотариуса. Специалист проверит паспорта сторон договора и дееспособность участвующих лиц; он также убедится в законности и чистоте сделки.

Что еще полезно узнать про обмен квартирами

Посредники нам не нужны!

Если вы не готовы платить деньги за услуги посредника и ищете недвижимость самостоятельно, вы должны понимать, что вам придется оценивать квартиру в другом российском городе. Хотя во многих случаях, прибегая к услугам риэлтора, многие готовы доверять себе и своим глазам. В случае, если предыдущие владельцы вашей потенциальной квартиры решили схитрить, что-то «подмазать», что-то «подсунуть», и вас это не устраивает — вы можете потребовать доплаты или даже отказаться от неподходящего варианта обмена.

И, конечно, не забывайте, что цена на недвижимость не может быть статичной, на нее влияет плотность населения выбранного вами города, инфраструктура и штат. В любом случае, чтобы сэкономить себе нервы и время, стоит пригласить независимого эксперта для оценки реальной стоимости всех факторов.

Где будем оформлять сделку по обмену квартирами между городами?

Итак, все документы собраны, вся бумажная работа сделана…. И тогда возникает вопрос: где именно мы должны совершить сделку? Если вы пользуетесь услугами агентов по недвижимости, вы можете доверить им решение этого вопроса. В том же случае, если вы все делаете сами, укажите в договоре свое желание на проведение сделки в конкретном городе России, а другая сторона, в свою очередь, может согласиться с вами или внести коррективы.

В заключение хотелось бы сказать, что обмен квартир в России не так страшен, как может показаться на первый взгляд. Все, что от вас требуется, — это провести процесс четко, по закону и, в зависимости от ваших возможностей, воспользоваться услугами квалифицированных специалистов: это сократит ваше время и, возможно, сэкономит деньги и нервы. И эта статья призвана помочь вам в ваших начинаниях и сделать процесс обмена максимально простым.

Особенности междугороднего обмена

В советское время обмен квартирами был практически единственным способом, с помощью которого владелец «хрущевки» мог переехать и приобрести помещение в другом регионе СССР.

Сейчас, когда в Российской Федерации, как и во всем мире, существует хорошо функционирующий легальный рынок недвижимости, необходимость обмена квартирами между городами отошла на второй план.

Тем не менее, многие российские граждане продолжают использовать вариант обмена квартир как альтернативный способ приобретения жилья в желаемом регионе страны.

Спрос на обменные операции обусловлен следующими стимулами

• Желание владельцев недвижимости свести к минимуму риск при совершении сделок по продаже своего личного жилья и покупке его в другом месте;
• отсутствие второго жилья, в котором владелец мог бы временно проживать на время проведения сделки по продаже квартиры, поиска подходящих вариантов и приобретения недвижимости в другом городе
• желание снизить расходы на комиссионные и посреднические услуги, которые могут составлять значительную сумму.
• Сделки с недвижимостью в форме эквивалентного обмена позволяют легально избежать налогообложения. В противном случае, если вы продадите квартиру, а затем купите другую, не позднее пяти лет, определенных законом, вам придется заплатить налог — подоходный налог с физических лиц в размере 13%. Это также значительная сумма, даже для продажи простой «двушки с панелями».
• Участие в обменной операции только двух сторон по взаимному согласию позволяет торговать активами, не привлекая внимания посредников и других лиц, участвующих в сделке. Это в определенной степени является гарантией безопасности, хотя бы потому, что исключает прямое обращение денег, будь то в наличной или безналичной форме.

Кроме того, к особенностям сделок в практике междугороднего обмена также относятся такие моменты, как:

• если у обменивающихся сторон нет специалиста, хорошо разбирающегося в рынке недвижимости, владельцам жилья придется самостоятельно изучить все особенности сделки, включая юридическое оформление сделки
• Сделки по обмену, как показывает практика, проходят гораздо быстрее, чем стандартный способ продажи имеющейся квартиры с последующим длительным поиском подходящей недвижимости. За это время могут произойти самые разные вещи, которые могут негативно повлиять на покупательную способность имеющегося капитала. Рубль может обесцениться, цены на жилье могут вырасти.

В целом, все сделки по обмену недвижимостью регулируются несколькими законодательными актами. В частности, есть:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. В статье 576 Гражданского кодекса Российской Федерации изложены все вопросы, касающиеся заключения договора между сторонами сделки.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации. Его статьи 72-75 посвящены вопросу переоборудования жилого помещения, принадлежащего собственнику на основании договора социального найма.

Существует также ряд законодательных актов, регулирующих процесс регистрации сделок с недвижимостью и уплаты налогов и сборов по сделкам с недвижимостью, например, Налоговый кодекс Российской Федерации.