Нотариальная доверенность на право покупки квартиры, как оформить, риски, образец

Закон

Права и возможности

После составления документа, который часто также называют генеральной доверенностью, лицо, действующее на его основании, имеет право совершать достаточно большое количество действий, связанных с квартирой

  • сбор документов от имени владельца;
  • продажа недвижимости
  • сдача в аренду недвижимости;
  • решать вопросы с правительством и другими органами;
  • Пользователь имеет право полноценно участвовать во всех сделках, касающихся квартиры;

gen_doverennost_2.jpg

Генеральная доверенность — не единственный способ делегирования полномочий по управлению имуществом. Вместо него могут быть выданы другие трастовые документы, например.

  • разовый акт, предусматривающий возможность совершения конкретной сделки;
  • Конкретная доверенность, которая составляется на ряд определенных действий на строго ограниченный период времени.

Такие доверенности чаще всего выдаются, когда необходимо собрать и подготовить документы, необходимые для продажи, и часто в таких случаях в качестве поверенного выбирается юрист или агент по недвижимости. С другой стороны, сделка по продаже квартиры может быть заключена без присутствия собственника только при наличии нотариально заверенной «генеральной» доверенности.

Что такое доверенность и когда ее нужно оформлять

Если продавец не может присутствовать при совершении сделки, он может передать право на предъявление иска другому лицу. Иными словами, доверенность должна быть оформлена у нотариуса, в соответствии со статьей 182 Гражданского кодекса РФ.

Утвержденной организационно-правовой формы не существует. Например, вы можете предоставить лицу право заключить конкретную сделку — с указанием ее конкретных параметров, например, цены на квартиру. А можно выдать генеральную доверенность на представление интересов продавца в Росреестре или других государственных органах.

Чаще всего доверенность оформляется, когда покупатель и продавец живут в разных городах. Другой вариант — когда продавец не может физически добраться до МФЦ из-за физических ограничений. В такой ситуации договор может подписать сам продавец, а документы в МФЦ передаст его представитель.

Вот популярные варианты доверенностей при сделках с недвижимостью:

  • Право на продажу квартиры — представитель имеет право подписать договор от имени доверителя, подписать акт передачи имущества и получить деньги.
  • Право представлять арендодателя — покупатель приходит к арендодателю для подписания договора, а представитель делает все остальное. Например, агент по недвижимости.
  • Вручение ключей и подписание акта. Это происходит, когда продавец приезжает из другого города для подписания договора и подачи документов, но не хочет ждать окончания регистрации. Он позволяет риэлтору передать ключи покупателям и подписать акт передачи квартиры от их имени. Он сам получает деньги переводом из банка.

Пример доверенности на бланке нотариуса, с номером документа и подробным перечнем полномочий поверенного — такой доверенности можно доверять.

Чем конкретнее перечень действий, которыми уполномочен заниматься представитель, тем лучше. Не соглашайтесь на сделки с лицами, имеющими некую доверенность «на совершение всех сделок». — Такие документы могут оказаться поддельными или полученными обманным путем.

Примером сомнительного варианта является отсутствие доверенности, оформленной на бланке нотариуса. Она выдается для каждой транзакции. Лучше не заключать сделки с обладателем такой доверенности

Чем сложнее сделка, тем большую осторожность должен проявлять покупатель. В случае продажи квартиры без обременения постарайтесь провести сделку самостоятельно — даже если продавцом является представитель с доверенностью.

Если в сделке есть какие-то нюансы или вы не уверены в чистоте сделки, лучше обратиться к юристу. Например, вы собираетесь купить квартиру, где среди собственников есть несовершеннолетние — им выделяется доля с согласия органов опеки. Или если дом был недавно унаследован — есть риск появления других претендентов на квартиру.

Читайте также: Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками: порядок в 2023, пошаговая инструкция, продажа доли ребенка

В каких случаях оформляется доверенность на покупку квартиры

Доверенность на право покупки квартиры может быть использована в случаях, когда покупатель не может присутствовать при фактической покупке. Это может произойти, например, в следующих ситуациях:

  • Покупатель находится в другом городе/стране/планете (доверил адвокату покупку недвижимости);
  • Покупатель неожиданно попадает в больницу (он доверил родственнику доверенность, чтобы сделка не сорвалась);
  • Бизнесмен выбрал для себя квартиру и поручил своему помощнику все оформить должным образом (доверенность от начальника к подчиненному);
  • Сын служит в армии, и родители покупают квартиру для всей семьи одновременно (доверенность на покупку от сына);
  • Мать покупает квартиру для своей дочери, когда та заканчивает университет (доверенность от дочери к матери);
  • Многодетная семья покупает доверенность на главу семьи. В договоре купли-продажи все члены семьи становятся покупателями, хотя формально только один человек действует по доверенности на покупку квартиры от остальных членов семьи.
  • и другие вопросы.

При этом доверенность на супруга на покупку квартиры (например, от мужа жене) используется крайне редко. Почему? Да, потому что по закону (статья 34, Семейный кодекс), при отсутствии брачного договора, квартира, приобретенная в браке, будет принадлежать обоим, независимо от того, на кого из них оформлен договор купли-продажи (см. Глоссарий — «Совместная собственность супругов на квартиру» ). Если существует брачный контракт, имущество будет разделено между супругами в соответствии с его условиями.

Здесь важно не путать доверенность мужа на покупку квартиры женой (или наоборот) и согласие на покупку, которое один супруг дает другому. Например, доверенность на покупку выдается женой мужу, если сделку совершает муж, а квартира оформлена на имя жены или находится в совместной собственности. А если сделку совершает муж и оформляет ту же квартиру на свое имя (на имя мужа), то достаточно письменного согласия жены на покупку. Это согласие подтверждает, что оба супруга осведомлены о том, как расходуется их совместный семейный бюджет.

Супружеское согласие — это документ, который гарантирует, что сделка не будет оспорена супругом, который лично не участвовал в покупке. Подробнее об этом вы можете прочитать в отдельной статье — Нужно ли согласие супруга при покупке квартиры?

Доверенность на покупку квартиры на риэлтора

Особого внимания заслуживает также вариант, когда от имени покупателя действует агент по недвижимости.

В сложных альтернативных сделках с недвижимостью, когда, например, расселяется коммунальная квартира и ряд квартир объединяются в одну сделку, некоторые из переселенцев могут посмотреть только предложенную квартиру и согласиться на нее. Затем посредник действует самостоятельно и освобождает указанную квартиру от имени Покупателя на основании выданной ему нотариально заверенной доверенности.

В этом случае Покупатель (лицо, выселяемое из общей квартиры) не платит никаких денег за новую квартиру для себя и может вообще не участвовать в условиях сделки (создаваемой цепочки). Он просто дает посреднику доверенность на покупку квартиры для него и, получив право собственности, спокойно выезжает из квартиры.

Другой вариант. Покупатель выбрал для себя квартиру, договорился с Продавцом о цене и условиях сделки, но не дождался, пока тот оформит все документы и срочно уехал по своим делам. Перед отъездом Покупатель нанял риэлтора, сделал ему доверенность на право покупки, положил деньги за квартиру на аккредитив (для Продавца) и успешно уплыл (уплыл в Антарктиду).

Здесь риэлтор занимается только процессуальной работой — контролирует пакет документов, подписывает договор купли-продажи квартиры от имени Покупателя, подает и принимает документы на регистрацию, оплачивает необходимые государственные пошлины.

Аналогичная ситуация возникает, например, когда иностранец покупает квартиру в России.

Особенности документа: полномочия и ограничения

Прежде чем оформить генеральную доверенность на квартиру, необходимо все тщательно взвесить, имея в виду, что лицо, действующее на основании документа, получает полное право на все виды сделок с ней, включая отчуждение, аренду, обменные операции, иногда — дарение и ряд других операций. В этом случае уполномоченный доверительный управляющий не обязан согласовывать свои решения с собственником, а все сделки, совершенные на основании этого документа, будут считаться законными. Представитель собственника может заложить имущество или инициировать изменение регистрационных документов, юридически подписав все эти документы.

gen_doverennost_3.jpg

Существует ограничение, связанное с пожертвованиями. Это означает, что доверенное лицо не может подарить квартиру или другую недвижимость, если доверитель не предусмотрел такое право в доверенности, указав имя одариваемого.

Доверенность также не имеет права завещать имущество от имени доверителя, поскольку для составления документа требуется личное присутствие и подпись наследодателя. Правда, в этом случае есть исключение — когда за владельца расписывается опекун, но на самом деле эта процедура не относится к генеральной доверенности.

Если недвижимость только для продажи, поверенный должен четко описать недвижимость, указать точный адрес и предоставить все регистрационные данные. Также важно четко указать манипуляции с имуществом, которые подразумевает доверенность, и перечислить полномочия доверенного лица. Это ограничение необходимо для того, чтобы поверенный мог быть спокоен за совершение других действий в отношении имущества.

Срок, в течение которого генеральная доверенность будет оставаться действительной, четко определен и ясно указан в документе. Действительно, практика показывает, что трастовые документы чаще всего составляются сроком на три года. Однако если в договоре не указан срок действия выданной доверенности, то договор действителен только в течение одного года. Нотариусы стараются не заверять документы без четкого срока действия, даже если клиенты пытаются убедить их, что документ действителен пожизненно.

gen_doverennost_4.jpg

Можно ли по доверенности купить квартиру в ипотеку?

Теоретически это возможно (т.е. закон этого не запрещает). Если у вас есть доверенность на покупку квартиры с помощью ипотечного кредита, арендодатель должен указать в самой доверенности, что это будет не обычный договор купли-продажи, а кредитуемый договор купли-продажи. Кредитующий банк также должен дать свое «согласие» на такую сделку по доверенности.

Как оформить покупку квартиры по доверенности со стороны Покупателя?

Доверенность на приобретение квартиры
Как и в случае продажи квартиры, доверенность на покупку квартиры требует регистрации у нотариуса. Стоимость доверенности составляет от 1 000 до 1 800 рублей (дешевле для членов семьи и дороже для посторонних).

Доверенность может быть двух вариантов (в зависимости от состава сил):

  1. совершать все действия, необходимые для покупки квартиры по доверенности (так называемая генеральная доверенность);
  2. Только заключить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (Федеральная регистрационная служба России).

В первом случае Покупатель (Доверитель) разрешает Поверенному совершать любые действия, которые он считает необходимыми для приобретения квартиры от имени Доверителя. Доверенность позволяет поверенному выбрать квартиру, договориться о цене и условиях сделки, проверить документы, распорядиться деньгами и передать их продавцу, подписать договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать сделку в российском ЗАГСе и подписать акт приема-передачи.

Далее в тексте доверенности используются следующие фразы:

  • — Я поручаю Вам приобрести квартиру в Москве и зарегистрировать ее на мое имя …..
  • — приобрести квартиру по цене и на условиях, выбранных мной….
  • — предоставить тебе право быть моим представителем во всех учреждениях и организациях…..
  • — выполнить все необходимые действия, включая перевод денег… и т.д.

Вообще говоря, доверенность дает полный карт-бланш на всевозможные действия, связанные с покупкой квартиры. Это возможно, например, когда главе семьи выдается доверенность на покупку от остальных членов семьи или от одного супруга другому.

Налоговый вычет на покупку для пенсионеров имеет некоторые особенности (см. ссылку).

Во втором случае покупатель поручает доверенному лицу лишь несколько технических задач, поскольку сам не может заключить договор. Покупатель уже выбрал квартиру, договорился о цене и условиях сделки (включая расчет), но направил своего представителя для подписания договора.

В этом случае формулировка доверенности будет иной:

  • — Я рассчитываю купить квартиру по адресу (точный адрес)…, по цене (точная цена)….
  • — Уполномочьте меня подписать договор купли-продажи квартиры и нотариальный акт….
  • — зарегистрировать право собственности на мое имя.

Здесь доверенное лицо уже имеет очень ограниченный объем полномочий и может совершать только те действия, которые четко и недвусмысленно указаны в доверенности. Чаще всего это происходит, когда Покупатель решил завершить сделку самостоятельно, но в силу форс-мажорных обстоятельств (травма, больница, срочный вызов на Колыму и т.д.) вынужден доверить завершение сделки другому лицу.

Риски Покупателя при покупке квартиры по доверенности

Доверенность на приобретение квартиры покупателем, рискРиск покупателя (доверителя) чаще всего связан с тем, что доверитель, вопреки определению, не заслуживает доверия. Конечно, наибольший риск для Покупателя будет в случае оформления генеральной доверенности на покупку квартиры. У мошенников всегда есть место для творчества.

Например, Доверительный управляющий может вступить в сговор с Продавцом, чтобы купить старую, дешевую квартиру на имя Покупателя, вместо новой и дорогой. В этом случае средства от сделки поступают продавцу, как если бы это была дорогая квартира.

Покупатель рискует тем, что его деньги будут потрачены не совсем так, как он предполагал. Покупатель не сможет оспорить приобретение квартиры доверительным управляющим на этом основании.

Кроме того, доверительный управляющий может, даже без злого умысла, в силу небрежности или юридической неграмотности, неправильно указать некоторые детали поручения. В результате Покупатель (доверитель) понесет правовые последствия сделки, которых он не ожидал.

Что можно посоветовать покупателю? Если только речь не идет о внутреннем трасте, доверенность (особенно генеральная) не должна выдаваться на такой серьезный вопрос, как покупка дома, без крайней необходимости. Особенно незнакомым людям (включая агентов).

О причинах, по которым Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на жилое помещение при сделке «покупка-аренда», читайте по этой ссылке.

В связи с этим доверенность на регистраторов при покупке квартиры является распространенной практикой на рынке. Это часто происходит, например, при альтернативных сделках, когда пакет документов нескольких квартир доверяется для регистрации (по доверенности всех сторон) одному контрагенту, например, агенту по недвижимости или адвокату. Риск для покупателя практически отсутствует, и такая доверенность не нанесет ему ущерба.

Во всех остальных случаях покупатель должен рассмотреть подобные вопросы при получении доверенности на приобретение недвижимости:

  1. Объем доверенности (что делегировать поверенному и в чем его ограничить);
  2. Выбор жилья (кто выбирает варианты и кто определяет окончательную цену);
  3. Выбор способа расчетов по сделке (кто и как переводит деньги продавцу);
  4. Подписание договора купли-продажи квартиры (кто принимает решение об условиях сделки и кто составляет договор);
  5. Регистрация сделки в Росреестре и приемка квартиры по Акту передачи и приемки (кто физически принимает квартиру и подписывает акт).

Риски Продавца при покупке квартиры по доверенности

Здесь все просто. Если Продавца устраивает способ передачи денег за квартиру, не имеет значения, подписан ли договор лично Покупателем или его уполномоченным представителем. С юридической точки зрения, обе подписи будут иметь одинаковый эффект.

Даже если доверенность на покупку квартиры окажется «фиктивной» (поддельной), недействительной или отозванной во время сделки, и этот факт будет обнаружен после регистрации, сделка будет признана недействительной, и Продавец снова станет собственником своей квартиры.

Таким образом, можно сказать, что Продавец в данном случае практически не несет никакого риска.

Кстати, доверенность на покупку квартиры может быть признана недействительной по тем же причинам, по которым недействительна доверенность на продажу (подробнее об этом здесь).

Как проверить, действует ли доверенность

Первый шаг — проверка законности. Убедитесь, что доверенность составлена на официальном нотариальном бланке, подписана, скреплена печатью и пронумерована по реестру. В документе должно быть точно указано, для чего он нужен, а также должны быть указаны полные имена и паспортные данные доверителя и представителя. Необходимо отметить дату выдачи.

Вот что еще следует проверять

Срок действия. Если документ отсутствует, он действителен в течение одного года с даты выдачи. Срок не ограничен, можно написать «бессрочно».

Подлинность доверенности. Каждый документ регистрируется в специальной базе данных, ему присваивается номер. Это можно проверить на сервисе Федеральной нотариальной палаты.

Если в базе данных нет доверенности, сервис покажет ее.

Точность паспортных данных. Попросите скан или фотографию паспортных данных владельца, сравните их с данными в свидетельстве о праве собственности и доверенности.

Нотариальное подтверждение. Данные нотариуса, выдавшего документ, будут указаны в доверенности. Проверьте лицензию и текущий статус специалиста — данные находятся в базе данных Министерства юстиции. Нелишним будет позвонить по указанному телефону и узнать, выдавал ли нотариус данную доверенность и не была ли она с тех пор отозвана.

В базе данных указаны нотариусы, чьи полномочия были погашены.

Чем можно заменить доверенность

Сделки по доверенности целесообразно проводить, если продавец не может физически добраться до МФК — например, по состоянию здоровья. Тогда логично встретиться у него дома, подписать документы, а затем отправиться с представителем на регистрацию.

Если доверенность нужна только потому, что покупатель и продавец не находятся в одном городе, лучше зарегистрировать сделку в электронном виде. Вы можете сделать это самостоятельно, если хотите разобраться в технических аспектах процесса на сайте Росреестра, или обратиться в свой банк.

В Сбербанке, например, электронная регистрация стоит от 7 900 до 10 900 рублей в зависимости от региона.

Суть электронной регистрации заключается в том, что вы подписываете договор электронной цифровой подписью. Банк обо всем позаботится, вам не придется встречаться с продавцом.

Срок регистрации зависит от региона и загруженности офиса. Например, в Волгоградской области транзакции через Сбербанк регистрируются в течение одного дня. В Москве — в течение девяти дней. Текущие данные можно посмотреть в онлайн-сервисе.

Что стоит сделать перед сделкой по доверенности

Никто не может дать абсолютную гарантию безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к этому процессу компетентного юриста или агента по недвижимости.

  • Убедитесь, что доверенность является разовой, а не «генеральной». Первый дает согласие на конкретную сделку, подробно описывая все условия. Последнее позволяет вам вести дела от имени принципала. Чем подробнее доверенность, тем больше доверия вызывает ее владелец.
  • Не соглашайтесь на сделку, если вы не можете лично поговорить с продавцом. Если вы не можете встретиться, используйте видеоинтервью, чтобы проработать детали и убедиться в добровольности доверенности. Спросите, понимает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все, что он или она говорит.
  • Проверьте документы на квартиру. Выясните, является ли лицо, выдавшее доверенность, владельцем имущества.
  • Доверенность должна содержать подробную информацию о параметрах квартиры — адрес, кадастровый номер, технические параметры. Этого достаточно, чтобы убедиться, что продается именно то имущество, которое указано в доверенности.
  • Позвоните продавцу, прежде чем передать деньги или документы в МФЦ — убедитесь, что все в порядке.
  • Проверьте в день сделки, не отозвана ли доверенность, используя нотариуса или онлайн-базу данных.
  • Саму сделку лучше всего проводить через нотариуса, чтобы гарантировать безопасность процесса.

Что делать, если нужно отменить «генералку»

Перед оформлением документа также стоит разобраться во всех нюансах отзыва доверенности. Фактически, документ может быть аннулирован, как только действия поверенного перестанут устраивать доверителя. Вам не нужно объяснять никому причину. Если доверитель примет такое решение, он должен будет уведомить об этом не только своего представителя, но и всех возможных третьих лиц, которые успели установить с представителем те или иные правовые отношения. Это, пожалуй, самое сложное условие, связанное с отзывом доверенности.

gen_doverennost_6.jpg

Многие нотариусы даже рекомендуют вообще отказаться от доверенности, поскольку этот документ несет в себе значительный риск, связанный с потерей права собственности на недвижимость. Гораздо лучше составить документ, в котором четко перечислены конкретные полномочия, которые должен будет осуществлять доверительный управляющий. Это позволит избежать множества хлопот и юридических казусов в будущем, связанных с управлением квартирой.

Как показывает практика сделок, такие рекомендации оправданы.

Признание документов и сделок ничтожными

При оформлении доверенности важно знать условия, при которых этот документ, а также все сделки, заключенные после его оформления, могут быть признаны недействительными или, в соответствии с законом, аннулированы решением суда. Вот основные возможные причины:

  • Доверенность от имени несовершеннолетнего, не достигшего четырнадцатилетнего возраста;
  • Документ, выданный несовершеннолетним, достигшим четырнадцати лет, без согласия родителей или других лиц, состоящих в родительских или попечительских отношениях (в письменной форме);
  • документ на имя учредителя, который является недееспособным;
  • если будет доказано, что регистрация была произведена под принуждением третьих лиц;
  • если доказано, что учредитель обладает дееспособностью, но в момент подписания документа он не осознавал своих действий или находился в состоянии аффекта;
  • Если сделка была совершена на основании доверенности с истекшим сроком действия.
Оцените статью
Блог о законе тишины
Adblock
detector