Пошаговая инструкция оформления квартиры в собственность несовершеннолетнего ребенка

Право детей на владение недвижимым имуществом

Права детей на имущество находятся под особой защитой государства, поэтому любая сделка с их участием требует согласования с органами опеки. Для добросовестных родителей это не будет проблемой.

Несовершеннолетний ребенок может вселиться в квартиру или дом без согласия нанимателя, наймодателя или других зарегистрированных граждан. Правила о требованиях к площади на одного человека могут быть не соблюдены, если в квартире поселился ребенок.

Ребенок любого возраста может проявить интерес к квартире или дому. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего в отношении владения имуществом возлагаются на его родителей или опекунов.

Ребенок, достигший 14-летнего возраста, может распоряжаться своим собственным жильем. Однако до 18 лет для осуществления этого права требуется согласие законного опекуна несовершеннолетнего. Ребенок становится владельцем доли в квартире или другой недвижимости по достижении 18 лет.

Те же права может приобрести ребенок, достигший 16 лет, если он приобрел полную дееспособность. Для этого ребенок должен:

1. Выйти замуж. Развод до достижения 18-летнего возраста не лишает ребенка полной дееспособности.
2. Принимать на работу по трудовому договору.
3. Формально заниматься предпринимательской деятельностью.

Последние 2 случая обретения ребенком полной дееспособности называются эмансипацией.

Решение об эмансипации может быть принято органами опеки с согласия законных опекунов или по решению суда, если они против этого. После приобретения ребенком полной дееспособности он может распоряжаться имуществом, включая долю в жилище, без согласия других лиц, если иное не предусмотрено законом.

Для регистрации доли в жилье на имя ребенка, а также для других действий в отношении имущества несовершеннолетнего требуется согласие органов опеки и попечительства. Это согласие не будет дано, если условия жизни ребенка ухудшатся или его доля в новом жилье уменьшится. Иногда запрет на сделки со стороны органов опеки приводит к трудностям в улучшении условий жизни ребенка.

Например: родители, имеющие дом в отдаленной деревне, хотят продать его и купить квартиру в столице, при этом площадь дома на долю ребенка уменьшается. Формально условия жизни ребенка ухудшаются, что означает, что сделка не будет одобрена. Каждая конкретная ситуация индивидуальна: чтобы выяснить, как решить проблему, следует обратиться за юридической консультацией.

Зачем переписывать жилье на ребенка

Необходимость регистрации имущества на имя несовершеннолетнего ребенка часто возникает, когда родители заранее планируют обеспечить ребенка жильем.

Одним из вариантов того, зачем переписывать имущество на имя несовершеннолетнего, является попытка мамы и/или папы защитить имущество от раздела в случае развода. Дело в том, что квартира не считается совместной собственностью супругов, если она завещана ребенку. В таком случае он не подлежит разделу между мужем и женой ни в добровольном, ни в судебном порядке.

Реже квартира регистрируется на имя несовершеннолетнего, чтобы защитить имущество от притязаний третьих лиц. Например, судебные приставы могут осуществлять принудительное исполнение только в отношении имущества должника. Имущество сына и/или дочери гражданина не может быть изъято.

Пример из практики:

R. Т. Иванов купил автомобиль в кредит. Однако через 2 года он потерял работу, поэтому лишился постоянного дохода и больше не мог выполнять свои финансовые обязательства перед банком. Кредитная организация обратилась в суд с требованием взыскать долг. Судья вынес постановление. Банк направил решение суда в ФСБ. Судебный пристав возбудил исполнительное производство.

Иванов владел автомобилем, который был приобретен на заемные средства (не автокредит), а также квартирой. Во время слушания дела мужчина передал квартиру своей единственной 15-летней дочери.

В процессе взыскания долга судебный пристав арестовал автомобиль Иванова, но не мог арестовать или занять квартиру, так как жилье фактически не принадлежит должнику.

Независимо от причин, по которым взрослый человек должен передать недвижимость несовершеннолетнему, процедура должна быть проведена правильно с точки зрения действующего российского законодательства.

Квартира может быть передана ребенку путем дарения, продажи или приватизации. Другая возможность — наследование. Однако это не следует рассматривать как добровольную передачу квартиры в минор.

Читайте также: Образец объявления о продаже квартиры, правила составления, обязательная информация

Дарение имущества несовершеннолетнему ребенку: алгоритм

Как прописать несовершеннолетнего в квартире в качестве дарственной, напрямую зависит от возраста ребенка. Несовершеннолетний в возрасте до 14 лет считается недееспособным гражданином, поэтому от его имени в сделке участвует законный представитель (родитель, опекун или попечитель).

Несовершеннолетний, достигший 14-летнего возраста, считается ограниченно дееспособным. Он или она имеет право подписывать документы, связанные с приобретением или утратой права собственности на недвижимость. Единственным условием для проведения процедуры является согласие родителей.

Србуя Саркисовна Иващенко Ведущий юрист по жилищным вопросам — 16 лет опыта Задать вопрос

Процедура передачи права собственности на квартиру несовершеннолетнему, с юридической точки зрения, довольно сложна. Важно правильно составить соглашение. Мы рекомендуем вам проконсультироваться с нашим адвокатом перед организацией процедуры. С помощью наших специалистов вы сможете решить проблему в любое время удаленно и не прерывая своей повседневной деятельности.

Ребенку нет 14 лет

Сделать собственника квартиры меньше в порядке сдачи, можно следуя следующему общепринятому пошаговому алгоритму:

• выполнить самостоятельно или попросить специалиста подготовить договор дарения;
• подписать контракт;
• зарегистрировать переход права собственности в Российском реестре государственной собственности.

Ребенок младше 14 лет не может фигурировать в договоре в качестве второго субъекта сделки. Родитель должен действовать от его/ее имени. Например, донор — мать, а донор — отец.

«Если единственный родитель (другой родитель умер, пропал без вести или не указан в свидетельстве о рождении) передает жилье несовершеннолетнему, мать (или отец) выступает с обеих сторон договора (даритель и представитель получателя). По мнению Нотариальной палаты, такой подход не противоречит нормам действующего российского законодательства.

Законный представитель несовершеннолетнего также подает заявление на регистрацию сделок, связанных с передачей прав собственности на квартиру.

Для сделок, увеличивающих стоимость имущества ребенка, не нужно получать согласие органов опеки или образования. Такой документ требуется только при продаже квартиры несовершеннолетнему, выделении доли третьему лицу и т.д.

Типовая форма заявления о заключении договора дарения квартиры несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет (представителем дарителя и реципиента является единственный родитель)

Ребенку 14 лет и более

Для того чтобы прописать в квартире ребенка, которому уже исполнилось 14 лет, согласие органов опеки на сделку не требуется. С другой стороны, согласно статье 26 Гражданского кодекса Российской Федерации, для совершения сделки, связанной с дарением недвижимости, ребенку необходимо письменное согласие родителей.

В таком случае в договоре дарения участвуют даритель и сам несовершеннолетний. Несовершеннолетний, достигший 14 лет, имеет право самостоятельно подписать договор и подать заявление на совершение регистрационных действий, связанных с переходом права собственности.

Примечание: Нет обязанности нотариально заверять договор дарения за ребенка, за исключением случаев, когда даритель является несовершеннолетним или недееспособным.

Как оформить жилье на ребенка при покупке

Недвижимость может быть зарегистрирована на имя ребенка путем подписания договора купли-продажи. Как правило, если один из родителей является дарителем и сделка совершается на безвозмездной основе, лучше подготовить договор дарения.

Если мать и/или отец покупают недвижимость и хотят сразу же зарегистрировать ее на имя ребенка, при совершении сделки необходимо учитывать следующие особенности

• если несовершеннолетний не достиг 14 лет, то в соглашении со стороны покупателя участвует законный представитель (мать, отец, опекун или куратор);
• если ребенок достиг возраста 14 лет, он/она указывается в качестве покупателя;
• несовершеннолетним старше 14 лет потребуется письменное согласие родителей на продажу недвижимости.

Нотариальное удостоверение сделки купли-продажи квартиры, где покупателем является несовершеннолетний, не требуется, если это прямо не указано в договоре или в других ситуациях, предусмотренных действующим законодательством РФ, например, когда продавцом является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Образец заявления Договор купли-продажи квартиры между двумя физическими лицами

Необходимые условия для оформления

Для процедуры передачи требуется согласие законных представителей ребенка (родителей, опекунов). Согласие органов опеки не требуется для приобретения имущества, но требуется для изъятия имущества. Формально процедура не имеет других особенностей.

Процедура оформления

Процедура будет зависеть от выбранного метода. Нотариальный акт — самый простой вариант. Последовательность шагов:

• необходимо получить согласие на сделку от родителей или опекунов;
• составить нотариальный акт или договор купли-продажи (с указанием представителя);
• заключить договор дарения или купли-продажи в нотариальной конторе;
• подать пакет документов в Росреестр (Федеральная регистрационная служба России).

Полезные знания! Нотариус может сам подать документы в Регистр предпринимателей. Составление акта приема-передачи не является обязательным условием сделки. Если между дарителем и продавцом заключен договор, то регистрация может быть произведена представителем несовершеннолетнего.

На составление договора, подготовку документов и посещение нотариуса (если все документы в порядке) уходит один рабочий день. Процедура регистрации занимает менее двух недель.

После подачи пакета документов в местный МФЦ (многофункциональный центр) вам придется подождать. В течение 10 рабочих дней вы получите новое свидетельство о собственности, в котором будет указано, что несовершеннолетний ребенок является собственником квартиры.

Необходимые документы

Необходимые документы:

• Заявление о регистрации права собственности на недвижимость с подписями сторон договора;
• Свидетельство о праве собственности на квартиру/дом;
• Сертификат из Единого реестра прав на недвижимость об отсутствии обременений и ограничений на квартиру/здание;
• Свидетельство о рождении;
• Технический паспорт из Бюро технической инвентаризации и кадастровый паспорт из местного кадастрового отдела (ФГБУ ФКП Росреестра);
• документы, удостоверяющие личность представителя ребенка;
• паспорт несовершеннолетнего, если ему/ей больше 16 лет
• договор дарения или купли-продажи.

Нотариус потребует более подробный список документов в зависимости от конкретных условий сделки.

Приватизация квартиры на несовершеннолетнего ребенка

Для того чтобы передать квартиру в собственность несовершеннолетнего в порядке приватизации, необходимо пройти традиционную процедуру передачи коммунального или государственного жилья в собственность граждан.

Заявителем является законный представитель ребенка в возрасте до 14 лет или сам несовершеннолетний, если он старше этого возраста.

По общему правилу, государственная или муниципальная собственность передается всем лицам, зарегистрированным на данной территории. Каждый человек должен дать согласие на проведение процедуры.

Если родители планируют приватизировать квартиру в единоличную собственность несовершеннолетнего, необходимо будет получить освобождение от приватизации от каждого из зарегистрированных в квартире лиц.

Если муниципалитет принимает решение о передаче собственности, представитель администрации и получатель квартиры подписывают соглашение. От имени ребенка в возрасте до 14 лет подпись ставит его законный представитель.

Затем право собственности на недвижимость должно быть зарегистрировано в Федеральном регистрационном управлении.

Образец заявления Образец договора о передаче права собственности на муниципальное жилое помещение ребенку старше 14 лет

Сложности при оформлении квартиры на несовершеннолетнего

Возможные проблемы:

• Квартиры находятся в совместной собственности. Требуется согласие всех собственников.
• Если квартира принадлежит одному из супругов до брака, согласие второго родителя на сделку не требуется. Если он был приобретен совместно, согласие другого родителя должно быть нотариально заверено.
• Если в квартире была произведена перепланировка, ее необходимо узаконить и только после этого перерегистрировать квартиру. Возможно, что сделка может быть признана недействительной Бюро технической инвентаризации.

Плюсы и минусы владения квартирой несовершеннолетним

Возможные положительные последствия регистрации недвижимости на имя ребенка:

1. Заблаговременное обеспечение ребенка жильем — это инвестиция в будущее.
2. Таким образом, имущество исключается из совместно нажитого супружеского имущества и не будет делиться между супругами в случае развода.
3. Таким образом, заемные средства могут быть защищены. Банк не сможет получить собственность, если финансовые проблемы семьи сделают невозможным погашение кредита.

Негативные последствия:

1. Налог на физическое лицо не уменьшается. Льготы действуют только в том случае, если ребенок является инвалидом.
2. Если ребенок не находится на попечении дарителя/продавца, даритель/продавец не имеет права распоряжаться имуществом после отчуждения.
3. Оформить договор аренды без согласия органа опеки невозможно.
4. Взять кредит под залог квартиры невозможно.
5. Обмен квартиры на меньшую или более дешевую невозможен. Власти будут оценивать последствия таких сделок с точки зрения интересов ребенка. Власти не будут утверждать обмен на квартиры, которые находятся в нескольких минутах ходьбы от городской инфраструктуры, такой как школы, больницы, магазины или детские сады. Причины отказа многочисленны.
6. Все действия, касающиеся квартиры или дома, должны быть одобрены. Органы опеки примут решение в течение нескольких недель. Сбор большого количества документов требует времени и денег.

Есть еще один юридический аспект этого вопроса — в возрасте 16 лет ребенок может стать полноправным управляющим недвижимостью:

• если он официально трудоустроен в соответствии с Трудовым кодексом
• или если он/она вступает в законный брак.

Внимание: квартира, зарегистрированная на имя несовершеннолетнего ребенка, может быть продана только с согласия органов опеки, которые защищают права несовершеннолетнего собственника. Не дарите и не покупайте имущество ребенку, если вы планируете его продать. Составление завещания имеет смысл, если ребенок не является близким родственником наследодателя.