Придомовая территория многоквартирного дома: размер, нормативы, уборка, благоустройтсво, незаконные строения, межевание и приватизация

Определение придомовой территории

Территория, прилегающая к жилому зданию, — это земля, закрепленная за зданием в соответствии с Законом о строительстве, законодательными нормами и Правилами застройщика. Придомовая территория определяется Жилищным кодексом РФ, Закон № 188-ФЗ, от 29.12.2004 г. и включает в себя земельные участки, необходимые для нормального функционирования здания.

Примечание

Размер земельного участка для каждого здания регулируется отдельно, в зависимости от размера здания и количества жилых помещений. Размер участка под застройку также может варьироваться в зависимости от года постройки здания и ввода его в эксплуатацию.

Нормативная база

Размер земельного участка, принадлежащего владельцам жилого дома, и правила содержания прилегающей территории регулируются нормами, закрепленными в следующих документах

• Земельный кодекс Российской Федерации — в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации земельному участку присваивается категория и определяется его целевое использование.
• Гражданский кодекс — регулирует порядок застройки земельных участков.
• Градостроительный кодекс — в соответствии с положениями Градостроительного кодекса, нормы участка устанавливаются для каждого жилого дома. Возможные изменения в нормативных актах по субъекту Российской Федерации.
• Жилищный кодекс Российской Федерации.
• Закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
• Строительные, санитарные нормы и правила, содержащие государственные стандарты по обустройству и оборудованию жилых зданий и прилегающих к ним территорий.

Основными документами являются Градостроительный кодекс и Гражданский кодекс, а также интерпретирующие законы и поправки к ним.

Застройка территорий, прилегающих к многоквартирным домам, осуществляется на основе следующих законов

Закона нет.	Который определяется.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН №189	Общие правила и нормы на прилегающей территории
Постановление РФ № 491 от 13.08.2006 г.	Правила содержания общего имущества на территории жилого дома
Жилищный кодекс Российской Федерации Статьи 153, 154, 158	Правила проведения ремонтных работ
Федеральный закон №131, статья 36 часть 1.4 Жилищно-коммунального кодекса	Правила парковки
Налоговый кодекс РФ ст. 388, 389	Налог на земельную собственность

Кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома?

Примечание

В соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 16 ч. 1, и Жилищный кодекс, статья 36 часть. 1, прилегающая территория жилого дома принадлежит в равной степени всем собственникам квартир в жилом доме, в зависимости от размера квартиры — чем больше жилая площадь, тем больше доля в общем имуществе.

Данные о размере и границах контура здания заносятся в земельную книгу, а документы о разрешении споров можно получить в правлении ТСЖ, офисе управляющей компании или в местной администрации.

Читайте также: Через сколько можно продать квартиру после приватизации в 2023 году?

Нормативы придомовой территории

Формула для расчета площади вокруг дома: Snorm = Upzd * Sc, где:

• Snorm — нормативная область;
• Sc — общая полезная площадь жилых помещений;
• Snorm — нормативная полезная площадь; Sc — общая полезная площадь жилых помещений; Rmd — доля земли на квадратный метр.

К вашему сведению

Общепринятым минимальным размером соседнего участка является площадь, равная площади земли, на которой стоит здание.

Для расчета количества земли, принадлежащей ТСЖ, делаются поправки на этажность, плотность застройки и наличие близлежащих дорог общего пользования.

Как правило, на принадлежащей зданию земле не должно быть магазинов, автостоянок или других коммерческих помещений.

Состав участка

Территория, прилегающая к зданию, включает в себя

• Земля, на которой стоит жилой дом.
• Сооружения, необходимые для обслуживания здания: трансформаторные будки и тепловые подстанции.
• Детские зоны и спортивные площадки.
• Зеленые растения и декоративные элементы.
• Парковочные места для владельцев квартир.
• Пожарные и служебные проезды.
• Контейнеры для сбора мусора.

Дополнительная информация

На участке можно разместить другие постройки, которые необходимы для функционирования дома и помогают создать комфортные условия для жильцов, например, сушилки для белья.

Как узнать размер придомовой территории?

При обустройстве двора в жилом доме важно знать точные границы участка. Информация о размере земельного участка, прилегающего к зданию, заносится в земельную книгу здания. Эту информацию можно проверить онлайн через сайт Росреестра или обратившись с запросом в местную администрацию или МФЦ.

Если дом был введен в эксплуатацию ранее 2005 года, необходимо получить соответствующее свидетельство о праве собственности на землю. Здания, введенные в эксплуатацию после 2005 года, не требуют приватизации общей части.

Ответственность собственников

Владельцы недвижимости несут ответственность за территории общего пользования, прилегающие к их собственности, в соответствии с местными административными требованиями и правилами охраны здоровья, безопасности и пожарной безопасности.

Необходимо соблюдать следующие минимальные меры:

• Содержите территорию в чистоте.
• Своевременно вывозить коммунальные отходы.
• Поддерживать плотность зеленых насаждений.
• Обеспечить прохождение инженерных коммуникаций.
• Держите пожарные проезды и гидранты свободными.
• В холодное время года очищайте подъездные пути от снега и льда.

Штрафы за несоблюдение будут взиматься по установленным ставкам.

Ответственность сторон

Согласно договору, исполнитель несет юридическую ответственность за своевременное и качественное оказание услуг в необходимом объеме.

Подрядчик несет ответственность за ущерб, нанесенный имуществу и сооружениям, находящимся в зоне его ответственности. В случае повреждения конструкций, находящихся на территории объекта, подрядчик обязан возместить стоимость ремонта или замены.

Внимание

Клиент обязан своевременно оплачивать оказанные услуги. В случае несвоевременной оплаты управляющая компания или домовладелец обязаны выплатить неустойку. Подрядчик имеет право требовать от суда оплаты всех расходов.

Ремонт и благоустройство территории

Правила содержания придомовых территорий регулируются статьями 153, 154 и 158 Жилищного кодекса.

Текущий ремонт проводится по требованию управляющей компании, включая:

1. Замена дорожных покрытий по мере их износа.
2. Ремонт и засыпка подъездных путей, аллей.
3. Ремонт игровых и спортивных площадок по мере необходимости.
4. Ремонт ограждения по периметру участка.
5. Ремонт или замена урн для мусора.

ВАЖНО

Текущее техническое обслуживание проводится для компенсации износа и проводится регулярно раз в год.

Капитальный ремонт проводится, когда необходима полная замена конструкции. Для капитального ремонта не существует фиксированных сроков, которые зависят от срока эксплуатации здания. Управляющие компании предоставляют следующий перечень услуг по ремонту:

• Резервное копирование.
• Замена оборудования игровой площадки.
• Обновление забора по периметру участка.

Капитальный ремонт территории, прилегающей к жилому дому, проводится по просьбе жильцов. Для проведения ремонта необходимо подать заявку от имени управляющей компании или администрации с указанием полной информации о компании, имени и адреса заявителя, его контактных данных, перечня проблем и причины, по которой необходим ремонт.

Заявление должно быть получено администрацией в срок не более 30 рабочих дней. Ремонтные работы проводятся в порядке очереди, а деньги на их оплату поступают из общего фонда, в который владельцы вносят взносы через счета-фактуры.

Заявление должно сопровождаться экспертным заключением о состоянии здания и подписями не менее 50% собственников.

ВАЖНО

Жильцы дома имеют право самостоятельно заказывать ремонт общих частей с разрешения управляющей компании, в этом случае сбор средств осуществляется уполномоченным лицом.

Правила парковки машин на общей територии

Санитарные нормы требуют, чтобы общедоступные карманы для десяти автомобилей располагались на расстоянии не менее 10 метров от входа в здание.

Согласно правилам, парковочные места могут быть размещены в здании, примыкающем к жилому дому, только после получения согласия жильцов на общем собрании.

Необходимо оформить границы и кадастровые документы, чтобы обеспечить законное предоставление парковочного места.

Парковочные места на прилегающих территориях должны быть утверждены в соответствии с санитарными и противопожарными нормами.

Внимание

В соответствии с действующими правилами на земельном участке, прилегающем к жилому дому, разрешается устройство открытой автостоянки на 50 машиномест или наземной автостоянки со сплошным каменным ограждением на 100 машиномест с другими площадками и удобствами в соответствии с наименованиями и площадями.

Места парковки должны находиться на расстоянии не менее 5 метров от урн для мусора, вдали от детских игровых и спортивных площадок и трансформаторных будок.

Парковка на парковках жилых домов запрещена:

• Парковка грузовых автомобилей весом более 3,5 тонн.
• Оставлять автомобили на тротуарах и газонах.
• Оставлять автомобиль с работающим двигателем более чем на 5 минут.
• Управление транспортным средством на пешеходной дорожке.
• Перекрыть проезд.

Нарушение правил парковки наказывается штрафом в соответствии с действующими правилами дорожной полиции.

Новостройки оборудованы подземными паркингами, а количество мест рассчитывается исходя из общего числа квартир.

Ограждение придомового участка

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники недвижимости имеют право возвести забор на принадлежащем им участке.

Ограждение должно способствовать защите имущества от повреждений, предотвращать незаконную парковку во дворе и разделять территорию на зоны в соответствии с требованиями.

ВАЖНО

Решения, касающиеся ограждений на жилой территории, принимаются коллегиально и требуют одобрения органа власти. Решение о возведении забора должно быть принято путем голосования, и для утверждения проекта потребуется не менее половины голосов.

Сумма, необходимая для проведения работ, распределяется между владельцами.

Для установки ограждения требуется разрешение органов пожарной охраны и местной полиции. Заявление должно быть подтверждено инспектором муниципалитета. Если принято решение об установке шлагбаума на проезжей части, необходимо согласие аварийной службы владельца здания.

Внимание

Любое ограждение, установленное без соответствующих разрешений, считается незаконным и может быть демонтировано по решению суда.

Виды ограждений

Существует две категории ограждений, предназначенных для ограничения доступа к ограждающим конструкциям:

1. Частичное ограждение — носит намеренный характер и устанавливается вокруг определенных объектов, таких как урны для мусора, детские горки или спортивное оборудование. Высота может варьироваться от 20 сантиметров до 3 метров. Никаких специальных разрешений не требуется.
2. Ограждение с полным ограничением доступа — используется для предотвращения въезда автомобилей на территории, не предназначенные для парковки. Используются газонные и декоративные варианты. В некоторых элитных новостройках территория полностью огорожена, и в этом случае ворота оснащены магнитным замком. Для получения доступа на территорию нанимается консьерж, поскольку проход или проезд может потребоваться не только жильцам, но и работникам коммунальных служб, полиции, скорой помощи и пожарной охраны.
3. Барьеры предназначены для ограничения проезда, не влияя на пешеходный переход. Требуется разрешение пожарной службы и полиции.

Обратите внимание

Высота сплошных ограждений не должна превышать 200 см в соответствии с нормами Санэпиднадзора.

Озеленение и высадка растительности

Владельцы недвижимости несут ответственность за озеленение территории вокруг своего здания. Решение о создании зеленых насаждений на общей территории может быть принято индивидуально или коллективно на собрании собственников здания. Жильцы жилого дома имеют право на:

1. Посадите декоративные кустарники.
2. Посадить деревья.
3. Для установки скамеек, декоративных элементов.
4. Посадить газон.
5. Украсьте клумбы.

Дополнительная информация

Вы также можете нанять компанию для проведения работ по благоустройству и озеленению.

Стоимость всех работ должна быть оплачена жильцами или включена в плату за управление домом.

Ландшафтный дизайн включает в себя любые искусственные или естественные насаждения, создающие комфортную среду и выполняющие декоративную функцию.

Межевание участка под общедомовую территорию

Проводятся геодезические измерения для оформления права собственности, что в дальнейшем позволит провести озеленение, установить ограждения, построить гаражи, автостоянки и детские площадки.

Примечание

Нет обязанности проводить межевание земельных участков, но если вы это сделаете, то можете обнаружить, что земля используется под другие строения и не может быть впоследствии снесена.

Границы жилого дома определяются в несколько этапов:

1. Проводится собрание жителей, на котором этот вопрос выносится на обсуждение. Уточняются потребности и определяется метрика.
2. Одобрение получено от местных властей. Специалисты департамента недвижимости определяют нормативы, в соответствии с которыми рассчитывается полезная площадь для конкретного дома. Корректировка производится с учетом плотности застройки, близлежащих нежилых помещений, дорог общего пользования, коммуникационных и тепловых сетей и экологически важных зданий.
3. Составляется план проекта, и кадастровый инженер проводит изыскательские работы. Проект утверждается большинством голосов собственников.
4. Проводятся необходимые земляные работы.
5. Информация о земле вносится в официальные реестры.

После завершения необходимых процедур участок передается владельцам квартир.

Для того чтобы сведения были внесены в Росреестр, необходимо подать заявление установленного формата, подписи и паспортные данные уполномоченного лица, пакет документов, подтверждающих право собственности жильцов, и документы, подтверждающие право возведения строений на прилегающей к дому земле.

Обязанность по содержанию придомовых территорий

В целом, владелец обязан содержать свою собственность и платить за нее налоги. Из этого правила нет существенных исключений: если земля, прилегающая к жилому дому, не имеет формы и считается собственностью государства или муниципалитета — она содержится за счет бюджетных средств; если она считается совместной собственностью домовладельцев — источником средств на ее содержание являются их взносы. Другими словами, пока власти не примут меры и не создадут прилегающий к дому участок, домовладельцы будут экономить на эксплуатационных расходах, например, на уборке, ремонте дорог, благоустройстве и т.д.

Однако в настоящее время большинство домов управляется «традиционными» управляющими компаниями — как правило, государственными или муниципальными. Независимо от того, кто считается владельцем участка под застройку, как правило, его обслуживает одна и та же управляющая компания. Различия заключаются лишь в правовой и экономической основе, на которой управляющая компания тратит деньги на содержание участка: если земля находится в государственной собственности, компания получает плату из государственного или муниципального бюджета; если земля передана собственникам, на эти цели должны быть использованы деньги, уплаченные собственниками в качестве платы за жилье и коммунальные услуги.

Однако по некоторым причинам, связанным с государственной социальной политикой, размер платы, вносимой жильцами за жилищные услуги, часто не зависит от формы собственности на прилегающую к дому землю: владельцы «своей» доли рядом с домом платят столько же, сколько и жильцы, ожидающие своей доли.

Как жильцы выбирают способ управления своим домом? В домах, где все помещения принадлежат государству или муниципалитету, стало обязательным проведение открытого конкурса по выбору управляющей организации. Но если в здании большинство квартир находится в частных руках, жильцы могут сами выбрать вариант управления. Как узнать, какой из них подходит, и повлияет ли это на ваши счета за жилье и коммунальные услуги?

Учитывая разнообразие причин, по которым различные организации могут быть обязаны содержать прилегающие к домам территории, одним из немногих способов выяснить, кто несет ответственность, может быть обращение в местный орган власти. Он должен знать: если он владеет землей — кому он доверил ее содержание; если нет — какая организация управляет зданием и обязана содержать землю, которая стала общей собственностью владельцев квартир.

Ситуация может быть совершенно иной для владельцев квартир в домах, которые находятся под управлением частных компаний, товариществ собственников жилья или жилищных ассоциаций. Эти управляющие компании должны планировать свои бюджеты — и, соответственно, плату за каждый метр площади в здании — таким образом, чтобы обеспечить содержание не только здания, но и территории вокруг него. Владельцы квартир в таких зданиях могут ощутить на себе расходы на содержание территории собственного здания. Однако если это так, то более высокие платежи должны быть компенсированы возможностью лучшего контроля за содержанием территории и эффективными механизмами влияния на организацию их управления.

(Можно ли не платить за жилищные услуги, не обеспечивает ли управляющая компания содержание дома, нужно ли платить взнос на капитальный ремонт и как оспорить решение общего собрания — читайте в статье «О чем спорят управляющие компании и жильцы?». Как жильцы могут защитить свои права в спорах с управляющими компаниями по поводу отключения воды, отопления или электричества, уборки придомовых территорий, оплаты коммунальных услуг и решений общих собраний собственников — читайте в статье «Управляющая компания против жильцов»)

1 часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Пункты 66-68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г.

Можно ли оформить придомовой участок в собственность?

После демаркации и измерения земельного участка можно приватизировать его, чтобы оформить право собственности на участок. Это требует довольно обширной документации:

• Собрание жильцов определяет, кто несет ответственность.
• Официальное заявление подается в комитет по земельному регулированию.
• Проводится измерение и определяются границы участка, если эта процедура не была проведена ранее.
• Недвижимость зарегистрирована и внесена в кадастровый паспорт.
• Юридическая регистрация передачи земли.
• Государственная регистрация и получение свидетельства о праве совместной собственности.

Существует ряд преимуществ и недостатков, связанных с приватизацией земли, прилегающей к жилому дому.

Преимущества	Негативы
Увеличение расходов на содержание жилья.	Увеличение затрат на техническое обслуживание
Наиболее распространенный способ сдачи недвижимости в аренду и получения прибыли.	Обязан содержать имущество под страхом штрафа
Возможность развивать землю по своему усмотрению	Должны платить земельный налог на общее имущество
Уточнить линию собственности
Защита от незаконной застройки на земле

Налогообложение

До 2015 года существовал налог на землю, находящуюся в собственности, согласно статьям 388 и 389 Налогового кодекса.

Ставка определялась индивидуально для каждого владельца, исходя из размера жилища и площади прилегающего участка.

Уплаченная сумма включалась в общий счет налога на недвижимость, оплачивалась индивидуально каждым домовладельцем или включалась управляющей компанией в единый счет. За неуплату налога предусмотрена административная ответственность. В случае рецидива администрация имеет право возбудить уголовное дело против неплательщика.

ВАЖНО

С 2015 года жители многоквартирных домов освобождены от уплаты земельного налога и платят единый налог на недвижимость.

Изменения в правилах налогообложения связаны с трудностями определения тарифа: налог рассчитывался на основе кадастровой стоимости земли, но определение суммы было затруднено тем, что не все земельные участки имели четко определенные границы. Кроме того, из-за инфляции тариф увеличивался, что вызывало недовольство владельцев.

Изменения в налогообложении были изложены в Федеральном законе № 384 от 4 октября 2015 года, статья 389 Налогового кодекса, пункт 2.6.

Строения на общей территории

Примечание

Согласно действующему законодательству, на землях общего пользования запрещено строить частные строения. Сараи, принадлежащие частным лицам, расположенные во дворе жилого дома, считаются самовольно возведенными строениями и могут быть демонтированы на основании решения уполномоченных органов.

На общей земле можно возводить сараи или погреба, при этом место выделяется желающим в порядке общей очереди. Таким же образом, если подвал был вырыт для использования жильцами, он будет выделен.

Право на строительство гаража на общей земле возможно при наличии достаточного количества свободных мест, но приоритет в очереди на получение мест отдается инвалидам и ветеранам Великой Отечественной войны.

Для получения гаража вне очереди необходимо подать заявление установленной формы, документы, удостоверяющие личность, заверенную копию регистрации и документы, подтверждающие льготный статус.

Для информации

Полный список категорий льгот можно получить в местном муниципальном офисе или на портале государственных услуг.

Если гараж был построен домовладельцем без согласия, он может быть демонтирован по решению суда или соответствующих органов. Для этого жильцы должны подать коллективную жалобу в органы власти.

Необходимо представить кадастровый план с нанесенными границами участка.

Гараж, сарай или другое строение будет считаться незаконным, если:

• земля, на которой расположено здание, не приватизирована;
• земля находится в коллективной собственности;
• вы не получили согласия пожарной службы и администрации здания;
• мешает доступу других жителей; находится рядом с мусорными баками, трансформаторными будками или другими помещениями.

ВАЖНО

Незаконно возведенное строение на территории, прилегающей к жилому дому, будет демонтировано по решению уполномоченных органов, а лицо, ответственное за незаконное строительство, понесет административную ответственность и заплатит штраф по действующим ставкам.

Как подается жалоба?

Для того чтобы снести незаконно возведенное здание на общих частях многоквартирного дома, необходимо обратиться в местные органы власти, указав адрес, по которому было совершено правонарушение, обоснование и петицию с подписями жильцов.

В качестве альтернативы можно подать заявление в инспекцию по пожарной безопасности, указав, каким образом здание, расположенное по соседству, нарушает правила пожарной безопасности.

Третий вариант — обратиться в суд с иском против владельца гаража.

В течение семи рабочих дней уполномоченные органы примут решение о возбуждении судебного разбирательства.