Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Возможна продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками и детьми, находящимися под опекой или попечительством, которые зарегистрированы в помещении. Но сделка должна быть одобрена органами опеки и попечительства. В этой статье рассказывается, как правильно провести сделку, в каких случаях она невозможна.

Moжнo ли пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм или пpoживaющим

Российское законодательство не запрещает сделки с недвижимостью, предметом которых являются права собственности или проживания несовершеннолетнего. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26-28 Гражданского кодекса, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

С 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть он может подписывать документы, но не может самостоятельно инициировать различные имущественные сделки;
В возрасте от 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным — то есть от него не требуется подписывать документы;
до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и вся ответственность за него лежит на его родителях или опекунах.

В некоторых случаях ребенок приобретает полную дееспособность в возрасте 16 лет, например, после эмансипации или вступления в брак. В таких случаях 16-18-летний подросток может самостоятельно распоряжаться своим имуществом, и участие органов опеки не требуется.

Процедура продажи жилья с участием несовершеннолетнего в 2022 году включает требование о получении согласия органов опеки. Без него сделка может быть признана незаконной и аннулирована. Для получения разрешения на продажу необходимо подать заявление в органы опеки и попечительства. Органы опеки могут проверить сделку любым способом, например, побеседовав с ребенком и его родителями или опекунами, изучив документы, касающиеся имущества, запросив другие документы и осмотрев имущество.

Кaкиe тpeбoвaния пpeдъявляют к cдeлкe opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa

На органы опеки и попечительства возложена задача защиты имущественных прав несовершеннолетних. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенок

пропорциональную долю в старом жилье, если ребенок
пропорциональная доля в старом жилье, если ребенок владеет жильем;
если со временем зарегистрируется в новом доме;

деньги на расчетном счете, если продаваемая квартира не является единственной собственностью или если ребенок вынужден переехать в другой город.

Например: Петя и его родители владеют по ⅓ квартиры. Они приняли решение о продаже и обратились в суперинтендантство за одобрением. Комендант потребует, чтобы Петя получил долю в новом доме пропорционально размеру продаваемой квартиры. Например, если она составляет 60 м², а у Пети ⅓ м², то в новой квартире у него должно быть не менее 20 м². Если площадь новой квартиры составляет 80 м², то доля Пети составит одну четверть. А у Васи и его родителей две квартиры, у каждого по ⅓ доли. Если вы продадите одну квартиру, родители могут просто перечислить деньги на расчетный счет Васи, потому что дом фактически остается у него.

Продажа доли ребенка в квартире или недвижимости, в которой зарегистрирован ребенок до 18 лет, является сделкой с дополнительными ограничениями. Орган опеки может запретить продажу, если:

Родитель или опекун отказывается совершить продажу. Закон разрешает продажу имущества только в том случае, если все стороны согласны на продажу. Интересы ребенка представляют оба родителя или опекуна, поэтому для продажи дома или доли несовершеннолетнего требуется согласие родителей.
Новый дом уступает предыдущему. Например, если после продажи ребенок переезжает в меньшее, неотремонтированное или ветхое жилье.
Права ребенка были нарушены. Например, если после продажи единственной доли несовершеннолетнего собственника, ему или ей не выделяется доля в новом доме.
Ребенок не прописан в новом доме. Согласно закону, ребенка нельзя выписать «ниоткуда» — выписка ребенка из квартиры при ее продаже предполагает регистрацию в другом жилье. Это особенно важно при продаже недвижимости несовершеннолетнему.
Приобретаемая недвижимость не полностью завершена. Если объект завершен менее чем на 70 процентов, органы опеки откажут в выдаче разрешения. Процент указан для Тюмени, в регионах значение может отличаться.
В новом доме нет никаких удобств. Если в доме или квартире, которую вы покупаете, нет инженерных коммуникаций или их частей, органы социального обеспечения откажут в выдаче разрешения. Удобства включают горячую и холодную воду и электричество.
Ребенок — это наследник, который не вступил в права. При продаже недвижимости, наследником которой по завещанию является несовершеннолетний, необходимо сначала вступить в права наследования и зарегистрировать недвижимость на имя ребенка.
Доля нового дома меньше. Если родители решат купить меньшую недвижимость и выделят ту же долю, что и раньше, например, ½, органы опеки обяжут их выделить большую долю. Согласно закону, размер наследства ребенка не может быть уменьшен.

Например: родители Маши продают квартиру площадью 90 м². Каждый из них имеет долю в размере ⅓, что означает, что каждый из них владеет 30 м². Затем они покупают новую квартиру площадью 75 м². В этом случае родители обязаны выделить им долю в существующей квартире площадью не менее 30 м². Это означает, что Маша получит ⅖ дома.

Кoгдa мoжнo пepeчиcлить дeньги oт пpoдaжи нa cчeт peбeнкa

В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры может быть переведена на счет ребенка. Затем эти деньги с разрешения органов опеки могут быть использованы для покупки другой недвижимости до тех пор, пока ребенок является ее собственником. Ребенок также имеет право забрать деньги, когда достигнет совершеннолетия. К таким случаям относятся:

Переезд в другую страну. В этом случае родители не могут выделить долю ребенку, который имеет интерес в продаваемом имуществе. Для получения разрешения вы должны предоставить доказательство переезда, например, долгосрочную визу.
Переезд в другой город. В этом случае вы также можете удержать свою долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи вашей доли, должны быть переведены на счет вашего ребенка.

B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa

Закон дает право суперинтенданту принимать решение в каждом конкретном случае. Некоторые требования закона могут быть отменены при определенных условиях. Среди них:

Приобретение недостроенных жилых помещений. Регистрация права собственности или интереса ребенка на помещение откладывается до завершения строительства жилья. Однако во время строительства ребенок должен быть где-то зарегистрирован, т.е. иметь фактическое место жительства.
Серьезная болезнь ребенка. Если ребенок нуждается в дорогостоящем лечении, можно обратиться за разрешением опекуна на продажу квартиры несовершеннолетнему, даже если продаваемая недвижимость уступает по качеству. Разница в стоимости имущества должна быть использована для лечения.
Ребенок с медицинским состоянием, которое делает невозможным проживание в квартире. Аллергии, хронические заболевания и врожденные дефекты могут привести к неполноценному дому, если ребенок не может жить в существующем. Например, квартиру вблизи промышленного предприятия можно обменять на небольшой дом в сельской местности.
Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетний нуждается в школе-интернате, исправительном учреждении, средней школе закрытого типа или другом специализированном учреждении, которого нет в данном городе, допускается перевод в другой город. Возможно незначительное ухудшение условий жизни. Но выделение доли несовершеннолетнего при продаже квартиры также является обязательным.

Важно! У сотрудников органов образования и социального обеспечения нет четких правил и норм, которых они должны строго придерживаться. В каждом случае учитываются все нюансы сделки, и орган опеки действует в интересах ребенка. Если орган опеки заподозрит, что вы пытаетесь «скрыть» одну из вышеперечисленных ситуаций ради личной выгоды, сделка будет отложена или вообще не разрешена.

Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним, имeющим пpaвa нa нee

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых сделка требует одобрения органов опеки. Всего их четыре:

несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
несовершеннолетний имеет долю в продаваемом жилье
несовершеннолетний зарегистрирован на жилплощади;
ребенок указан в завещании, но не унаследовал имущество.

Все эти ситуации имеют свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

Кaк пpoдaть квapтиpy, ecли coбcтвeнникoм вceй квapтиpы или ee дoли являeтcя нecoвepшeннoлeтний peбeнoк

Может ли несовершеннолетний быть домовладельцем? Да, если его/ее родители ранее купили недвижимость и оформили ее в свою собственность или если ребенок унаследовал ее. Может ли опекун несовершеннолетнего продать квартиру? Да, но со строгими ограничениями:

если несовершеннолетний купит квартиру не хуже, а также передаст право собственности;
Если деньги от продажи будут переведены на счет ребенка, но только если продаваемая квартира не является единственным жильем несовершеннолетнего.

Чтобы завершить транзакцию, выполните простую процедуру.

Шaг 1. Coбepитe дoкyмeнты

Для того чтобы получить разрешение органов опеки и зарегистрировать передачу в Российском реестре юридических лиц, вам необходимо следующее

Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка.
Паспорт гражданина РФ (если ребенку больше 14 лет) + свидетельство о рождении (если ребенку меньше 14 лет).
Паспорта или другие документы, подтверждающие личность законных представителей несовершеннолетнего — родителей или опекунов.
Реестр юридических лиц, подтверждающий право собственности ребенка на жилье — получите его в местном ЗАГСе или закажите онлайн на официальном сайте.
Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, договор приватизации, договор дарения, договор мены, договор о праве или наследовании, договор о долевом участии в совместном строительстве, уступка прав требования из договора о долевом участии в совместном строительстве, решение суда о признании права собственности.
Паспорт строительной готовности не менее 70% в случае долевого участия в строительстве перегородки.
Если по какой-то причине он был утерян, его необходимо получить в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости — стоимость можно проверить на сайте Росреестра или заказать выписку из ЕГРЮЛ.

По желанию орган опеки может потребовать и другие документы. Например, документы, подтверждающие покупку новой недвижимости — соглашение о задатке или договор купли-продажи.

Примечание: Документы, требуемые органом опеки, должны быть предоставлены не только на продаваемую, но и на покупаемую недвижимость. Попросите продавца предоставить вам кадастровый реестр и свидетельство Росреестра о праве собственности. Данные из этих документов понадобятся вам для подготовки заявления.

Шaг 2. Нaпишитe зaявлeниe в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa

Посетите местное отделение органа опеки или один из филиалов многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг и заполните заявление о разрешении на продажу жилья. Вам будет предоставлен шаблон. Включите в заявку следующую информацию:

Общая и жилая площадь отчуждаемого и приобретаемого имущества.

Сведения о собственниках отчуждаемого имущества — несовершеннолетнем и покупателе — цеденте.

Точный адрес обоих жилищ.
Номера выписок из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающих право собственности вышеуказанных лиц на обе квартиры.
Обязательство передать право собственности на имущество ребенку.
Дата и подпись законных представителей заявителя.

Если имеется только один законный представитель, к заявлению необходимо приложить доказательство этого факта. Например, свидетельство о смерти, справка о пропаже человека. Если один из представителей просто не может лично прийти в отдел опеки, необходимо представить нотариально заверенное разрешение на продажу.

Вам не нужно платить никаких государственных пошлин за подачу заявления. В соответствии с разделом 21(3) Федерального закона об уходе и защите. Согласно статье 21(3) Закона об опеке и попечительстве, документы рассматриваются в течение 15 дней с момента подачи заявления. По истечении этого срока орган опеки обязан выдать предварительное разрешение или отказ.

Отказ органа опеки должен быть мотивированным. Предварительное разрешение или отказ могут быть оспорены в суде. Обычно компетентные органы не указывают конкретный срок действия разрешения, но в некоторых регионах он установлен законодательством субъекта Российской Федерации. Если такой срок не указан, документ будет действителен до подачи заявления. Если установлен конкретный срок, то продажа может быть осуществлена только в то время, когда разрешение еще действительно. Если квартира не была продана в течение этого времени, всю вышеописанную процедуру придется повторить.

Шaг 3. Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи

Договор купли-продажи с несовершеннолетним будет заключен после получения разрешения органов опеки. Если орган опеки по какой-либо причине откажет в согласии, вы просто потеряете свои деньги, а сделка будет признана недействительной.

Все сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, должны быть нотариально заверены. В зависимости от решения органов опеки, продажа и покупка нового жилья должны происходить одновременно или доля ребенка в новом жилье должна быть включена в сделку. Сделки купли-продажи, происходящие одновременно, называются альтернативными сделками. Поиск как покупателя, так и продавца — сложный процесс.

Зарегистрировав альтернативную сделку с компанией «Этажи», вы получите скидки на услуги компании при продаже квартиры — 5%, а при покупке новой — 5%. Компания гарантирует полную безопасность и законное урегулирование сделки. Если вы потеряете право собственности, «Этажи» компенсирует вам стоимость квартиры. Размеры компенсаций варьируются в зависимости от города.

Получив выписку из ЕГРЮЛ на приобретенное имущество, вы должны предоставить ее в органы опеки в течение 30 дней с момента регистрации. Если подопечный не получает никакого нового имущества в обмен на проданное, все доходы от сделки будут помещены на специальный банковский счет. После получения решения органа опеки нотариус запросит необходимые для сделки документы и подготовит договор купли-продажи.

Подписание документов:

если ребенку меньше 14 лет, сделку подписывают его законные представители;
если ребенок старше 14 лет, подпись ставится ребенком и представителями; подпись подтверждает, что законные представители согласны с действиями несовершеннолетнего.

Шaг 4. 3apeгиcтpиpyйтe cдeлки в Pocpeecтpe

Подать документы на перерегистрацию права собственности через любой МФЦ. Для регистрации перехода права собственности вы должны предоставить:

договоры купли-продажи;
разрешение отдела опеки и попечительства;
паспорта покупателя и продавца или свидетельство о рождении, если ребенку меньше 14 лет.

Вы должны оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности, которая составляет 2 000 рублей. Вы платите за регистрацию права собственности на новый дом, а покупатель платит за регистрацию права собственности на продаваемую недвижимость. Предоставьте сотруднику МФЦ пакет документов и оригинал квитанции об оплате пошлины и заполните заявление — вам выдадут бланк.

После получения документов сотрудник МФЦ проведет инвентаризацию полученных документов и предоставит график выдачи новых свидетельств о праве собственности. Обычно это составляет от 7 до 9 рабочих дней.

Шaг 5. Пoкaжитe выпиcкy oпeкe

Получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости на приобретенное имущество, собственником которого является несовершеннолетний ребенок. Предоставьте его органам опеки в качестве доказательства того, что права несовершеннолетнего не нарушаются.

Если вы не продали единственное жилье ребенка и обязуетесь перевести деньги на счет, предоставьте органам опеки выписку с расчетного счета несовершеннолетнего.

Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли

Процесс продажи квартиры, в которой ребенок владеет одной из долей, не сильно отличается от описанного выше. Для завершения транзакции:

Собрать пакет документов, касающихся отчуждаемого имущества.
Составить расчетный счет или собрать документы на приобретаемую недвижимость.
Написать заявление в Попечительский совет и получить одобрение.
Подпишите договор купли-продажи сами, если вашему ребенку нет 14 лет, или поручите это сделать несовершеннолетнему.
Купить новый дом и выделить долю в нем ребенку или перевести сумму, равную доле ребенка, на счет.
Подайте документы в органы опеки и попечительства.

Ocoбeннocти пpoдaжи квapтиpы c пpoпиcaнным нecoвepшeннoлeтним peбeнкoм, нaxoдящимcя пoд oпeкoй или пoпeчитeльcтвoм

Согласие опекуна требуется, если в квартире проживают следующие лица

Члены семьи, находящиеся под опекой или попечительством;
Несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без попечения родителей.

Если ребенок постоянно зарегистрирован, он имеет право остаться в квартире. Чтобы продать жилье без обременения, несовершеннолетний должен быть освобожден.
Расположение будет выглядеть следующим образом:

Шaг 1. Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты

Вам понадобятся вышеперечисленные документы + поквартирная карточка и кадастровый паспорт на отчуждаемую недвижимость и квартиру, в которой будет зарегистрирован несовершеннолетний.

Шaг 2. Пoлyчитe paзpeшeниe в OOП

Заполните форму заявления и укажите адрес, по которому вы хотите зарегистрировать несовершеннолетнего. Помните, что ваш новый дом не должен уступать тому, который вы собираетесь продать.

Шaг 3. Bыпишитe и пpoпишитe peбeнкa

Выписать несовершеннолетнего из своего дома можно только в том случае, если вы хотите зарегистрировать его по другому адресу. Для того чтобы зарегистрировать ребенка, необходимо предоставить в паспортный стол следующее

Документ, удостоверяющий личность ребенка — паспорт или свидетельство о рождении
документ, удостоверяющий личность родителя или опекуна
Удостоверение личности владельца жилья, в котором зарегистрирован ребенок и в котором ребенок будет зарегистрирован — владельцы также должны присутствовать лично
технический паспорт и домовая книга на отчуждаемое жилое помещение и на жилое помещение, в котором будет зарегистрирован несовершеннолетний.

В паспортном столе заполните заявление, листок прибытия и убытия.

Шaг 4. Пpeдocтaвьтe дoкaзaтeльcтвa в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa

Придите в отдел опеки и предъявите документы, подтверждающие постоянную регистрацию несовершеннолетнего — поквартирную карточку или домовую книгу. Затем вы можете составить договор о продаже недвижимости и завершить сделку.

Отдельной ситуацией является продажа недвижимости несовершеннолетнему, находящемуся под опекой родителей. В этом случае согласие опекуна не требуется, так как оно не опровергается информацией об отсутствии родительской опеки. В этом случае ребенок должен быть зарегистрирован в другом жилище до того, как будет взят под опеку.

Однако дети до 14 лет должны быть зарегистрированы по тому же адресу, что и их родители. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут проживать по другому адресу, например, у близких родственников, таких как бабушки и дедушки, старшие братья и сестры, дяди или тети.

Уcлoвия пpoдaжи квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм, нe вcтyпившим в нacлeдcтвo

Если в вашем завещании указан несовершеннолетний, и вы планируете продать свой дом, вы должны сначала зарегистрировать право собственности ребенка. Это означает, что ему или ей необходимо вступить в наследство. Это также делается с согласия опекуна. Как только ребенок вступит в права наследства, вы можете продать недвижимость — следуя инструкциям, приведенным выше.

Oтвeты нa чacтo зaдaвaeмыe вoпpocы

Moжнo ли пpoдaть квapтиpy, пoдapeннyю нecoвepшeннoлeтнeмy peбeнкy?

Да, но только при соблюдении вышеуказанных условий. Например, подарив ребенку равное или лучшее имущество, или перечислив деньги на счет.

Кaким дoлжeн быть cчeт, нa кoтopый мoжнo пepeчиcлить дeньги?

Необходимо завести специальный счет. Его открывает родитель или опекун от имени ребенка. Цель счета — получение и хранение денег от продажи имущества. Распоряжение средствами может происходить только с разрешения органа опеки.

Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний пpoдaть жильe oпeкyнy или poдитeлю?

Нет. Согласно Гражданскому кодексу, воспитателям, опекунам и их близким родственникам не разрешается вести какие-либо переговоры со своими подопечными по поводу обмена или продажи.

Чтo бyдeт, ecли нe выдeлили дoли дeтям и пpoдaли квapтиpy?

Органы социального обеспечения признают сделку недействительной и объявят ее незаконной. Вы должны будете вернуть деньги покупателю и вернуть детям те доли, которые они имели до продажи.

Исключительные случаи при сделках с несовершеннолетними собственниками

Закон строг, но в некоторых случаях органы социального обеспечения могут принять решение в индивидуальном порядке, если того требует ситуация. Иногда можно получить освобождение от уплаты налога, если доказать, что это необходимо.

Что представляют собой эти ситуации:

Покупка недостроенного или недавно построенного дома. Право собственности ребенка может быть оформлено позже, после завершения строительства объекта недвижимости. Однако ребенок должен быть где-то зарегистрирован.
Серьезное заболевание. Если у ребенка проблемы со здоровьем, ему требуется дорогостоящее лечение, и родители хотят продать дом и купить меньшую квартиру, чтобы собрать деньги, орган опеки может дать свое согласие. Даже если покупаемый дом уступает старому. Однако разница в сумме, уплаченной за лечение, должна быть доказана.
Состояние ребенка. Иногда у ребенка тяжелая аллергия или хроническое заболевание, или серьезная инвалидность, что не позволяет ему жить в старой недвижимости. Опекун может согласиться продать более комфортабельную квартиру и купить небольшой частный дом в сельской местности, если это пойдет на пользу здоровью ребенка.
Особые потребности. Если у ребенка есть проблемы с развитием или здоровьем, которые требуют специализированных учреждений для обучения и интеграции в общество, опекун может не обращать внимания на незначительное ухудшение условий жизни в этом случае.

Важно понимать, что у сотрудников органов опеки нет четких правил, как действовать дальше; они рассматривают каждую ситуацию индивидуально, со всеми нюансами. Поэтому, хотя сделки с несовершеннолетними имеют свои особенности, чаще всего органы опеки отдают предпочтение родителям, которые могут доказать, что действуют исключительно в интересах своих детей.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками: порядок в 2023, пошаговая инструкция, продажа доли ребенка