Альтернативная продажа квартиры — что это значит, порядок действий, альтернативная сделка с недвижимостью, риски

Содержание
  1. Альтернативная продажа квартиры — что это
  2. Виды альтернативных сделок
  3. Виды расчетов
  4. Чтo тaкoe aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы
  5. Кому подходит альтернативная сделка?
  6. Плюcы и минycы aльтepнaтивнoй cдeлки
  7. Пopядoк дeйcтвий пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe кyпли-пpoдaжи квapтиpы
  8. Шaг 1: нaйдитe пoкyпaтeля и пpoдaвцa
  9. Шaг 2: пpoвepьтe юpидичecкyю чиcтoтy квapтиpы
  10. Шaг 3: дoгoвopитecь o фopмe pacчeтoв
  11. Шaг 4. Пoдпишитe пpeдвapитeльнoe coглaшeниe
  12. Шaг 5. Cocтaвьтe дoгoвopa кyпли-пpoдaжи
  13. Шaг 6. 3apeгиcтpиpyйтe cдeлкy в Pocpeecтpe
  14. Нaлoги пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe
  15. Ocoбeннocти aльтepнaтивнoй пpoдaжи нeдвижимocти
  16. Aльтepнaтивнaя cдeлкa c нecoвepшeннoлeтним peбeнкoм
  17. Aльтepнaтивнaя cдeлкa пo нeдвижимocти c ипoтeкoй
  18. Aльтepнaтивнaя cдeлкa пpи мaтepинcкoм кaпитaлe
  19. Как обеспечить безопасность сделки?
  20. Что должно насторожить?
  21. Стоит ли выходить из игры?
  22. Когда лучше заключать сделку?
  23. Частные случаи альтернативных сделок
  24. Единовременная сделка в ипотеке
  25. Единовременная сделка в разных городах
  26. Единовременная сделка и новостройки
  27. Единовременная сделка и иждивенцы

Альтернативная продажа квартиры — что это

Многие люди хотят переехать в квартиру побольше или просто в другой район, город или дом. Однако не у всех есть деньги, чтобы сначала купить новый дом, а потом спокойно продать старый. Если вы оказались в подобной ситуации, вам может помочь альтернативное решение. В этой статье мы объясним, что означает альтернативная продажа дома, каковы риски и что делать, чтобы избежать проблем.

Виды альтернативных сделок

По словам Елены Балахоновой, помощника юриста ООО «Мариикс Центр», на практике альтернативные сделки с недвижимостью обычно имеют следующие возможности

  • Эквивалентный обмен — когда владельцы обмениваются квартирами равной стоимости; фактической передачи денег не происходит;
  • Неравноценный обмен — приобретение более дешевой квартиры (меньшей по площади, некачественной или в другом районе) одним собственником в обмен на лучшие условия проживания за дополнительную плату у другого собственника. Этот вариант называется «избыточной альтернативой»;
  • Разделение или отселение — преобразование одного жилья в несколько меньших (разделение) или нескольких меньших в одно (отселение).

Виды расчетов

В альтернативной сделке стороны могут произвести расчет в сейфе, куда вносятся наличные, а также путем перевода денег на расчетный счет. Также может быть использован аккредитив. По мнению большинства экспертов, это самый безопасный способ: деньги блокируются на специальном счете до тех пор, пока продавец не предоставит документы, подтверждающие переход права собственности к покупателю.

Чтo тaкoe aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы

Альтернативная продажа — это сделка, в которой продавец использует средства от продажи недвижимости для покупки новой недвижимости. Оба договора купли-продажи должны быть зарегистрированы одновременно, а деньги обычно переводятся через банковский счет или сейфовую ячейку. Альтернативная сделка с недвижимостью позволяет вам сразу же переехать в новый дом, а не жить в съемной квартире, пока вы ищете подходящую недвижимость.

В альтернативной продаже участвуют сразу три стороны:

Покупатель-покупатель — человек, который хочет купить дом;

Покупатель-продавец — тот, кто продает недвижимость и тут же покупает другую;

Продавец — это лицо, которое продает дом покупателю-продавцу.

Если покупатель-продавец хочет продать одно жилье и купить два, то участников сделки становится больше. Чем больше жилья в цепочке, тем больше сторон в сделке. Для каждой сделки купли-продажи должен быть зарегистрирован отдельный договор.

Термин «альтернативная продажа» юридически не закреплен, его используют брокеры. В правовом поле ближе всего к этой форме продажи находится обмен с участием трех лиц, когда первое лицо передает предмет в собственность второго лица и получает другой предмет от третьего лица. Хотя закон не регулирует этот особый вид сделки, он имеет свои юридические признаки. К ним относятся:

конкретное использование денег — средства от продажи квартиры используются для приобретения другой жилой недвижимости;

возможность отказа от сделки — продавец-покупатель может отказаться от сделки в любое время, если не найдет подходящего жилья;

проживание в квартире — на момент подписания предварительного договора семья покупателя-продавца проживает или зарегистрирована в квартире.

Еще одной общей чертой альтернативной сделки является дополнительная оплата или получение части выручки наличными. Редко бывает, что продавец-покупатель продает и покупает за одинаковую сумму: чаще всего активы неравноценны и имеют разную стоимость. Поэтому продавцу придется заплатить больше или вернуть часть денег, если он переедет в некачественную недвижимость.

Альтернативная сделка по продаже фригольда может быть стандартной трехсторонней сделкой или более сложной. В этом случае она называется «цепь». В деле участвуют более четырех сторон. Чем больше сторон, тем сложнее сделка. Если продавец не планирует в ближайшее время покупать другое жилье и покидает квартиру до подписания предварительного договора, это называется «чистой продажей».

Альтернативная продажа квартиры сложнее, чем стандартная «чистая продажа». Сделка требует тщательного осмотра недвижимости, заключения соглашений между несколькими сторонами и подготовки целого пакета документов.

Кому подходит альтернативная сделка?

Два собственника, договорившиеся о том, что они хотят поменяться квартирами, могут подписать соглашение об обмене, и оно не будет являться соглашением о замене. На практике, однако, подписывается очень мало таких соглашений. Если речь идет о расставании, переезде, покупке квартиры в новостройке взамен старой, и если в сделке участвуют более двух собственников, они подписывают договор купли-продажи. Сделки по выезду являются наиболее сложными, поскольку нелегко найти покупателей на несколько объектов недвижимости одновременно. Услуга срочного выкупа, предлагаемая крупными агентствами, может стать выходом из положения, но вы определенно прогадаете в цене.

Плюcы и минycы aльтepнaтивнoй cдeлки

  

Плюсы

Cons

Для покупателя

Вы можете получить квартиру по цене ниже рыночной стоимости, так как продавцы альтернативных квартир часто снижают сумму.

Сделка может не состояться, если продавец-покупатель не найдет себе места.

Для продавца-покупателя

Вам не придется арендовать жилье; вы можете сразу же переехать в новую квартиру.

Продавец может отказаться от сделки, и в этом случае покупателю придется отказаться.

Для продавца

Продавец-покупатель очень заинтересован в сделке и поэтому может предложить более высокую цену, чем другие покупатели.

Работа с документами может затянуться из-за большого количества людей, участвующих в сделке.

И первый, и второй покупатели всегда несут риск альтернативной покупки. Первый покупатель — тот, кто хочет приобрести альтернативное жилье, — подвергается наибольшему риску. Например:

В жилом помещении могут быть зарегистрированы ❗ несовершеннолетние, иждивенцы-инвалиды, лица с правом проживания — их сложно выписать, а в случае неправильного оформления сделки суд легко восстановит регистрацию;

Покупатель-продавец может отказаться от сделки в любое время, если не найдет подходящего жилья или если другой продавец передумает продавать недвижимость;

❗ можно приобрести недвижимость, в которой проживает арендатор — в этом случае арендатор сможет въехать только после окончания срока аренды;

❗ несогласованные действия — альтернативная сделка требует одновременного оформления документов, и несогласованные действия обеих сторон затянут время регистрации;

❗ частичная регистрация — каждая сделка купли-продажи в цепочке рассматривается чиновниками Росреестра отдельно, и если они откажут в передаче прав собственности, деньги и имущество могут быть потеряны.

Пopядoк дeйcтвий пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe кyпли-пpoдaжи квapтиpы

Для покупателя и продавца — первой и третьей стороны сделки — разница между покупкой и продажей «чистой квартиры» невелика. Итак, давайте рассмотрим ситуацию продавца и покупателя и дадим пошаговую инструкцию.

Шaг 1: нaйдитe пoкyпaтeля и пpoдaвцa

Объявление о продаже квартиры на публичных сервисах — например, Avito, Cian, других подобных порталах. Сделайте хорошие фотографии, напишите подробное описание недвижимости. Укажите, что вы хотите заключить альтернативный договор — это избавит вас от рефералов от людей, которым нужна «чистая» продажа, а также сэкономит время.

Исследуйте рынок и найдите подходящую недвижимость. Это стоит делать, когда у вас уже есть покупатель. В противном случае вы можете обнаружить, что недвижимость вас вполне устраивает, но ваш дом не будет пользоваться спросом, и сделка застопорится. Сообщите продавцу, что вы рассматриваете возможность альтернативной продажи.

Шaг 2: пpoвepьтe юpидичecкyю чиcтoтy квapтиpы

Чтобы свести риск к минимуму, попросите продавца предоставить:

Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — из нее вы узнаете, кто является собственником имущества, находится ли оно в совместной собственности, есть ли обременения;

Выписка из жилищного реестра — здесь будет указано, кто зарегистрирован в квартире: вы сможете оценить, есть ли несовершеннолетние, иждивенцы или люди, сохранившие право на квартиру;

Выписка из URC о том, что никто не был зарегистрирован — если кто-то был зарегистрирован и является жителем защищенной категории, регистрация может быть восстановлена судом;

Кадастровый паспорт и другие документы из Бюро технической инвентаризации, которые показывают основные характеристики недвижимости — вы можете понять, не сделали ли вы незаконную смену жилья или есть ли другие проблемы

Кредитный договор, если квартира обременена или заложена в банке.

Также передайте покупателю аналогичный пакет документов, чтобы убедиться в прозрачности сделки. Если все документы в порядке, переходите к следующему шагу. Если нет, сначала попросите продавца исправить это или исправьте это сами, если есть проблемы с документацией.

При альтернативной продаже необходимо учитывать множество нюансов — все они влияют на ход сделки. Именно поэтому целесообразно пользоваться услугами юристов — они помогут вам разобраться с бумажной волокитой и проверить документы продавца. Это позволит свести к минимуму риск того, что сделка не состоится.

Шaг 3: дoгoвopитecь o фopмe pacчeтoв

Договоритесь с продавцом и покупателем о форме оплаты, например, вы можете использовать аккредитив для альтернативной сделки или сейфовые ячейки. Важно иметь подходящую систему расчетов. Например, покупатель кладет деньги, которые он должен заплатить за квартиру, в сейф. Вы кладете деньги, причитающиеся продавцу, во вторую банковскую ячейку. Доступ к нему будет открыт после подписания договоров купли-продажи.

Если вы не можете определиться с порядком расчетов, обратитесь к сотрудникам банка. Объясните ситуацию — вам предложат подходящее решение и скажут, какие условия нужно указать в договоре.

Шaг 4. Пoдпишитe пpeдвapитeльнoe coглaшeниe

Предварительный договор является гарантией будущей сделки. Этот договор содержит данные обеих сторон, информацию о недвижимости, условия основного договора купли-продажи и условия первоначального взноса или задатка. Заключаются два контракта: один с покупателем и один с продавцом.

Согласно № 51-Ф3 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор составляется в форме будущего договора или в письменной форме. Его не обязательно регистрировать — главное, чтобы на обоих договорах стояла дата оформления, паспортные данные участников сделки, подробное описание условий передачи, самого имущества и заверенные подписи.

Шaг 5. Cocтaвьтe дoгoвopa кyпли-пpoдaжи

На этом этапе рекомендуется обратиться к нотариусу или адвокату. Профессионал поможет вам составить договор, укажет перечень необходимых документов и даст рекомендации.

Оба договора купли-продажи должны быть подписаны одновременно. Документ содержит следующую информацию

паспортные данные продавца и покупателя;

всю информацию, касающуюся имущества;

сумма покупки за вычетом первоначального взноса или депозита;

условия и детали перевода средств;

права и обязанности обеих сторон;

дата заключения договора;

подписи сторон.

Вы можете попросить у нотариуса или адвоката стандартный проверенный шаблон или скачать его из Интернета.

Договор купли-продажи не нужно заверять нотариально. Однако если вы заверите документы нотариально, это упростит дальнейшее разбирательство.

Шaг 6. 3apeгиcтpиpyйтe cдeлкy в Pocpeecтpe

Обратитесь в Управление Федеральной регистрационной службы или в МФЦ, если в вашем городе Управление Федеральной регистрационной службы не ведет личный прием граждан. Также приходите втроем, чтобы подать документы одновременно. Предоставить сотрудникам Росреестра документы:

✅ Документ, удостоверяющий личность — паспорт гражданина Российской Федерации;

✅ Правоустанавливающие документы на квартиру — договор купли-продажи;

✅ заявление о регистрации права собственности;

✅ Кадастровый паспорт на квартиры;

✅ квитанция об уплате государственной пошлины.

Сотрудники МФЦ или Росреестра должны будут предоставить оригиналы документов. Пошлина за регистрацию права собственности на недвижимость составляет ₽ 2 000. Этот сбор должен быть оплачен покупателем — то есть как вами, так и покупателем вашей квартиры. Комиссия оплачивается отдельно за каждую транзакцию.

Срок регистрации права собственности составляет 10 дней. Если договор купли-продажи заверен нотариально, срок сокращается, и регистрация занимает около 3 дней. После получения документов сотрудник выдаст расписку с перечнем документов и сроками их подготовки. В установленный срок вы получите документы и новую выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую ваше право собственности.

Расчеты — то есть передача денег — возможны как до, так и после регистрации договоров купли-продажи в ЗАГСе. Это зависит от первоначальной договоренности.

Нaлoги пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe

Налог должен быть уплачен при продаже имущества в рамках альтернативного соглашения. Это 13% на полученный доход в соответствии со статьей 228 Налогового постановления. Вам не нужно платить налог, если имущество находилось в вашем владении в течение длительного периода времени. До 1 сентября 2016 года этот срок составлял 3 года, теперь он составляет 5 лет. Также должны быть соблюдены следующие условия:

имущество было унаследовано или подарено родственником;

квартира была получена по договору пожизненной ренты с иждивением;

жилье было приватизировано.

В других случаях люди, прожившие в квартире более пяти лет, освобождаются от уплаты налога.

При покупке квартиры после альтернативной продажи вы будете иметь право на налоговый вычет в размере тех же 13% от стоимости жилья в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации. Закон устанавливает условия для получения вычета.

Ocoбeннocти aльтepнaтивнoй пpoдaжи нeдвижимocти

Aльтepнaтивнaя cдeлкa c нecoвepшeннoлeтним peбeнкoм

Если сделка проводится с несовершеннолетним собственником или ребенком, проживающим в квартире, также потребуется согласие опекунов. Родители должны предоставить ребенку новое жилье или деньги на личный счет, если ребенок является собственником, или новое место жительства, если ребенок является резидентом. Новое жилье не должно уступать старому.

Aльтepнaтивнaя cдeлкa пo нeдвижимocти c ипoтeкoй

Если вы собираетесь взять ипотечный кредит на покупаемую квартиру, она будет обременена до тех пор, пока долг не будет погашен и вычеркнут в ЗАГСе. Мы рекомендуем оформить ипотечный кредит заранее, чтобы не затягивать сделку. Если вы покупаете недвижимость, которую ранее приобрели с помощью ипотечного кредита, вам дополнительно потребуется одобрение банка на сделку.

Aльтepнaтивнaя cдeлкa пpи мaтepинcкoм кaпитaлe

Если вы планируете использовать средства материнского капитала для покупки, вы должны будете передать акции своим детям и супругу. Новая квартира будет находиться в совместной собственности. Если вы покупаете квартиру, которая была приобретена на средства материнского капитала, от продавца потребуется написать и нотариально заверить обязательство о предоставлении жилья детям — без этого сделка не будет зарегистрирована. Если заменяемая квартира была приобретена при финансовой поддержке, вам необходимо написать обязательство о том, что вы предоставите своим детям долю в новой квартире. Новая квартира должна быть пригодной для проживания и соответствовать стандартам, установленным в Законе о жилье.

Как обеспечить безопасность сделки?

Покупатели и продавцы должны уделять особое внимание физическому и психическому здоровью тех, кто участвует в сделке. Как бы цинично это ни звучало, но если один из владельцев умирает, имейте в виду, что это звено в цепи договоров купли-продажи может выпасть. Не заключайте сделку с человеком, который является алкоголиком, или, по крайней мере, отправьте его к врачу перед подписанием контракта. Держите при себе копию квалификационного аттестата, чтобы впоследствии не признать контракт недействительным. Будьте особенно осторожны в ситуациях, когда продавец действует по доверенности — постарайтесь встретиться с владельцем и получить от него подтверждение вашего намерения продать.

Что должно насторожить?

При альтернативных сделках во всех договорах купли-продажи указывается, что они должны быть зарегистрированы одновременно. Если кто-то в цепочке возражает против этого пункта, будьте осторожны. Откажитесь от сделки, как только у вас возникнут сомнения в подлинности документов. Дважды проверьте юридическую чистоту квартиры, которая была зарегистрирована в начале 1990-х годов — при приватизации в те годы могли быть нарушены права детей или временно выписанных граждан, которые теперь могут предъявить претензии к вам как к новому владельцу. Если квартира в последнее время перепродавалась несколько раз, это также тревожный знак.

Стоит ли выходить из игры?

Конечно, да, если мы поймем, что быстрее и выгоднее сначала продать квартиру, а потом купить новую, не ввязываясь в альтернативную цепочку сделок со сложной системой расчетов.

Когда лучше заключать сделку?

Лучшее время для альтернативных сделок — когда цены на недвижимость стабильны. В основном это связано с психологией участников. Если цены резко вырастут или упадут, стороны сделки в любой момент могут выдвинуть новые требования или отказаться от продажи или покупки недвижимости.

И еще один важный момент. Планируя альтернативную сделку, обратитесь за помощью к профессиональным агентам по недвижимости. Собрать всех участников цепочки, проверить все документы и должным образом организовать подписание договоров своими силами просто нереально.

Частные случаи альтернативных сделок

Как правильно осуществить одновременную продажу и покупку квартиры? В этом отношении вам придется обратиться к риэлтору. Вы можете провести такую процедуру и самостоятельно, но можете стать жертвой из-за неопытности или собственного незнания.

Как правило, агенты по недвижимости взимают комиссию в размере 3% от суммы сделки. При альтернативной договоренности вам придется заплатить в два раза больше, по 3% за каждую договоренность.

Лучше участвовать в альтернативных сделках, когда цены на недвижимость на рынке падают. Таким образом, у вас будет больше шансов приобрести квартиру по более низкой цене.

Единовременная сделка в ипотеке

Разовая операция по ипотечным кредитам
В нашей стране большинство граждан имеют ипотечный кредит и будут выплачивать его в течение 15, 20 или 30 лет. За это время их положение может существенно измениться, что приведет к необходимости покупки нового дома, разумеется, также обремененного ипотекой.

Давайте рассмотрим, как продать заложенный дом и одновременно купить другой. Вырученные от продажи средства можно использовать в качестве первоначального взноса для покупки другого дома. Но в этом случае весь дом будет заложен банком.

Многие банки сегодня предлагают заемщикам специальные альтернативные ипотечные программы. Чаще всего существует два способа погашения кредита:

  1. Выдается краткосрочный кредит, который полностью погашается при продаже старой квартиры. В такой ситуации заемщик может купить квартиру с меньшей стоимостью или доплатить из своего кармана. Преимущество такой операции заключается в том, что он приобретает наличные деньги на руки, что позволяет ему завершить цепочку гораздо быстрее.
  2. Ипотека выдается на длительный срок и погашается частями. Вырученные от продажи дома средства помещаются в банк, а оставшаяся сумма погашается в соответствии с графиком платежей в течение нескольких лет.

Если вам нужно продать заложенное жилье и купить новое с помощью ипотеки, обратитесь в выбранный вами банк. Банк предложит специальные программы и объяснит порядок проведения таких операций.

Единовременная сделка в разных городах

Разовые сделки в разных городах
Часто бывает так, что люди хотят продать свой старый дом в одном городе и купить новый в другом.

В этом случае риск разрыва договора или частичной регистрации значительно возрастает. К такой сделке нужно подходить очень ответственно.

Как же одновременно продать квартиру в одном городе и купить в другом? Для того чтобы одновременно продать квартиру в одном городе и купить ее в другом, вы можете воспользоваться помощью надежного адвоката в том населенном пункте, где будет покупаться квартира.

Доверенное лицо на основании нотариально заверенной доверенности легко и просто выполнит все действия от вашего имени. Это должен быть надежный человек, который будет действовать только в ваших интересах.

Путаница в этой ситуации может возникнуть только из-за разных сроков регистрации договора купли-продажи в разных регионах. Это займет 3 дня в одном городе и 10 дней в другом.

Единовременная сделка и новостройки

Сегодня некоторые застройщики предлагают приобрести оригинальную резиденцию через альтернативную сделку. В этом случае старое жилье закладывается аккредитованному банку, который предоставляет ипотеку, а новое жилье резервируется на определенный срок.

Это рискованная сделка для продавца. Он может потерять свою квартиру под бредовые обещания застройщика о том, что однажды он достроит новый дом.

Преимущество этого варианта в том, что квартира зарезервирована и установлена цена, которая впоследствии будет выгодно отличаться от аналогов на вторичном рынке жилья.

Банки предъявляют серьезные требования к основному месту жительства. Он должен находиться в собственности заемщика, обладать ликвидностью и быть расположенным в привлекательном районе города.

Единовременная сделка и иждивенцы

Договор о единовременной выплате и иждивенцы
Иждивенцы, к которым относятся дети до 18 лет, инвалиды или престарелые родители, представляют собой дополнительный риск при альтернативной сделке. Если они имеют долю в праве собственности на квартиру или прописаны в ней, они не могут остаться без квартиры.

Сделка, касающаяся жилья, принадлежащего несовершеннолетнему, должна быть одобрена органами опеки и попечительства.

После переезда ребенку должны быть обеспечены равные или лучшие условия проживания. Новая квартира должна быть равной или большей площади.

Присутствие детей в сделке значительно увеличивает срок действия договора из-за необходимости дополнительной бумажной работы. Но именно альтернативные соглашения чаще всего используются, когда в них фигурируют дети. Детям нужно не только предоставить другую недвижимость, но и сразу же сделать новую регистрацию в жилом помещении.

Оцените статью
Блог о законе тишины
Adblock
detector