Дарение или продажа земельного участка: недостатки и преимущества каждой сделки

Договор дарения – общие правила и особенности

Договор дарения регулируется гражданским законодательством. Согласно статье 572 Гражданского кодекса РФ, такой договор заключается в безвозмездной передаче имущества от собственника-дарителя к получателю, т.е. одаряемому. Документ, на основании которого происходит безвозмездная передача участка земли, также называется дарственной.

Договор заключается в простой письменной форме. Поскольку это относится к категории простых сделок, даритель может составить акт самостоятельно. В большинстве случаев нет необходимости заверять договор дарения нотариально. Исключение составляют случаи, когда в сделке участвуют несовершеннолетние или если предметом соглашения является недвижимость. Однако рекомендуется составлять документ с помощью юристов или в нотариальной конторе. Нотариальный акт практически неприступен.

После того, как договор дарения составлен и подписан сторонами, он обязательно должен быть зарегистрирован в Федеральном регистрационном управлении. Только после завершения этой процедуры собственность официально переходит к новому владельцу. В среднем на регистрацию акта уходит до 10 дней, если все документы нотариально заверены — не более трех дней.

Еще одним условием является уплата налогов. Как правило, получатель имущества платит 13% от кадастровой стоимости, а если даритель — иностранец, то 30%. Аналогичные правила действуют и для юридических лиц: российские компании платят 13%, а иностранные — 30%. Если сделка совершается между близкими родственниками, налог платить не нужно. К близким родственникам относятся родители, дети, братья и сестры, бабушки, дедушки и внуки.

Типовая форма заявления Форма договора пожертвования земли

Плюсы дарственной

Преимущества дарения недвижимости включают следующие аргументы:

• Транзакция осуществляется совершенно бесплатно. Владелец не получает никаких средств от возобновления использования участка.
• Соглашение трудно оспорить. Если оно заключено на законных основаниях, то признать его недействительным можно только в суде с помощью неопровержимых доказательств. К ним относятся: даритель передал имущество под физическим или психическим давлением, шантажом, угрозами, даритель был невменяем, недееспособен или ограниченно дееспособен на момент совершения сделки, даритель был несовершеннолетним и другие серьезные нарушения закона.
• Относится к категории простых сделок. Это упрощает оформление пожертвования, так как для составления договора не требуется особых условий. Договор дарения может быть заключен в простой письменной форме, без нотариуса, если иное не предусмотрено действующим законодательством.
• Земля, полученная в качестве пожертвования, не попадает в категорию совместно нажитого имущества. Это означает, что его не придется делить между супругами в случае развода.
• Низкое налогообложение пожертвования. Если сделка происходит между близкими родственниками, налог платить не нужно. Кроме того, налоговые выплаты на имущество, полученное в дар, ниже, чем в случае договора купли-продажи. Фактически, уровень налога на подарки и продажи одинаков и составляет 13%. Но в случае дарения процент основывается на кадастровой стоимости участка, а в случае продажи — на рыночной цене. Часто она значительно выше.
• Акт может быть аннулирован по договору, если это предусмотрено договором. Например, если получатель имущества умирает раньше донора. Это возможно только в том случае, если на момент смерти землевладелец все еще владел землей. Также, согласно статье 578 Гражданского кодекса Российской Федерации, отменить дарение можно и по другим законным причинам.
• Можно наложить условия, чтобы подарок можно было использовать только при наличии особых обстоятельств. Например, вступление в брак, окончание высшего учебного заведения, рождение ребенка и т.д.

Важно: Договор дарения часто используется как способ скрыть комиссионные от продаж. Это делается для того, чтобы заплатить меньшие налоги или приобрести имущество, которое не может быть разделено при разводе. Такие действия являются мошенническими и нарушают налоговое и гражданское законодательство. Такие сделки часто оспариваются в суде, например, супругами или близкими родственниками. Поэтому такие методы не рекомендуются.

Читайте также: Как оформить в собственность землю под многоквартирным домом?

Минусы дарственной

Однако, как и любая другая сделка, дарение имеет определенные недостатки. Можно отметить следующее:

• Дар трудно подорвать. Ранее это описывалось как преимущество, но для наследников дарителя это является недостатком. Если владелец в порыве чувств подарит землю третьему лицу, чтобы она не досталась родственникам, оспорить такую сделку будет невозможно. Важным условием является то, что пожертвование было сделано в соответствии с законом.
• Пожертвованная земля не должна быть обременена, так как пожертвование является безусловным.
• Доказательство родственных связей является обязательным. Если они не установлены, получатель должен будет заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости земли. Это может усложниться, если речь идет о человеке, который жил или родился за пределами России.

Поскольку нотариальный акт относится к простой сделке, нет никакой проблемы составить его самостоятельно. Однако, проанализировав преимущества и недостатки, можно отметить, что существует множество нюансов, о которых необходимо знать при составлении договора дарения. Если договор составлен неправильно, его можно легко отменить, оспорив в суде. Чтобы избежать этого, рекомендуется составить договор дарения с юристом или нотариусом.

Документы, необходимые для заключения договора дарения

В зависимости от ситуации список документов может меняться. Например, если дом дарится вместе с участком земли. В этом случае дарение здания и подача технических и кадастровых документов должны будут осуществляться отдельно.

Если на участке нет построек, то для оформления дарственной потребуются следующие документы:

• Заявления сторон о регистрации перехода права собственности.
• Паспортные данные контрагентов. Для несовершеннолетних требуется свидетельство о рождении.
• Документы, подтверждающие юридическое право собственности на землю — документ о праве собственности, договор купли-продажи и т.д.
• Кадастровый номер недвижимости.
• Письменное согласие супруга на передачу имущества в порядке дарения, если имущество является совместно нажитым. Оно должно быть заверено нотариусом.
• Подтверждение оплаты государственных взносов.

Все документы должны быть оригиналами или нотариально заверенными копиями. Оформленный и подписанный договор дарения регистрируется в Росреестре, при необходимости оплачиваются налоги. Регистрация договора дарения обойдется в 2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысячи рублей для юридических лиц.

Договор купли-продажи – недостатки и достоинства

Договор купли-продажи является полной противоположностью сделки дарения. Такое соглашение подразумевает коммерческий договор, по которому владелец-продавец передает недвижимость покупателю за оговоренную в сделке цену.

Все стороны сделки равны и получают определенные выгоды: продавец получает деньги, а покупатель — землю. С другой стороны, донор не приобретает никаких материальных активов в качестве части пожертвования. А сумма, которая выплачивается за недвижимость, должна соответствовать рыночным ценам. С юридической точки зрения, продажа сопряжена с большим риском для контрагентов

Для того чтобы продать участок земли, он должен быть зарегистрирован в Земельной книге. Если он уже внесен в реестр, можно подготовить договор купли-продажи. В договоре необходимо указать реквизиты сторон, кадастровый номер объекта недвижимости, стоимость договора, категорию земли и разрешенное использование. Это обязательные условия договора. Если хотя бы один пункт отсутствует, сделка будет признана недействительной. Документ также содержит права и обязанности контрагентов, порядок оплаты и передачи участка, условия расторжения договора и штрафные санкции за нарушение условий.

Договор не обязательно должен быть нотариально заверен. Однако если в договоре участвовали несовершеннолетние или предметом продажи была доля в земельном участке, сделка должна быть нотариально заверена. Согласно Налоговому кодексу РФ, за нотариальные услуги вам придется заплатить от 300 000 до 20 000 рублей. Эта сумма зависит от стоимости услуг конкретного нотариуса.

После подписания договора необходимо будет зарегистрировать переход прав собственности к новому юридическому лицу. Это можно сделать в МФЦ или Росреестре. В среднем на рассмотрение заявления через регистрирующий орган уходит до семи дней, а через МФЦ — до девяти дней. Для более быстрого результата рассмотрения заявления подайте его непосредственно в Росреестр или отправьте документы через нотариуса.

После регистрации перехода права собственности остается только заплатить налоги. Для российских физических и юридических лиц ставка налога составляет 13% от суммы сделки. Для иностранцев и компаний налоговое законодательство устанавливает ставку налога в размере 30%.

Типовой договор можно скачать с нашего сайта:

Образец заявления Шаблон договора купли-продажи земли

Плюсы договора купли-продажи

Преимущества продажи земельного участка включают:

• Компенсация за сделку. В отличие от пожертвования, при продаже-покупке обе стороны получают материальные блага. Продавец получает деньги, а покупатель — участок.
• Возможность заключения предварительного соглашения. Это позволяет установить юридические гарантии соблюдения основного договора. То есть покупатель или продавец не смогут отказаться от своих прав и обязанностей. Такие соглашения часто заключаются во время строительства квартир. Если покупатель отказывается от покупки дома, он может потерять свой депозит. Если продавец отказывается, он может столкнуться с негативными последствиями в виде неустоек или штрафов, согласованных сторонами. Такое соглашение может быть актуально и для земельных участков.
• Нотариальное заверение не является обязательным. Обращение к нотариусу необходимо только в исключительных случаях. Например, если в сделке участвует несовершеннолетний или если предметом сделки является доля в земле.
• Можно воспользоваться налоговым вычетом. Однако есть условие: стороны сделки не являются близкими родственниками.

Минусы договора купли-продажи

К недостаткам договора купли-продажи относятся:

• Земля, приобретенная по такому соглашению, рассматривается как имущество, находящееся в совместной собственности. Поэтому при разводе земельный участок делится поровну между супругами.
• Обязанность по уплате налогов. Налоговые платежи при продаже будут выше, чем при оформлении права собственности, даже если процентная ставка по сделке одинакова. Но в случае продажи 13% начисляется на цену договора, а в случае дарения — на кадастровую стоимость.

Необходимые документы

Документы, необходимые для регистрации договора купли-продажи земельного участка

• первоначального контракта;
• паспорта сторон договора или свидетельство о рождении, если в сделке участвует несовершеннолетний
• нотариально заверенная доверенность, если в сделке участвует представитель одной из сторон
• письменное разрешение органов опеки и попечительства, если сделка касается прав несовершеннолетнего;
• нотариально заверенное письменное согласие супруга на продажу земли, а если имущество не является совместно нажитым, необходимо предоставить документы об этом (например, брачный контракт).

Отличия между дарением и продажей

Критерии для сравнения передачи земли посредством договора купли-продажи и договора дарения представлены в таблице ниже:

Можно утверждать, что договор дарения является более простым способом передачи имущества, чем сделка купли-продажи. Однако нотариальный акт работает не в каждой ситуации, а только в случае безвозмездной передачи недвижимости.

Какой договор выбрать

Что целесообразнее сделать: продать или передать землю? Все зависит от вашей конкретной ситуации. Прежде чем составлять договор о передаче имущества, необходимо рассмотреть все плюсы и минусы. Если владелец планирует передать землю близкому родственнику, выгоднее оформить дарственную, так как в этом случае не придется платить налоги. Передача земли третьему лицу не выгодна, так как вам все равно придется заплатить государству 13% от кадастровой стоимости. Поэтому лучше составить договор купли-продажи. В этом случае налог также составит 13%, но от стоимости сделки. Здесь тоже есть свои нюансы, о них говорилось ранее.

Каждый тип имеет свои преимущества и недостатки, поэтому их необходимо учитывать при выборе. Например, договор дарения может быть аннулирован после смерти дарителя или могут быть наложены особые условия на право пользования. Такие условия не могут быть включены в договор купли-продажи. С юридической точки зрения подарить имущество легче, а подорвать его сложнее, это тоже нужно учитывать.

Оспаривание договоров

Основания для оспаривания DTD и DD различны.

В первом случае список причин гораздо шире:

• Нарушения, допущенные в ходе приватизации;
• Квартира передается по наследству, а через некоторое время после принятия наследства появляется другой наследник, не заявивший в свое время о своих правах. Он или она имеет право оспорить сделку;
• Составление акта недееспособным владельцем;
• Акция продается без предоставления преимущественного права другим владельцам;
• Имущество продается без согласия супруга продавца;
• Продавец вовлечен в процедуру банкротства и хочет избежать обращения взыскания на имущество путем его продажи. По инициативе кредиторов оспариваются все сделки за последние 3 года;
• Имущество несовершеннолетнего было продано без согласия органов опеки.

ТД аннулируется по основаниям, предусмотренным статьей 578 Гражданского кодекса. Суд признает договор дарения недействительным, когда даритель умышленно убил одаряемого или причинил вред его здоровью; когда кредиторы требуют признания недействительной сделки, заключенной дарителем в процессе банкротства.

Если нотариальный акт был совершен под влиянием угроз или заблуждения, недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, шансы на аннулирование также существуют.