Что такое доходный дом

Большинство домов в России арендуется нелегально, без официального договора. Владельцы не декларируют доход от аренды своей недвижимости и не могут законно получить компенсацию от арендатора в случае ущерба. Права самих арендаторов не защищены: их могут выселить досрочно, арендная плата может быть повышена произвольно, часто фиксируется мошенничество и обман. Более того, стоимость аренды в большинстве случаев не соответствует качеству самого жилья.

Опыт развитых европейских стран и забытые решения царской России — строительство доходных или арендных домов — помогут разрешить эту ситуацию. Что подразумевается под определением доходного дома, его преимущества и возможности как направления бизнеса будут рассмотрены в нашей статье.

Дoxoдный дoм — чтo этo тaкoe

Если рассматривать понятие как недвижимость, то доходный дом — это жилой дом, который разделен на отдельные квартиры или комнаты и предназначен для сдачи в аренду. В каждой квартире есть базовый набор удобств — полностью оборудованная ванная комната, плита и раковина на кухне, а в некоторых домах вся необходимая мебель и техника. Дом в аренду похож на гостиницу, но отличается продолжительностью периода аренды, ценой и удобствами, которые он предлагает, а также характером договора между владельцем и арендатором.

Правовая база: Статья 91.16 (1) Жилищного кодекса устанавливает, что арендное жилье — это здание, которое находится в исключительной собственности и предоставлено полностью или частично во временное владение и пользование другим гражданам.

Жилые помещения в жилом доме предоставляются на основании договоров найма жилья социального фонда, а также на основании договоров найма жилья коммунального фонда. Последним документом является обновленная форма договора найма жилого помещения, утвержденная Правительством Российской Федерации в конце 2014 года.

В последние годы активность рынка аренды во многих российских регионах снижается. Это связано с общим снижением уровня доходов населения, а также с относительной доступностью ипотечных программ: застройщики демпингуют цены, предлагают длительные рассрочки, плата за аренду равна рассрочке или ипотечному платежу, и большинство людей предпочитают вкладывать деньги в собственную квартиру, а не платить за аренду.

С коммерческой точки зрения доходный дом — это хорошая инвестиция, которая защищает от инфляции и обеспечивает регулярный доход. С этой точки зрения инвестирование в строительство или покупку дома для сдачи в аренду рассматривается как бизнес-инвестиция.

Если жилье принадлежит государству, то зачастую это социальный проект по обеспечению жильем незащищенных, малообеспеченных и менее привилегированных слоев населения.

Иcтopичecкaя cпpaвкa

Концепция «многоквартирных домов» начала распространяться в России в 19 веке. Для сравнения, первые таунхаусы в Европе успешно доказали свою коммерческую жизнеспособность уже столетием ранее, именно поэтому европейские страны являются родоначальниками современных таунхаусов.

Капитальные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных типов жилья. Они были построены по стандартному плану: первый этаж занимали коммерческие предприятия, а верхние этажи были отведены под квартиры. Из всех народов Европы немцы были известны как нация арендаторов, поскольку проживание в арендованном жилье было особенно популярно. В Германии 30 процентов всей недвижимости сдается в аренду, в то время как более половины населения покупает собственную квартиру ближе к сорока годам. Состоятельные немцы, которые могли позволить себе купить собственный дом, не испытывали дискомфорта от проживания в съемном жилье.

Через некоторое время эта практика получила широкое распространение и в России, где большинство горожан массово снимали квартиры. На рубеже 20-го века в крупных городах Российской империи восемь из десяти жителей с разным уровнем достатка и дохода жили в съемных домах. К началу революции в России было официально зарегистрировано более 600 зданий этого типа.

В дореволюционной России арендованные дома использовались для решения жилищных вопросов различных чиновников, которые были вынуждены переезжать с места на место. При переезде им выдали утвержденную сумму денег, которой хватило на аренду жилья на первый период. После социалистической революции частная собственность была национализирована, и бизнес арендных домов в России исчез: здания были переданы муниципальному жилью или муниципальным службам.

В то время для проживания в доходных домах прописка не требовалась. Приезжие жильцы должны были зарегистрироваться в местном полицейском участке. Если арендатор платил арендную плату вовремя, арендодатель не имел права расторгать договор. В свою очередь, арендатор может съехать из-за плохого обслуживания. По этой причине бесхозяйственность доходных домов привела к банкротству некоторых домовладельцев.

Логично, что прибыльность такого бизнеса зависит от уровня доходов клиентов, сдающих жилье: чем выше доход, тем больше они могут позволить себе платить за аренду. Однако этот принцип не всегда работал для доходных домов. Самыми прибыльными были дома с низкой арендной платой — гостевые дома, небольшие квартиры, комнаты на несколько семей.

Coвpeмeннaя cитyaция

Во многих европейских странах и США здания, изначально построенные для сдачи в аренду, — один из основных типов жилья, занимающий около 30 процентов всей городской недвижимости. По данным исследования Международного союза квартиросъемщиков, например, в Нидерландах и Германии до половины населения арендует квартиры, а в Швейцарии — до 70 процентов.
В конце 1990-х годов, после 80 лет стагнации, в России появился бизнес по строительству таунхаусов. Уже в начале 2000-х годов такие дома начали строить в Москве и Санкт-Петербурге, а затем и в других регионах страны: в Татарстане, Новосибирской области, Краснодарском крае, Самаре.

Bиды дoxoдныx дoмoв

Жилые здания могут быть построены за счет одного или нескольких индивидуальных инвесторов или за государственный счет. В соответствии с этим критерием жилые дома делятся на коммунальные и частные, а договор аренды — на социальную аренду и коммерческую аренду соответственно.

Социальное арендное жилье — это гарантированное государством жилье с низкой арендной платой, использование которого предназначено для ограниченного числа людей, имеющих на это право. На практике это, как правило, некачественное жилье: подержанное с высоким процентом износа или новостройки из дешевых материалов, с упрощенной технологией, маленькими квартирами и низкими потолками.
Коммерческая аренда — это квартиры более высокого качества, в которых цены на аренду формируются под влиянием свободного рыночного спроса. Арендовать такую недвижимость может любой желающий при условии своевременной оплаты.

Доходные дома можно разделить на категории по размеру, предоставляемым услугам, сроку окупаемости и другим характеристикам:

многоквартирные дома — могут включать сотни квартир, количество этажей и общая площадь здания ограничены только техническими нормами, средняя норма доходности составляет 5% в год;

пансионаты — обычно 2-3-этажные, площадью 300 м2, 5-10 отдельных жилых помещений; стоимость строительства от 1,5 млн со сроком окупаемости 3-4 года; владельцы часто живут в одном доме

таунхаусы — несколько квартир, каждая с отдельным входом; при двухэтажном строении верхний и нижний этажи могут сдаваться разным арендаторам; стоимость строительства от 10 млн. рублей, срок окупаемости от 5 лет при качественной отделке квартир;

мини-отели — жилые объекты гостиничного типа, в которых номера сдаются в аренду на относительно короткий срок и предоставляется минимальный набор услуг; доход получается как от сдачи номеров в аренду, так и от организации дополнительных услуг;

общежития — практика размещения нескольких жильцов в одной комнате с общим санузлом; стоимость переоборудования под общежитие готового помещения обойдется в среднем в 500 тысяч рублей, объект окупается 1,5-3 года в зависимости от нагрузки.

Пpeимyщecтвa дoxoдныx дoмoв

Кaк пocтpoить дoxoдный дoм

Строительство дома для сдачи в аренду — выгодный способ вложения денег, при условии, что вы составите реальный бизнес-план и учтете все возможные риски.

Дoxoдный дoм кaк бизнec

Рассмотрим преимущества такого бизнеса:

свободная ниша — минимальная конкуренция;

однородная структура — легко создать и вести бизнес;

самоокупаемость — есть возможность продать бизнес в кредит и погашать кредит за счет платы арендаторов;

пассивный доход — можно нанять менеджера, который будет следить за поиском арендаторов и своевременной оплатой жилья.

Учитывaeм pиcки

Недвижимость может не приносить запланированной прибыли из-за плохого управления, низкой заполняемости в течение длительного периода времени, нерегулярных платежей от арендаторов.

Изменения в законодательстве также могут стать причиной убытков. Например, недавно был принят закон, запрещающий создание общежитий в жилых домах.

Человеческий фактор — одна из проблем ведения бизнеса. Это может варьироваться от проблем с персоналом до конфликтов между жильцами. Это особенно часто встречается в гостиницах и хостелах.

Проблемы с кредитами. При неблагоприятной экономической ситуации — инфляции, девальвации — банки или инвесторы могут пересмотреть условия кредита и повысить процентную ставку или потребовать досрочного погашения.

Налогообложение при продаже. Если вам нужно срочно продать свой бизнес или если он оказался нерентабельным, вам придется заплатить 13% налога с продаж. Налоговые льготы распространяются на владельцев, владеющих недвижимостью более пяти лет.

Давайте рассмотрим примерный бизнес-план строительства дома, приносящего доход.

Cтpoитeльcтвo «c нyля»

Строительство домов с нулевым доходом — это соглашение о развитии, которое устанавливает требования к:

само строительство в соответствии со СНиП, пожарная безопасность;

Жилищные условия в готовых жилищах в соответствии с F3 N 384-F3;

количество владельцев;

количество отдельных жилых помещений в соответствии со статьей 91.16 Жилищно-коммунального кодекса.

Для строительства подбираются участки земли в районе, удобном для проживания: вблизи остановок общественного транспорта, рядом с магазинами и социально-культурными объектами.

Опыт показывает, что попытки экономии на участках и выбор мест застройки в необжитых, отдаленных районах города негативно сказываются на экономической активности. Спрос на такое жилье ниже, поэтому заполняемость будет низкой, а срок окупаемости — высоким.

Площадь здания разделена на отдельные жилые помещения, состоящие из одной или нескольких комнат различного назначения и вспомогательных помещений. Планировка и тип обустройства зависит от выбранной схемы здания: многоквартирный дом, таунхаус, хостел.

После завершения работ начинается поиск арендаторов. Для этого вы можете либо самостоятельно размещать объявления и общаться с потенциальными арендаторами, либо нанять для этого персонал.

Coздaниe дoxoднoгo дoмa пo yпpoщeннoй cxeмe

Существует схема создания доходного дома и получения дохода за считанные месяцы. Для этого достаточно купить большой дом в кредит или привлечь средства инвесторов. Короткий срок окупаемости и снижение риска характерны для зданий площадью до 400 м2.

Peaльный coвpeмeнный пpимep cтpoитeльcтвa дoxoднoгo дoмa

Государственная организация, развивающая IT-компании в Республике Татарстан, решила организовать проект — строительство жилья для своих сотрудников, которые приезжают на работу и остаются надолго.

В 2013 году компания представила руководству республики предложение о строительстве арендного дома для иностранных сотрудников. Проект был одобрен и реализован. На самом деле, дом принадлежит Фонду общественного жилья PT. В результате компания получила ряд преимуществ от реализации проекта: она экономит 30% на аренде жилья для сотрудников, а обеспечивая комфортные условия проживания для своих работников, выгодно отличается от конкурентов. Квартиры полностью меблированы и оборудованы, а все коммунальные услуги оплачиваются по счетчику. Сотрудники получают возможность жить недалеко от работы, экономить время на транспорте и жить в районе с единомышленниками.

Доходный дом — что это такое в России, что значит, как построить бизнес