Инструкция: что делать после покупки квартиры в первую очередь?

От каких условий зависит первоочередность действий?

Покупаете ли вы недавно построенную недвижимость или подержанную, зависит от рынка, на котором была приобретена недвижимость.
В любом случае, первым шагом будет обращение к управляющей организации — посреднику между собственниками и поставщиком ресурсов (в старых домах функцию управления может выполнять ТСЖ).
Вторым шагом будет заключение или перезаключение договоров на поставку ресурсов с соответствующими компаниями.

Что делать после покупки жилья в новостройке?

Первое, что необходимо сделать, — зарегистрировать право собственности на квартиру в Российском государственном реестре недвижимости.
Для этого вам необходимо подписать акт передачи и получить от застройщика технический план объекта. Иногда технический план приходится составлять самостоятельно (это зависит от договора с застройщиком). Технический план можно заказать в Кадастровом управлении Росреестра или у кадастрового инженера.
С актом приема-передачи и техническим планом отправляйтесь в Федеральное регистрационное управление.
После получения акта приема-передачи новому владельцу будет выставлен счет за коммунальные услуги. Это следует из п. 6 части II. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ:

«Обязанность по внесению платежей за жилые помещения и коммунальные услуги возникает из:
…
6) лицо, принявшее от застройщика (лица, обеспечивающего строительство жилого дома) после предоставления ему разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома помещения в данном доме на основании передаточного акта или иного документа о передаче, с момента этой передачи».

Какие документы нужны, чтобы принять квартиру

По сути, необходимы только два документа:

• Паспорт (паспорта) акционера,
• Соглашение акционеров.

Получение квартиры проходит в два этапа: сначала нужно прийти в офис застройщика с паспортом и компакт-диском для проверки документов. Вы должны быть осторожны и не подписывать никаких документов, не прочитав их. Помимо прочего, недобросовестный сотрудник может попытаться провести Акт передачи и приема-передачи, в котором ни при каких обстоятельствах нельзя ставить подпись до тщательного осмотра будущего жилья.

Второй этап — осмотр жилища. По закону, все будущие владельцы, имеющие паспорта, должны присутствовать, но если вы оформляете нотариальную доверенность на кого-то одного, то нет необходимости в присутствии всех, разве что для моральной поддержки. Хотя взять с собой друга или супруга — неплохая идея: несколько пар глаз лучше, чем одна, и вы сможете увидеть все недостатки. А если ваш друг знает пару слов об обновлении, то это джекпот.

✔  Оформление договора в ЖКХ

Управляющая организация (ЖЭК) является посредником между жильцами и снабжающими организациями (ч. 6.2 ст. 155 Закона о ЖКХ). Снабжающая организация выставляет счет ЖЭКу за услуги. РО, в свою очередь, выставляет счета жильцам, получает от них деньги и передает их организации, предоставляющей ресурс.
Как новый владелец должен знать, в какую UO подавать заявку? Местный муниципалитет сам организует конкурс по выбору управляющей организации. В течение 10 дней после проведения конкурса местный орган власти информирует лиц, получивших передаточный акт от застройщика, о результатах — какая АО выиграла конкурс и об условиях договора (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

✔ Оформление лицевого счета

Лицевой счет — это разговорный термин для обозначения платежного документа, выдаваемого РО владельцу. Он выдается на каждую квартиру и содержит информацию о коммунальных платежах.
Чтобы получить его, необходимо обратиться в управляющую компанию с бесплатным заявлением об открытии счета на ваше имя. К заявлению необходимо приложить паспорт и справку о переводе.

✔  Обращение в энергосбыт

Согласно правилам Постановления Правительства РФ № 442, физические лица, являющиеся потребителями электроэнергии, должны заключить договор с гарантирующим поставщиком или энергосбытовой компанией (§ 71 Постановления).
Договор не обязательно должен быть заключен в письменной форме и считается заключенным с момента использования электроэнергии. Существование договорных отношений подтверждается соответствующими квитанциями.

В этом случае АО предоставляет информацию о потребителе электроэнергии (разделы 72, 73 Постановления).
Для того чтобы заключить письменный договор на потребление электроэнергии, необходимо обратиться в электроэнергетическую компанию, обслуживающую территорию, на которой находится потребитель электроэнергии, с заявлением о желании заключить договор. Перечень необходимых документов приведен в п. 34 Постановления Правительства РФ № 442 (если все документы отсутствуют, энергокомпания должна собрать их самостоятельно).

✔ Дополнительные действия

Если вы собираетесь использовать газовые плиты в новом здании, вам необходимо обратиться в компанию газоснабжения для составления договора.
Если вы собираетесь жить в недвижимости, не забудьте зарегистрироваться в ней. Для этого обратитесь в Управление земельного кадастра. Все — и постоянные, и временные — должны быть зарегистрированы по данному адресу.
Домашние сети (телефон, интернет и телевидение) часто предоставляются одним поставщиком, который подводит необходимые кабели к дому на этапе строительства.

Спросите у своего арендодателя, кто является вашим поставщиком, и пойдите и подпишите с ним договор.
Если вас не устраивает ваш телефонный провайдер, вы можете выбрать любого другого провайдера. Порядок предоставления услуг телефонной связи регулируется разделами 15-18, 57-59 Постановления №1342 МСУ РФ.
Кроме того, теперь вы можете воспользоваться дополнительными услугами, такими как страхование квартиры, установка сигнализации, водоснабжение и т.д.

Читайте также: Выписка из квартиры при продаже: обязательна ли, когда это надо делать продавцу и не проживающим родственникам, в какой срок, как происходит, что за бумаги нужны?

Как получить неустойку за нарушение сроков сдачи дома

Если застройщик задерживает сдачу жилого дома в срок, выдачу разрешения на заселение или передачу ключей, вы имеете право потребовать неустойку за каждый день просрочки. Для начала необходимо написать жалобу в двух экземплярах, один из которых должен остаться в компании, а на другом должна быть проставлена дата получения. Вы должны ответить в течение 10 дней.

Стандартная формула для расчета штрафа такова:

1/150*SR*SK/100*D, где

SR — текущая ставка рефинансирования (по состоянию на 2016 год она равна ключевой ставке центрального банка. Если в период задержки ставка изменилась, дни считаются отдельно);

SK — стоимость жилья;

D — количество дней просрочки.

Обычно застройщик приглашает вас в офис, чтобы провести переговоры или предложить выход из ситуации. Если соглашение может быть достигнуто и сумма компенсации является удовлетворительной, необходимо подписать досудебное мировое соглашение.

Важно! В договоре должна быть указана не только сумма неустойки, но и срок, в течение которого деньги должны поступить на счет застройщика.

Если соглашение не достигнуто, вы можете спокойно обратиться в суд. В большинстве случаев спор решается в пользу покупателя, который получает 50% от суммы в качестве штрафа плюс компенсацию за любые судебные издержки.

Когда можно и нельзя подписывать акт приёма-передачи

Перед тем как отправиться на осмотр, нужно мысленно подготовить себя к тому, что будут проблемы, так как идеальных строителей не бывает. Но масштабы трагедии могут быть разными. Для начала, дефекты могут быть двух типов: существенные и несущественные.

Первые делают невозможным проживание в квартире: поврежденный водопровод или канализация, разбитые окна, глубокие трещины в стенах, неисправное отопление. Если хотя бы один из них найден, то АПП не может быть подписан. Претензии оформляются актом о дефектах, который передается застройщику.

Второй тип дефектов позволяет заселиться в квартиру: неровная штукатурка или стяжка, царапины или налет на окнах, заклинившая дверная ручка. В этом случае АПП должен быть подписан, но вместе с дефектным. Законодательство не уточняет, что считается существенным дефектом, а что нет, поэтому важно указать, что именно из-за этого дефекта вы не можете проживать.

Закон не уточняет, в течение какого периода времени застройщик должен устранить дефекты, а лишь туманно упоминает «разумный срок». Чем больше квартир в жилом комплексе, тем дольше вам придется ждать, пока строители возьмутся за любую проблему.

Что делать при покупке жилья на вторичном рынке?

Обязанность по оплате коммунальных платежей возникает после регистрации недвижимости (пункт 5 части 2 статьи 155 Жилищного кодекса). То есть после регистрации нового владельца в ЗАГСе.
Чтобы не получать платежи на имя старого владельца, необходимо быстро переоформить все платежные документы на свое имя.

✔ Обращение в ТСЖ или ЖКХ

Узнайте у соседей или предыдущего владельца, есть ли в вашем доме ТСЖ. Это сообщество собственников, о котором должен знать каждый житель. Если ТСЖ нет, узнайте адрес управляющей компании.
Чтобы вступить в ТСЖ, вам необходимо подать заявление.
Если вам не дали адрес жилищного товарищества, вы можете узнать его из получаемых вами расчетных документов, из кассового аппарата или через специальные сервисы в Интернете.
С управляющей организацией будет заключен договор.

✔ Переоформление лицевого счета

За ведение счета отвечает жилищный кооператив или жилищная ассоциация. Владелец должен представить соответствующее заявление, паспорт и свидетельство о праве собственности.
Отказ в перерегистрации расчетного счета из-за непогашенной задолженности является незаконным. Новый владелец может не нести ответственности по долгам продавца. Единственным исключением является плата за капитальный ремонт.

✔ Переоформление договора с энергосбытом

Вы должны уведомить свою энергетическую компанию о смене владельца. Для этого обратитесь в электроэнергетическую компанию в зоне обслуживания, где расположено ваше здание.
Для продления контракта вам необходимо принести паспорт, свидетельство о праве собственности на ваш дом и ваш текущий счетчик. Если вы уже начали оплачивать свой счет, возьмите с собой квитанцию.

✔ Переоформление счетчиков потребления воды, если они имеются

Если у вас есть счетчик воды, вам необходимо обновить счетчик горячей и холодной воды.
Для этого необходимо снять показания. Обратитесь в водоканал с паспортом, документами на квартиру и документами на счетчик (если есть).

✔ Переоформление стационарного телефона, при его наличии

Если в вашем новом доме есть стационарный телефон, вам нужно будет связаться с телефонной компанией.
Как изменить номер стационарного телефона? Для этого вам нужно будет явиться к оператору в течение месяца после переезда с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилье. Вам не нужно будет получать разрешение от предыдущего владельца. Старый контракт прекращается автоматически, о чем свидетельствует статья 45(5) Закона о телекоммуникациях. Статья 45(5) Закона о телекоммуникациях:

«В случае прекращения у абонента права владения и пользования помещением, в котором установлено оконечное оборудование (далее — телефонизированное помещение), договор на оказание услуг электросвязи с абонентом прекращается.
В то же время оператор связи, с которым был расторгнут договор о предоставлении услуг связи, по требованию нового собственника телефонизированного помещения обязан в течение тридцати дней заключить с ним договор о предоставлении услуг связи.

✔ Оформление договора с газовой службой, если имеется необходимость

Необходимо заключить договор на газовое обслуживание на каждого собственника квартиры, имеющего в квартире газовые приборы (п. 17 Постановления Правительства РФ № 410). Договор от имени собственника может заключить управляющая организация или ТСЖ. Необходимо поинтересоваться о наличии договора с вышеуказанными лицами.
Если в квартире установлены дополнительные приборы, необходимо направить запрос на заключение договора в газовую службу, указав перечень приборов, находящихся в квартире (п. 18 Указа № 410). Заключение договора может быть возложено на ТСЖ или ЖСК.

Советы юриста:

✔ Купили квартиру на вторичке, нам приходят квитанции о большой задолженности по ЖКХ, как доказать, что это не наш долг?

Нет необходимости оплачивать старые счета. Это не ваша проблема, а проблема управляющей компании. Вы являетесь плательщиком коммунальных услуг с момента регистрации права собственности (п.5 ч.2 ст.155 ЖК РФ).
Просто оформите новый лицевой счет и оплачивайте счета. UO не имеет права взыскивать с вас долг.
Если управляющая организация не хочет открывать лицевой счет, обратитесь в суд. Суд в таких случаях встает на сторону нового собственника (например, решение по делу № 2-1837/12 Заволжского районного суда).

✔ Купили квартиру в новостройке, но нам не разрешают оформить лицевой счет, с чем это может быть связано?

Если вы подали заявку на получение счета One Stop Desk, скорее всего, вас попросят расторгнуть договор с жилищно-эксплуатационной компанией.
Если жилищный кооператив отказывается открыть счет, важно обратить внимание на то, подписали ли вы уже договор с жилищным кооперативом в соответствии с актом передачи. В договоре должно быть указано, что жилищная ассоциация обязана открыть счет. Если нет, необходимо созвать собрание собственников квартир и принять решение об изменении условий договора. На основании протокола собрания собственников в договор вносятся соответствующие изменения.

Где оформляют права на имущество

Предположим, что сделка по покупке дома завершена. Что делать дальше? Как мы уже говорили, после покупки жилья необходимо зарегистрировать собственность. Чем раньше человек это сделает, тем лучше.

Регистрация собственности осуществляется через:

• кадастровые офисы;
• Росреестр;
• многофункциональные центры.

Заявление о регистрации квартиры можно подать через «Госуслуги» или официальный сайт Росреестра. Это не самые популярные техники, поэтому мы не будем заострять на них внимание.