Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2023

Какие возможны способы управления многоквартирным домом?

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления жилым домом:

• непосредственное управление со стороны собственников помещений в здании;
• управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление со стороны управляющей компании.

Как управляют домами товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы?

Этот вид управления является распространенным и подробно регулируется законом. Товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или другой специализированный кооператив — это юридическое лицо, занимающееся обслуживанием зданий.

Структура этих организаций состоит из трех звеньев:

• Общее собрание — собирается не реже одного раза в год, устанавливает основные стратегические направления деятельности дома, определяет бюджет, избирает состав совета директоров;
• Совет директоров, который назначается для решения повседневных вопросов управления и контроля над генеральным директором; членами Совета директоров могут быть только владельцы квартир в здании;
• Президент Совета директоров отвечает за выполнение решений Общего собрания и Совета директоров, распоряжается средствами организации, заключает сделки, контролирует ремонтные работы и руководит сотрудниками.

Кондоминиум или кооператив может нанять собственный технический персонал или нанять для этой цели внешнюю организацию (такие организации условно называются «операторами»).

Кондоминиум или кооператив может делегировать большинство своих функций управляющей организации. В этом случае создается своего рода симбиоз двух методов управления. В таком решении важность партнерства (или кооператива) уменьшается, но не нейтрализуется. Его органы имеют право контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить ее.

Такой способ управления зданием предполагает высокую степень самоорганизации собственников квартир. Именно они должны выбрать ответственных за расходование собранных средств и за надлежащее содержание здания, а также контролировать выполнение ими своих обязанностей.

Как управляет домом управляющая организация?

Это наиболее распространенный способ управления зданием. Обязанности по управлению выполняет специализированная организация, имеющая лицензию на данный вид деятельности. Он может быть избран домовладельцами на общем собрании на срок до пяти лет.

Если в доме нет варианта управления, например, в новом доме собственники не приняли такого решения или существующая управляющая организация прекратила свою деятельность, орган местного самоуправления должен организовать открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Преимуществом такого способа управления зданием является то, что организация осуществляет свою деятельность на профессиональном уровне (что, однако, не всегда равнозначно управлению качеством). Недостатком является ограниченная возможность жильцов контролировать деятельность управляющей организации.

Собственники имеют право сменить не устраивающую их управляющую организацию на новую. Однако это сопряжено со значительными трудностями: консолидация необходима для организации и проведения общего собрания, получения кворума и необходимого количества голосов. Необходимо будет рассмотреть вопрос о том, как обеспечить передачу функций управления домом новой управляющей организации и в то же время минимизировать неизбежные расходы переходного периода.

Стоит отметить, что для устранения бесконтрольности собственников за деятельностью управляющих организаций законодатель ввел орган, представляющий их интересы — правление жилого дома. Он избирается из числа собственников, не подлежит регистрации и выполняет задачу посредничества во взаимодействии жильцов с управляющей организацией.

(О том, как защитить свои права в спорах с управляющей компанией по поводу отключения воды, отопления или электричества, уборки прилегающей территории, оплаты коммунальных услуг или решения общего собрания собственников, читайте в публикации «Управляющая компания и жильцы»).

Суть

Арендодатель обязан не только содержать свое личное имущество, но и заботиться об общем имуществе. Это является юридическим обязательством. Хорошее управление домом необходимо для поддержания имущества и его установок в порядке.  Деньги арендодателей используются для:

• комфорт;
• поддержание чистоты в здании
• избежание нанесения ущерба имуществу;
• коммунальные задачи;
• ремонт;
• Поддержание санитарно-гигиенических условий;
• Требования к противопожарной защите.

Жилищное законодательство предлагает 3 формы управления домом. Традиционные — это выбор управляющей компании и ассоциации собственников. Для этого характерен посредник — Управляющая компания или ТСЖ.

Прямое управление владельцами паев является непосредственным и имеет много преимуществ.

Владельцы сами решают путем голосования, каким путем они хотят идти, и документируют свой выбор. Для замены однажды выбранного метода также возможна обработка переходом. Прежде чем принять решение о внесении изменений в 2022 году, необходимо учесть важные изменения.

Ключевая особенность отражена в названии — собственники решают все вопросы управления напрямую, без посредничества управляющей компании или ТСЖ. Общее имущество дома находится под полным и непосредственным контролем собственников. Недвижимость включает в себя:

• Места общего пользования (лестница, лестничная клетка, лифт, прихожая, кладовые);
• Территория под домом;
• стены, окна, двери, потолки, доски
• пространство под крышей;
• Территория дома.

Если возникает проблема с обслуживанием, владельцы проводят собрание. Предлагаются варианты решения ситуации, определяется план действий и выбирается конкретный подрядчик. На основании этих решений заключаются контракты с подрядчиками, и все или большинство собственников оказываются на стороне заказчика.

Когда речь идет о коммунальных услугах для отдельной квартиры, владелец этой квартиры лично заключает договор с поставщиком.

Пути решения возникающих проблем могут быть выбраны только коллективно, через общие собрания, на которых учитывается мнение всех собственников. Заседания проводятся в очной или заочной форме (путем анкетирования) не реже одного раза в год.

Владельцы выбирают один из трех вариантов быстрого решения проблем:

1. По умолчанию каждый владелец посещает собрания, голосует и поддерживает связь с третьими лицами от своего имени. Для заключения договоров с подрядчиками потребуются подписи большинства собственников.
2. Владельцы могут выбрать одного владельца и поручить ему представлять интересы всех.
3. Также можно делегировать представительские функции третьему лицу, которое становится управляющим по доверенности.

Выбранный метод должен быть отражен в решении общего собрания.

Важно. Непосредственное управление может осуществляться только в зданиях с 30 или менее квартирами. В противном случае необходимо заключить договор со специальной управляющей компанией или выбрать ТСЖ.

Плюсы и минусы

Если здание соответствует установленным законом условиям (не более тридцати квартир в многоквартирном доме), оно может управляться непосредственно владельцами квартир. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет свои преимущества и недостатки.

Преимущества:

1. Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на жилищно-коммунальные услуги и отсутствия косвенных комиссий.
2. Решения принимаются быстро, потому что все владельцы заботятся о комфортной жизни.
3. Существует личный контроль, домовладельцы заботятся о качестве своего дома, поэтому подрядчиков выбирают более тщательно.
4. Деньги, собранные жильцами, идут только на их дом. В случае с УК собранные деньги могут быть перераспределены между жилым фондом организации.

Недостатки:

1. Жилищные инспекторы не контролируют непосредственное управление жильем.
2. Жители не могут получить государственную поддержку по вопросам управления.
3. Каждый житель должен уделять больше времени и внимания участию в общем деле.

Решение о переходе к непосредственному управлению многоквартирным домом зависит только от активного участия жильцов. Если жильцы занимают активную жизненную позицию, готовы реально заботиться об общих вопросах проживания в многоквартирном доме, то непосредственное управление будет хорошим решением.

Если собственники пассивны, стремятся избавиться от «раздражающих» проблем и переложить ответственность на других, проще выбрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.

Читайте также: Продажа комнаты в коммунальной квартире 2023: соседу и без согласия

Важные изменения в законодательстве 2022 года

Управление зданиями в 2022 году стало проще:

1. Владельцу не обязательно лично приходить на общее собрание — представителю может быть выдана письменная доверенность. Нотариально заверять доверенность не нужно — просто попросите компетентное лицо по месту работы или учебы.
2. Для принятия положительного решения на общем собрании теперь требуется простое большинство голосов — другими словами, более половины жителей. Ранее требовалось не менее 2/3, что затрудняло жизнь в многоквартирном доме.
3. По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств на капитальный ремонт. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.

Вышеуказанные изменения позволяют активным собственникам более эффективно управлять имуществом жилого дома, повышая комфорт проживания в нем.

Кто вносит в ГИС ЖКХ информацию по лицевым счетам потребителей коммунальной услуги

В соответствии с пунктом 1(2) статьи 161 Жилищно-коммунального кодекса Российской Федерации. 2 ст. 161 Закона о ЖКХ, собственники могут выбрать на общем собрании способ непосредственного управления домом, если количество жилых помещений в нем не превышает тридцати. В этом случае собственники квартир сами заключают договоры с подрядчиками на содержание и ремонт общего имущества жилого дома и поставку коммунальных услуг.

Поскольку между собственниками и подрядчиками нет управляющей компании или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах выполнения законодательных требований по надлежащему управлению многоквартирными домами. Например, кто должен вносить обязательную информацию о лицевых счетах потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.

В соответствии с пп. 8 Постановления № 74/114/пр, среди сведений, которые поставщики коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в многоквартирных домах должны включать данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку поставщик коммунальных услуг является поставщиком ресурсов при непосредственном управлении домом, он должен размещать данные о лицевых счетах потребителей.

Если домовладельцы не видят этой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться с жалобой к соответствующему поставщику коммунальных ресурсов. Если ответа не последовало, следует обратиться в Государственную жилищно-коммунальную инспекцию, которая проведет проверку коммунального предприятия и, в случае обнаружения нарушений, обяжет организацию их устранить.

Как изменился расчет размера платы за коммунальную доплату для домов без ТСЖ и жилищных кооперативов с 1 июля 23942127 года

Кто отвечает за качество коммунальных услуг внутри дома

Один из наших читателей спросил, кто несет ответственность за поставку носителей ненадлежащего качества и возмещение ущерба (если таковой имеется), если показатели качества не нарушены до предела баланса.

Согласно ПП РФ № 354, при методе прямого управления поставщик коммунальных услуг является поставщиком ресурсов. Как таковая, она несет ответственность за некачественное предоставление услуг.

Исключением могут быть случаи, когда собственники заключили договор с подрядчиком на обслуживание и ремонт общего имущества. Если ухудшение качества государственных услуг произошло из-за действий/бездействия такой организации, она будет нести ответственность за причиненный ущерб.

Могут ли собственники помещений отказаться от части работ/услуг, прописанных в ПП РФ № 290

Рассмотрим, могут ли собственники в ОСС принять решение об отказе от уборки лестничных клеток и территории вокруг них, включенных в договор с подрядчиком на содержание и ремонт общего имущества жилого дома.

Согласно п. «а» п. 2 ПП РФ № 290, если управление жилым домом осуществляется непосредственно собственниками помещений, то перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются общим собранием собственников и отражаются в его решении. Таким образом, собственники имеют право исключить из перечня услуг/работ уборку общих частей и/или прилегающей территории.

Проверяет ли орган ГЖН управляющую организацию, если собственники заключили с ней договор на обслуживание дома

Последнее, о чем мы хотим поговорить сегодня: контролирует ли ОКС управляющую компанию, если собственники жилых помещений заключили договор на содержание и ремонт общего имущества на уровне прямого управления?

Если собственники в ОСС выбрали непосредственное управление домом и предпочли заключить договор на обслуживание с управляющей компанией, орган ГЗН не имеет права осуществлять лицензионный контроль над таким ТСЖ.

В таких отношениях компания выступает в качестве подрядчика. Если ТСЖ по такому договору не выполнит какие-либо работы или нарушит условия договора, собственники могут решить этот вопрос только через суд. Отношения с РО по договору регулируются нормами Гражданского, а не Жилищно-коммунального кодекса.

Порядок перехода (пошаговая инструкция) и образец договора

Процедура перевода на прямое управление не сложна в исполнении. Главная задача — объединить собственников и мотивировать их к участию в общей жизни дома.

Этап I. Появление инициативной группы

Инициативная группа собственников, желающих перейти на прямое управление, выполняет следующие функции:

• Определяет план последующих действий;
• Информирует владельцев о планируемом переходе и предоставляет им важную информацию;
• Заранее проясняет отношение владельцев к переходу;
• Назначает общее собрание и определяет повестку дня.

Инициативной группе достаточно 3-5 наиболее активных жильцов, желательно из каждого дома. Группу не обязательно где-то регистрировать; ее главная задача — выработать первоначальное общее мнение жителей о переходе на прямое управление.

Готовая повестка дня с датой проведения собрания должна быть вывешена в местах доступа к документам и доведена до сведения жителей через почтовые ящики.

Этап II. Общее собрание

Некоторые основные вопросы, которые будут решены на встрече:

1. Непосредственно по вопросу перехода.
2. Относительно ответственного арендатора или менеджера.
3. Относительно совета дома и его председателя.
4. Относительно договоренностей с компаниями по реконструкции — идентификация подрядчиков и условия контрактов.

Сначала жильцов вызывают на собрание лично. Собрание проводится, если на нем присутствуют собственники, обладающие 50% или более голосов. Объявляется повестка дня, проводится голосование, результаты которого заносятся в протокол собрания.

Если собрание не состоялось в очной форме, оно должно быть проведено еще раз, но теперь уже путем заочного голосования. Собственники будут голосовать специальными бюллетенями и передавать бюллетени активному собственнику.

Этап III. Подготовка и подписание соглашений

Эксплуатационная организация — это подрядчик, нанятый жильцами для профессионального обслуживания имущества. Договор подписывается собственниками или их представителем в зависимости от совместного решения.

Жильцы могут частично обслуживать свое здание, проводя уборку и косметический ремонт. Для уборки мусора и обслуживания коммуникаций необходимо нанимать компетентных специалистов, имеющих необходимые разрешения и лицензии.

Для оформления соглашений вам понадобятся

• Решение жильцов, оформленное в виде протокола;
• Документы ответственного лица;
• Технические документы: паспорт, план;
• Другие необходимые документы, требуемые подрядчиком.

Не нужно путать обслуживающую организацию с управляющей компанией. Последняя предоставляет услуги по управлению и выступает в качестве посредника между жильцами и конечными подрядчиками.

Существуют также прямые контракты на воду, электричество, газ и отопление. Каждый владелец должен подписать их лично для своего дома, если только владельцы не выбрали другой вариант.

Важно: Если вы не заключите договор с компанией по консервации или другим подрядчиком, непосредственное управление будет считаться незавершенным. За вашим домом может быть закреплена управляющая компания.

Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы

Прямое управление является успешной формой управления для небольших домов и очень эффективно, если жители достаточно активны. Закон упрощает жизнь дома с непосредственным управлением, чтобы он прослужил долго и не был исключен из закона.

В жилищном законодательстве происходят изменения, направленные на улучшение общего состояния жилья. Основной проблемой для МФО долгое время был вопрос денег — где взять средства на содержание дома, текущий и капитальный ремонт?

Непосредственное управление исключено из государственных льгот и местных преференций, а финансовые вопросы слабо регулируются Жилищным кодексом. В будущем закон, скорее всего, встанет на сторону инициативных собственников и предоставит источники дополнительного финансирования.

С другой стороны, прямое управление сложнее контролировать, поэтому законодатель может предусмотреть некоторые инструменты для регистрации органов управления зданиями, например, ввести обязательную регистрацию советов по строительству.

Зависит ли размер платы за жилищно-коммунальные услуги от способа управления домом?

Прежде всего, важно понять, из чего складывается плата за жилье и коммунальные услуги.

• Коммунальный платеж — это деньги, которые выделяются организациям, предоставляющим ресурсы, обеспечивающие подачу воды, электричества, газа и т.д. Тарифы на эти ресурсы регулируются государством и не зависят от способа управления зданием и решений, принимаемых управляющими компаниями или собственниками.

Деньги за коммунальные услуги могут быть переданы управляющей организации или товариществу собственников жилья (кооперативу). Это касается случаев, когда владельцы квартир не заключили прямой договор с поставщиком ресурсов. Но и в этом случае управляющая организация является не конечным, а лишь «транзитным» получателем этих денег.

(В статье «Придется ли вам платить больше за коммунальные услуги, если счетчик в вашей квартире неисправен?» читайте об ответственности потребителей за неправильное обращение со счетчиками, необеспечение их сохранности и своевременной замены. А автор статьи «Замена счетчика: как не стать жертвой мошенников» объяснил, как проводится проверка счетчиков и их замена и что должен делать собственник жилья, чтобы не платить за коммунальные ресурсы по нормативу, который во много раз превышает фактическое потребление)

• . относительно новый вид платы — плата за капитальный ремонт. Их минимальный размер устанавливается государственными органами, а собственники имеют право на общем собрании увеличить (но не уменьшить) установленный тариф. Получателем этих денег является либо региональный фонд капитального ремонта, либо управляющая организация (компания, кооператив) — последнее возможно только в том случае, если общее собрание собственников приняло решение о создании фонда капитального ремонта за свой счет.

Таким образом, размер тарифа обычно не зависит от способа управления зданием. Но при режиме управления, приближенном к жильцам, у них появляется возможность относительно свободно распоряжаться накопленными средствами.

(О том, как эффективно использовать деньги, собранные на капитальный ремонт, вы можете узнать в статье «О чем спорят управляющие компании и жильцы?»; в каких случаях разрешается не платить за капитальный ремонт и кто имеет право на льготы — в публикации «Жильцы имеют право влиять на решения о проведении и оплате капитального ремонта»).

•  Плата за содержание и ремонт общего имущества — это деньги, которые управляющие организации получают за свои услуги. Коммерческие управляющие компании в нормальной экономической ситуации должны получать прибыль от работы и услуг, которые они предоставляют. Товарищества собственников жилья и жилищные ассоциации являются некоммерческими организациями, и все полученные деньги должны быть потрачены на нужды дома и организацию собственной деятельности. Однако это не означает, что руководство здания устанавливает тарифы на обслуживание и текущий ремонт. Основными факторами, влияющими на размер платы, являются состояние здания, особенности его эксплуатации и экономическая эффективность управления им. И при выборе способа управления домом владельцам следует учитывать эти факторы.

Не так давно плата за содержание и ремонт общего имущества устанавливалась государством. Сейчас государственные и местные органы власти устанавливают тарифы только по субсидиарному предложению — в случае, если общее собрание собственников не установило такую плату. Однако во многих домах, находящихся в управлении крупных управляющих компаний, он часто равен установленным муниципальным тарифам.

(В статье «Долги за ЖКХ могут возникнуть даже у добросовестного плательщика» вы прочитаете, что это происходит из-за просчетов управляющих компаний. Автор объясняет, почему человек может узнать о долге только после списания денег с его счета и что делать, чтобы 50% зарплаты не уходило на погашение платежей, рассчитанных по ошибке).

1 Федеральный закон от 28 января 2020 года. № 4-ФЗ «О внесении изменений в статьи 161 и 163 Жилищного кодекса Российской Федерации».

На заметку

При непосредственном управлении домом ответственность за надлежащее содержание общего имущества лежит на собственниках. Если исполнители коммунальных услуг в таких условиях являются поставщиками ресурсов, собственниками жилья для ремонта и содержания общего имущества, то инженерные сети должны найти подрядчика, отношения с которым будут регулироваться гражданским законодательством.

Собственники сами на общем собрании определяют перечень работ и услуг, необходимых в здании для его надлежащего содержания, и включают этот перечень в договор с подрядчиком. Организация, обслуживающая здание, может быть компанией, имеющей лицензию на управление зданием. Но по договору с такой компанией в отношении здания, находящегося в непосредственном управлении, она не подлежит контролю со стороны лицензирующих органов.