Как обменять квартиру на частный дом в селе или коттедж?

О возможности

С точки зрения Гражданского кодекса РФ, квартира и дом являются равнозначными объектами недвижимости.

Поэтому целесообразно заключить договор обмена на них. Если стороны считают, что объекты не имеют равной стоимости, будет заключен договор мены с доплатой.

При такой сделке владелец квартиры обменивает ее на дом с земельным участком.

Если у здания нет земельного участка, оно все равно юридически существует. Это земля, находящаяся под объектом недвижимости. Когда дом был построен, у аллотируемого должна была быть соответствующая документация.

Если документы на отвод или покупку отсутствуют (как правило, это касается зданий, построенных или приобретенных в советский период или позже, но до вступления в силу Земельного кодекса), арендодатель должен оформить их до сделки. В противном случае им будет отказано в регистрации.

Какими законами регламентируется?

Согласно Гражданскому кодексу, при совершении сделки мены первая сторона — продавец квартиры и покупатель дома с участком под ним. Поэтому правоотношения регулируются статьями Гражданского и Земельного кодексов.

Впервые этот вид правоотношений был введен в Российской Федерации указом президента Бориса Ельцина в 1993 году. Сегодня эта сделка регулируется статьей 31 Гражданского кодекса РФ. Статья 567 Гражданского кодекса РФ гласит, что положения статьи 31 Гражданского кодекса РФ, не противоречащие существу мены, применяются и к ней.

Сделка зарегистрирована в соответствии с требованиями ст. Ст. 164, 131 Гражданского кодекса РФ. Порядок выплаты надбавок -. Статья 568 Гражданского кодекса РФ .. Наценки выплачиваются в соответствии с. Статья 333.33 пункт 27 Налогового кодекса Российской Федерации .. Налоги уплачиваются в соответствии с. Статья 41, пункт 17.1 статьи 217 Налогового постановления, льготы — согласно письму Минфина № 03-04-05/7-545 от 23.04.2012.

Обзор судебной практики см. в письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 69 от 24.09.2002.

Плюсы и минусы сделок по обмену недвижимости

Обмен квартиры на дом (и наоборот) — не новинка на рынке жилья. Многие владельцы городских квартир мечтают о большом частном доме в сельской местности, где гораздо больше пространства, чище воздух и вообще гораздо лучше уединение, безопасность и экология. И, естественно, они ищут такие варианты.

Преимущества решения поменять свою квартиру на дом

Соглашение об обмене дает владельцу следующие преимущества:

  1. Минимальный риск. Если сделка не состоится, владелец просто получит свою квартиру обратно;
  2. Увеличение жилой площади без значительных затрат. Возможность получить квартиру большей площади и «лишние» квадратные метры без дополнительных затрат и кредитов;
  3. Получение права собственности на земельный участок. По закону, при передаче права собственности на дом, автоматически передаются все права на землю, на которой расположен дом;
  4. Возможность переехать в более тихое место без соседей. В собственном доме обычно более высокий уровень конфиденциальности, нет посторонних глаз и сплетен, некому пожаловаться на шум сверху или снизу или на затопление;
  5. Возможность получить гараж, новое помещение для вашего хобби или бизнеса. Вы можете иметь пристройку, гараж, второй этаж, чердак, подвал и все, что пожелаете;
  6. Экономия на жилье, ремонте и других расходах. Расходы на жилье и содержание частного дома обычно ниже, чем на квартиру.

Минусы решения обменять свою квартиру на дом

Основным недостатком договоров мены имущества является сложность сделки — сторонам приходится учитывать множество деталей, прежде всего юридического характера, в случае двух совершенно разных видов имущества. Это может привести к затягиванию процесса обмена.

Вторая проблема, с которой может столкнуться будущий владелец квартиры, заключается в том, что очень сложно найти недвижимость, соответствующую стоимости квартиры и отвечающую всем критериям (район, транспортная доступность, качество местности и т.д.). Еще сложнее убедить домовладельца в необходимости сделки обмена, а не договора купли-продажи (т.е. убедить его купить собственную квартиру).

Способы

Как осуществляется обмен?

Через договор мены

Заключая соглашение о свопе, стороны сразу получают желаемый конечный результат с минимальным риском и затратами.

Плюсы:

  1. Его участники гарантированно не потеряют свои дома.
  2. Средства участников не будут уменьшаться с ростом инфляции.
  3. Не нужно копить, не нужно занимать деньги на покупку.
  4. Каждый получает то, что ценно с его индивидуальной точки зрения.
  5. Если у сторон есть долги, то сделке не угрожают судебные приставы, согласно. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации..
  6. Результат не так легко присвоить, как наличные деньги.
  7. НДФЛ взимается с надбавки, только если она указана в договоре.
  8. Это идеальный вариант для урегулирования жилищных отношений между близкими родственниками.

Через альтернативную сделку

Что лучше: покупка или обмен? Альтернативное соглашение предполагает покупку и продажу недвижимости. Если вы владели имуществом менее трех лет, вы должны заплатить подоходный налог с полной суммы. Если в такой ситуации находятся обе стороны, сумма налога удваивается.

То есть, такая сделка выгодна, если владельцы недвижимости приобрели ее более трех лет назад.

Основные мотивы предпочтения этой формы:

  1. Своп гораздо больше, чем купля/продажа, подвержен риску расторжения по решению суда одной из сторон в корыстных целях.

    Стороны могут быть восстановлены судом в первоначальном положении до сделки в течение трех лет после сделки, в некоторых случаях на более длительный срок.

    Особенно опасна обменная операция, затрагивающая интересы несовершеннолетних, недееспособных или пожилых людей.

    Если есть такие нюансы и покупатель объекта предполагает сделать в него серьезную инвестицию, ему безопаснее совершить встречную продажу.

  2. Вычет по НДФЛ на покупку жилья предоставляется один раз в жизни гражданина. Для покупателя, впервые приобретающего недвижимость, договор о встречной продаже предпочтительнее договора о конвертации.
  3. Двойная регистрация договора влечет двойные расходы, существует риск — вторая сторона не выполнит сделку, что для первой стороны будет означать убытки, необходимость подачи судебного иска.
  4. Поиск вариантов — дело долгое и трудоемкое. У сторон уменьшается возможность выбора.

Именно поэтому в большинстве случаев владельцы недвижимости предпочитают заключать договор купли-продажи.

Другие

Если существуют факторы, которые делают регистрацию обмена нежизнеспособной или небезопасной, владельцы недвижимости используют более тонкие способы. Одним из них является своп (продажа-покупка) через третью сторону.

Если обмениваемое (приобретаемое) имущество было реализовано покупателем до предъявления иска контрагентом, считается, что оно было приобретено добросовестно.

Посредник, который участвует в процессе обмена/покупки/продажи своими активами, может получить дополнительные налоговые льготы или обеспечить их получение участниками фактического обмена.

Взаимные подарки иногда делаются между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, усыновителями и усыновленными детьми, бабушками, дедушками и внуками).

В этом случае суммы сделки освобождаются от налога. В других ситуациях каждый даритель будет платить 13% подоходного налога с суммы подарка, указанной в договоре.

Если утрата отношений произошла до регистрации имущества, полученного в дар (например, развод супругов, отказ усыновителя от усыновления), 13% НДФЛ заплатит получатель.

С чего начать?

Обе стороны начинают с поиска вариантов обмена. Одновременно они собирают комплекты документов на свои объекты, устраняют нюансы, мешающие проведению сделки. Сделать с назначением специалистов и узаконить в Техническом и Кадастровом паспортах, составить смету объектов.

Выясните, нет ли третьих лиц, которые могут помешать регистрации или впоследствии предъявить свои права. Находится ли имущество под опекой, залогом или имеет ли сервитуты. Соответствует ли состояние объекта недвижимости его техническому паспорту; если нет, устранить или узаконить нарушения.

Если квартира не приватизирована, она должна быть оформлена в собственность. В противном случае транзакция не состоится.

Владелец квартиры в многоэтажке изучает документы владельца здания, в котором будет происходить обмен (читайте о процедуре обмена реприватизированной квартиры). Особое внимание уделяется праву собственности на землю под домом.

Первое, что делает домовладелец, — узаконивает право собственности на землю под домом, если он не сделал этого раньше. Это долгая и дорогостоящая процедура (читайте о переводе дома в квартиру).

Куда обратиться?

Вы составляете договор в письменной форме.

Лучше подготовить его с помощью адвоката. Чтобы сделать его более безопасным, каждая сторона нанимает своего адвоката.

Нанятые юристы рассматривают документы покупателя, проверяют документы подрядчика и согласовывают окончательный вариант договора.

По желанию сторон перед подачей на регистрацию договор заверяется нотариально.

Какие документы необходимы?

Необходим договор с подписями сторон (три экземпляра).

Приложениями к договору являются:

  • план участка земли, на котором стоит дом;
  • Поэтажный план здания, в котором расположен дом;
  • Передаточные акты, подписанные контрагентами.

Для регистрации необходимо следующее:

  • Заявления владельцев недвижимости;
  • Документы, удостоверяющие личность сторон (паспорта, вид на жительство, свидетельства о рождении); для юридических лиц — учредительные документы;
  • Доверенность (при необходимости);
  • подтверждение оплаты пошлины;
  • Кадастровая карта участка под домом;
  • нотариально заверенное согласие или личная явка супругов сторон (если таковые имеются);
  • документы, подтверждающие имущественные права исполнителей
  • кадастровые и технические паспорта объектов;
  • нотариально заверенное согласие или личная явка третьих лиц, участвующих в сделке, если контрагент согласен на обременение;
  • разрешение органов опеки и попечительства, если в перечисленных объектах недвижимости проживают дети.

О том, как обменять квартиру, купленную в ипотеку, можно ли доплатить при обмене квартиры с материнским капиталом, а также о нюансах межфирменного обмена, вы можете узнать из наших статей.

Передача прав собственности сторон происходит после выполнения ими следующих трех этапов:

  1. Они регистрируют договор в местном отделении государственного реестра по месту нахождения одного из объектов недвижимости (по их выбору) и там же вносят изменения в государственный реестр. Они подают документы в местный ЗАГС.
  2. Фактически, они передадут собственность друг другу и подпишут акты передачи собственности. Во время передачи имущества стороны вносят изменения в документы, проверяют их соответствие действительности на момент передачи и улаживают любые проблемы, связанные с расхождениями.
  3. Новый владелец жилья регистрирует право собственности на него в управлении Федеральной регистрационной службы по месту своего нахождения, представляя в регистрационный орган пакет документов, относящихся к приобретенной недвижимости. Новый владелец дома регистрирует в офисе Управления Росреестра, расположенном в том же населенном пункте, право собственности на дом и землю под ним, вместе с комплектом документов на приобретенный дом и землю под ним.

Стоимость и госпошлина

Государственная пошлина за регистрацию договора составляет 200 рублей. Она должна быть выплачена банку одной или обеими сторонами в соответствии с договором или в рассрочку.

Государственная пошлина за регистрацию собственности составляет 200 рублей. Он должен быть выплачен банку новым владельцем.

Сумма договорной надбавки должна быть отражена получателем в налоговой декларации в конце года. НДС в размере 13% придется заплатить, если новый владелец владеет недвижимостью менее трех лет.

Продавец имеет право применить к этой сумме налоговый вычет в размере до 1 млн рублей. Если недвижимость находилась в собственности три и более лет — налог платить не нужно.

Юридическая консультация по данному виду договора в стандартных случаях в настоящее время оценивается московскими юристами примерно в пятнадцать тысяч рублей.

Когда могут оказать в оформлении?

Агентство Росреестра вправе отказать в регистрации договора мены, регистрации недвижимости, если:

  1. Заявители не представили хотя бы один из документов, необходимых для регистрации.
  2. В ходе проверки подлинности документов, представленных вместе с договором или заявлением о регистрации собственности, выясняется, что один или несколько из них не соответствуют действительности, устарели, лица, подписавшие договор, скрыли факты, препятствующие его заключению.
  3. После подачи документов на регистрацию произошли события или регистрирующий орган был проинформирован о фактах, препятствующих заключению договора.

Сроки

Договор регистрируется в присутствии сторон (их представителей) при наличии необходимых для регистрации документов.

Переход права собственности регистрируется в Управлении Росреестра в течение десяти рабочих дней со дня подачи документов на регистрацию.

Особенности и сложности

При оформлении соглашения об обмене квартиры на дом следует понимать, что равное/неравное количество комнат в обмениваемых объектах важно для их жителей, но это ничего не говорит о равном/равноценном обмене (читайте о возможности обмена комнаты в квартире на дом и земельный участок).

Квартира и дом — это качественно разные объекты. Их оценка субъективна; кадастровая стоимость и цены в газетных объявлениях на аналогичную недвижимость могут служить лишь приблизительным ориентиром для сторон сделки.

Каковы особенности переоборудования двухкомнатной квартиры в дом? Количество комнат и условия проживания в обмениваемом жилье принимаются во внимание, когда орган опеки дает разрешение на обмен.

Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена комнаты в муниципальном или студенческом общежитии, а также двухкомнатных и трехкомнатных квартирах.

Выбирайте эту форму обмена с осторожностью, принимая во внимание предостережения, упомянутые в статье.

Вы можете сэкономить на юридических услугах, а недобросовестный обменщик не станет экономить, чтобы выгодно расторгнуть договор, которым вы так очарованы.

Риски при обмене

Одним из вариантов приобретения недвижимости является обмен квартиры на дом. Вы должны знать о следующих рисках:

  1. Квартира и дом — это разные объекты недвижимости. Основная сложность заключается в том, чтобы найти вариант обмена.
  2. Определение цены. Цена дома состоит не только из цены недвижимости, но и из цены земли. Поэтому хорошо, если цену определит эксперт.
  3. Местонахождение имущества. В случае с домом необходимо знать населенный пункт, год постройки, права на участок. Для квартиры нужно определить площадь, степень развитости инфраструктуры.
  4. Юридическое урегулирование собственности. Для покупателей полезно определить, свободна ли недвижимость от каких-либо обременений (залога, ареста).

Особенности некоторых сделок

Обмен дома на другой дом или квартиру не отличается по регистрации. Однако есть случаи, которые необходимо упомянуть. К ним относятся сделки по разделу имущества, обмен на отпуск и обмен домами.

Обмен домами на отпуск

Эта опция используется, если вы хотите обменяться домами на определенный период времени. Законодательного регулирования такой биржи не существует. Можно произвести два обмена домами отдыха.

Включается ли оплата больничного листа в расчет отпускных?

Обмен, если дом в деревне

При регистрации перехода права собственности в ЗАГСе оба должны находиться в одном регионе. Это означает, что могут возникнуть трудности при переводе квартиры в городе в дом в сельской местности. В этом случае вам придется совершить две продажи: одну для дома и одну для квартиры. Рекомендуется покупать обе акции одновременно или с небольшой разницей, чтобы минимизировать риск.

Обмен долей


Если вы совершаете сделку с акциями, вам необходимо учесть несколько нюансов.

Во-первых, лицо, владеющее другой долей, имеет приоритет. Другие сделки будут законными только в том случае, если от них будет получен письменный отказ.

Кроме того, стоимость имущества, предлагаемого для обмена, не должна быть ниже цены, которая была предложена совладельцу.

Во-вторых, такие соглашения должны быть нотариально заверены. Это правило распространяется на все виды недвижимости. Например, в случае обмена квартиры на дом и часть земельного участка также потребуется нотариально заверенная форма.

Сумма, которую вам придется заплатить, зависит от кадастровой стоимости недвижимости (тем дороже, если вы намерены платить за нее).

Налоговые нюансы

Если вы совершили неравноценный обмен (одна сторона произвела доплату), другая сторона будет обязана уплатить 13% подоходного налога со стоимости такой доплаты.

Помните также, что при обмене жилья вы можете получить имущественный налоговый вычет. При обмене жилой недвижимости каждая сторона считается продавцом своего имущества и одновременно покупателем имущества, полученного в результате обмена. При приобретении жилой недвижимости на основании договора мены сумма затрат на приобретение определяется исходя из стоимости передаваемой недвижимости и суммы доплаты, если обмениваемые объекты неравноценны.

Оцените статью
Блог о законе тишины
Adblock
detector