Как открыть агентство недвижимости с нуля: риэлторское агентство, пошаговая инструкция в 2022 с чего начать, что нужно, как создать

Как открыть агентство недвижимости с нуля? Пошаговая инструкция

В России бизнес в сфере недвижимости был и остается одним из самых прибыльных в своем сегменте — и это без учета крупных промышленных компаний. Например, в 2022 году компания, чей бизнес связан с арендой или продажей квартир, занимает второе место после тех, которые предоставляют жилищные, финансовые, информационные услуги, а также услуги общественного питания.

Что же нужно для того, чтобы открыть агентство недвижимости в России? Сколько это стоит? Каковы нюансы этого бизнеса? Какое оборудование вам понадобится в первую очередь? Мы ответим на самые важные вопросы и объясним, с чего начать, если вы хотите открыть агентство недвижимости.

Пoчeмy нeдвижимocть?

Если вы наберете в поисковике фразу «как открыть агентство недвижимости в 2022 году — пошаговые инструкции», то найдете сотни страниц c подробными и не очень руководствами для начинающих предпринимателей. Однако мы хотели бы начать не с рекомендаций, а с рассмотрения плюсов и минусов.

Почему вы решили занять именно эту нишу? Возможно, у вас есть навыки для ведения собственного бизнеса? А может быть, у вас есть опыт работы в сфере недвижимости? Подумайте дважды, если вы ответили «нет» на оба вопроса. В три раза, если ваш доход влияет на материальное благополучие вашей семьи.

Согласно бизнес карте России, в нашей стране насчитывается более 17 000 агентств недвижимости. Первые три места в их числе — Москва, Новосибирск и Санкт-Петербург, последние — Орел, Петропавловск-Камчатский и, наконец, Мурманск.

Для того чтобы открыть агентство недвижимости, недостаточно просто хотеть зарабатывать деньги — необходимо предварительно многому научиться, а первый доход вы получите только через определенное количество месяцев. Все еще хотите открыть риэлторскую контору? Не слушайте ничьих советов — в конце концов, Майклу Джордану однажды сказали, что он слишком мал для баскетбола. 

 Прежде всего, не тратьте энергию на споры с семьей и друзьями по поводу ваших деловых навыков, потому что они вам понадобятся. Устройтесь на работу в любую компанию и оставайтесь там по крайней мере год или больше, чтобы вы могли изучить бизнес в сфере недвижимости, получить опыт работы риэлтором, создать клиентскую базу и изучить рынок и все тонкости этого бизнеса.

B чeм бyдeт фишкa?

Выгодно ли открывать агентство по аренде жилой недвижимости? Стоит ли открывать агентство коммерческой недвижимости? От чего вам следует ожидать наибольшей прибыли? Чтобы ответить на эти вопросы, давайте рассмотрим все возможные направления деятельности вашего будущего агентства, а также спектр услуг, которые не только принесут вашему бизнесу дополнительный доход, но и станут его конкурентным преимуществом.

Начнем с основных сегментов рынка. В зависимости от целевого использования рынок делится на жилую, коммерческую и промышленную недвижимость. Существует также различие между незастроенными участками земли и объектами недвижимости специального назначения (такими как церкви или аэропорты). В зависимости от типа собственности различают первичный и вторичный рынок недвижимости: к первому относятся новые здания, а ко второму — здания, у которых уже был владелец.

В зависимости от класса, жилая недвижимость делится на сегменты: эконом, комфорт, бизнес, премиум и элит. Впрочем, не будем углубляться в классификацию: стоит лишь отметить, что для эконом-класса характерны типовые здания, небольшая площадь и удаленность от центра, а для элитного класса — индивидуальный архитектурный дизайн, дорогие строительные материалы, высокие потолки и подземная парковка. Если говорить непосредственно о типах сделок, то следует разделить рынок аренды недвижимости (сюда входит долгосрочная, краткосрочная и посуточная аренда) и продажи ee.

Самая популярная услуга на рынке недвижимости — покупка и продажа квартир. Покупка и продажа коммерческой и сельской недвижимости менее популярна, а спрос на квартиры еще ниже. Как правило, аренда недвижимости за пределами города является наименее выгодной.

Услуги, которые могут предоставить агентства недвижимости, включают консультации специалистов, поиск продавца и покупателя, перевод недвижимости из жилой в нежилую, подготовку полного пакета документов, срочный выкуп, юридическое обслуживание сделки, помощь в получении кредита и оформлении ипотеки, оценку недвижимости, рефинансирование, оформление страхового полиса и многое другое.

Чем больше услуг вы хотите предоставлять, тем больше полномочий у вас будет, тем больше сотрудников вам понадобится и тем с большим количеством банков и застройщиков вам придется работать. Это нелегко, но если вы начнете привлекать людей к сотрудничеству с вами, вы сможете не только предоставлять своим клиентам дополнительные скидки или выгодные условия кредитования, но и зарекомендовать себя как профессионала в своей области.

Однако молодое агентство вполне может специализироваться всего на нескольких направлениях работы с недвижимостью: это тот случай, когда лучше меньше, да лучше. Никогда не поздно расширить спектр своих услуг.

C чeгo нaчaть?

Чтобы открыть агентство недвижимости с нуля, необходимо сначала ознакомиться с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД) — это нужно для того, чтобы проинформировать государственные органы о характере вашего бизнеса. Сегодня в ОКВЭД 21 раздел, и в данном случае нас интересует раздел L: «Операции с недвижимостью».

Этот раздел охватывает деятельность арендодателей, агентов или брокеров, связанную с покупкой, продажей или арендой недвижимости и предоставлением других услуг, таких как оценка, страхование или фидуциарная деятельность. Вам нужно будет заполнить все коды ОКВЭД, которые характерны для каждого вида деятельности. Они выглядят следующим образом (используйте X для обозначения количества цифр в коде):
XX. — класс;
XX.X — подкласс;
XX.XX — группа;
XX.XX.X — подгруппа;
XX.XX.XX — тип.

В заявке должен быть указан хотя бы один код ОКВЭД, при этом максимальное количество кодов никак не регламентируется. Ответственность за деятельность, не соответствующую указанным кодам, также не предусмотрена, но если вы уведомите об изменениях не в течение трех дней, а позже, вам придется заплатить административный штраф в размере до 5 000 рублей.

Интересующий нас раздел «Деятельность в области недвижимости» соответствует классу 68, который включает три подкласса: 68.1 — «Покупка и продажа собственной недвижимости», 68.2 — «Аренда и управление собственной или арендованной недвижимостью» и 68.3 — «Риэлторская деятельность на комиссионной или контрактной основе».

В качестве примера рассмотрим подробнее один из подклассов. Подкласс 68.1 (Покупка и продажа собственного недвижимого имущества) включает группу 68.10 — Покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Эта группа охватывает куплю-продажу нежилых и многоквартирных домов, многоквартирных домов, квартир и помещений, включая выставочные залы, склады, магазины и коммерческие помещения, а также раздел недвижимости на земельные участки без улучшений на земле.
Также включены подгруппы 68.10.1 Подготовка к продаже собственного имущества и 68.10.2 Покупка и продажа собственного имущества. Подгруппа 68.10.1 включает следующие виды деятельности: 68.10.11 — «Подготовка к продаже собственной жилой недвижимости» и
68.10.12 — «Подготовка к продаже собственной нежилой недвижимости».

Подгруппа 68.10.2 включает такие виды деятельности, как 68.10.21 — «Покупка и продажа собственной нежилой недвижимости», 68.10.22 — «Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений» и 68.10.23 — «Покупка и продажа земли». Таким образом, эти коды можно объединить следующим образом:  

68 — класс «Операции с недвижимостью»;
68.1 — подкласс «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10 — группа «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10.2 — Подгруппа «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10.23 — Тип «Покупка и продажа собственной недвижимости».

Коды, соответствующие двум другим подклассам 68.2 и 68.3, можно найти здесь. После того как вы выбрали все коды ОКВЭД, подайте заявление в налоговую инспекцию по месту жительства. Если позже вы решите изменить или добавить новый вид деятельности, вам также нужно будет добавить новый код ОКВЭД. Для этого необходимо подготовить соответствующую форму заявления и подать ее в тот же офис — формы заявлений различаются в зависимости от того, являетесь ли вы индивидуальным предпринимателем или частным трейдером. Кстати говоря.

Boлк-oдинoчкa или юpидичecкoe лицo?

❗ Сейчас самое время определиться с организационно-правовой формой — от этого будет зависеть список необходимых документов и будущие налоговые декларации. ООО и ИП — самые распространенные формы бизнеса в нашей стране. В двух словах, форма ИП предполагает, что вы намерены вести бизнес самостоятельно, ООО — что вы будете не единственным учредителем (допускается до пятидесяти человек). Форма собственности не влияет на классификацию ОКВЭД.

Срок регистрации для ИП и ООО одинаковый — до пяти рабочих дней. Но пакет документов, необходимых для регистрации, сильно отличается. Для начала, государственная пошлина для индивидуального предпринимателя в 2022 году составляет 800 рублей, для общества с ограниченной ответственностью — 4 000 рублей. Также необходимо будет заказать печать компании, стоимость которой составляет от 1 000 до 3 000 рублей.

Для создания индивидуального предпринимателя необходимо представить в налоговую инспекцию три документа: копию паспорта, заявление о регистрации и квитанцию об оплате госпошлины.

Для регистрации общества с ограниченной ответственностью необходимо подготовить протокол о создании нового юридического лица, заявление о государственной регистрации (форма Р11001), паспортные данные и ИНН всех учредителей, устав юридического лица в двух экземплярах, квитанцию об оплате государственной пошлины и документ, подтверждающий юридический адрес (понадобится копия свидетельства о праве собственности на помещение или гарантийное письмо от собственника или копия договора аренды).

Но не стоит пугаться: сегодня существуют различные онлайн-сервисы по бесплатной подготовке всех основных документов, которые потребуются для открытия как ООО, так и ИП. Например, это, это или это.  Создать индивидуальное предпринимательство проще, но оно даст вашему бизнесу больше возможностей: например, для расширения масштабов, найма десятка сотрудников или привлечения инвестиций.

Наиболее распространенными причинами отказа в регистрации общества с ограниченной ответственностью являются неполный комплект документов и банальная небрежность при их заполнении. Заявитель получает письмо с указанием причины отказа, исправляет ошибку и повторно подает документы.

В этом случае государственная пошлина должна быть оплачена во второй раз.

Однако вы можете открыть индивидуальное предпринимательство и посмотреть, как пойдут дела. Реорганизация индивидуального предпринимателя в компанию с ограниченной ответственностью невозможна, но вы всегда можете закрыть индивидуального предпринимателя и учредить компанию с ограниченной ответственностью. Кстати, иметь ИП и быть учредителем ООО не запрещено. Однако в этом случае вам придется заплатить несколько дополнительных взносов — не ведитесь на двойное налогообложение.

Cтpoить coбcтвeннyю импepию или кyпить фpaншизy?

Если у вас есть агентство недвижимости, оно может оказывать самые разные услуги, и поиск специфики бизнеса займет время. Если у вас нет идей, подумайте о покупке франшизы.

Читайте — Что такое франшиза?

Согласно июльскому рейтингу Forbes, сегодня в России работает около 1 450 франчайзинговых брендов и более 50 000 франчайзи, из которых 35-37 процентов — точки общественного питания. Число франчайзи в стране растет на 15 процентов в год.

Напомним, что франчайзинг — это вид отношений, предполагающий передачу права на использование бренда и готовой бизнес-модели для его развития. Разумеется, на условиях компании-владельца. Недостатком работы по франшизе является контроль со стороны франчайзера и регулярные отчисления (роялти). С одной стороны, франчайзер выбрал все за вас — от цвета мебели до маркетинговых инструментов. С другой стороны, все, что от вас требуется, это следовать рекомендациям франчайзера и не совершать собственных ошибок. Однако не стоит бояться потерять голос: даже в McDonalds бестселлер Big Mac был придуман франчайзи.

Основные преимущества франчайзинга — работа под уже узнаваемым брендом, поддержка франчайзера, у которого отработаны все бизнес-процессы и который кровно заинтересован в вашем успехе, быстрое появление самоокупаемости и, соответственно, меньший риск c бизнеса, построенного с нуля. Заинтересованы? Ищите раздел «Франшиза» на сайтах крупнейших надежных компаний. Хотите ли вы полной свободы действий? Затем быстро определите свой сегмент рынка и сферу услуг. И в обоих случаях будьте готовы много работать.

Cкoлькo дeнeг нyжнo влoжить?

«Сколько стоит открыть агентство недвижимости?» — это еще один закономерный вопрос, которым задается каждый толковый предприниматель. Окончательная сумма зависит не только от места расположения вашего будущего бизнеса, но и от ваших амбиций. Чтобы ответить на этот вопрос, приведем наиболее важные статьи расходов (расходы на регистрацию индивидуального предпринимателя или компании с ограниченной ответственностью будут опущены).

✅ Аренда офиса. Мы советуем вам искать помещение с удобным транспортным сообщением, если не в центре города, то хотя бы в районах с высокой проходимостью. Пусть аренда выйдет чуть дороже, но так о вашем открытии сразу узнает большое количество людей — меньший бюджет придется потратить на рекламу.

Я желаю всем агентствам, имеющим офис в центре города, быть уважительными и дать клиенту понять, что он имеет дело не с непостоянной, надежной компанией. Точная сумма аренды зависит от местоположения: летом 2022 года средняя стоимость коммерческой недвижимости варьируется от 4 000 рублей в Белгороде до 33 000 рублей в Москве (это цена за квадратный метр в год).

Мы рекомендуем искать офис среднего размера (около ста квадратных метров), желательно с возможностью расширения в будущем — тогда вам не придется переезжать, если дела пойдут плохо. Сто квадратных метров — это не слишком много: помните, что в вашем офисе помимо рабочих мест для сотрудников должна быть клиентская зона и хотя бы пара переговорных комнат.

✅ Обновить или отремонтировать. Решайте сами: будете ли вы делать это сами или наймете ремонтную бригаду? Вы хотите покрасить стены или сделать перепланировку с разрешения арендодателя? Подтяжка лица, безусловно, необходима: клиент будет судить о вашем бизнесе по внешнему виду вашего офиса.

Тем не менее, не увлекайтесь — в конце концов, люди ждут от вас качественного обслуживания, а не атмосферы модного кальян-бара. Более того, не стоит полагаться на дизайнерские навыки, приобретенные во время просмотра всех серий «Школы ремонта», чтобы придать офисному помещению деловую атмосферу.

✅ Дизайн логотипа и фирменного стиля. Опять же, здесь есть место для творчества: вы можете заказать разработку логотипа и айдентики у знакомого дизайнера для шоколадки или заплатить Артемию Лебедеву. Мы рекомендуем первое: не факт, что ваше агентство подхватит популярность гомельской бургерной «Джон Федор», но вам все равно придется заплатить 100 000 рублей за экспресс-дизайн.

Самый дорогой логотип в мире стоит 1 миллиард 280 миллионов долларов и принадлежит американской компании Symantec, специализирующейся на разработке программного обеспечения для информационной безопасности.

Логотип оказался неудачным и вошел в историю только благодаря своей стоимости. Для сравнения, графический дизайнер Кэролин Дэвидсон заплатила всего 35 долларов за свой легендарный «свуш» для компании Nike.

✅ 3аказ и установка вывесок. Объемные световые буквы могут стоить от 70 рублей за один сантиметр высоты, баннерное панно на металлическом каркасе без подсветки — от 2 400 рублей за квадратный метр, лайтбоксы — от 6 500 рублей за квадратный метр, фигурный кофр обойдется от 7 000 до 30 000 рублей.

Цены варьируются от региона к региону и во многом зависят от сложности шрифтов (тонкие тире сделать сложнее), типа материала, из которого будет изготовлена реклама, наличия подсветки, размера знаков и ee места установки. А монтаж может стоить от 8 000 рублей за квадратный метр.

При разработке собственных вывесок отдавайте предпочтение строгим шрифтам в соответствии с требованиями вашей компании. Если текст на вывеске состоит из нескольких слов, убедитесь, что буквы и расстояние между ними одинакового размера. Еще один интересный факт: принято считать, что вывески с соотношением сторон 1:2, 1:3 или 3:5 привлекают наибольшее внимание.

Источник: https://zametno.su
✅ Приобрести мебель и предметы обстановки. И снова: отдайте предпочтение деловому стилю. Вам понадобятся офисные столы и стулья, картотеки и тумбы, диваны для клиентов и аксессуары, такие как настольные лампы, шкафы для бумаг, держатели для тетрадей, держатели для ручек, магнитные доски и многое другое.

Позже, если останутся деньги или если бизнес начнет приносить ощутимую прибыль, можно оборудовать кухню и зону отдыха для сотрудников — это не обязательно, но людям это очень нравится. Хотя в западной корпоративной культуре этот вопрос считается решенным, в нашей стране до сих пор не принято повсеместно обеспечивать комфортные условия труда. Выбор, конечно же, за вами.

✅ Техническое оборудование. Количество технологий будет зависеть от размера вашего штата.
Вам потребуется приобрести компьютеры или ноутбуки (не стоит просить сотрудников работать самостоятельно), принтер, факс, а позже вам может понадобиться мини-АТС, частная телефонная сеть для внутреннего пользования сотрудников и сервер для хранения базы данных вашего агентства.  

Нет ничего плохого в покупке не нового оборудования: некоторые бизнес-инициативы исчезают раньше, чем появляются, и их владельцы продают офисное оборудование со значительными скидками. К этому же пункту они относят создание сайта, которое может стоить от 3 000 до 900 000 рублей, в зависимости от скорости и качества исполнения, а также уровня сложности.

Конечно, чем лучше оборудован офис, тем эффективнее вы сможете адаптировать все механизмы своей работы. Но не стоит становиться гиком и стремиться оснастить свое агентство по последнему слову техники: iMac’ы и корпоративный сайт премиум-класса не являются необходимостью, особенно для молодой компании.

✅ Расходы на коммунальные услуги, интернет и другие мелкие расходы. Туалетная бумага, канцелярские принадлежности, кулер с водой, бумажные полотенца и жидкое мыло — вот основные вещи, которыми вы должны ежемесячно обеспечивать своих сотрудников.

Не забывайте, что ваши сотрудники будут использовать воду, электричество, стационарный телефон и интернет, а офис необходимо будет отапливать или кондиционировать в зависимости от времени года. Исключение составляют кружки, чай и кофе — первые приносятся из дома, вторые обычно оплачиваются.

✅ Заработная плата сотрудников. В первую очередь, мы советуем вам искать административно-управленческий персонал: менеджера (неплохо, если вы воспользуетесь услугами профессионала), юриста, бухгалтера и уборщицу; последние три должности, кстати, очень хорошо подходят для аутсорсинга, когда вы передаете часть функций другой компании, специализирующейся в определенной области. Не забудьте также о маркетологе, кадровике и администраторе, который будет отвечать на звонки и консультировать клиентов.

Ведь как можно открыть агентство недвижимости без посредников? Это люди, которые решают все, поэтому отнеситесь к их поиску наиболее серьезно: возьмите не менее 5-6, лучше 15 человек, будьте готовы инвестировать в их развитие, и не нанимайте новичков на первые несколько лет — у вас не будет времени обучить их основам профессии в начале бизнеса. Однако самые талантливые кандидаты, не имеющие профессионального опыта, будут очень хорошо работать в сфере аренды недвижимости.

3аработная плата риэлторов варьируется от региона к региону: так, по данным Trud.com, средняя зарплата специалистов по недвижимости в Приморском крае, Ивановской области, Республике Калмыкия и ЯНАО составляет 120 тысяч рублей, в Крыму — 92 тысячи рублей, а в Калининградской области — уже 70 тысяч рублей. Кстати, средняя зарплата в сфере недвижимости в России в июне 2022 года составляла 50 тысяч рублей.

✅ Рекламная кампания. Площадки для размещения рекламы напрямую зависят от аудитории, на которую рассчитана реклама. Конечно, целевая аудитория риэлторов сегодня очень размыта — например, квартиру в новостройке может купить как молодая семья, так и взрослые, чей ребенок начинает первый курс университета.

Кроме того, если вы будете рекламировать элитную недвижимость в газете «Твой день», а аренду квартир на радио «Дача», вам вряд ли удастся привлечь клиентов. В рекламных кампаниях вообще существует множество тонкостей, которые даже не нужно разбирать — достаточно найти хорошего маркетолога (об этом говорилось выше).

Рекламная кампания имеет множество инструментов: баннеры, радио, листовки, телевидение, печатные СМИ, социальные сети и даже листовки в дверь. Таким образом, цена рекламной кампании может варьироваться в зависимости от PR-стратегии. В небольших городах сарафанное радио по-прежнему является самым эффективным рекламным инструментом.  

✅ Открытие. Спорная статья расходов: широко распространено мнение, что мероприятие по случаю открытия является обязательным только для франшиз или открытия филиалов. Все зависит от вас, и если вы решитесь, не забудьте нанять ведущего и договориться с журналистами об освещении мероприятия (в идеале с телевизионным освещением), а также купить подарки для гостей и заказать кейтеринг.

Чтo дaльшe?

Как создать риэлторскую контору, которая быстро начнет приносить деньги? Без надлежащего планирования — нет. Что именно должен включать в себя типичный бизнес-план агентства недвижимости? Рассмотрим основные пункты.

Долгосрочные и краткосрочные цели агентства, его программное заявление.

Краткое описание вашего бизнеса и его возможностей.

Описание ваших услуг и конкурентных преимуществ.

Краткое описание вашего целевого рынка и стратегии его завоевания.

Стоимость услуг агентства, прайс-лист.

Маркетинговая стратегия, маркетинговые программы, позиционирование.

Стратегии и прогнозирование продаж и сбыта.

Стратегические партнеры.

Календарный план агентства.

Организационная структура и кадровое обеспечение.

Финансовый план: планирование баланса, прогнозы прибыли и убытков, движение денежных средств, анализ безубыточности и финансовые коэффициенты.

Придерживайтесь плана, не стесняйтесь обращаться за советом и упорно трудитесь — и вы добьетесь успеха.

3aпoмнитe

Чтобы вести успешный бизнес в сфере недвижимости с нуля, необходимо иметь опыт работы в этой сфере.

Решите, что вы хотите делать. Больше не всегда значит лучше: вы можете сосредоточиться на нескольких сегментах рынка и добавлять новые услуги, когда будете готовы.

Как ваше утро начинается с кофе, так и ваш бизнес начнется с кодов ОКВЭД — нас особенно интересуют «Операции с недвижимостью».

Вы можете выбрать между индивидуальным предпринимателем и компанией с ограниченной ответственностью; первый вариант проще и дешевле в регистрации, а второй позволит вам масштабировать свой бизнес.

Еще не поздно остановиться и купить франшизу — подумайте об этом. Хотя везде есть свои плюсы и минусы.

Мы не знаем точно, сколько будет стоить открыть агентство недвижимости, и наши коллеги, указывая точные суммы в инструкциях, немного жульничают. Пространство для маневра есть во всех статьях расходов: от создания логотипа до заказа офисных ручек. Bce зависит от вас.

Открытого офиса по недвижимости недостаточно — необходимо разработать стратегию управления и развития бизнеса.

Чтобы открыть офис недвижимости, можно рассмотреть франшизу «Этажей», вот ссылка — подробнее.

Оцените статью
Блог о законе тишины
Adblock
detector