Как продать дачу быстро и выгодно: пошаговая инструкция

Если вы собираетесь продавать дачу, у вас есть два пути: начать продажу самостоятельно или доверить это риелтору. Риэлтор возьмет процент за свои услуги, но сделает все быстро, качественно, с гарантиями финансовой безопасности. Самостоятельная продажа займет больше времени, но сэкономит деньги. Сегодня мы расскажем вам, как продать коттедж самостоятельно без посредника – пошаговая инструкция поможет вам не ошибиться и увеличить стоимость недвижимости.

Шаг № 1. Определяемся со способом продажи

Продать частный дом можно двумя способами:

самостоятельно;
с помощью агента по недвижимости.

Если вы решите продать кабину самостоятельно, вы сэкономите деньги, но потратите больше времени и сил на поиск покупателя. Перед заключением договора вам предстоит разместить объявления, показать дом, провести переговоры, подготовить документы, решить проблемы с залогом.

Если к продаже дачи и участка присоединится риелтор, то, скорее всего, удастся продать недвижимость быстрее. Правда, в этом есть и минусы. Во-первых, работа специалиста должна быть оплачена. Во-вторых, нужно искать проверенного профессионала: по рекомендациям или отзывам в интернете. Наконец, в-третьих, брокер может попросить вас снизить цену на недвижимость, чтобы продать ее быстрее.

У каждого метода продаж есть свои недостатки. А когда будете принимать решение, решите, что для вас важнее – продать дом с участком быстро или без дополнительных затрат.
Важно! Прописаться на даче можно только в том случае, если земля под домом является частной собственностью собственника недвижимости. Если участок принадлежит муниципалитету, необходимо сначала заняться приватизацией. Также важно учитывать статус страны. Если дача построена на территории сельскохозяйственного назначения, присвоить ей статус резиденции не получится.

Шаг № 2. Собираем документы

Одна из основных задач продавца – обеспечить юридическую чистоту сделки. Это означает, что прежде чем продать дом, вы должны подготовить полный пакет документов. Оно включает:

паспорт, удостоверяющий личность владельца;
выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на дом и земельный участок;
кадастровый и технический паспорт;
сертификат, выданный при оценке имущества;
выписка из домовой книги;
согласие всех собственников, заверенное нотариально, если дом находится в долевой собственности;
нотариальное согласие супруга, если дом был куплен во время брака;
согласие органов опеки, если в доме прописан несовершеннолетний;
граничная плоскость.

В дополнение к этому комплекту вас могут попросить предоставить подтверждение перехода права собственности от предыдущего владельца. Это может быть, например, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство.

Шаг № 3. Готовим дом и участок к продаже

Если вы хотите продать участок с домом в СНТ как можно быстрее, не поленитесь подготовить территорию и интерьер к визиту потенциальных покупателей. Сайт и сама дача должны производить хорошее впечатление. Иногда чистота и опрятность для хозяина ценятся больше, чем дорогой ремонт. Чтобы немного увеличить цену, перед продажей можно сделать косметический ремонт, устранить неисправности оборудования.

Психологи уверены: будущий владелец дома принимает решение о покупке в течение первых 15 секунд. Поэтому вы должны сами заинтересовать покупателя по пути к дому. Постарайтесь сделать внешний вид здания максимально презентабельным – от забора и участка до фасада дома.

Шаг № 4. Выполняем межевание

Перед продажей собственник должен определить точные границы участка, на котором расположен дом. Не исключено, что недвижимость уже зарегистрирована в кадастре и границы земельного участка установлены ранее. Проверить эту информацию можно с помощью общедоступной кадастровой карты, опубликованной на сайте Росреестра.

Если данных на сайте нет, необходимо сначала провести межевание и только потом приступать к продаже.
Однако процедура индивидуального межевания является дорогостоящей и отнимает у владельца много времени. Поэтому возникает закономерный вопрос: можно ли продать земельный участок без межевания?

Наличие кадастрового номера является обязательным условием продажи земли. А если этот номер еще не внесен в базу Росреестра, можно заранее обсудить этот вопрос с покупателем. Затем заключаете с ним предварительный договор купли-продажи, получаете задаток и затем проводите изыскательские работы.
Важно! Отсутствие кадастрового паспорта часто вызывает недоверие. И если вы хотите быстро продать участок земли с домом, лучше подготовить все документы заранее.

Шаг № 5. Определяемся с ценой

Если цена дома слишком высока, покупатель вряд ли найдется. Но я также не хочу продавать недвижимость за бесценок. Как определить рыночную стоимость дома и участка?
В первую очередь можно обратиться за помощью в СРО – саморегулируемую организацию оценщиков. К вам на объект приедет специалист и выдаст официальное заключение с указанием рыночной стоимости недвижимости.
Вы можете оценить дом самостоятельно. Для этого нужно учитывать несколько основных факторов:

площадь здания и участка;
юридическая чистота и наличие всех необходимых для продажи документов;
местонахождение и условия проживания (экология, удаленность от дорог, близость к водоемам, ландшафт и так далее);
техническое состояние дома (год постройки, внешний вид, внутреннее убранство);
наличие поблизости инфраструктуры (магазины, детские площадки, подъездные пути и так далее);
наличие дополнительных хозяйственных построек;
готовность к сделке (если в доме нет прописанных лиц, в нем никто не проживает, покупатель сможет заехать в кратчайшие сроки после заключения договора).

Чтобы лучше понять цены на рынке, поищите в Интернете объявления о домах с похожими характеристиками. Исходя из цен, можно определить стоимость.
Важно! Устанавливая конкретную цену, будьте готовы к тому, что покупатель будет торговаться. Поэтому сразу определите ценовую черту, ниже которой вы не готовы опускаться при продаже дома.

Шаг № 6. Подаем объявление

После того, как вы определились с ценой, можно разместить объявление о продаже. Постарайтесь сделать около 10-15 фотографий дома с разных ракурсов — внутри и снаружи, чтобы покупатель мог получить по фотографиям как можно больше информации об объекте.
Составляя объявление о продаже дома с участком, не забудьте описание. Укажите в нем:

расположение объекта;
все важные особенности дома и участка;
преимущества и особенности имущества;
цена.

Также укажите, что вы являетесь владельцем и лично продаете имущество, которое принадлежит вам. Такая публичность значительно повысит лояльность клиентов.
Если в доме есть видимые недостатки, аккуратно и осторожно укажите на них и объявите о своей готовности вести переговоры.
Размещайте объявления на всех возможных сайтах, указывайте свой актуальный номер телефона, отвечайте на звонки потенциальных покупателей и договаривайтесь о встрече. Показывая дом, будьте вежливы и гостеприимны.

Шаг № 7. Берем задаток

После того, как будущий владелец вашего дома найден, мы рекомендуем заключить договор купли-продажи с залогом. Процедура подготовки документов и составления договора купли-продажи займет некоторое время. Важно, чтобы покупатель не нашел другого варианта и не отказался от покупки.
Вот для чего нужен депозит. Когда вы получаете от покупателя определенную сумму денег, вы хотите быть уверены, что сделка состоится. Для будущего владельца задаток станет гарантией того, что понравившийся дом не перейдет к другим покупателям.
Обсудите сумму депозита и подтвердите факт получения денег распиской. Остальная часть оплаты за дом и участок оплачивается после сделки.

Шаг № 8. Оформляем договор купли-продажи

Это основной документ, который подтвердит право на переход права собственности от продавца к покупателю. Договор составляется в трех экземплярах и содержит полную информацию о доме и участке, а также паспортные данные каждой из сторон.При составлении документа можно использовать стандартный образец, внося в него актуальную информацию.

Также вы всегда можете обратиться к юристам SNTclub, которые помогут вам оформить юридически правильный документ и ничего не упустить.
Соглашение вступает в силу с момента его подписания каждой из сторон. Далее покупатель перечисляет деньги за дом продавцу, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости. Осталось только зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, и сделка будет совершена.
Но не забывайте, что после продажи участка бывший владелец должен будет заплатить налог в пользу государства в размере 13% от прибыли.

Bыбepитe yдaчнoe вpeмя

Прикиньте, когда лучше продавать дачу – дело в том, что сезон влияет на стоимость недвижимости. Дачи обычно используются только летом, поэтому цены на них меняются в зависимости от времени года.

Если вы планируете продавать дачу не сейчас, а в будущем, вы можете самостоятельно оценить динамику цен. Найдите 5-10 объявлений о продаже примерно одинаковых кабин и запомните или запишите их стоимость, или найдите среднюю цену и запомните ее. Посмотрите, как цена меняется каждый сезон: так вы сможете найти лучшее время для продажи, когда цена на недвижимость выше.

Если нет времени или желания следить за рынком недвижимости, воспользуйтесь советами, как быстро и выгодно продать дачу. Риэлторы отмечают, что самое удачное время для продаж — лето: время, когда все отдыхают, в том числе и на дачах. В третий раз стоимость недвижимости снижается примерно на 10-15%, в редких случаях — на 20-25%. Если вы хотите зимой продать кабину по «летней» цене, то, скорее всего, не сможете привлечь потенциальных покупателей.

Coбepитe дoкyмeнты

Документы на продажу дачи лучше собрать заранее, чтобы можно было быстро оформить сделку купли-продажи и передать право собственности покупателю. Вам нужен целый пакет документов:

Выписка из ЕГРН. Его можно заказать онлайн на сайте PocReception, взять лично в PocReception или ближайшем МФЦ. Стоимость зависит от формы документа и способа подачи заявления. Заявление «убивает» сразу двух зайцев: во-первых, показывает покупателю, что вы действительно являетесь собственником недвижимости, а во-вторых, доказывает, что собственности нет и ничего. Лучше заказывать две вытяжки — отдельно на участок и на саму дачу.

Справка об отсутствии задолженности. Согласно действующему законодательству продавец не имеет права на передачу права собственности на недвижимое имущество с задолженностью. Поэтому перед выставлением дачи на продажу необходимо погасить все долги, а затем взять справку об отсутствии долгов в садоводческом и дачном товариществе. Обычно выдается в день обращения.

Технические документы. Вы должны передать покупателю проект газификации и других коммуникаций, а также технический план и кадастровый паспорт на объект недвижимости. Технический план здания можно сделать в БТИ, но процесс может занять до 2-3 месяцев: лучше оформить документы заранее. Поземельный паспорт выдается в реестре. Если участок или дом не зарегистрированы, это необходимо сделать обязательно.

Дополнительные документы. Если вы купили дачу вместе с супругом, вы должны получить от него разрешение на продажу и заверить его нотариально, ведь недвижимость считается совместно нажитым имуществом. Если на даче оформлена долевая собственность, также необходимо получить согласие всех собственников недвижимости. А если один из собственников несовершеннолетний, необходимо будет получить согласие органов опеки на продажу.

Оформление документов всегда может занять больше времени, чем вы ожидали. Поэтому лучше начать собирать бумаги заранее.

Если у вас нет прав собственности на недвижимость, сделка не будет одобрена. В реестре обязательно будет предоставление справки старого образца, выписки из ЕГРН или другого доказательства того, что вы являетесь собственником объекта. Поэтому, если дача была выдана в безвозмездное пользование или досталась по наследству без оформления, приватизируйте ее.

продать приватизированную дачу выгоднее. Конечно, вы можете продать незарегистрированный объект, но вам придется резко снизить цену, потому что покупатель будет рисковать.

Пoдгoтoвьтe yчacтoк и дaчy

Многие риэлторы рекомендуют, как выгодно продать садовый участок – подготовить его к просмотру. Аккуратные, привлекательные объекты всегда ценятся выше, чем те, за которыми не ухаживали.

Для повышения ценности объекта в глазах потенциальных покупателей:

убрать старую мебель, сломанную бытовую технику и другой мусор из кладовой, из комнат, с участка – например, вывезти на свалку;

аккуратно навести порядок на участке: скосить траву, убрать спиленные деревья, сложить садовый инвентарь или другие предметы;

провести косметический ремонт – например, поклеить новые обои, покрасить забор, починить ворота, установить плинтус;

проверьте крышу – осмотрите ее, устраните все дыры, убедитесь, что крыша не протекает;

отремонтировать коммуникации – отремонтировать трубы и систему водоснабжения, проверить работу газового оборудования;

выделите время для хозяйственных построек на участке: наведите порядок или сделайте косметический ремонт.

Чем лучше выглядит недвижимость, тем дороже ее можно продать. На рынке превыше всего ценятся объекты, не требующие вложений – если вы можете предложить покупателям такие, то сможете установить выгодную цену.

Oпpeдeлитe cтoимocть

Если вы не знаете, как оценить продаваемую дачу, можно воспользоваться тремя способами:

обратиться к оценщику — он должен заплатить, но даст официальное заключение — покажите его покупателям, чтобы доказать, что цена оправдана;

воспользоваться онлайн-калькуляторами – они обычно неправильно рассчитывают стоимость, но могут просто задать нужное направление для дальнейших расчетов;

оценивайте затраты сами — изучайте рынок, смотрите, сколько стоят аналогичные объекты, и выставляйте среднюю стоимость по рынку.

Обратите внимание, что на стоимость влияет множество различных факторов. Например, площадь самой дачи и ее состояние, год постройки и материал стен, наличие отопления, инфраструктура поселка, удаленность от города и другие параметры. Поэтому лучше оценивать недвижимость применительно к своему региону и населенному пункту: посмотрите, за сколько продаются соседские дачи, и сможете назначить адекватность.

Пpивлeкитe пoкyпaтeлeй

Как быстро продать дачу? Расскажите об этом как можно большему числу потенциальных покупателей и сделайте это так, чтобы они заинтересовались предложением.

Используйте разные способы информирования:

сообщите своим знакомым и друзьям, что собираетесь продавать недвижимость;

написать на воротах «Продается»;

разместить рекламу на популярных сайтах, например на Домофонде и Авито».

Следуйте простым правилам, чтобы ваша реклама выглядела привлекательно и привлекала потенциальных покупателей:

сфотографировать дом и участок с разных ракурсов, изнутри и снаружи: показать людям товар «лицом»;

указать основные характеристики недвижимости – наличие отопления и коммуникаций, жилая площадь, площадь участка;

подробно опишите преимущества — например, хорошая теплоизоляция, большое количество плодовых деревьев на участке, развитая инфраструктура поселка.

Прежде чем подавать объявление о продаже, прочтите его еще раз и сравните с предложениями других продавцов. Чем подробнее описана недвижимость, тем лучше: те, кто не хочет покупать объект по тем или иным причинам, не будут тратить ваше время зря.

Если объект имеет серьезные дефекты — например, нет скважины для добычи воды — лучше сразу об этом сказать. В противном случае вам придется тратить много времени на телефонные звонки или показы.

Пoкaжитe дaчy пoкyпaтeлям

Будьте готовы отвечать на телефонные звонки, общаться с потенциальными покупателями и подстраиваться под них — например, показывать дачу в удобное для них время. Бо вpемя пpocмoтpа акцентиpййте вниманиe на пpеимyщеcтвax объекта, но не забывайте yказывать наa недоктатки: ecли они вcкpoютcя позжe, пoкyпaтель может пoтpебовать назадc чacтв или cпдть cpe cпdt.

Если у объекта много мелких или крупных дефектов, готовьтесь к торгам. Часто покупатели просят снизить расходы, потому что им приходится тратить деньги на устранение неполадок. Вы можете сразу выставить цену в объявлении с учетом аукциона, чтобы конечная сумма была для вас комфортной.

Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи

Когда мы решили продать землю в ЦНТ, нашли покупателя и согласовали с ним условия, можно приступать к оформлению ДКП — договора купли-продажи.

Перед оформлением ДКП можно составить предварительный договор или договор задатка — например, если нужно заполнить какие-то недостающие документы. В предварительных договоренностях обычно указываются условия будущей сделки: в какой срок она будет совершена, какая сумма появится в ДКП, какие права и обязанности есть у обеих сторон.

Быстро составить DCT в трех экземплярах. Один остается у вас, другой вы отдаете продавцу, третий передается в Почтовый реестр. В самом документе обязательно укажите:

дата, время, место подписания;

данные с обеих сторон — фамилия, имя, отчество, паспортные данные покупателя и продавца;

информация об участке и даче – точный адрес, кадастровый номер, технические характеристики и другие данные;

стоимость земли и дома, способ и время перечисления денег;

права и обязанности сторон;

согласие других собственников на продажу — например, если вещь находится в совместной или долевой собственности;

подписи продавца и покупателя.

Стандартный образец ДКП можно найти в Интернете.

Договор купли-продажи обычно оформляется на один объект, то есть отдельно на участок и отдельно на дачу. Но вы можете совместить оба контракта: тогда вам придется охарактеризовать каждый объект отдельно, и назначить свои затраты на каждый объект. Например, если вы продаете дачу за 3 500 000 ₽, в ДКП отдельно впишите стоимость участка – 1 000 000 ₽ – и здания – 2 500 000 ₽.

ДКП осуществляется в простой письменной форме, т.е без участия нотариуса. Но его можно заверить нотариально – тогда специалист проверит документ на наличие ошибок и подтвердит его, то есть покупатель уже не сможет просто так отказаться от сделки.

Пpимитe oплaтy

Покупатель может перевести деньги по трем сценариям:

до подписания ДКП – в этом случае рискует покупатель, поэтому такой способ перевода средств мало кто принимает;

поcле подпикания ДКП и пегиктpации его в Pocpeecтpe — в этом cлyчаeтe pиcкyетe yжe вы, потому что покyпатель может пpоcтo не пеpедать деньги в наблюдаемое вpемя, и пpидетcя оcпапивать оcпапивать его пpоцво пoцво;

после подписания DCT, но до регистрации в POCRISTRE: оптимальное решение, снижающее риск как для продавца, так и для покупателя.

Например, вы можете подписать договор и прийти на прием для передачи права собственности, а деньги получить перед входом в офис.

В любом случае вы можете написать покупателю расписку о поступлении денежных средств. Это снизит уровень риска для покупателя, ведь квитанция в случае возникновения споров докажет факт получения от него денег. Если вы напишете расписку, человек будет вам больше доверять.

Перевести деньги можно разными способами: наличными, переводом на банковскую карту или расчетный счет в конкретном банке. Способ оплаты заранее прописывается в денежной политике: например, если покупатель хочет перевести деньги на счет, укажите дату перевода и реквизиты перевода в договоре.

Пepeдaйтe пpaвo coбcтвeннocти

Как оформить продажу дачи? Отправить покупателя в реестр для получения права собственности на землю и недвижимость. Вы можете пойти с ним — не исключено, что сотрудники Pocpeectra потребуют личного присутствия продавца или дополнительных документов, которые могут быть при вас.

Покупатель может обратиться в приемную лично, если структура принимает граждан, или через МФЦ. Ему понадобится ваша выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт и технические документы на землю и дачу, два экземпляра договора купли-продажи. Покупатель также оплачивает государственную пошлину в размере 2000 ₽. Сотрудник госреестра или МФЦ принимает документы и выдает расписку с указанием даты составления выписки из ЕГРН. В течение 7–10 дней в ЕГРН будет внесена запись о смене собственника, и право собственности перейдет к покупателю.

Если сотрудник ЗАГС по каким-либо причинам отказывается от регистрации – например, из-за ошибки в договоре купли-продажи, необходимо повторно встретиться с покупателем для решения вопроса. Поэтому не спешите удалять его номер или уходить после получения денег: подождите, пока покупатель получит выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на землю.

Oплaтитe нaлoг

Покупка и продажа дачи приносит прибыль продавцу. Согласно Налоговому кодексу РФ любой доход облагается налогом по ставке 13%. Если его не заплатить, можно получить штраф: тогда придется платить не только сам налог, но и штраф. А если вы не являетесь резидентом РФ, то есть не имеете гражданства и большую часть времени проживаете за границей, ставка налога достигает 30%.

Есть нюанс. От уплаты налога освобождаются лица, владеющие землей и дачами более 5 лет. Вы также не можете платить налог, если вы владеете недвижимостью в течение 3 лет и она получена:

в рамках приватизации государством;

по договору дарения от близких родственников — супругов, детей и родителей;

в качестве наследства;

по договору жизнеобеспечения.

Если ваша ситуация подпадает под перечисленные выше, вы не можете платить налог. Кроме того, они не платят налог, если вы ранее купили дачу, а цена продажи меньше или равна той, за которую вы ее купили. Но в этом случае вам придется подавать декларацию, вы просто будете освобождены от уплаты налогов.

Необходимо заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и направить ее в ФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. То есть, если вы продали свою дачу 31 декабря 2017 года, а ваш друг — 1 января 2017 года, вы оба можете подать декларации до 30 апреля 2018 года. Платить по декларации необходимо не позднее 15 июля, в противном случае Федеральная налоговая служба налагает штраф или пени.

В самостоятельной продаже дачи нет ничего сложного: можно обойтись и без помощи посредников. Самое главное — заполнить все необходимые документы и четко следовать инструкциям, которые мы дали выше. А если вы сомневаетесь или не хотите терять время на прием, обращайтесь к профессионалам.

Частые вопросы при продаже дома и участка

Как продать каюту через МФЦ?
Совершить сделку купли-продажи загородной недвижимости через МФЦ не получится: нужно подписать ДКП и перевести деньги до посещения МФЦ. В самом центре можно официально зарегистрировать договор, после чего он вступает в силу. Многофункциональный центр примет ваши документы и отправит их в Росреестр.
Можно ли продать участок, если дом на нем не достроен?

Продать недостроенный дом можно, а вот зарегистрировать недострой проблематично. Если дача не числится в Росреестре, передать ее в собственность невозможно. В этом случае собственник недвижимости официально передает покупателю только участок. Находящийся на ней недостроенный дом договором купли-продажи не оговорен. Стоимость строительства включена в стоимость участка. А после сделки новый собственник самостоятельно достраивает и регистрирует дом.

Как продать дом без земли?
Земельный кодекс РФ гласит, что земельный участок и построенный на нем дом – это единое целое, и продать землю без дачи не получится. Если в договоре нет пункта о передаче участка вместе со зданием, такой документ будет считаться недействительным. Однако у этого правила есть свои исключения. Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации дом и земельный участок не являются единым целым, если:

собственник планирует продать часть здания, которую на практике нельзя отделить вместе с участком земли;
участок, на котором находится здание, выведен из оборота.

Как продать дачу быстро и выгодно: советы по продаже дачных и садовых участков — когда лучше, как оформить, оценить