Подробная инструкция: как продать квартиру в 2022 году

Пошаговое руководство для тех, кто хочет продать правильно, быстро и за большие деньги.

Шaг 1. Peшитe, кaк бyдeтe пpoдaвaть: c pиeлтopoм или caмocтoятeльнo

Агент по недвижимости может продать вашу квартиру быстрее, чем хозяин. Они могут помочь вам с оформлением документов, найти покупателей и организовать показы. Риэлторы могут сэкономить ваше время и усилия и предотвратить дорогостоящие ошибки. Они взимают 2-4% от стоимости квартиры.

Агентства недвижимости сделают для вас еще больше. Они обойдутся немного дороже, но возьмут на себя абсолютно все: оценку, подготовку документов, поддержку. Вы получите услуги всех необходимых специалистов одновременно: агентов по недвижимости, оценщиков, юристов.

Агентства недвижимости незаменимы, если у вас сложная сделка. Легко продать квартиру, если вы являетесь первым и единственным владельцем и покупатель платит сразу. Но что делать, если недвижимость заложена, находится в ипотеке или в частичной собственности? Желание сэкономить может привести к большим потерям. Например, при продаже недвижимости, находящейся в совместной собственности, оставшиеся владельцы должны отказаться от своих долей в документальном порядке. Невыполнение этого требования может привести к отмене сделки. Обычный продавец может не знать об этом.

Существуют также альтернативные сделки — это когда владелец продает одну квартиру, чтобы купить другую. В цепочке может быть до 10 квартир: например, кто-то продает новую квартиру с одной спальней и унаследованную квартиру с двумя спальнями, чтобы купить квартиру с тремя спальнями в центре. У них не хватает денег, поэтому они берут ипотечный кредит. Покупатели квартир с одной или двумя спальнями также продают свои квартиры, чтобы купить новые. В результате в сделку вовлекается более 10 человек — без помощи профессионалов провести такую сделку правильно практически невозможно. Чтобы не быть обманутым, необходимо обладать юридическими знаниями и опытом в сфере недвижимости.

Если вам не нужен полный спектр услуг агентства, вы можете обратиться к нему только на определенном этапе сделки. Например, для проверки документов, составления договора, поиска покупателей или получения консультации у риэлтора. Таким образом, вы будете спокойны за юридическую чистоту сделки, но при этом сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.

Если вы решите продавать самостоятельно, вы сэкономите деньги, но вам придется заниматься документами, проверками и принимать риск неправильного оформления документов. Продажа квартиры может занять несколько месяцев.

Пoмнитe, чтo oшибки в cдeлкax c нeдвижимocтью oбoйдyтcя cлишкoм дopoгo — cдeлкy мoгyт пpизнaть нeдeйcтвитeльнoй. Oбязaтeльнo пepecтpaxoвывaйтecь и пoкaзывaйтe дoкyмeнты юpиcтy или pиэлтopy xoтя бы пepeд иx пoдпиcaниeм.

Если у вас нет времени на сбор и подачу документов, подпишите нотариально заверенную доверенность на представление интересов владельца во всех инстанциях без права продажи. Лицо, указанное в нем, например, ваш агент или супруг, может делать все самостоятельно. Договор купли-продажи лучше подписывать лично, так как это более надежно.

Шaг 2. Oцeнитe квapтиpy

Цена одной и той же квартиры может варьироваться в пределах 10-20% — это от сотен тысяч до миллионов рублей. На цену влияют следующие моменты: планировка, площадь, размер кухни, тип здания и год постройки, состояние и ремонт квартиры, район, инфраструктура.

Определите правильную цену, которая устроит вас и покупателя. Критерий правильной цены — количество подключений. Чем больше их будет, тем более привлекательной для покупателей будет установленная вами цена. Если они звонят по десять раз в день, немного увеличьте цену. Если они не позвонят в течение нескольких дней, немного снизьте цену.

Чтобы определить цену квартиры, узнайте, сколько стоит квартира, аналогичная вашей, желательно в том же здании или районе. Рассчитайте среднюю цену и используйте ее в качестве ориентира.

Если вы хотите продать товар по более высокой цене, установите комфортную для вас цену и ждите своего покупателя. Но помните: на это могут уйти месяцы или даже годы.

Если вы хотите продать товар быстро, снизьте цену на 10-15% ниже средней.

Чтобы не ошибиться, воспользуйтесь услугами профессионального оценщика. Они стоят от трех до пяти тысяч рублей в зависимости от региона. Оценщик примет во внимание среднюю цену квартиры, затраты на покупку и ремонт, налоги, инфляцию и амортизацию — и назначит наиболее справедливую цену. Отчет оценщика может быть полезен для людей, которые покупают квартиру с помощью ипотечного кредита.

Шaг 3. Пoдгoтoвьтe квapтиpy к пpoдaжe

Если вы хотите успешно продать квартиру, убедитесь, что она нравится покупателям.

Очистите вход. Наши агенты часто отмечают, что клиент формирует хорошее впечатление о квартире уже при входе и в прихожей. Хорошо, если они яркие, чистые, а подъемник находится в хорошем состоянии. Тогда покупатель понимает, что в здании живут адекватные люди.

Но если в квартире темно, плохо пахнет, а стены исписаны проклятиями, то покупатель предвзято относится к ней. Даже если вы сделаете ремонт по высокой цене и готовы потратить миллион, никто не хочет жить рядом с некультурными людьми, которые мусорят.

Поэтому мы советуем вам заранее привести в порядок лестничную клетку. Если она находится в плохом состоянии, стоит побелить и покрасить стены. Такой ремонт обойдется в несколько тысяч рублей, но поможет быстрее продать квартиру.

Избавьтесь от ненужных вещей в квартире. Люди покупают площадь, а не старую мебель и хлам. Чем больше вещей в квартире, тем меньше она кажется. Именно поэтому пустые квартиры продаются лучше всего.

Вытащите все ненужные вещи: старую мебель, ковры, памятные вещи, книги, лыжи, шины и коллекцию магнитов на холодильник. Продавайте их на AVito, раздавайте соседям, друзьям или благотворительным организациям и безжалостно выбрасывайте откровенный хлам.

Уберитесь. Сделайте генеральную уборку: выбейте ковры, вымойте окна и зеркала, протрите пыль, избавьтесь от старых пятен, почистите сантехнику. Чем ярче все сияет, тем лучше.

Oднyшкa пo цeнe двyшки

Часто наши агенты сталкиваются с ситуациями, когда клиенты перед продажей квартиры сделали хороший и дорогой ремонт. Заменить электрику, сантехнику, смесители, вставить самые дорогие окна, уложить настоящий паркет, заплатить дизайнеру за проект. В результате однокомнатная квартира, которая без ремонта стоила бы 6 миллионов рублей, продается за 8 миллионов рублей. Это цена недорогой двухкомнатной квартиры. При такой цене потребуется много времени, чтобы найти покупателя.

В старых, запущенных квартирах лучше содрать обои, старые плинтуса и линолеум и продать квартиру с черновой отделкой. Отремонтируйте стены, залейте пол, замените сантехнику и трубы. Это удобнее для покупателя — не нужно делать всю работу, квартира полностью готова к ремонту.

Шaг 4. Paзмecтитe oбъявлeниe

Сделайте фотографии. Сделайте 8-10 четких фотографий квартиры. Сфотографируйте все комнаты, кухню, туалет, балкон, прихожую, вид, вход, высоту, парковку и подъезд. Не фотографируйте отдельные предметы или неважные детали — лучше всего смотрятся панорамные фотографии всего помещения. Добавьте к фотографии поэтажный план квартиры.

Если вы хотите больше связей, закажите фотографии профессиональному интерьерному фотографу с опытом работы. Его услуги обойдутся в несколько тысяч рублей, но выставят вашу квартиру в самом выгодном свете. Особое удовольствие доставляют видеоклипы о квартире.

Чем больше фотографий, тем лучше и информативнее — тем больше людей кликнут на ваше объявление. Если в объявлении нет фотографий, покупатель думает, что с квартирой что-то не так.

Напишите свое объявление. Напишите 8-10 строк текста. Будьте конкретны и точны и разбейте его на блоки. Вместо «Транспорт в шаговой доступности» напишите «до метро 10 минут пешком», а вместо «свежий ремонт». — «уложили ламинат, поменяли трубы и сантехнику, новая плитка в ванной».

Разместите объявление. Разместите свои рекламные объявления на всех основных порталах: Avito, CYAN, Domofond, Яндекс. Там вы сможете быстро найти покупателей и продать свою квартиру за максимально возможную цену.

Расскажите своим друзьям и знакомым, что вы продаете свою квартиру; разместите информацию в социальных сетях. Реклама в подъездах соседних домов, баннеры на окнах и балконах по-прежнему хорошо работают.

Peклaмиpyйтe квapтиpy

Реклама поможет вам быстрее продать вашу недвижимость. Однако самостоятельная реклама коварна — нужно знать, где и как размещать рекламные объявления и баннеры.

У умного агентства есть много вариантов, когда речь идет о рекламе. Если арендодатель просто размещает объявления на Avito или ЦИАН, то крупные компании выделяют специальные рекламные бюджеты и используют каналы, недоступные арендодателям.

Например, агентство автоматически рассылает объявления на 100 сайтов премиум-размещения, а также рекламирует квартиру на своем сайте. Она может использовать плакаты, размещать рекламу на рекламных щитах и вывешивать баннеры на балконах. Агентство предлагает квартиру всем своим клиентам: на дисплее, в объявлениях, в рассылке или блоге, через контекстную и целевую рекламу. Владелец может сделать часть работы сам, но реклама будет стоить дорого.

Шaг 5. Opгaнизyйтe пpocмoтpы

Чем лучше вид из окна, тем быстрее и дороже вы продадите свою квартиру. Поэтому готовьтесь к просмотрам заранее. Приведите себя в порядок, подготовьте ответы на вопросы, которые обязательно зададут покупатели: как давно вы делаете ремонт, что вы оставляете из мебели, в каком состоянии радиаторы. 3apaanee подготовьте копии документов на квартиру и подтверждение платежей — подкрепите свои слова документами.

Пока ваши гости раздеваются, спросите их, почему они покупают квартиру, есть ли у них дети, почему они ищут жилье в этом районе, как далеко до их работы. Придумайте структуру вашей истории, основываясь на ответах. Поговорите с разными людьми о разных вещах: молодые родители — о безопасности и хорошей школе рядом с домом; бездетные родители — о звукоизоляции и новом ремонте; пожилые люди — о тихих соседях и плотных окнах.

Будьте готовы к критике со стороны потенциальных покупателей. Постарайтесь угадать, на какие недостатки они могут указать и как их объяснить. Если можете, постарайтесь представить недостатки в положительном свете. Например: Если человеку не нравятся высокие окна, объясните, что так безопаснее для детей и домашних животных.

Во время шоу сделайте квартиру как можно более обезличенной. Если есть домашние животные, отдайте их в приют. Отправьте остальных жильцов в кафе или шале.

Шaг 6. Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты

Заранее подготовьте все документы — их подача может занять до двух недель.

Чтобы покупатели могли въехать в квартиру как можно скорее после покупки, проверьте ее заранее. Идите в паспортный стол или МФЦ и напишите заявление — вас выпишут в течение 5-14 дней. Если вы несовершеннолетний, вам потребуется разрешение органов опеки.

Обязательно проверьте свой комплект документов у юридического консультанта или агента по недвижимости. Если они найдут ошибку, это может спасти вам миллионы.

Кaк пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл

Если квартира приобретается за материнский капитал — она будет оформлена в совместную собственность. Если вы хотите продать квартиру, вам потребуется разрешение органов опеки.

Прежде чем орган власти даст разрешение, вам нужно будет доказать, что сделка не нарушит права и интересы детей: ребенок не будет лишен своей доли, а площадь новой квартиры не будет меньше старой.

Шaг 7. 3aключитe дoгoвop зaдaткa

Если вы пришли к соглашению с покупателем и собираетесь заключить сделку, заключите предварительный договор купли-продажи или соглашение о задатке. Если покупатель передумает, задаток остается у вас. Если вы передумаете, депозит придется удвоить. Вы не обязаны заключать такое соглашение, но вам будет спокойнее. Стандартный депозит составляет 2-5% от стоимости квартиры.

В предварительном договоре вы должны предусмотреть:

Паспортные данные покупателя и продавца;

Адрес и описание квартиры;

Точная стоимость квартиры;

Сумма депозита, условия и способ оплаты;

Условие о том, что задаток останется у вас, если покупатель откажется от покупки;

подтверждение того, что имущество свободно от каких-либо обременений;

дата, к которой вы должны освободить недвижимость и подготовить все документы для продажи;

взаимная ответственность за любое нарушение договора;

лицо, которое несет дополнительные расходы по регистрации сделки, уплате государственной пошлины и аренде сейфа в банке;

дата и подпись.

Шaг 8. 3aключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи

Когда вы все оформите и все документы будут на месте, подпишите договор купли-продажи. Безопаснее поручить составление договора юристу или агенту по недвижимости. Не совершайте ошибку — если вы упустите что-то важное, контракт может быть аннулирован. Не забудьте заверить договор нотариально — если возникнут проблемы, суд не примет незаверенный договор.

Вам также необходимо убедиться, что вы включили

Имена, адреса и полные паспортные данные продавцов и покупателей;

Точная стоимость квартиры;

подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь

имеются ли какие-либо обременения на квартиру;

любые условия, без которых договор не считается окончательным; — имя и отчество покупателя

согласие супруга на продажу;

Других собственников и зарегистрированных жителей нет

Условия и способ передачи квартиры;

условия и способ оплаты;

взаимной выгоды, добровольности договора и правоспособности сторон.

Приложите к договору все соответствующие документы: согласие супруга, копию технического паспорта, расписку о получении денег и акт приема-передачи квартиры.

Шaг 9. 3apeгиcтpиpyйтe пepexoд пpaвa coбcтвeннocти

После подписания договора купли-продажи квартира остается вашей. Чтобы передать его покупателю, необходимо зарегистрировать переход права собственности.

Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в МФЦ или отдел Росреестра. Пошлина за регистрацию составляет ₽2000. В течение девяти рабочих дней вы получите запись из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — это подтвердит, что у квартиры появился новый владелец. Запись заверяется печатью.

Шaг 10. Пoлyчитe дeньги

Деньги можно получить после подписания генерального соглашения или передаточного акта. Как правило, он передается после перехода права собственности.

Деньги могут быть перечислены наличными или банковским переводом. Передачи на месте теперь редки, потому что они опасны и неудобны. Как правило, деньги переводятся на аккредитив или оставляются в сейфе.

Аккредитив — это специальный банковский счет, на который покупатель переводит деньги. Как продавец, вы можете снять деньги со счета только после подписания договора купли-продажи. Это самый прогрессивный и безопасный вариант.

В случае перевода денег через сейф покупатель приносит деньги в банк и оставляет их в специальном сейфе. В присутствии вас и банкиров деньги пересчитываются, проверяются и запечатываются в пакет, на котором расписываются продавец и покупатель. Покупатель уже не сможет забрать деньги, а продавец сможет, но только после того, как банк предоставит регистрационное свидетельство.

В обоих случаях банк не будет нести ответственность за подлинность документов, представленных продавцом.

За аккредитив банк возьмет ту же сумму, что и за сейф — 2 000-5 000 рублей. Однако при использовании аккредитива может взиматься дополнительная комиссия в размере 0,2-0,3% от суммы перевода. Аккредитивные счета сложны в использовании для альтернативных обменных операций.

Шaг 11. Пepeдaйтe квapтиpy нoвoмy coбcтвeнникy: cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи

В день подачи документов передайте ключи от квартиры покупателю в МФЦ или Росреестре. В тот же день подпишите с покупателем акт приема-передачи — этот документ подтвердит, что вы передали квартиру в надлежащем состоянии и что покупатель доволен ею. Это делается для того, чтобы избежать возможных конфликтов. Например, если вы договорились оставить плитку или ковер на месте, подписав акт приема-передачи, вы подтвердите, что плитка и ковер на месте и что все остальные условия договора также выполнены.

Обязательно включите в акт приема-передачи следующую информацию:

ФИО продавца и покупателя, паспортные данные;

Подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;

Отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки, дееспособность и здоровье обеих сторон.

Приложите к договору справку об отсутствии коммунальных платежей. Чтобы подстраховаться, заверьте акт передачи и приема-передачи нотариально.

3aплaтитe нaлoги

Продажа коммунальной квартиры приносит доход. Согласно Налоговому кодексу РФ, любой доход облагается налогом. Когда вы получите деньги от продажи, вы должны подать декларацию в ФНС и заплатить налог 13%. Например, если вы продали комнату за ₽300 000, вам придется заплатить ₽39 000.

Вам не нужно платить налог, если вы владеете недвижимостью более трех лет. В этом случае арендодатели освобождаются от уплаты налога.

Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть в cдeлкe: oтвeчaeм нa вoпpocы

Moжнo ли oбмeнять кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe

Комнату в общей квартире, если она принадлежит вам, можно подарить, продать, завещать или обменять. В случае дарения или наследования вы не обязаны уведомлять об этом других собственников комнат в квартире. Если вы продадите или обменяете квартиру, они имеют право преимущественной покупки. Другими словами, даже если вы уже нашли подходящий вариант обмена, вы все равно обязаны предложить соседям купить квартиру. Без этого сделка не состоится — документы не примут в ЗАГСе.

Чтo бyдeт, ecли нe пoлyчить oткaз oт пoкyпки y coceдeй

Теоретически, сделка будет оспорена, и вам придется восстановить право собственности и вернуть деньги покупателю. На практике вы ничего не получите обратно, потому что Регистр естественных монополий не зарегистрирует сделку без отказа ваших соседей от покупки вашей собственности.

Ecли влaдeлeц coceднeй кoмнaты гocyдapcтвo

Иногда комнаты в коммунальных квартирах принадлежат государству, т.е. муниципалитету. В этом случае некоторые люди, имеющие право на льготы, живут там. Они являются арендаторами, а не владельцами. Вы должны уведомить муниципалитет о своем решении продать недвижимость. Отправляйтесь в офис муниципалитета и объясните условия продажи. В течение 30 дней муниципалитет примет решение о том, хотите ли вы купить недвижимость или нет. Если орган власти решит купить недвижимость, вы продадите ее ему. Если муниципалитет откажется, он даст вам разрешение на продажу имущества. Вам нужно будет подать его в ЗАГС.

Ecли coceди мoлчaт

Если соседи отказываются писать отказ, а вы не собираетесь покупать недвижимость, то будет действовать правило тридцати (30) дней. После 30 дней c момента уведомления других владельцев комнат в квартире, вы можете приступать к сделке, так как молчание равносильно отказу.

Есть одна загвоздка. Если ваши соседи молчат, вы должны это подтвердить — предоставить в Росреестр доказательства того, что вы отправили им уведомление. Для этого напишите заказное письмо с оглавлением и уведомлением о получении. Обратитесь к нотариусу, оформите расписку на уведомление и отправьте его по почте. По истечении 30 дней вы можете продать имущество, если получатель согласится или откажется принять письмо.

Ecли coбcтвeнники нeизвecтны

Если по соседству живут люди, которые не имеют отношения к недвижимости и не знают, кто ее владельцы, найдите их сами. Скачать выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), в которой указаны все собственники. Найдите собственников соседних помещений по адресам, указанным в выписке, попробуйте найти их в социальных сетях или поговорите с другими жильцами на лестничной клетке — возможно, соседи что-то знают о собственниках.

Ecли coceд пpoпaл бeз вecти

Иногда владельцы пропадают бесследно. Сначала постарайтесь опросить друзей, знакомых и родственников пропавшего соседа. Если вам не удастся его найти, обратитесь в суд с иском о признании владельца комнаты безвестно отсутствующим. Если есть достаточные основания, суд признает его безвестно отсутствующим и назначит управляющего имуществом. Он или она подпишет отказ от прав или согласится выкупить комнату.

Однако есть нюанс — дела об объявлении человека пропавшим без вести занимают в среднем один год. Поэтому вам придется ждать не менее года, чтобы продать недвижимость. Если вы хотите знать, как продать комнату в муниципальной квартире в такой ситуации — безвыходных ситуаций не бывает. В любом случае, вам потребуется разрешение от владельца, а его у вас сейчас нет.

Чтo дeлaть, ecли нe вcтyпили в нacлeдcтвo

Если предыдущий владелец помещения скончался, а наследник еще не вступил в права собственности, вам придется подождать, пока он это сделает. Как правило, срок наследования составляет 6 месяцев. Когда наследник приобретет недвижимость, скажите ему, что вы хотите продать свою комнату и попросите отказ или выкуп.

Moжнo ли oбoйти зaкoн и пpoдaть жильe бeз coглacия coceдeй

Теоретически, да. Существует программа, позволяющая не сообщать соседям о том, что вы хотите продать квартиру. Вы можете просто заменить договор купли-продажи договором дарения, то есть передать свою долю и получить деньги в соответствии с договоренностью. Но сделка может быть недействительной, поскольку вы заменяете один договор другим. Если кто-то из ваших соседей пожалуется на вас, вас передадут в суд.

Более законным вариантом обойти запрет на продажу без уведомления других владельцев комнат в квартире является передача части комнаты покупателю. Например, ⅛ вашей доли. Затем вы обязаны по закону предложить купить остальные ⅞ вашей доли, когда вы решите ее продать.

Moжнo ли мeнять ycлoвия пpoдaжи

Вы можете изменить условия продажи, указанные в уведомлении вашего соседа, но с оговорками. Например, вы можете увеличить стоимость недвижимости. Если вы уменьшите ее — укажете в уведомлении одну сумму, а продадите за меньшую — любой из ваших соседей может оспорить сделку, поскольку вы нарушили условия продажи.

Чтo бывaeт, ecли нecкoлькo coceдeй coглacны нa выкyп

Если два или более соседей хотят купить комнату, вы можете провести аукцион и продать ее тому, кто предложит наибольшую цену.

Как продать квартиру быстро и выгодно: пошаговая инструкция, советы как самостоятельно продать квартиру без риэлтора, посредников