Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Квартиру можно продать и с долгами, но…

Даже если есть долги за коммунальные услуги, сделка купли-продажи все равно будет зарегистрирована. Да, на квартиру делается лицевой счет, но ведь коммунальными услугами пользуется сам человек. Таким образом, оплата этих услуг, а значит и связанные с ними долги, возлагаются на человека. Платить за «коммунальные услуги» нужно с момента регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Следовательно, все долги, кроме долга за капитальный ремонт, к новым собственникам не переходят — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Многие покупатели знают об этом, но не хотят иметь дело с управляющей компанией по поводу долга. Новые собственники могут потребовать, чтобы долги предыдущих владельцев были исключены из их счетов и пересчитаны, но управляющая компания часто отказывается — проще потребовать выплаты долгов от нынешних владельцев, чем найти предыдущих и взыскать с них. Конечно, вы можете подать в суд на управляющую компанию, но это все нервно и дорого. Поэтому люди очень неохотно покупают квартиру с долгами за ЖКХ, даже если цена привлекательна.

Ниже я описал 3 способа достижения соглашения о продаже, на которые часто соглашаются потенциальные покупатели.

Полный список документов при продаже квартиры Для покупателей с ипотечным кредитом банки иногда просят хозяев выписать их из квартиры до сделки купли-продажи. Это нормальная практика

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг арендодателя по арендной плате составляет 200 000 рублей; цена квартиры — 5 миллионов рублей.

Покупатель и продавец заключают между собой соглашение о задатке. В договоре указано, что покупатель передал продавцу задаток в размере 200 000 рублей и что эти деньги будут использованы для погашения долга. После внесения задатка продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии задолженности за квартиру и коммунальные услуги. Продавец получит оставшиеся 4,8 миллиона в момент продажи. Задаток всегда включается в цену имущества — пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса.

Преимущество этого метода в том, что он подходит для покупателей с ипотечным кредитом. Большинство банков требуют от продавцов квартиры предоставления справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам. В противном случае они не выдадут покупателю деньги на кредит. Поэтому покупатели могут передать продавцу деньги из первоначального взноса в качестве задатка. Эти деньги будут использованы для погашения долга за жилье.

Недостатком этого метода является то, что он зависит от суммы долга. Обычно сумма депозита составляет от 30 000 до 100 000 рублей. После подписания соглашения о задатке вы не можете просто так отказаться от сделки. Если продавцы отказываются продавать квартиру не по своей вине, они обязаны удвоить сумму задатка. Если, с другой стороны, покупатели отказываются, деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительной функцией депозита — статья 381 § 2 Гражданского кодекса.

Поэтому продавец должен решить, готов ли он принять такую большую сумму в качестве задатка. И вернуть вдвое больше, если он позже откажется продавать.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Аналогичный пример: долг арендодателя за «коммунальные услуги» — 200 тысяч рублей, цена квартиры — 5 миллионов рублей.

Покупатель и продавец в день продажи идут в банк и арендуют два сейфа. Обычно в течение одного месяца. В первую ячейку покупатель кладет 4,8 млн рублей наличными, а во вторую — 200 000 рублей. В первом договоре аренды указано, что продавец может забрать деньги из первой ячейки только после регистрации сделки, а из второй — после выплаты долгов.

Затем стороны подают договор купли-продажи в ICF или ЗАГС. Примерно через неделю продавец получит контракт с регистрационным штампом. Он относит договор в банк и забирает деньги из первой ячейки — 4,8 миллиона рублей. Затем он оплачивает счета за коммунальные услуги и берет справки, подтверждающие отсутствие у него долгов. Он приносит эти сертификаты в банк и забирает оставшиеся 200 000 рублей из второй ячейки.

Вместо сейфа можно использовать аккредитив. Для покупателя открывается сберегательный счет. Деньги будут переведены на счет продавца банковским переводом. Счета могут быть открыты в разных банках.

Преимущество этого метода заключается в том, что покупатели охотнее идут на расчеты с продавцом таким образом, поскольку это безопаснее для них и лучше защищает их интересы. Риэлторы также часто используют этот метод.

Конс:

• Если у покупателя есть ипотечный кредит. Многие банки требуют, чтобы не было долгов по коммунальным услугам. Банковской защите проще отказать в кредите на такую квартиру. Но в любом случае покупатель должен уточнить у своего ипотечного менеджера.
• Больше бумажной работы, хлопот и расходов для продавца. Ведь в самом договоре купли-продажи должна быть указана точная сумма задолженности, способ и этапы расчетов. Кредитование сейфа или аккредитива стоит около 2 000 рублей. Обычно залог оплачивает продавец.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять же, пример для наглядности: долг продавца за ЖКХ — 200 тысяч рублей, цена квартиры — 5 миллионов рублей.

Долг может быть переведен на основании пунктов 1 и 2 статьи 391 Гражданского кодекса РФ. Сумма долга может быть списана из стоимости квартиры, но все это должно быть подтверждено документально. В самом договоре купли-продажи это должно быть указано:

• Цена квартиры — 4,8 миллиона рублей.
• Детали перевода долга. Например, покупатель принимает на себя обязательство оплатить задолженность перед ООО «ЖЭУ-3» в размере 150 тысяч рублей и 50 тысяч рублей перед ООО «Газпром межрегионгаз».
• Максимальный срок выплаты. Например, покупатель обязуется погасить задолженность к 1 февраля 2019 года. Или в течение 30 дней с момента подписания контракта и т.д.

Или же переход права собственности может быть оговорен в отдельном письменном соглашении, которое прилагается к договору купли-продажи. Очень важно, чтобы все было подробно задокументировано, вот почему.

Преимущества метода: 1) у продавца меньше хлопот с погашением долгов за квартиру и коммунальные услуги и сбором справок. 2) продавцы получают деньги по сделке сразу, а не по частям, как в методе № 2.

Конс:

• Если у покупателей есть ипотечный кредит, большинство ипотечных банков не допустят заключения договора купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдавать ипотечный кредит на покупку кондоминиума с такими условиями.
• Если договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному заверению, нотариусы обычно отказываются заверять договоры купли-продажи с передачей прав требования (как проверить, является ли заверение договора купли-продажи обязательным в моем случае). Пункт 2 статьи 391 Гражданского кодекса — передача дебиторской задолженности возможна только с согласия кредитора, в нашем случае управляющей компании и других организаций. Без их согласия передача права требования недействительна. Поэтому вам придется либо взять письменное согласие у этих организаций, либо искать другого нотариуса.Вот что произошло в моей практике. Два нотариуса отказались заверять договор, третий согласился. В итоге сделка купли-продажи была зарегистрирована и без согласия управляющей компании.

Читайте также: Не работает домофон: причины, почему возникают неполадки в квартире и подъезде, куда обратиться и кому звонить, если сломалась трубка?

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть друг, его зовут Артем. Он рассказал мне, как продал свою квартиру. У него были жилищно-коммунальные долги на сумму около 170 тысяч рублей. Он решил продать квартиру за 3,7 миллиона рублей и нашел покупателей. Долги за ЖКХ были списаны с цены, и получилось 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 рублей. Эта сумма была прописана в договоре купли-продажи. Долги нигде в документах не упоминались.

Мой друг договорился с покупателями, что они закроют долг, как только продажа будет зарегистрирована. Все прошло хорошо — новые владельцы все оплатили. Но все могло пойти по-другому.

Как я уже писал выше, полезные долги не переходят автоматически от предыдущего владельца к новому (за исключением долга за капитальный ремонт). Новые владельцы просто не смогли бы выплатить этот долг, и он остался бы на балансе Артема. В конце концов, в документах нигде не упоминалось о долгах, все было на словах. В итоге эти 170 000 рублей должен был заплатить Артем, хотя он и вычел их из стоимости квартиры.

Как получить справку по долгам ЖКХ?

Справка о задолженности за жилье и коммунальные услуги понадобится в любом случае, независимо от того, как был заключен договор. Он нужен для того, чтобы определить, сколько денег вам придется положить в качестве залога, в сейф, или какая часть долга переходит к покупателю.

Примечание: Как правило, управляющие компании выдают только выписку о сумме задолженности за содержание мест общего пользования. Информацию о сумме задолженности вы должны получить в компаниях водо-, газо- и электроснабжения. За капитальный ремонт может отвечать отдельная компания. Это зависит от региона и его правил.

Как выглядит процедура, шаг за шагом:

1. Продавец ссылается на компании, указанные на обратной стороне чека.
2. В организациях на каждую услугу сертификаты заполняются в течение 10 минут.
3. Когда все выписки о задолженности по счетчикам будут готовы, необходимо обратиться в энергетическую компанию и получить информацию о других причитающихся услугах.

Если энергетическая компания предоставляет вам одно показание, вам не нужно обращаться к другим поставщикам. Для получения дополнительной информации сначала позвоните в коммунальную компанию — у них свои правила.

Документы

Продавцу нужен только паспорт и выписка из ЗАГСа, подтверждающая право собственности.

Расходы

Компании могут взимать плату за сертификаты. Как правило, плата не превышает 200 рублей.

Риски для покупателя при покупке недвижимости с долгами

С юридической точки зрения продажа квартиры с долгами не подвергает риску ни одну из сторон, если все выполнено правильно. Покупатель подвержен лишь тому, что Управляющая компания может «забыть» о долговых обязательствах предыдущего владельца в глазах закона и попытаться взыскать их с нового владельца. В этом случае покупателю, возможно, придется отключить электричество, воду или другие услуги.

Противозаконность действий УК придется доказывать в суде. Поэтому лучше обязать продавца выплатить долги до регистрации перехода права собственности или положить деньги в две коробки, с оговоркой, что оставшуюся сумму он получит только после выплаты долга за квартиру и коммунальные услуги.

Что делать, если продавец скрыл долги?

Иногда продавцы пытаются скрыть от покупателей, что квартира обременена коммунальными долгами. Их расчет заключается в том, что покупатель не будет проверять наличие долгов и заплатит полную стоимость квартиры без учета суммы долга. Такие действия не имеют практического смысла. Как уже говорилось выше, долг останется не за покупателем, а за бывшим владельцем квартиры, за исключением оплаты за ремонт. Даже если квитанции приходят на адрес покупателя, он не обязан их оплачивать. Любой суд легко докажет его правоту.

Скорее, в интересах продавца, чтобы покупатель посетил управляющую компанию и офисы поставщиков услуг для подписания новых договоров на свое имя. Пока он этого не сделает, доходы будут поступать на имя гражданина, продавшего недвижимость. Даже если он продал квартиру, формально он остается потребителем коммунальных услуг до тех пор, пока новый владелец не подпишет новые договоры.

Если на квартиру наложен арест

Запрет на регистрацию на недвижимость накладывается судебными исполнителями, если у владельца есть долги за коммунальные услуги, кредиты и другие платежи. Если есть ограничение, вы не сможете продать квартиру: Федеральное регистрационное управление не будет регистрировать переход права собственности.

Узнать о запрете можно через сайт Росреестра. Однако информация там обновляется редко, поэтому лучше заказать электронную выписку из ЕГРН. Она будет стоить 350 рублей и будет отправлена по электронной почте в течение трех дней. В письме будет указана дата запрета и сведения о судебном приказе, выданном Федеральной службой судебных приставов.

Для того чтобы снять запрет, достаточно оплатить долг, за который он был наложен. После этого судебный пристав вынесет постановление об окончании исполнительного производства и направит документы в Росреестр для снятия ограничения.

Вы также можете проверить продавца на наличие долгов через Банк исполнительных производств. Однако если он или она фигурирует там в качестве должника, это не означает, что квартира была арестована за неподъемный долг. Получить актуальную информацию об ограничении можно только в Управлении Федеральной регистрационной службы.