Как узаконить пристройку к дому: оформляем документы на самовольную пристройку и легализовываем

Как действовать в рамках закона

Как узаконить пристройки к Казе
Если вы только что решили продлить контракт, лучше сразу же выполнить все требования закона. Это несложно сделать в процедуре уведомления об исполнении.  

Процедура включает в себя несколько этапов процесса утверждения и регистрации:

  1. Вы подаете уведомление в муниципальный орган. Вы заполняете форму заявки на ремонт жилья. В нем вы заполняете все поля и делаете набросок предстоящей работы.
  2. Вы ждете решения. Если решение будет положительным, вы получите ответ. Если власти по каким-то причинам отказывают — отказ обоснован. Получив положительный ответ, вы можете приступать к строительству.
  3. Подать уведомление о завершении (соответствии) перепланировки. Это необходимо сделать после того, как расширение будет полностью завершено. Приложите к уведомлению технический план. Технический план может быть подготовлен только кадастровым инженером. Вы можете заказать документ в нашей компании.  
  4. После того как орган власти получил все документы о том, что перепланировка завершена, специалисты начинают проверять, соответствует ли она требованиям. Они проверяют соответствие строительным нормам, ранее заявленные характеристики. Если нарушений нет, вы получаете ответ от администрации. Вам больше ничего не нужно делать.  Муниципалитет сам направляет все уведомления в Росреестр для внесения изменений в ЕГРЮЛ.

Земля, на которой находится дом или пристройка, должна быть оформлена надлежащим образом.

Он должен находиться в собственности или арендоваться по договору аренды. 

Если у вас нет документов на право собственности на землю, вам следует получить свидетельство о праве собственности на землю.

Для этого необходимо обратиться в местное отделение Земельного кадастра (или МФЦ) с комплектом документов:

  • применение,
  • паспорт,
  • Правоустанавливающие документы (наследственный акт, договор купли/продажи, приватизационный акт, акт дарения или другие),
  • Кадастровый паспорт (при условии, что земля прошла межевание и зарегистрирована в Кадастровой палате),
  • подтверждение оплаты сборов.

Если земля арендуется, договор должен содержать информацию об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое использование. В противном случае договор может быть признан недействительным.

Тип постройки должен соответствовать назначению земли.

Как правило, на отведенных участках допускается один отдельно стоящий жилой дом высотой не более трех этажей и хозяйственные постройки, если иное не указано в документах.

Если вы хотите изменить один вид разрешенного использования земли и строительных конструкций на другой, вам необходимо подать заявление в администрацию того места, где расположен участок. С одобрения мэра после публичных слушаний вы можете получить документ, подтверждающий совместимость разрешенного и фактического использования земельного участка.

Постройка должна быть согласована.

Технический план здания необходимо получить у кадастрового инженера. Затем здание должно быть зарегистрировано в земельной книге. Кроме того, здание не должно нарушать предписания СЭС, пожарной службы или Росприроднадзора.

Другие разрешения могут потребоваться, если участок расположен на территории аэропорта или в водоохранной зоне.

Постройка не должна нарушать норм градостроения.

Вы должны получить план землепользования (ГПЗУ) в мэрии (Департамент архитектуры, Департамент строительства или Градостроительная комиссия), в котором указано, что строительство разрешено и соответствует требованиям.

Поэтому, чтобы узаконить дом или пристройку добровольно в административном порядке, необходимо иметь при себе следующие документы

Свидетельство о праве собственности на землю (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц);

  • Паспорт заявителя или доверенность (если вы представляете интересы владельца);
  • Схема участка;
  • ГПЗУ;
  • разрешение на строительство;
  • технический план.

Право собственности на здание должно быть зарегистрировано в Росреестре (или через МФЦ).

Что делать, если пристройка уже сделана

Как действовать в рамках закона
Вышеупомянутые шаги применимы, если пристройка только планируется. Но что делать, если вы уже построили его? Такая реконструкция является незаконной. Местные власти имеют право подать на вас в суд. Если суд примет решение о его сносе, вам придется заплатить за него.

Чтобы избежать серьезных проблем, вам следует узаконить сделанное вами расширение. Не следует ждать, пока вы получите распоряжение о сносе.

Какие пристройки нужно узаконивать

Пристройка — это объект, который пристраивается к внешней стене здания. Они различаются по техническим характеристикам, сложности, влиянию на несущую конструкцию и назначению. Не все виды должны быть легализованы.

Несемейные строения можно строить без уведомления и разрешений. Несемейные конструкции не влияют на несущие стены и безопасность людей, поэтому не требуют сложного юридического оформления. Сарай, крыльцо или небольшая терраса могут быть классифицированы как непостоянное дополнение.  

Для постоянных пристроек требуется разрешение на строительство. Если вы уже составили такой документ, вам необходимо его утвердить. Такие пристройки могут значительно изменить внешний вид, этажность и размер здания. Во время строительства будет изменена несущая конструкция дома. Другими словами, если вы пристраиваете дополнительные жилые или нежилые помещения или возводите еще один этаж, вы должны узаконить это. Основными пристройками являются гаражи, ванные комнаты, кухни и т.д.

Варианты оформления документов

Вы можете подать заявление о легализации пристройки двумя способами — через орган власти и в суде.

Узаконивание административным путем

Что делать, если у вас уже есть расширение
В этом случае вы действуете так же, как и при плановом продлении:

  • Вы подаете уведомление о перепланировке.
  • Вы ждете ответа от администрации.
  • Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана.
  • Подать уведомление о завершении работ.
  • Дождитесь результатов проверки и уведомления о соответствии требованиям.

Следующая администрация подает документы в Росреестр. Регистратор вносит изменения в единый государственный реестр недвижимости. После этого продление считается законным.

Легализация через суд

Какие расширения должны быть узаконены?
Это более сложный метод. Однако, если административный процесс легализации продления не удается, единственным выходом остается суд. Суды не всегда встают на сторону владельцев недвижимости. Перспективы положительного исхода дела будут выше при соблюдении ряда требований:

  • Вы зарегистрировали право собственности на участок и дом, к которому была сделана пристройка.
  • Пристройка не нарушает строительных норм и не представляет опасности для людей.
  • Расширение не нарушает прав третьих лиц.

Если в вашем случае все эти требования соблюдены, можно приступать к подготовке документов для подачи заявления в суд.

Собираем список документов

Легализация посредством административной процедуры
Вы должны приложить к заявлению документы, подтверждающие вашу правоту. Относитесь к документации серьезно. Этим вы увеличите шансы на то, что дело будет решено в вашу пользу. Вы можете обратиться за помощью к экспертам из Geomer Group. Вам понадобятся:

  • Выписка из Единого государственного реестра природных ресурсов (ЕГРП) на ваш участок и дом. Они не могут его получить, потому что суд может запросить данные из самого реестра. Однако лучше собрать набор документов.  
  • Технический план дома. Это можно заказать у кадастрового инженера нашей компании.
  • Документы, подтверждающие выполнение продления. Например, это может быть договор с проектной организацией, строительной компанией и т.д.
  • Мнение от общественных объектов. Специалисты оценивают безопасность пристройки и возможность подключения коммуникаций.
  • Согласование других услуг (если строительство на вашем участке требует дополнительных согласований).
  • Если вы ранее пытались узаконить пристройку в административном порядке, приложите документы, подтверждающие это, и ответ муниципалитета.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.  

Если стоимость продления не превышает 50 000 рублей, иск должен быть подан в мировой суд. В других случаях необходимо обращаться в районный суд.

Рассмотрение дела

Легализация судом
В России существует достаточно богатая судебная практика в отношении признания права собственности на самовольные пристройки. И не всегда можно узаконить де-факто. На это есть разные причины. Одним из них является отсутствие документов, подтверждающих, что владелец пытался оформить пристройку в соответствии с законом.

В ходе рассмотрения дела суд назначает строительную экспертизу. Экспертиза оплачивается истцом. Необходимо проверить соответствие строительным нормам и правилам. Если в экспертном заключении сделан вывод о том, что пристройка нарушает СНиП или градостроительные нормы, санкции к ней не могут быть применены. Будет принято решение о восстановлении первоначального облика дома.

При соблюдении всех предписаний заключение независимого эксперта станет важным аргументом в вашу пользу. Суд примет решение после изучения материалов дела.

Что делать после вынесения решения

Дальнейшие шаги зависят от решения суда:

  • Это в вашу пользу. В этом случае вы обращаетесь в Росреестр с заявлением о внесении изменений в ЕГРН и прикладываете к заявлению решение суда. Заявление можно подать через МФЦ.
  • Не в вашу пользу. В этом случае вы получите предписание снести пристройку и вернуть дому первоначальный вид. В постановлении суда будет указан крайний срок, к которому вы должны это сделать. Постановление суда будет исполняться местным органом власти.  

Стоимость легализации

Выписка из единого государственного реестра юридических лиц на землю и дома
Одна из причин, по которой домовладельцы делают незаконные пристройки, — экономия денег. На самом деле, затраты на легализацию гораздо выше, чем на легальный путь.

Процедура уведомления значительно упростила проведение ремонтных работ. Теперь нет необходимости собирать большую пачку документов. Это также удешевило получение разрешений.

Фактически, затраты на строительство в уведомительном порядке включают:

  • Государственная пошлина за регистрацию.
  • Подготовка технического плана.

Теперь давайте посмотрим, к каким расходам вам нужно быть готовым при легализации через суд:

  • Государственная пошлина. Его размер рассчитывается на основе стоимости расширения. Но уменьшение не поможет, если суд решит, что стоимость строительства дороже, чем указано в иске, вам все равно придется доплатить разницу.
  • Оплата строительно-технической экспертизы. Его стоимость, в среднем, от 30 тысяч.
  • Подготовка технического плана и других документов, подтверждающих занятую позицию.

Кроме того, вы должны быть готовы к тому, что за несанкционированное расширение может быть наложен штраф.

Стоимость законного строительства значительно меньше, чем стоимость легализации после факта. Поэтому мы не рекомендуем использовать этот путь.

Почему могут отказать

Не всегда возможно узаконить незаконное продление контракта даже через суд. Отрицательное решение может быть принято по разным причинам:

  • Лицо, подающее заявление, не имеет на это права. Заявление может подать только владелец земли и дома — как в администрацию, так и в суд. Можно действовать через представителя, но в этом случае у него должна быть нотариально заверенная доверенность.
  • Комплект документов не был представлен. Это формальные требования, установленные законом. Если представлены не все документы или в некоторых из них имеются ошибки, пропуски и неточности, это будет основанием для отказа.
  • Нарушение правил. В ходе рассмотрения вашего дела будет проанализировано соответствие пристройки различным стандартам. Он должен быть возведен в соответствии со строительными нормами и правилами. Нарушение строительных норм и правил всегда является основанием для отказа. Кроме того, расположение пристройки должно соответствовать заявке на получение разрешения на строительство. Другими словами, расстояние от границ участка должно соблюдаться. Расширение должно быть совместимо с VRI сайта. Если хотя бы одно из требований нарушено, легализация может не состояться.
  • Нарушение требований безопасности. В ходе строительной экспертизы проверяется не только соответствие конструктивных элементов строительным нормам. Эксперт изучает используемые строительные материалы, их качество, безопасность. Если здание может представлять опасность для людей, это будет отражено в отчете. Вы можете столкнуться с такой ситуацией, даже если вы подали заявление и действовали строго в соответствии с законом. В ходе экспертизы на соответствие требованиям также оценивается качество и безопасность строительных материалов. Нарушение правил безопасности является основанием для отказа.
  • Превышение максимальных размеров здания. Ранее требования, которым должны были соответствовать ЖЭКи, были весьма расплывчатыми. Теперь они регулируются законом. Если ваша пристройка превышает эти стандарты, вам потребуется разрешение на строительство.  
  • Несоответствие заявленным техническим характеристикам. Вы можете столкнуться с этой причиной отказа как в случае, когда все сделано в соответствии с законом, так и в процессе административной легализации. Дело в том, что в заявлении о перепланировке владелец указывает особенности изменений, которые он планирует произвести. После завершения строительства специалисты муниципалитета проверят, соответствует ли фактическое расширение уведомлению. Если есть отклонения, вы получите отказ.  

Если дом находится в совместной собственности, то строительство пристройки изменит размер долей. Не все собственники могут согласиться с этим, так как увеличение размера доли приведет к увеличению налога на недвижимость. Вам необходимо получить согласие всех собственников до того, как вы узаконите здание. Если вы этого не сделаете, вам, скорее всего, откажут.

Что делать в случае отказа?

Если вам не удалось узаконить постройку административным путем (вам отказали в регистрации права собственности на уровне местного органа власти или Росреестра), единственный способ решить проблему — подать в суд.

Как показывает практика, шанс получить положительное решение достаточно высок.

Для этого к предыдущему списку добавляются следующие документы:

  • иск,
  • Подтверждение оплаты взноса,
  • копия отказа в регистрации собственности.

Размер пошлины рассчитывается на основе стоимости здания. Он также определяет суд (мировой судья или районный суд), который будет рассматривать дело.

Вам необходимо обратиться в специализированную фирму для расчета стоимости здания и получения заключения. Вам, вероятно, понадобится квалифицированный адвокат, который поможет вам в судебном процессе.

Если решение суда будет положительным, вам нужно будет повторно обратиться в Росреестр (или МФЦ), где недвижимость будет зарегистрирована на основании этого решения.

Оцените статью
Блог о законе тишины
Adblock
detector