Какие сделки с недвижимостью нужно удостоверять у нотариуса?

Когда удостоверять сделку у нотариуса обязательно?

Нотариальное подтверждение сделок является обязательным:

1.  в случаях, предусмотренных законом;
2. в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если закон не требует данной формы для таких сделок.

Таким образом, стороны абсолютно любой сделки могут прийти к выводу, что их соглашение обязательно требует нотариуса. В этом случае нотариус удостоверит сделку, даже если она не входит в приведенный ниже список.

Отсутствие обязательного нотариального заверения сделки влечет за собой ее недействительность со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями.

Рассмотрим основные случаи, предусмотренные законодателем для обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью:

• Сделки с заинтересованностью в совместном владении недвижимостью. Поскольку данные сделки затрагивают права долевых собственников третьих лиц, согласно статье 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», сделки отчуждают доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. В то же время, в настоящее время, если все участники совместной собственности отчуждают свои доли в рамках одной сделки, такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Договоры об отчуждении недвижимого имущества удостоверяются нотариусом, осуществляющим свою деятельность на территории субъекта Российской Федерации, в котором находится указанное недвижимое имущество. Другими словами, если вы продаете долю в квартире в Москве, только нотариус в Москве может удостоверить договор купли-продажи. Отказ от права преимущественной покупки также должен быть нотариально заверен.
• Договор аннуитета. Статья 584 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор аннуитета должен быть нотариально заверен.
• Сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся под опекой, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Такие сделки также подлежат нотариальному удостоверению в соответствии со статьей 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
• Сделки, заключенные лицом, которое в силу физических недостатков, болезни или неграмотности не может самостоятельно поставить подпись, в которых эту роль берет на себя другое лицо;
• Предварительный договор, договор поручения, договор залога для обеспечения исполнения обязательства, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению.

Кроме того, нотариально заверяются завещания, соглашения об имуществе супругов, соглашения о разделе совместного имущества, согласия супругов на совершение сделок с недвижимостью, а также доверенности на совершение любых сделок с недвижимостью и/или регистрацию сделок (переход права собственности). Кроме того, договоры доверительного управления, за исключением доверительного управления безналичными денежными средствами и/или бездокументарными ценными бумагами, а также договоры поручительства, заключаемые застройщиками для обеспечения своих обязательств перед участниками долевого строительства, должны быть нотариально удостоверены.

Нужно ли удостоверять сделку по своему желанию? Какие преимущества дает нотариальная форма сделки по сравнению с простой письменной?

Нотариусы отвечают за проверку юридической чистоты квартиры: они должны убедиться в отсутствии юридических препятствий для сделки и в том, что интересы третьих лиц не пострадают в результате продажи.

Для этого нотариус должен собрать все документы, необходимые для продажи, и проверить отсутствие спорных моментов, которые впоследствии могут привести к признанию сделки недействительной.

На практике такая проверка включает получение общедоступной информации из Единого государственного реестра прав и обременений на недвижимое имущество, а также сведений о недееспособности, о том, является ли человек банкротом, о брачных контрактах и действительности паспортов.

С точки зрения законодателя, нотариальное заверение придает большую доказательную силу фактам, которые документируются нотариусом. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, покупатель имеет право на возмещение материального ущерба.

Однако следует отметить, что речь идет о специфической нотариальной сделке. Если в предыдущих сделках были допущены нарушения, в результате которых сделка оспаривается, никто не несет ответственности.

Другими словами, нотариус не проверяет законность предыдущих сделок, о чем должен позаботиться покупатель. На практике, однако, процент случаев, когда добросовестные сделки до покупки ставятся под сомнение, выше (мошенники обычно совершают цепочку сделок до фактической продажи).

Нотариальная контора дает преимущество и по времени регистрации: если регистрационные документы подаются нотариусом в электронном виде, регистрация занимает один день; если граждане подают регистрационные документы самостоятельно, права регистрируются в течение трех рабочих дней. При наличии нотариально заверенного договора в регистрационный орган может обратиться только покупатель, без продавцов, что также является преимуществом в некоторых случаях (это страхует от ситуаций, когда продавец «передумал» после подписания договора). Однако нотариальное заверение стоит недешево: нотариусу придется заплатить 0, 1 — 0, 2% от цены сделки.

Обратите внимание! Нотариус является дополнительной гарантией, он не заменяет юридическую проверку, поскольку нотариус не проводит полную юридическую экспертизу имущества, не проверяет историю имущества, предыдущие сделки с имуществом, его задача и обязанность — проверить законность конкретной сделки, имеет ли продавец право продавать имущество, соблюдение технических аспектов сделки, нотариус не несет ответственности за законность предпродажной подготовки. Поэтому покупатель обязан проверить всю историю недвижимости и надежность продавца или обратиться за помощью к адвокату.

Полное юридическое обслуживание сделок с недвижимостью в юридической фирме «Двитекс» включает в себя:

• Юридическая экспертиза всех сделок с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ Расширенной выписки из ЕГРЮЛ; проверка подтверждающих документов; в некоторых случаях заказ и анализ архивных выписок из домовой книги, разрешений на строительство, документов на участок и т.д;
• Проверка зарегистрированных прав и ограничений на объект недвижимости;
• Проверка информации о продавце, такой как брак, процедура банкротства, действительность паспорта, незавершенные судебные дела, исполнительное производство, которые могут квалифицировать продавца как добросовестного контрагента;
• Проверка дополнительных документов, относящихся к продавцу — юридическому лицу (наличие согласия на крупную сделку, полномочия подписанта и т.д.).
• Полное документальное оформление сделки, включая сложные сделки (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременной передачей дебиторской задолженности и т.д.).
• Сопровождение клиента в банке, с подписанием сделки, акцептом, другими процедурами;
• регистрация перехода права собственности в Реестре государственной собственности РФ.

Вы можете заказать комплексное юридическое обслуживание сделки, включая нотариальные действия, или выбрать отдельные услуги (например, юридическую проверку «чистоты» недвижимости, продавца).
Вам нужна юридическая поддержка при сделке с недвижимостью? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на первичную консультацию и расчет стоимости услуг.

Заказ

Нотариальные договоры: особенности оформленияНотариальные договоры: особенности оформленияhttp://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/notarialnye-sdelki-kakie-sdelki-dolzhny-obyazatelno-notarialno-udostovereny-posledstviya-udostoveren/ООО «Юридическая компания «Двитекс «Юридические услуги с оплатой за результат

Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 163 предусматривает такую форму сделки, как нотариальное удостоверение. В рамках данной статьи мы обсудим, что такое нотариальное заверение, зачем оно нужно, какие сделки с недвижимостью подлежат нотариальному заверению и какие преимущества имеет нотариально заверенная сделка по сравнению с простой письменной сделкой.

Нотариальное заверение означает проверку законности сделки, включая наличие у каждой стороны права на заключение сделки, и осуществляется нотариусом.

Кто такой нотариус? Нотариус — это лицо, уполномоченное совершать нотариальные действия. Цель нотариуса — защита прав и законных интересов тех, кто обращается к нему за услугами, путем совершения нотариальных действий в установленном законом порядке. Деятельность нотариусов регулируется Рамочным законом РФ «О нотариате» от 11 февраля 1993 года № 4462-I.  Нотариус имеет ряд прав и обязанностей в связи с осуществлением своей деятельности.

• Нотариус имеет право:
• совершать предусмотренные законом нотариальные действия в интересах обратившихся к нему лиц;
• составлять проекты сделок, заявлений и других документов, делать копии документов и выписки из них, разъяснять вопросы, связанные с совершением нотариальных действий;
• получать от физических и юридических лиц сведения и документы, необходимые для совершения нотариальных действий.

• Нотариус обязан
• Помогать заявителям в реализации их прав и защите законных интересов, разъяснять их права и обязанности, предупреждать о последствиях нотариальных действий, чтобы юридическая неосведомленность не была использована во вред;
• разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона
• сохранять конфиденциальность информации, ставшей ему известной в ходе профессиональной деятельности.

Нотариус несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате нарушения закона.

Как видно из вышесказанного, нотариальное удостоверение сделки гарантирует проверку ее законности, правоспособности сторон, их права на заключение сделки и понимания ими вытекающих из нее прав и обязанностей. Нотариус несет ответственность за законность своих действий с имуществом, поэтому в его интересах тщательно проверить законность сделки до ее заключения.

Читайте также: Пошаговая инструкция оформления квартиры в собственность несовершеннолетнего ребенка

Когда удостоверять сделку у нотариуса обязательно?

Нотариальное подтверждение сделки является обязательным:

1.  в случаях, предусмотренных законом;
2. в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если закон не требует такой формы для данного вида сделки.

Таким образом, стороны абсолютно любой сделки могут прийти к выводу, что их соглашение обязательно требует нотариуса. В этом случае нотариус удостоверит сделку, даже если она не входит в приведенный ниже список.

Отсутствие обязательного нотариального заверения сделки влечет за собой ее недействительность со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями.

Рассмотрим основные случаи, предусмотренные законодателем для обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью:

• Сделки с заинтересованностью в совместном владении недвижимостью. Поскольку данные сделки затрагивают права долевых собственников третьих лиц, согласно статье 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», сделки отчуждают доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. В то же время, в настоящее время, если все участники совместной собственности отчуждают свои доли в рамках одной сделки, такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Договоры об отчуждении недвижимого имущества удостоверяются нотариусом, осуществляющим свою деятельность на территории субъекта Российской Федерации, в котором находится указанное недвижимое имущество. Другими словами, если вы продаете долю в квартире в Москве, только нотариус в Москве может удостоверить договор купли-продажи. Отказ от права преимущественной покупки также должен быть нотариально заверен.
• Договор аннуитета. Статья 584 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор аннуитета должен быть нотариально заверен.
• Сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся под опекой, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Такие сделки также подлежат нотариальному удостоверению в соответствии со статьей 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
• Сделки, заключенные лицом, которое в силу физических недостатков, болезни или неграмотности не может самостоятельно поставить подпись, в которых эту роль берет на себя другое лицо;
• Предварительный договор, договор поручения, договор залога для обеспечения исполнения обязательства, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению.

Кроме того, нотариально заверяются завещания, соглашения об имуществе супругов, соглашения о разделе совместного имущества, согласия супругов на совершение сделок с недвижимостью, а также доверенности на совершение любых сделок с недвижимостью и/или регистрацию сделок (переход права собственности). Кроме того, договоры доверительного управления, за исключением доверительного управления безналичными денежными средствами и/или бездокументарными ценными бумагами, а также договоры поручительства, заключаемые застройщиками для обеспечения своих обязательств перед участниками долевого строительства, должны быть нотариально удостоверены.

Нужно ли удостоверять сделку по своему желанию? Какие преимущества дает нотариальная форма сделки по сравнению с простой письменной?

Нотариусы отвечают за проверку юридической чистоты квартиры: они должны убедиться в отсутствии юридических препятствий для сделки и в том, что интересы третьих лиц не пострадают в результате продажи.

Для этого нотариус должен собрать все документы, необходимые для продажи, и проверить отсутствие спорных моментов, которые впоследствии могут привести к признанию сделки недействительной.

На практике такая проверка включает получение общедоступной информации из Единого государственного реестра прав и обременений на недвижимое имущество, а также сведений о недееспособности, о том, является ли человек банкротом, о брачных контрактах и действительности паспортов.

С точки зрения законодателя, нотариальное заверение придает большую доказательную силу фактам, которые документируются нотариусом. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, покупатель имеет право на возмещение материального ущерба.

Однако следует отметить, что речь идет о специфической нотариальной сделке. Если в предыдущих сделках были допущены нарушения, в результате которых сделка оспаривается, никто не несет ответственности.

Другими словами, нотариус не проверяет законность предыдущих сделок, о чем должен позаботиться покупатель. На практике, однако, процент случаев, когда добросовестные сделки до покупки ставятся под сомнение, выше (мошенники обычно совершают цепочку сделок до фактической продажи).

Нотариальная контора дает преимущество и по времени регистрации: если регистрационные документы подаются нотариусом в электронном виде, регистрация занимает один день; если граждане подают регистрационные документы самостоятельно, права регистрируются в течение трех рабочих дней. При наличии нотариально заверенного договора в регистрационный орган может обратиться только покупатель, без продавцов, что также является преимуществом в некоторых случаях (это страхует от ситуаций, когда продавец «передумал» после подписания договора). Однако нотариальное заверение стоит недешево: нотариусу придется заплатить 0, 1 — 0, 2% от цены сделки.

Обратите внимание! Нотариус является дополнительной гарантией, он не заменяет юридическую проверку, поскольку нотариус не проводит полную юридическую экспертизу имущества, не проверяет историю имущества, предыдущие сделки с имуществом, его задача и обязанность — проверить законность конкретной сделки, имеет ли продавец право продавать имущество, соблюдение технических аспектов сделки, нотариус не несет ответственности за законность предпродажной подготовки. Поэтому покупатель обязан проверить всю историю недвижимости и надежность продавца или обратиться за помощью к адвокату.

Полное юридическое обслуживание сделок с недвижимостью в юридической фирме «Двитекс» включает в себя:

• Юридическая экспертиза всех сделок с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ Расширенной выписки из ЕГРЮЛ; проверка подтверждающих документов; в некоторых случаях заказ и анализ архивных выписок из домовой книги, разрешений на строительство, документов на участок и т.д;
• Проверка зарегистрированных прав и ограничений на объект недвижимости;
• Проверка информации о продавце, такой как брак, процедура банкротства, действительность паспорта, незавершенные судебные дела, исполнительное производство, которые могут квалифицировать продавца как добросовестного контрагента;
• Проверка дополнительных документов, относящихся к продавцу — юридическому лицу (наличие согласия на крупную сделку, полномочия подписанта и т.д.).
• Полное документальное оформление сделки, включая сложные сделки (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременной передачей дебиторской задолженности и т.д.).
• Сопровождение клиента в банке, с подписанием сделки, акцептом, другими процедурами;
• регистрация перехода права собственности в Реестре государственной собственности РФ.

Вы можете заказать комплексную услугу по юридическому сопровождению сделки, включая нотариальное заверение, или выбрать отдельные услуги (например, юридическую проверку «чистоты» недвижимости, продавца).

Особенности нотариального заверения документов

Согласно статье 35 «Основ законодательства о нотариате», нотариусы не «заверяют» документы. Термин «нотариальное заверение» не является официальным, так как не содержится в действующем законодательстве.

Основные виды деятельности, которые выполняет нотариус, включают:

• Сертификация сделок
• Заверение подлинности копий документов
• Снятие или, наоборот, введение запрета на отчуждение активов
• Удостоверение времени предъявления документов и т.д.

Последовательность всех действий нотариуса, которые установлены для этих процедур, определяется Законом о нотариате. Именно в этом законодательном акте перечислены все документы, которые должны быть заверены и подтверждены нотариусом, а также все условия и требования.

Какие документы необходимо обязательно удостоверять у нотариуса?

Вы можете обратиться в нотариальную контору с абсолютно любым документом — выданным государственным органом, юридическим или физическим лицом. Однако нотариус не может отказать в заверении документа при условии, что он полностью законен.

Документы, которые подаются нотариусу, можно разделить на две категории:

• Требующие обязательного нотариального заверения — в этом случае документы без заверяющей подписи и печати нотариуса будут считаться недействительными.
• Нотариально заверенные — нотариус заверяет такие документы с согласия обеих сторон сделки.

К документам, которые должны быть заверены нотариально, относятся:

• Документы для регистрации ООО
• Уилл
• Согласие на выезд ребенка за границу
• Брачный контракт
• Уступка дебиторской задолженности и передача дебиторской задолженности
• Доверенности, выданные путем замены и т.д.
• Нотариально заверенные копии доверенности. Нотариально заверенная копия доверенности приравнивается к оригиналу.

В каждом конкретном случае нотариусу необходимо будет предоставить определенный набор документов. Вам следует обратиться к нотариусу, у которого вы собираетесь оформить нотариальную доверенность.

Ограничения для нотариального заверения документов

В некоторых случаях нотариус имеет право отказаться от совершения нотариального действия. Согласно статье 48 Закона о нотариате, причинами отказа являются.

• Противоречие нотариального действия действующему законодательству.
• Обладание правом на совершение нотариального действия другим нотариусом.
• Некомпетентность недееспособного или неквалифицированного нотариуса.
• Несоответствие сделки требованиям закона.
• В случае юридического лица — несоответствие сделки целям, установленным в учредительных документах.
• Факты в документах, поданных нотариусу, которые не подтверждены российским законодательством.

Если вам необходимо заверить документ у нотариуса, наша нотариальная контора всегда готова предложить свои услуги. Записаться на прием можно заранее по телефону +7 495 767-12-77 или через форму онлайн-бронирования на нашем сайте.

Наша нотариальная контора работает с 11:00 до 21:00 по будням и с 10:00 до 20:00 по выходным. Выберите наиболее удобное время для посещения нотариуса и приходите заверять документы.