Можно ли и как продать неприватизированную квартиру: с долгами, подводные камни, порядок оформления

Что говорит закон

Неприватизированная квартира является государственной, муниципальной или какой-либо ведомственной собственностью, поэтому прямая продажа такого имущества невозможна (ст. 218 ГК РФ).

Граждане, проживающие в таких помещениях на основании договора социального найма (ст. 671 ГК РФ), являются нанимателями без права отчуждения (продажи) квартиры.

Согласно статье 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель имеет следующие права и обязанности в отношении коммунальной квартиры:

ПРАВА	ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Постоянная или временная регистрация других лиц;	Использовать квартиру в соответствии с ее назначением;
Для аренды жилья;	Поддерживать порядок, делать ремонт и следить за тем, чтобы дом был в целости и сохранности;
Обмен на другое жилье;	Своевременная оплата аренды за предоставленные коммунальные услуги;
Получение от арендодателя полного спектра коммунальных услуг и проведение ремонта за счет арендодателя в установленные законом сроки.	Своевременное сообщение о любых изменениях в основании, на котором арендатор имеет право пользоваться имуществом.

Важно: Если вы по какой-либо причине потеряете регистрацию, вы также потеряете все права на собственность.

Однако все еще существуют законные способы его продажи.

Можно ли продавать неприватизированную квартиру?

Невозможно открыто продать непатриархальное жилище. Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности возникает только в результате сделки по отчуждению недвижимости. Если квартира не приватизирована, она находится в собственности государства или муниципалитета, и человек может проживать в ней по договору социального найма.

Программа приватизации в Российской Федерации основывается на Законе от 04.07.1991 № 1541-1. В идеале, имущество должно быть сначала приватизировано, а затем продано. Не всегда есть время для этого, но существуют другие законные способы косвенной продажи, при которых договор купли-продажи (DKP) может не составляться, но арендатор фактически получит деньги за недвижимость:

1. Регистрация покупателя по адресу неэкспроприированного имущества.
2. Обмен одного имущества на другое.

Ваш арендодатель должен обратить на это внимание. Продажа или покупка недвижимости без договора аренды — сложная сделка. Для его поддержки обратитесь к хорошему юристу или агенту по недвижимости, который подготовит все документы и будет контролировать процесс на каждом этапе.

Причины продажи неприватизированного жилья

Желание продать квартиру, в которой наниматель проживает по договору социального найма, может быть вызвано различными причинами. Причины продажи могут быть следующими:

• Желание сохранить возможность участия в бесплатной приватизации в будущем;
• Желание приватизировать более крупную или более выгодную собственность в будущем;
• Накопленная задолженность по коммунальным платежам.

Наниматель также может попытаться продать квартиру, если он ранее воспользовался своим правом на бесплатную приватизацию. Однако в этом случае количество способов продажи сокращается.

Чем грозит не приватизация квартиры?

Если вы живете в неприватизированной квартире, вы обязаны заключить договор социального найма; все, что вы должны оплачивать — это квартплату и коммунальные услуги. Вас не выставят на улицу, и ваши дети смогут жить там на законных основаниях.

Но есть и отрицательные стороны:

1. Если у арендатора накопились долги за коммунальные услуги, арендодатель может расторгнуть договор аренды, и арендатор потеряет квартиру. Если бы он владел имуществом, он не был бы лишен его.
2. Неприватизированная собственность не может быть унаследована. После смерти наследодателя дети сохраняют право на проживание только в том случае, если они прописаны в квартире.
3. В неприватизированном жилье могут быть зарегистрированы только близкие родственники. Если необходимо зарегистрировать другое лицо, требуется согласие собственника.
4. Имущество не должно быть завещано или подарено, продано или иным образом реализовано.

Совет юриста: если продавать без приватизации, то лучше это сделать рано или поздно все равно, пусть и новому владельцу. Приобретая право собственности на недвижимость, возникает больше обязанностей по ее содержанию, уплате налогов, но вы можете быть уверены, что на нее не могут претендовать другие.

Читайте также: Инструкция: что делать после покупки квартиры в первую очередь?

Как продать муниципальную квартиру: 4 способа

Существует три различных способа продажи квартиры:

1. Собственность может быть приватизирована, а затем продана.
2. Регистрация покупателя.
3. Обмен.

Рассмотрите каждый метод подробно, со всеми плюсами и минусами.

Продажа с приватизацией

Суть этого варианта заключается в том, что арендатор сначала приватизирует квартиру в соответствии с законом, а затем продает ее по стандартному договору купли-продажи.

Это поэтапный процесс:

1. Арендатор находит покупателя, заключает с ним договор условного депонирования неприватизированного жилья с указанием суммы и даты, к которой сделка должна быть завершена.
2. Арендатор подает документы на приватизацию и вступает во владение имуществом.
3. Генеральный договор подписывается с покупателем, и документы подаются в Российское регистрационное управление для регистрации. В течение 7-9 дней дом переходит в собственность владельца.

Совет юриста: это не самый законный способ действий. Задаток не может взиматься за недвижимость, которая не принадлежит продавцу, поэтому в случае спора такой договор может быть признан недействительным. Однако многие люди все равно делают это. Лучше сначала приватизировать имущество, затем найти покупателя и продать.

Преимущества и недостатки: вы можете продать недвижимость по более высокой цене; риски сведены к минимуму; вы можете отказаться от продажи на этапе приватизации; оформление документов занимает много времени. На приватизацию уйдет около месяца, еще столько же — на сделку по продажеНа сегодняшний день найти покупателя на неприватизированные квартиры сложно. Лучше сначала приватизировать, а потом продаватьОни должны будут платить налог в размере 13% от дохода

Если вы откажетесь от сделки, им придется вернуть залог в двойном размере.

Оформление регистрации

Buy-to-let нельзя назвать прямой продажей, но она является законной:

1. Арендатор находит «покупателя».
2. Для регистрации другого лица им необходимо разрешение арендодателя и согласие всех совершеннолетних членов семьи. Если покупатель является родственником, достаточно согласия.
3. «Покупатель» регистрируется в квартире и лицевой счет переводится на него.
4. Подписывается соглашение о трансфере.

Важно: ваш бывший арендатор должен зарегистрироваться по другому адресу в течение 7 дней после выезда, иначе вам придется заплатить штраф.

Плюсы и минусыЭтот способ продажи неприватизированной недвижимости хорош для тех, кто не хочет участвовать в приватизацииКвартиру можно продать с долгами, так как лицевой счет списывается на покупателя, или долг может быть вычтен из цены сделкиПри продаже неприватизированной жилплощади через регистрацию велик риск столкнуться с мошенничествомМуниципалитет может не согласиться на регистрацию постороннего человека

Обмен

Согласно статье 72 Жилищного кодекса, наниматель по договору социального найма может обменять свою квартиру на другую квартиру, переданную другому нанимателю по договору социального найма, с письменного согласия членов семьи и наймодателя.

Что вам нужно сделать:

1. Найдите подходящую квартиру и договоритесь с хозяином об обмене.
2. Получите согласие арендодателя на обмен, а также согласие ваших родственников.
3. Подпишите соглашение об обмене.
4. Внести изменения в договоры социального найма.

Преимущества и недостаткиПростой и быстрый тип сделкиЕсли арендодатель желает, арендатор может обменять меньшую недвижимость на большую, а затем приватизировать и продать ееНеравноценный обмен маловероятен.

Буферная продажа

Буферная продажа предполагает обмен двух активов: квартиры, не занимаемой собственником, и квартиры, находящейся в свободной собственности. Буферная продажа — это, как правило, недвижимость, принадлежащая агентству:

1. Продавец и покупатель заключают договор с агентством, которому принадлежит буфер.
2. Покупатель приобретает буферную недвижимость у агентства по цене, равной стоимости неприватизированной квартиры.
3. Покупатель и продавец обмениваются недвижимостью с согласия муниципалитета. Буферная квартира теперь принадлежит продавцу.
4. Агентство покупает буфер за стоимость, внесенную покупателем.

Следовательно, недополученная собственность остается у покупателя.

Преимущества и недостаткиСделка с буфером является хорошей альтернативой стандартной продаже и является законной. Если его сопровождает хорошее агентство, все риски сводятся к минимумуНайти покупателя для буферной сделки очень проблематично, большинство отказывается в ней участвоватьСама программа выглядит сложной и занимает много времени — до четырех месяцевПлатите агентству комиссию за работу

Сроки и стоимость

После продажи через приватизацию продавец дополнительно оплачивает расходы на регистрацию дома и 13% налог на прибыль. К этому также добавляются нотариальные расходы. Процесс передачи права собственности на недвижимость является бесплатным для тех, кто еще не участвовал в приватизации. Стоимость услуг нотариуса зависит от цены продаваемого имущества. Регистрация в Росреестре обойдется в 2 000 рублей.

С момента подачи заявления в ЗАГС до получения решения проходит около двух месяцев. На регистрацию в Росреестре уйдет еще 2 недели. Если дом приватизируется в судебном порядке, это может занять до 6 месяцев.

Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья

Приватизация	Наиболее честный и выгодный вариант для арендатора с наименьшим риском	Вы не можете приватизировать дом с коммунальными платежами, процесс занимает несколько месяцев, и вы должны заплатить 13% налога
Регистрация покупателя	Можно продать дом с долгами за коммунальные услуги.	Высокий риск столкнуться с мошенниками; муниципалитет может отказать в регистрации постороннему лицу.
Обмен с доплатой	Справедливый способ «продажи» неприватизированного дома	Сложно найти счетчик; «продавец» получает не всю сумму, а разницу в рыночной стоимости между двумя жилыми помещениями

Требования к нанимателю и документы для приватизации

В любом случае, продавец или покупатель рано или поздно приватизирует квартиру. Для того чтобы принять участие в бесплатной приватизации, потенциальный владелец должен соответствовать следующим условиям:

• Он или она является гражданином Российской Федерации;
• Проживали в квартире по договору социального найма;
• Не утратили право на участие в бесплатной приватизации;
• Получение согласия на приватизацию и отказов от других лиц, проживающих в квартире.

Для участия в приватизации арендатор должен подготовить следующие документы:

• Паспорта всех лиц старше 14 лет, проживающих в квартире;
• Свидетельства о рождении несовершеннолетних;
• Образец договора социального найма жилого помещения;
• Ордер на занятие помещения;
• Свидетельство о праве на приватизацию;
• Технический паспорт;
• Кадастровый паспорт с планом застройки;
• Выписка из лицевого счета;
• Справка о регистрации по форме 9 со всех мест проживания с 1991 года;
• Согласие органа опеки и попечительства, если несовершеннолетний отказывается от участия в приватизации.

Вышеуказанные документы должны быть представлены в МФЦ вместе с заявкой на участие в приватизации.

Как купить неприватизированную квартиру: подводные камни

Любой способ продажи неприватизированной недвижимости выглядит более сложным, чем стандартная сделка. Есть и другие моменты, которые необходимо учитывать:

1. Буферные транзакции часто осуществляются мошенниками. Они продают «буфер» нескольким людям одновременно и сами остаются без денег.
2. Пока продавец не покинет муниципалитет, покупатель не может зарегистрироваться.
3. Для большинства сделок требуется согласие муниципалитета и членов семьи. Без этого сделка является незаконной.
4. Если у вас есть договор о залоге или депозите за дом, который не сдан в аренду, то в случае нарушения договора может быть сложно вернуть свои деньги. По закону, арендатор не может взять депозит или первоначальный взнос, поскольку недвижимость юридически не принадлежит ему.

Совет юриста: любая передача денег должна быть зафиксирована в расписках. Таким образом, в случае возникновения спора вам будет легче отстоять свои права в суде.

Можно ли продать муниципальное жилье с долгами по коммунальным услугам?

По закону продажа недвижимости с имеющимся долгом не допускается, владелец просто не разрешает покупателю зарегистрироваться. Но есть обходной путь:

1. Продавец находит покупателя, заключает соглашение о задатке, погашает долг этими деньгами.
2. Продавец берет разрешение у муниципалитета на регистрацию покупателя, прописывает его в квартире, а сам регистрируется по другому адресу.

Наконец, счет перерегистрируется на имя покупателя, и продавец получает деньги.

Приватизация квартиры и продажа: особенности

Самый лучший и законный способ продать квартиру — приватизировать ее, а затем подписать с покупателем договор о передаче права собственности.

Каковы критерии, по которым жильцы могут претендовать на приватизацию:

1. Российское гражданство.
2. Проживание в жилом помещении по договору социального найма.
3. Право на приватизацию не утрачено.
4. Согласие или отказ от участия в приватизации других членов семьи.

Вы должны подать заявление на приватизацию вашей квартиры, подав документы в Управление муниципальной собственности и дождаться результата рассмотрения заявления арендодателем. Обычно это занимает около двух месяцев. Затем подписывается соглашение с муниципалитетом о передаче права собственности на недвижимость, и сделка регистрируется в Федеральном регистрационном управлении. По истечении этого срока имущество может быть продано.

Документы для приватизации

В каждом регионе существуют свои правила приватизации, включая перечень документов.

Что обычно требуется:

• Заявление на приватизацию.
• Паспорта заявителя и всех членов семьи старше 14 лет.
• Свидетельства о рождении детей в возрасте до 14 лет.
• Выписка из домовой книги.
• Договор социального найма жилья.
• Ордер или выписка из административного постановления.
• Свидетельство о праве на приватизацию.
• Технический паспорт.
• План этажа.
• Выписка из лицевого счета.

Иногда требуются дополнительные документы. Например, если вы пользуетесь услугами представителя, вам может понадобиться нотариальная доверенность.

Как подстраховаться?

Для того чтобы процесс продажи прошел быстро и без хлопот, вы должны получить все детали в письменном виде, напр:

• при предоставлении задатка должен быть заключен предварительный договор купли-продажи, в котором должно быть указано обязательство продавца заключить договор купли-продажи по завершении процесса приватизации;
• В договоре купли-продажи должны быть четко прописаны все условия продажи, цена квартиры, обязательства и ответственность сторон, а также условия расторжения договора.