Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам в 2022 году

Можно ли продать квартиру с долгами за коммунальные услуги?

Гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает, что неисполненные обязательства, к которым относятся и долги за коммунальные услуги, остаются за физическим лицом. Квартира не является объектом правоотношений, поэтому долги за коммунальные услуги остаются за бывшим владельцем, а не за имуществом.

Наличие долга в таком случае не имеет никакого значения. Владелец приватизированного жилья не теряет право распоряжаться своей собственностью, в том числе право на законную продажу, если покупатель соглашается приобрести такую квартиру.

Таким образом, ничто не препятствует продаже или покупке квартиры, за которую владелец не заплатил арендную плату вовремя.

Когда нельзя продать квартиру с долгами?

В некоторых случаях задолженность по коммунальным платежам может привести к ограничению права владельца на распоряжение своей собственностью. Ограничения на продажу имущества считаются следующими:

  • Квартира была арестована;
  • В отношении владельца ведется процедура банкротства.

Ограничение права собственности означает, что накладывается ограничение на регистрацию собственности, то есть формально продажа может состояться, но Федеральная регистрационная служба откажет в регистрации права собственности покупателя. Ограничение может быть наложено судом или ФСБ в рамках исполнительного производства по взысканию долга с владельца недвижимости. Причиной могут быть не только долги за жилье и коммунальные услуги, но и нарушение собственником других обязательств, таких как ипотека, кредит или алименты. Суд также может вынести постановление об ограничении, если квартира является предметом спора.

Помимо суда, ограничение может быть наложено и органами, ведущими судебное разбирательство.

Ограничение на продажу физического лица также накладывается процедурой банкротства. Этот вид финансового оздоровления очень редко применяется к гражданам, но потенциально может встретиться. Во время процедуры банкротства имущество должника поступает в распоряжение финансового управляющего и не может быть продано физическим лицом.

Когда возникает обязанность платить за квартиру?

Согласно пункту 5 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность нового собственника квартиры по оплате возникает только с момента регистрации его права собственности.

Единственным исключением является задолженность по оплате капитального ремонта.

П. Пункт 3 статьи 158 ЖК РФ предусматривает, что новый собственник обязан оплачивать капитальный ремонт, в том числе не оплаченный предыдущим собственником. Долг по оплате ремонта, накопленный предыдущим владельцем, автоматически переходит от продавца к покупателю недвижимости.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Если квартира не приватизирована, наличие или отсутствие долгов не влияет на возможность ее продажи. Арендодатель обычно является собственником, арендатор не имеет никаких прав на недвижимость. Арендатор не сможет продать недвижимость, пока она не будет приватизирована. До тех пор, пока остаются долги за коммунальные услуги, квартира не может быть приватизирована — ее нельзя продать или погасить долг. Поэтому продажа квартиры без приватизации не является способом решения проблемы коммунальных долгов.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам: 4 способа

Если вы хотите продать квартиру с долгом за коммунальные услуги, вы можете воспользоваться одним из способов, разрешенных действующим законодательством — погасить долг за счет вашего депозита, основной суммы долга или перевести долг на нового владельца квартиры. Продавец также может сам добиваться погашения долга.

Способ 1: Уплата задолженности средствами продавца

Самый простой способ — это урегулирование долга продавцом до сделки. Например, он может занять деньги у друзей и родственников или взять кредит. В этом случае сделка осуществляется с «чистой» квартирой, не обремененной долгами за коммунальные услуги.

Это удобно для покупателя, но не так выгодно для продавца. Просто одолжить деньги не так-то просто, а сумма долга может быть весьма серьезной. Если домовладелец берет кредит, ему также придется выплачивать проценты по кредиту.

Способ 2: Выплата долгов с задатка

Самый простой способ оформления сделки — погашение долга за жилье из средств, предоставленных продавцу по договору о задатке. Согласно положениям статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задаток включается в общую цену имущества. В этом случае продавец получает средства для погашения долга. Сделка по продаже заключается в отношении имущества, которое больше не имеет долгов.

Этот метод имеет несколько недостатков. Выплата задатка создает дополнительные обязательства между сторонами. Если по какой-либо причине покупатель отказывается от сделки, депозит остается у продавца. Если, в свою очередь, продавец не может выполнить сделку, он обязан вернуть продавцу задаток в двойном размере. По этим причинам сумма задатка обычно невелика и редко превышает 100 000 рублей, поскольку сторонам не нужен дополнительный риск. Если долг за коммунальные услуги достаточно велик, депозит не сможет покрыть всю сумму задолженности. Конечно, стороны могут договориться о любой сумме, но при этом возрастает риск для обеих сторон.

Преимущество этого метода в том, что он подходит для ипотечных кредитов. Банки обычно очень щепетильно относятся к покупаемому дому и требуют справку об отсутствии коммунальных платежей. Аналогичные требования предъявляются OFE, если часть расходов оплачивается сертификатом на материнский капитал.

Важно: Укажите в депозитном договоре, что перечисленные средства будут использованы для погашения долга.

Пример. Стоимость квартиры составляет 3200000 тысяч рублей, сумма долга — 125000. Продавец погашает задолженность, о чем свидетельствует справка о задолженности или оплаченные счета.

Способ 3: Оплата после сделки

При третьем методе долг выплачивается не из первоначального взноса, а из основной суммы, переданной по договору купли-продажи. Для расчетов используется сейф или аккредитив. В обоих случаях полный расчет с продавцом будет возможен только в том случае, если продавец подтвердит выполнение всех обязательств, в данном случае погашение долга за квартиру и коммунальные услуги.

При таком способе оплаты контрактный капитал может быть переведен после подписания договора купли-продажи или после получения выписки из ЕГРЮЛ для регистрации права собственности на недвижимость. Сумма, равная долгу за квартиру и коммунальные услуги, будет переведена, если продавец погасит задолженность. В этом случае банк будет осуществлять надзор за продавцом, чтобы убедиться, что он/она выполняет свои обязательства.

В договоре также можно предусмотреть, что передача квартиры от продавца к покупателю должна сопровождаться составлением акта передачи между сторонами. В этом случае одним из условий подписания передаточного акта является предоставление продавцом оплаченных счетов за коммунальные услуги.

Пример. Стоимость квартиры составляет 3300 000 рублей, а долг — 250 000 рублей. Сумма в размере 3050000 перечисляется продавцу, из которой он погашает долг. Оставшиеся 250 000 помещаются в сейф или аккредитив. Продавец получит доступ к этим деньгам только в том случае, если предоставит банку документ, подтверждающий, что у него нет долгов. Если он этого не сделает, деньги будут возвращены покупателю.

Этот метод более надежен для покупателя, но у него есть и недостатки. Во-первых, она не подходит для ипотеки — банк просто не одобрит покупку квартиры с долгами. Точно так же нельзя использовать материнский капитал — Пенсионный фонд России также откажет в выдаче средств на квартиру с долгами. Во-вторых, требуются дополнительные расходы — аренда сейфа или открытие аккредитива. В-третьих, этот метод отнимает много времени и требует дополнительной бумажной работы.

Способ 4: Перевод долга на покупателя

Еще один способ купить квартиру с долгами за жилье и коммунальные услуги — перевести долг на покупателя. Возможность такого решения подтверждается положениями статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для перевода долга на другое лицо необходимо согласие кредитора — управляющей компании или организации, предоставляющей средства. Без такого согласия соглашение о переводе долга является недействительным.

При использовании этого метода процедура выглядит следующим образом:

  1. Арендодатель направляет кредитору письменное уведомление о переводе долга на другое лицо.
  2. Если управляющая компания или поставщик ресурсов соглашается, продавец и покупатель заключают соглашение, по которому долг переходит к покупателю.
  3. В качестве альтернативы может быть заключено дополнительное соглашение к основному договору. По условиям договора, долг должен быть выплачен новым владельцем квартиры.

Этот способ удобен для покупателя, но он также создает риски для продавца, так как существует риск, что долг не будет оплачен покупателем, и на продавца будет возложено обязательство.

Что писать в договоре?

В договоре должна быть прописана следующая информация:

  • Точная сумма задолженности, а также название и реквизиты организации-кредитора;
  • Стоимость жилья за вычетом суммы долга;
  • Срок выполнения долговых обязательств, например, 15 дней с момента регистрации собственности.

Дополнительное соглашение (приложение к основному договору) должно содержать аналогичную информацию.

Пример. Формальная стоимость квартиры составляет 3100000 рублей, а долг за квартиру и коммунальные услуги — 115 000 рублей. В этом случае в договоре купли-продажи цена недвижимости устанавливается в размере 2985 000 рублей, но покупатель берет на себя долги продавца.

Несмотря на удобство этого метода, он имеет много недостатков. Опять же, перевод долга не подходит для ипотеки, банк просто откажется покупать квартиру с неоплаченными долгами.

Но главным недостатком является то, что кредитор может быть представлен более чем одной организацией — управляющей компанией. Часто потребители заключают договоры не только с управляющей компанией, но и непосредственно с ресурсоснабжающей компанией, которая поставляет воду, электричество, отопление и т.д.

Для использования этого метода необходимо получить согласие всех поставщиков коммунальных услуг. В противном случае только часть долга может быть переведена на покупателя, а для остальной части потребуются другие способы решения проблемы.

Что делать, если продавец скрыл долги?

Иногда продавцы пытаются скрыть от покупателей тот факт, что имеется непогашенный баланс коммунальных услуг. Их расчет заключается в том, что покупатель не будет проверять наличие долгов и заплатит полную стоимость квартиры без учета суммы долга. Такие действия не имеют практического смысла. Как уже говорилось выше, долг останется не за покупателем, а за бывшим владельцем квартиры, за исключением оплаты за ремонт. Даже если квитанции приходят на адрес покупателя, он не обязан их оплачивать. Любой суд легко докажет его правоту.

Скорее, в интересах продавца, чтобы покупатель посетил управляющую компанию и офисы поставщиков услуг для подписания новых договоров на свое имя. Пока он этого не сделает, доходы будут поступать на имя гражданина, продавшего недвижимость. Даже если он продал квартиру, формально он будет оставаться получателем коммунальных услуг до тех пор, пока новый владелец не подпишет новые договоры.

Нужна ли помощь юриста?

Продажа квартир с коммунальными долгами — не редкость на вторичном рынке недвижимости. В большинстве случаев используется схема, при которой задолженность погашается из депозита, внесенного покупателем. Другие схемы более сложны и не могут быть использованы, если для оплаты используются заемные средства или государственные сертификаты.

В ситуации, когда вам необходимо купить или продать квартиру с задолженностью по коммунальным платежам, лучше всего обратиться к адвокату. Он объяснит, какие правовые последствия возможны в этом случае, как лучше всего обезопасить сделку и как избежать ненужных рисков.

Переходят ли долги к покупателю при покупке квартиры?

При сделке купли-продажи долги не списываются, а распределяются между продавцом и покупателем.  Некоторые из них остаются за прежним владельцем, другие переходят к новому владельцу. Как понять, за что платить покупателю, а за что нет, давайте разберемся.

  • Коммунальные долги. Эти коммунальные услуги включают электричество, газ, воду и канализацию, обслуживание зданий и отопление. По закону их должен оплачивать тот, кто ими пользуется или пользовался. Если арендатор не платит, он и только он является должником. Другими словами, продавец несет ответственность за весь долг. Старые долги не распространяются на покупателя. 
  • Долги за капитальный ремонт. Эти выплаты являются исключением из правил. По закону взносы на капитальный ремонт относятся не на человека, а на имущество. Поэтому, если есть задолженность по капитальному ремонту, она переходит к покупателю вместе с квартирой. И платить их должен будет тот, кто в настоящее время владеет недвижимостью.

pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalke-i-kapremontu

Чем может грозить покупка квартиры с долгами?

  • Вам придется платить из своего кармана. Конечно, если вы вовремя не проверили наличие долгов, то долги будут вашими. Другое дело — не оплачивать счета за коммунальные услуги. Хотя по закону они остаются у предыдущего владельца, не все покупатели знают об этом. Купив квартиру с долгами, некоторые новые владельцы продолжают оплачивать долги других, думая, что так и должно быть. А некоторые не могут найти продавца и вынуждены расплачиваться за свои «грехи».
  • Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда энергокомпания, видя, что от предыдущего владельца-должника ничего нельзя получить, переходит к новым жильцам. И начните требовать от них немедленного погашения долга. Они могут угрожать отказом в перерегистрации счета на новое лицо или даже обратиться в суд.

Важно! Все подобные требования со стороны управляющей компании или ТСЖ находятся вне закона и могут быть расценены как вымогательство. Не бойтесь и идите на поводу у энергетической компании.

Чтобы прекратить преследования со стороны энергокомпании, вам следует подать заявление с требованием, чтобы энергокомпания прекратила выставлять вам счета за чужие долги. Включите копию договора купли-продажи и акт приема-передачи квартиры, если есть информация о показаниях счетчика. Если энергетическая компания не прекращает рассылку писем, вы можете обратиться в прокуратуру или суд.

  • Транзакция может быть отменена.  Если квартира не может быть продана законным путем. И предыдущий владелец смог вывести из него бизнес. Дело в том, что если человек долго не оплачивает свои счета, управляющая компания может обратиться к судебным приставам. И судебные приставы имеют право наложить арест на дом. Тогда все действия с ним с этого момента будут считаться недействительными. И договор может быть аннулирован судом. А если документы при его заключении были составлены не в пользу покупателя, то может пройти очень много времени, чтобы вернуть деньги или не получить их вовсе.

Чтобы не оказаться в такой неприятной ситуации, необходимо вовремя понять, существует ли долг.  Вы можете узнать это, проверив его самостоятельно. Ведь иногда даже агенты по недвижимости, видя легкомысленность покупателя, могут скрыть правду о долгах.

pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalke-i-kapremontu

Как самостоятельно можно узнать о долгах?

  • Спросите продавца. Прежде чем купить квартиру, попросите у владельца справку о задолженности вместе с другими документами. Как для оплаты коммунальных услуг, так и для капитального ремонта. Согласно Гражданскому кодексу, покупатель имеет право ознакомиться со всеми условиями сделки.
  • Внимательно прочитайте договор. Многие люди забывают простое правило: нельзя подписывать документ, не прочитав его. И продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все коммунальные долги переходят к новому владельцу. Если вы пропустите это и подпишете документ, вам придется заплатить.
  • Обратитесь в управляющую компанию. Если продавец уверяет вас, что никаких денег вам не причитается. Вы должны обязательно перепроверить это у своего арендодателя, энергетической компании, поставщика коммунальных услуг или фонда реконструкции.

Важно: Вы можете получить определенную информацию только с разрешения продавца. Поэтому если они отказываются вам помочь, вам стоит дважды подумать, прежде чем покупать квартиру. 

  • Вы также можете воспользоваться веб-сайтом поставщика. Иногда там можно найти информацию о должниках. В некоторых районах эту информацию можно также найти на сайтах отделов жилищно-коммунального хозяйства.

pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalke-i-kapremontu

Дополнительная информация. Не лишним будет поискать продавца по базе данных судебных приставов и посмотреть, как указаны его долги. Вы можете провести полную проверку своих долгов с помощью ChekPerson.ru всего за несколько кликов. Кроме того, выясните, не обременена ли квартира одним документом — выпиской из ЕГРН. В документе вы сможете увидеть историю владельцев, его характеристики более подробно, а также всю информацию о том, был ли наложен арест на недвижимость. Получить этот документ можно в течение нескольких часов. Введя адрес или кадастровый номер квартиры на сайте Единого государственного реестра.

pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalke-i-kapremontu

Обременения на квартире с долгами

На квартиру с долгами может быть наложено обременение — ограничения на продажу и другие операции с имуществом. Вряд ли это связано с долгами за коммунальные услуги, но само их наличие может свидетельствовать о финансовых трудностях продавца. Также стоит проверить, не находится ли квартира в залоге у банка, нет ли ограничений на продажу из-за неуплаты алиментов или процедуры банкротства.

Если вы хотите узнать, обременена ли квартира долгом, вы можете получить один документ — выписку из земельного кадастра. В документе будет указана история владельцев недвижимости, ее адрес, кадастровый номер, площадь, стоимость, а также информация об ограничениях на продажу.

Покупка квартиры с долгом за коммунальные услуги и капитальный ремонт

См. образец выписки из ЕГРН  

Информация об обременениях будет доступна в выписке «Об особенностях и правах», стоимость которой составляет 200 рублей. Помимо данных о залоге и запрете на перерегистрацию, он содержит характеристики объекта недвижимости, данные текущего владельца и кадастровую стоимость. Кстати, в выписке будет отражен не только факт наложения ограничений, но и данные о том, кто их наложил: судебный пристав, банк, налоговая инспекция и т.д. В полной выписке вы сможете получить полную историю владельцев с датами перехода и истечения прав.

Экстракт можно получить в течение нескольких часов. Указав адрес или кадастровый номер квартиры на сайте или в приложении .UGRN.Registry, вы можете оплатить услугу любым удобным способом.

Как заказать выписку из Единого государственного реестра юридических лиц

Полученная вами выписка будет заверена электронной подписью Росреестра. Это означает, что его можно отправить в банк, суд или другой государственный орган, который примет его так же, как если бы это был бумажный документ с печатью.

Если в выписке вы видите ограничения на продажу (кроме ипотеки), лучше отказаться от сделки или обратиться за юридической консультацией. В конце концов, это может привести к тому, что сделка просто не будет зарегистрирована или будет оспорена через несколько лет.

Покупка квартиры с долгами - есть ли риск?

Оцените статью
Блог о законе тишины
Adblock
detector