Китайский сценарий
Казалось бы, в такой густонаселенной стране, как Китай, потребность в новых домах никогда не исчезнет. Но уже более года строители в Поднебесной борются с тяжелым кризисом спроса, который уже привел к банкротству почти двух третей компаний. Даже крупнейший китайский застройщик Evergrande, построивший свою империю на постоянных займах для новых проектов, столкнулся с неплатежеспособностью.
И он далеко не одинок в Китае. В течение многих лет строительные компании получали дешевые кредиты и строили один квартал за другим.
Между тем, китайская политика урбанизации, с помощью которой власти надеялись бороться с социальным и экономическим неравенством, начала трещать по швам. Основными покупателями новых квартир были не те, кто нуждался в жилье (их было много, но они не могли позволить себе жилье рыночного уровня), а те, кто рассматривал недвижимость в качестве инвестиции.
На пике строительного бума китайское правительство и строительные компании спонсировали и вводили в эксплуатацию сотни новых проектов, не обращая внимания на фактическую миграцию, в результате чего по всей стране появились тысячи пустых домов и даже городов-призраков. А после того, как власти решили отрезать строителей с большой задолженностью от кредитов, был запущен цепной механизм сокращения строительства и продаж.
Теперь китайцев просто заставляют сносить новые здания, которые уже готовы к заселению. Это дешевле, чем сохранять здания и месяцами искать покупателей, а снос частично субсидируется правительством. Но компании по-прежнему несут многомиллионные убытки из-за неудачных проектов. По оценкам аналитиков компании Fathom Consulting, за последние годы в Китае было снесено около 3 миллиардов квадратных метров жилья.
России в 2022 году на фоне падения спроса на новостройки придется паниковать, что такое будущее ожидает многочисленные субсидированные проекты российских застройщиков. Их потенциальные покупатели и акционеры потеряли доходы из-за инфляции и санкций, а рост процентных ставок и общее изменение потребительской модели привели к тому, что рыночный пузырь оказался под угрозой схлопывания. Однако эксперты успокаивают, что паниковать еще рано.
По нашей оценке, китайский сценарий в России маловероятен, поскольку с введением в 2018 году проектного финансирования и эскроу-счетов рынок консолидируется вокруг ключевых застройщиков, сопровождаемый уходом мелких ненадежных игроков из-за их неспособности адаптироваться к новым нормативным требованиям.
Таким образом, большая часть текущей строительной активности приходится на крупных застройщиков, которые имеют высокую степень общественного доверия и достаточные резервы ликвидности, а также предлагают субсидированные ипотечные ставки, что создает дополнительный рост спроса на их недвижимость.
Вероятность повторения китайского сценария с массовыми разрушениями в Китае маловероятна. В Китае довольно много жилищных проектов было связано с проектами промышленного развития в новых городах и районах, которые из-за пандемии в конечном итоге не были реализованы. У нас нет таких масштабов строительства, застройщики с осторожностью оценивают потенциальный спрос на жилье.
Как правило, в настоящее время в продаже находится не более 30 процентов от общего количества строящихся квартир, поэтому серьезного и долгосрочного дисбаланса спроса и предложения не будет.
Рынок недвижимости в России жив и здоров, несмотря на трудности, с которыми он регулярно сталкивается. Участники рынка демонстрируют высокую адаптивность.
После рекордного спроса в первом квартале и спада во втором квартале мы наблюдаем значительное восстановление покупательской активности, поэтому говорить о «невостребованных квартирах» не приходится. Я убежден, что в России не будут сносить новостройки — они найдут своих покупателей. Более того, сегодня наблюдается обратный процесс: застройщики покупают нерентабельные торговые центры с землей, чтобы построить на их месте квартиры.
Но что происходит в данном случае, и каковы источники нынешних проблем с российскими новостройками
Российские скачки
Даже во время пандемии коронавируса российские власти усилили меры государственной поддержки в жилищном секторе. В частности, программа льготной ипотеки 2020 года значительно увеличила спрос на жилье в новостройках и спровоцировала резкий рост цен на недвижимость, надув (или почти надув) жилищный пузырь.
От этого выиграли застройщики, а вместе с ними и многие отрасли, связанные со строительством, которые обеспечивают работой сотни тысяч россиян.
Но низкая ключевая процентная ставка, которая позволила россиянам получать дешевые жилищные кредиты, продержалась всего несколько месяцев, после чего она начала расти, подскочив до рекордных 20 процентов в марте 2022 года.
На этом фоне на рынке недвижимости наблюдался всплеск спроса: Россияне хотели купить быстро, пока банки не подняли процентные ставки и рубль не начал падать. Этот импульс довольно быстро сошел на нет.
В январе и феврале наблюдался рост спроса, поскольку покупатели стремились заключить сделки на привлекательных условиях в преддверии ужесточения кредитно-денежной политики. В марте активность еще больше возросла в связи с событиями вокруг Украины: в моменты экономических потрясений люди склонны вкладывать свои сбережения в недвижимость как наиболее безопасный актив; доля наличных сделок была значительной. В апреле-мае спрос резко упал из-за повышения ставок, роста цен и общей неопределенности.
Уже в июне-июле активность на рынке недвижимости начала восстанавливаться благодаря снижению ставок и программам застройщиков, но продажи, тем не менее, остаются ниже прошлогодних значений.
Весной опасения по поводу обвала рынка жилья в 2022 году усилились на фоне новостей о том, что тысячи россиян покидают страну. Логично, что эмигрировать решили представители среднего и богатого классов, и именно они могли стать потенциальными покупателями новых домов. В то же время можно ожидать, что они выставят свои дома на продажу, увеличив предложение на вторичном рынке.
Однако в действительности масштабы оттока населения замедлились, и россияне не спешат продавать свои дома на фоне беспорядков. А те, кто торопился, проиграли.
Спрос на вторичное жилье сильно сократился из-за отсутствия государственных программ субсидирования ипотеки, без которых покупка вторичного жилья в нынешних условиях нерентабельна (хотя она была бы нерентабельна даже при дисконтных ставках). Кроме того, предложение сократилось из-за неопределенных экономических условий: люди решили переждать кризис с помощью жилья, а не рублей. Все это привело к снижению цен.
На фоне неблагоприятных условий на вторичном рынке активность на первичном рынке также снижается, поскольку значительная часть сделок по новостройкам совершается за счет средств, вырученных от продажи квартиры. В то же время процент поспешных продаж квартир в связи с переездом из России не оказал сильного влияния на рынок: как правило, продавцы стремятся как можно быстрее завершить сделку и готовы идти на уступки покупателю.
Последующие месяцы показали, что все не так плохо, как казалось вначале. Рубль немного окреп, поскольку импорт сократился, инфляция замедлилась, а Центральный банк постепенно снизил ключевую процентную ставку до психологически приемлемого уровня в 8%.
По словам Натальи Пырьевой, с мая-июня в России наблюдается постепенное замедление роста цен на новостройки. Между тем, спрос, по мнению аналитиков «Avito Недвижимость», наоборот, начал расти.
На Avito Real Estate спрос на новостройки в августе 2022 года вырос на 9,4 процента по сравнению с июлем этого года. Пользователи платформы больше всего интересовались квартирами с двумя и тремя спальнями. На первичный рынок повлияло снижение льготных ипотечных ставок: ставки стабилизировались, потребители перестали ждать дальнейшего снижения, что побудило их не откладывать покупку.
Средняя цена квартир на первичном рынке недвижимости почти не изменилась: она снизилась на доли процента от 0,2% до 2% в зависимости от планировки. Цены 1 кв. м в августе 2022 года, по сравнению с июлем того же года, снизились для двухкомнатных квартир (-2,6%) и трехкомнатных квартир (-1,8%).
Текущее изменение цен связано с воздействием. Мы не ожидаем большого снижения цен в ближайшем будущем, но мы также не ожидаем и резкого роста, как в прошлом году. По всей вероятности, по мере продвижения проекта с нуля до завершения в него будут вноситься незначительные коррективы.
По данным «Циан аналитика», средняя стоимость новостроек на 18 крупнейших региональных рынках страны (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в августе составила 136 000 рублей за квадратный метр. Это на 0,2% ниже, чем в июле, но рост за август составил 26%. Алексей Попов, руководитель «Циан Аналитика», пояснил, что цены падают из-за давления активных новых запусков: в начале продаж цены традиционно ниже. Однако осенью ожидается новый рост цен на новостройки в России.
Означает ли это, что в российской недвижимости нет проблем? Вовсе нет. И главная из них — общая для всего мира — это значительный рост цен по всем направлениям.
Стоимость строительства растет из-за увеличения стоимости материалов, и застройщики вынуждены закладывать это в конечную цену. Из-за санкций осложняется логистика как материалов, так и оборудования, что влияет на сроки реализации всего проекта.
Не все готовы платить за новые ценники. По данным опроса, проведенного аналитической службой Calltouch, более трети россиян передумали покупать готовую квартиру после февраля 2022 года. Еще 7% заинтересованы в квартирах, но более низкого класса, чем раньше.
В целом, основной проблемой рынка недвижимости в России на данный момент является снижение спроса. Во втором квартале этого года количество договоров о совместном строительстве сократилось на 42% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. В то же время объем строительства остается на уровне прошлого года: около 100 млн м2 в настоящее время возводят российские застройщики в разных городах. Поэтому предложение строящихся квартир увеличилось примерно на 20-30% по сравнению с прошлым годом.
Уже весной застройщики столкнулись с падением спроса, что вынудило их прибегнуть к хитростям: предлагать скидки за оплату наличными или прятать скидку в субсидировании ипотеки, которая превращалась де-факто в рассрочку. По словам Сиана, в среднем сейчас они выдают кредиты по договору долевого участия под 3,7%, а все ипотечные кредиты — под 6,4% в год, что ниже ставки Центрального банка.
Читайте также: Бунгало — что это такое, что лучше бунгало или стандартный номер в отеле: дома в стиле бунгало
Строят меньше, дисконтируют больше
По мнению аналитиков Asterus, в стране стало строиться меньше домов из-за роста процентных ставок и снижения доходов населения. В первом полугодии количество новых жилищных проектов было почти на четверть меньше, чем в то же время в 2021 году. Также на 10 процентов снизилось количество сделок с долевым участием.
Аналитики Единого реестра застройщиков (ЕРЗ) подсчитали, что в июле 2022 года темпы строительства новых жилых домов в России снизились на 16,4%, а с начала года падение составило 19,2%.
Хотя летом ситуация начала несколько улучшаться, эксперты считают, что этот рост может оказаться кратковременным, и жилищный сектор в целом будет переживать долгосрочный спад.
Застройщики сокращают предложение и удерживают цены на низком уровне, чтобы сохранить прибыльность, поэтому доходность остается достаточно высокой, но все же немного снизилась. Возьмем, к примеру, последнюю отчетность ЛСР, которая показывает, что чистая маржа за первое полугодие 2022 года упала до 9,8% с 10,4% годом ранее.
Во время «Черной пятницы недвижимости», которая прошла в России в конце июля, скидки на квартиры достигали 30-50%, что показывает, насколько охотно застройщики идут на скидки во имя продажи квартир.
Застройщики, сделавшие ставку на квартиры, особенно страдают от слухов о том, что статус нежилых помещений может быть изменен. После того как Госдума приняла решение не разрешать регистрацию в квартирах в течение как минимум трех лет, покупатели как-то охладели к этому формату. Поэтому не исключено, что на рынке квартир также будет много «выгодных» предложений.
В то же время эксперты предупреждают, что покупателям не стоит спешить хватать субсидированные квартиры. Они продаются в среднем на 20-30% дороже, чем аналогичные квартиры без субсидии. И хотя 1-процентная субсидия на ипотеку для застройщика стоит примерно столько же, сколько 5-процентная скидка, она оправдана только в долгосрочной перспективе.
Если впоследствии эту квартиру придется продать, владелец может потерять деньги и даже рискует не покрыть основную сумму кредита. «В результате покупатель потеряет первоначальный взнос, останется без жилья и, вдобавок, с долгом перед банком». — пояснил Руслан Сухий, глава инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».
Осень традиционно является пиком активности на рынке жилья, что может изменить ситуацию на этом рынке к лучшему и дать застройщикам необходимую финансовую поддержку, чтобы довести свои проекты до завершения. На возобновление спроса также может повлиять рост стоимости доллара, который вернет на рынок покупателей валюты, а также появление новых интересных предложений от банков по уже сниженным ставкам. Но сможет ли он преодолеть стагнацию, которая формируется на рынке, и обеспечить превышение спроса на новое жилье над предложением, пока судить рано.
В настоящее время застройщики стимулируют активность покупателей с помощью скидок, дополнительного субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам в рамках государственных программ поддержки жилищного кредитования, а также предлагая гибкие варианты рассрочки и обмена. Потребуется время, чтобы убедиться в эффективности антикризисных мер, и с этой точки зрения осень будет показательным временем. Я считаю, что для ускорения продаж старых домов необходимо дальнейшее снижение ипотечных ставок на вторичную недвижимость. Полученные средства будут быстрее поступать на рынок новостроек, ускоряя его восстановление.
Во всей этой истории есть неприятный момент для застройщиков, которые вынуждены различными способами привлекать покупателей во все более убыточные проекты. Но есть и приятный момент для покупателей: большинство из них еще не осознали, что именно они сейчас определяют положение дел на рынке.
Поэтому те, у кого еще есть деньги и желание купить новую квартиру в эти нестабильные времена, имеют все шансы договориться с застройщиком о хороших условиях.
