Объект незавершенного строительства: как быстро оформить в собственность

Содержание
  1. Что такое объект незавершенного строительства?
  2. Объект незавершенного строительства: немного истории
  3. Как появляется объект незавершенного строительства?
  4. Критерии отнесения объектов незавершенного строительства (ОНС) к недвижимости
  5. Объект незавершенного строительства с научной точки зрения
  6. Судебная практика
  7. Объект незавершенного строительства в правовом поле
  8. Объект незавершенного строительства в юриспруденции
  9. Объект незавершенного строительства с точки зрения экономики и финансов
  10. Факторы возникновения объекта незавершенного строительства
  11. Классификация объектов незавершённого строительства по признакам
  12. 1. Масштабность
  13. 2. Функциональное назначение
  14. 3. Форма собственности
  15. 4. Степень готовности
  16. 5. Стадия выполнения проектных циклов
  17. 6. Степень потребности в инвестициях
  18. 7. Виды выполняемых работ
  19. Признание объекта незавершенным строительством
  20. Этапы перевода объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества
  21. Этап I
  22. Этап II
  23. Этап III

Что такое объект незавершенного строительства?

На сегодняшний день существуют различные виды строительства:

  • промышленный;
  • сельский;
  • социальные и культурные объекты;
  • жилищное строительство (совместное строительство домов, строительство индивидуальных домов и т.д.).

В данной статье мы предлагаем рассмотреть вопрос незавершенного строительства. Что такое незавершенное строительство (НЗС), каковы критерии отнесения этих объектов к недвижимости, что такое регистрация незавершенного строительства и т.д.?

незавершенное строительство
Брошенное незавершенное здание — это объект незавершенного строительства. Незавершенное строительство — это существующий объект без акта государственной приемки, несмотря на то, что строительство объекта было начато на земельном участке в установленном порядке, было получено разрешение на строительство и велись строительные работы, но впоследствии было прекращено.

Объект незавершенного строительства: немного истории

Вспоминая советские времена, хочется отметить, что такое явление, как незавершенное строительство, в народе называли «долгостроем». После распада Советского Союза период перестройки не смог решить проблемы долгостроя, а только усугубил их.

Россия стала жить и развиваться в новых условиях, в которых приватизация и рыночные отношения стали главными критериями в развитии новой экономики, промышленности и производства. Еще долгое время можно было увидеть заброшенные или недостроенные здания и сооружения.

Но время шло вперед, развитие новой России набирало обороты. Таким образом, сложившиеся рыночные отношения в сферах человеческой деятельности требовали решения насущных вопросов незавершенного строительства. Этот процесс продолжается и по сей день.

В настоящее время все еще встречаются случаи, когда объект, являющийся предметом договора строительного подряда, становится объектом незавершенного строительства. Это можно наблюдать, например, при совместном строительстве дома — эти печальные истории хорошо известны и, к сожалению, не всегда заканчиваются положительно.

Как появляется объект незавершенного строительства?

Почему строительство может быть остановлено? Отсутствие финансирования, нехватка строительных материалов и технологического оборудования — причин может быть много. Причем остановка может быть на разных этапах: от закладки фундамента до монтажа крыши.

Все они имеют одну общую черту: строительство еще не завершено, т.е. не введено в эксплуатацию.

Мы хотели бы отметить, что среди причин, побудивших нас более пристально взглянуть на рассматриваемый вопрос, есть следующие:

  1. В течение нескольких лет в юридической сфере тема незавершенного строительства казалась несуществующей. Вопрос был всего лишь спорным. Большие лазейки в законодательстве, несовершенство правовой системы применительно к объектам незавершенного строительства — все это негативно сказывалось на стабильности отрасли и общества в целом.
  2. Незавершенное строительство как явление уже давно стало социальной проблемой. Количество споров, связанных с ОВОС, неуклонно растет, а законодательство не только игнорирует этот процесс, но и не предпринимает никаких шагов для устранения возникших противоречий. При рассмотрении споров судам фактически приходилось самостоятельно выяснять правовой статус каждого объекта незавершенного строительства, устраняя лазейки в законодательстве.
  3. Владельцы должны зарегистрировать право собственности на недвижимость до завершения строительства. Это объясняется тем, что после регистрации права собственности на недвижимость владельцы имеют полное право распоряжаться своей собственностью, одним словом, продавать ее, дарить, обменивать и многое другое.

право собственности на незавершенное производство
Заброшенные высокие недостроенные здания в регионе

Критерии отнесения объектов незавершенного строительства (ОНС) к недвижимости

Прежде чем приступить к расшифровке определения «объект незавершенного строительства», необходимо отметить одно очень важное обстоятельство.

Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на вопрос о том, что представляет собой объект незавершенного строительства. Поэтому давайте подойдем к этому определению творчески, то есть рассмотрим его комплексно: и с точки зрения научного сообщества, и с точки зрения юриспруденции, и с точки зрения правового регулирования (действующей нормативно-правовой базы).

Давайте также обратим внимание на правовую, экономическую и финансовую составляющие этого явления.

Объект незавершенного строительства с научной точки зрения

В научных кругах ведутся жаркие дебаты по этому вопросу. По мнению некоторых, незавершенное строительство — это объект, который не строится, и это во многом связано с отсутствием финансирования и логистики.

В данной ситуации указанное правовое понятие характеризует не структурные особенности объекта недвижимости и функциональное назначение его реализации, а лишь показывает процесс создания объекта недвижимости и отражает этапность этого процесса.

В отличие от зданий, строений или сооружений, объект с незавершенным строительством является незавершенным объектом и не может быть использован по назначению до полного завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Другими словами, незавершенное строительство носит временный характер.

Другие мнения выражаются в том, что объект незавершенного строительства — это специфический объект недвижимости, поскольку на данном этапе строительство этого объекта не завершено, т.е. он не закончен и не введен в эксплуатацию.

Это, в свою очередь, не позволяет использовать его ни для жилых целей, ни для размещения административных офисов, ни для развития промышленного производства.

Другими словами, незавершенное строительство — это здание, которое не соответствует своему первоначальному назначению. Он может быть использован только для пристройки, поскольку в таком объеме объект незавершенного строительства не способен выполнять функцию объекта недвижимости — здания, строения или сооружения.

незавершенное строительство
Многолетнее незавершенное строительство изнутри

Судебная практика

Если обратиться к судебной практике, то часто используется иной подход. Из этого следует, что статус объекта незавершенного строительства (ЗНС) присваивается только после завершения фундаментных работ.

Для регистрации объекта незавершенного строительства необходимо собрать документы, подтверждающие право распоряжаться участком земли, на котором ведется строительство, и разрешение на проведение этих работ. Также рекомендуется зарегистрировать здание в кадастровом реестре.

Существующее расхождение во взглядах в судебной практике, в свою очередь, позволило установить единые характеристики, определяющие объект незавершенного строительства, которые учитываются при рассмотрении судебных дел:

  • объект с незавершенной конструкцией является таковым только в том случае, если он тесно связан с земельным участком, когда невозможно переместить объект без несоразмерного ущерба его назначению;
  • индивидуальная определенность объекта;
  • процесс строительства объекта должен быть приостановлен, моторизован или навсегда прекращен.

Если рассматривать постановления по вопросам незавершенного строительства из судебной практики, то стоит отметить, что мнение Пленума ВАС РФ о том, что «объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом договоров строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу», является весьма значимым и, в свою очередь, внесло особый вклад в формирование правового режима объектов незавершенного строительства (ОНС).

право собственности на незавершенное производство
Недостроенное здание завода

Объект незавершенного строительства в правовом поле

Мы уже отмечали, что ни действующая законодательная база Российской Федерации, ни нормативные документы не дают четкого определения, что такое объект незавершенного строительства (ОНС).

В качестве дополнения! Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации трактует определение объекта незавершенного строительства как здания, строения или сооружения, строительство которых не завершено. Исключение составляют временные здания, киоски, навесы и другие подобные сооружения.

В целом, законодательство не содержит четкого определения объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества. Ни в базовой статье 130 Гражданского кодекса РФ, ни в Законе о государственной регистрации, статья 1, мы не находим такой информации.

Вместо этого предлагается рассматривать подобные объекты в связи с характеристиками либо недвижимости, которые закреплены в Гражданском кодексе (часть 1, статья 130), либо недвижимых вещей (недвижимое имущество, недвижимость).

К ним относятся, прежде всего, земельные участки, участки под застройку и все, что постоянно прикреплено к земле. Так, в первом пункте статьи 130 Гражданского кодекса, помимо земельных участков, недр и других вещей, объект незавершенного строительства (ОНС) отнесен к недвижимым вещам, поскольку не может быть передан без причинения большого ущерба.

Хотя с функциональной точки зрения это определение не совсем верно, поскольку, рассматривая объект незавершенного строительства как объект капитального строительства, нормативные акты не дают четкого и конкретного понимания того, что является объектом капитального строительства.

право собственности на незавершенное производство
Строящиеся объекты в частном секторе

Статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации по-своему трактует данное определение. Поскольку права собственности подлежат государственной регистрации (как на здания и сооружения, так и на иное вновь создаваемое недвижимое имущество), объект незавершенного строительства (ОНС) попадает в категорию «вновь создаваемого недвижимого имущества».

Это обстоятельство, в свою очередь, позволяет рассматривать объект незавершенного строительства как недвижимое имущество.

Из вышесказанного следует, что незавершенное строительство — это довольно расплывчатое понятие, которое невозможно конкретизировать, и в законодательстве нет расшифровки этого понятия. Отсюда расхождения и недоразумения.

В качестве дополнения! В первом пункте статьи 131 Гражданского кодекса говорится, что все виды недвижимости должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами. Регистрация объектов незавершенного строительства (ОНЗС) осуществляется в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Объект незавершенного строительства в юриспруденции

Глядя на различные интерпретации этих определений, невозможно избежать следующих выводов

  • Понятие «объект строительства» является основополагающим и применяется как к завершенным, так и к незавершенным строительным объектам
  • В действующем законодательстве нет единого понятия, позволяющего отличить объект незавершенного строительства от других объектов.

Следует также отметить, что особенностью незавершенного производства является то, что произведение не имеет права на использование в качестве здания, строения или сооружения, так как находится в стадии строительства и еще не сдано в дальнейшую эксплуатацию.

регистрация объектов незавершенного строительства
Строится на уровне котлована.

Поэтому можно предложить оптимальное определение, согласно которому объект незавершенного строительства (ОНЗС) определяется как индивидуальный объект недвижимости, на котором ведутся строительные работы

  • либо приостановлен
  • либо приостановлены, либо находятся в процессе,
  • приостановлено или заморожено
  • или не ведется.

Конечным результатом строительных работ является передача объекта в пользование для последующей эксплуатации и использования в будущем. Поэтому можно утверждать, что данное определение субъекта незавершенного строительства представляет собой лишь набор характеристик, выделенных в исследовательской литературе.

Объект незавершенного строительства с точки зрения экономики и финансов

Теперь рассмотрим недостроенное здание в области экономики и финансов. Стоимость незавершенного производства — это цена фактических капитальных вложений в незавершенные и не введенные в эксплуатацию здания на определенную дату.

В качестве дополнения! Незавершенные капитальные вложения — это неподписанные акты приемки основных средств и другие документы, при оформлении которых отражаются затраты на строительные работы, затраты на приобретение технологического оборудования, транспортных средств и другие работы и затраты.

В этом случае объект незавершенного строительства определяется заказчиком или застройщиком. Балансовый отчет, который отражает всю собранную информацию о незавершенном строительстве, предоставляет следующую важную информацию:

  • интенсивность застройки строительных площадок;
  • сроки начала строительства с последующей эксплуатацией в течение запланированного периода;
  • объем незавершенного строительства, включая строительно-монтажные работы за отчетный период, и динамика самого процесса строительства;
  • процент незавершенного строительства за отчетный период и сам ход строительства.

Внимательное прочтение инструкции по подготовке статистической отчетности по капитальному строительству (раздел 2.4) показывает, что объект незавершенного строительства — это отдельно стоящее здание или сооружение (вместе со всем сопутствующим оборудованием, инструментами, инвентарем и т.д.), предназначенное для строительства, реконструкции, расширения или технического переоснащения, на которое должен быть подготовлен отдельный проект и смета.

незавершенное строительство

Факторы возникновения объекта незавершенного строительства

Факторы, приводящие к возникновению незавершенного строительства
Существует несколько аспектов или юридических факторов, которые определяют время или наступление недостроя:

  • получение разрешения на строительство объекта и права на землю;
  • расторжение договора строительного подряда в отношении проекта;
  • отказ от проекта строительства;
  • соответствие строительного объекта установленным количественным стандартам (это может быть степень завершенности объекта, выраженная в процентах);
  • незавершенное строительство (НЗС) приобретает характеристики недвижимости или недвижимого имущества;
  • государственная регистрация незавершенного производства (ЗНП) и права собственности.

Классификация объектов незавершённого строительства по признакам

Исходя из многочисленных характеристик незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду следующих признаков:

1. Масштабность

Он представляет собой либо один объект незавершенного строительства (ОЗС), либо набор объектов незавершенного строительства.

2. Функциональное назначение

Представляет собой жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные или иные объекты незавершенного строительства (НЗС).

3. Форма собственности

Представляет государственную, муниципальную, частную, иностранную или совместную собственность.

4. Степень готовности

Может быть низким (менее 50%), средним (50-70%) или высоким (более 70%).

5. Стадия выполнения проектных циклов

Состоит из проектирования и подготовки к строительству, подготовительных работ и строительно-монтажных работ с последующим завершением строительства.

6. Степень потребности в инвестициях

Может быть низким (ниже 30%), средним (30-70%) или высоким (выше 70%).

7. Виды выполняемых работ

Представляет как новое строительство, так и капитальный ремонт и переоборудование.

признание незавершенного строительства
Незавершенный проект совместного строительства

Признание объекта незавершенным строительством

Чтобы считаться недвижимостью, незавершенное строительство должно обладать следующими характеристиками:

  1. Незавершенное строительство должно быть неразрывно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба его назначению;
  2. Незавершенное строительство, которое является одновременно предметом существующего договора и предметом незавершенного строительства, не может быть предметом существующего договора строительного подряда. Оно также не может быть объектом вещных прав. Незавершенное строительство может быть предметом только тех обязательств, которые предусмотрены договором строительного подряда. Следовательно, преобразование сторон этих обязательств допустимо только в соответствии с принципами уступки права требования и передачи дебиторской задолженности по обязательствам.
  3. Статья 218 § 1 Гражданского кодекса Федеративной Республики Германия трактует, что лицо, приобретающее право собственности на объект незавершенного строительства, обязано в установленном порядке заключить сделку с объектом незавершенного строительства еще до завершения его строительства. Данное условие не исключает возможности государственной регистрации по признанию права собственности на объекты незавершенного строительства, независимо от совершенных сделок. Они могут быть направлены как на отчуждение соответствующего права собственности на объект незавершенного строительства, так и на его обременение (ипотеку).
  4. Согласно пункту 2 Временных правил процедуры продажи ОСН, строящиеся объекты должны соответствовать следующим двум критериям: окончание установленного законом срока строительства и прекращение строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технической поддержки.

Примечание: В исследовательском сообществе часто предполагается, что только первого условия без каких-либо оговорок достаточно для того, чтобы считать объекты незавершенного строительства недвижимостью. Но второе и третье условия оказывают положительное влияние, в основном на наличие права собственности и государственной регистрации.

Приведенные выше характеристики в основном описывают лишь квалифицированный элемент определения ONS, поскольку охватывают техническое и юридическое содержание данного типа объектов, не отвечая на вопрос об их классификации как недвижимости с юридической точки зрения.

Этапы перевода объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества

В настоящее время российская экономика переживает не самый благоприятный период. Экономический кризис затрагивает все сферы жизни государства и общества, включая темпы роста промышленного производства и товарооборота, уровень рентабельности сделок, уровень заработной платы и платежеспособности населения и так далее.

В условиях рыночной экономики многие предприниматели и бизнесмены стремятся получить максимальный экономический эффект от эксплуатации имущества, которым они владеют в настоящее время.

Поэтому, предпринимая дополнительные действия по переводу построенного объекта в категорию недвижимости, предприниматели могут либо оформить создание права собственности на них, либо совершить сделку купли-продажи (Земельная часть 1, статья 130, Гражданский кодекс Российской Федерации).

Дополнительные меры по переводу объектов незавершенного строительства в категорию недвижимости можно разделить на несколько этапов, суть которых заключается в следующем:

признание права собственности на незавершенное производство

Этап I

Регистрация незавершенного строительства с подготовкой пакета необходимых документов для подачи в регистрационный орган:

  • заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор на его аренду;
  • разрешение на строительство на указанном земельном участке, выданное органом исполнительной власти в соответствии с требованиями Кодекса территориального планирования Российской Федерации;
  • описание незавершенного строительства, задокументированное и выданное JTI.

Этап II

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственной регистрации подлежит право собственности на здания и сооружения, а также другое вновь создаваемое недвижимое имущество. То есть объект незавершенного строительства подпадает под категорию «вновь созданная недвижимость».

Соответственно, для получения свидетельства о праве собственности на незавершенное строительство необходимы следующие документы:

  • получение технического паспорта в Бюро технической инвентаризации;
  • получение документа, подтверждающего прекращение строительства (акт о консервации или акт о приостановке);
  • кадастровый план участка или план его границ;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности или аренды на участок.

Этап III

Продажа основных средств, находящихся в стадии строительства. Одним словом, налицо сделка купли-продажи (часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса) объекта незавершенного строительства (ОНС), которая мало чем отличается от аналогичных сделок с любой другой недвижимостью. Для совершения такой сделки необходимы следующие документы, на которые покупателю следует обратить внимание:

  • документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
  • решение властей о выделении участка земли под строительство объекта;
  • план строящегося здания;
  • проектно-сметная документация на строительство рассматриваемого объекта;
  • документы, подтверждающие расторжение договора с подрядчиком на строительство объекта.

Кроме того, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие установить характеристики объекта недвижимости, в том числе его расположение на земельном участке.

Обращаем ваше внимание на то, что описанная выше пошаговая инструкция по приведению документации в надлежащее состояние является лишь алгоритмом, который дает направление и действия по переводу незавершенного строительства в категорию недвижимости.

В связи с тем, что каждый объект незавершенного строительства имеет свои специфические исходные данные, условия и нюансы, грамотная юридическая поддержка со стороны адвокатов или юридических фирм позволит сэкономить не только время, но и деньги.

продажа строящегося здания
Заброшенное строительство промышленного объекта

Оцените статью
Блог о законе тишины
Adblock
detector