Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома: права УК, за что отвечает, чем занимается

Обязанности управляющей компании

Компании по управлению зданиями часто бывают недобросовестными, например, берут деньги за мифические услуги или не выполняют обязательные работы. Поэтому жители жилых домов хотят знать, что должны делать управляющие компании и какие работы входят в их обязанности. В этой статье мы расскажем, что такое управляющая компания, каковы права и обязанности жилищной управляющей компании и как контролировать ее деятельность.

Чтo тaкoe yпpaвляющaя кoмпaния в cфepe ЖКX

Управляющая компания — это юридическое лицо, которое занимается управлением жилыми домами, поддержанием общего состояния имущества, поддержанием надлежащего технического и санитарного состояния, поставкой коммунальных ресурсов собственникам квартир.

Управляющая компания выбирается собственниками жилья, и они имеют право расторгнуть договор с одной управляющей компанией и заключить новый. В отличие от ТСЖ, компания по управлению кондоминиумом является внешней организацией. ТСЖ формируется из владельцев кондоминиумов — по крайней мере, все жильцы имеют больше влияния на ТСЖ, чем управляющая компания.

Существует три типа ТСЖ:

Управляющие компании. Самостоятельно они отвечают только за содержание и управление общим имуществом, например, организуют сбор коммунальных платежей. Для предоставления жилищно-коммунальных, технических и санитарных услуг такие компании передают эксплуатационные услуги подрядчикам, которые работают на контрактной основе.

Гибрид. Обычно это крупные организации, которые выполняют все услуги, предусмотренные законом: содержат коммунальное имущество, управляют зданием, отвечают за техническое обслуживание и санитарию. Кроме того, они предоставляют коммунальные и другие услуги домовладельцам.

Компании по техническому обслуживанию. Это менее распространенная форма компании. В этом случае управляющая компания заключает договор с ТСЖ в лице правления, председателя или непосредственно с собственниками квартир. Компания занимается исключительно вопросами содержания, технического и санитарного состояния общего имущества.

Полномочия и функции управляющей компании, ее права и обязанности определены многими нормативными актами. Деятельность компании строго регулируется множеством различных актов. Основными из них являются:

  • Кодекс Российской ФедерацииЖилье ;
  • Государственные строительные нормы и правила №170 от 2003 года;
  • Постановление Правительства Российской Федерации № 354.

Oбязaннocти yпpaвляющeй кoмпaнии пo coдepжaнию мнoгoквapтиpнoгo дoмa

Что такое ТСЖ

Обязанности управляющих компаний описаны в Законе. Условно их можно разделить на две большие группы: работы, связанные с эксплуатацией жилых домов, и выполнение ремонтных работ и услуг управленческого, организационного характера.

Работы, связанные с обслуживанием МФБ и выполнением ремонтных работ, включают:

  Регулярный осмотр коммунального имущества, выявление повреждений — представители Управляющей компании должны осматривать все здание от фундамента до чердачного помещения не реже двух раз в год, отмечать все обнаруженные нарушения;

  Обеспечение общей и пожарной безопасности, например, проверка незаконной установки тамбурных дверей, поддержание проходов в хорошем состоянии;

  Проведение подготовительных мероприятий перед зимним периодом — например, проверка эффективности системы отопления, обеспечение топливом собственной котельной;

  текущий ремонт общедомового имущества — вкручивание лампочек в подъездах, замена разбитых стекол в окнах подъездов, замена старой плитки на новую и т.д;

  Благоустройство и озеленение территории, прилегающей к зданию, если она относится к коммунальной собственности — замена скамеек на новые, содержание детской площадки;

  Устранение неисправностей и их последствий в здании, например, откачка воды из подвала после прорыва труб отопления;

  Поддержание чистоты и порядка в подъездах — привлечение уборщицы для подметания и мытья полов на лестничных клетках;

  Поддержание коммуникаций и сетей внутри дома — управляющий жильем может отремонтировать сети за счет собственных средств или обратиться к поставщикам услуг;

  вывоз мусора, жидких отходов из домовладений — компания может вывезти мусор и организовать вывоз жидких отходов собственными силами или с привлечением подрядчиков;

  установка и эксплуатация приборов учета для оплаты бытовых нужд;

  Работа над более эффективным использованием электроэнергии, например, установка энергосберегающих ламп вместо ламп накаливания.

Управленческие и организационные услуги также охватывают многие виды работ. К ним относятся:

  Также предлагаются следующие услуги: ▪ Регистрация всех жильцов дома — собственников, временно зарегистрированных лиц, социальных и нанимателей жилья;

  Выявление самых злостных нарушителей и тех, кто потребляет ресурсы в обход счетчиков путем незаконного подключения;

  ▪ Учет платежей — кто и сколько платит, кто не платит;

  ▪ поддержание и обеспечение целостности всей документации для МФБ, включая паспорта;

  ▪ информирование владельцев о тарифных планах, например, путем печати и вывешивания соответствующих объявлений;

  Связь с коммунальными предприятиями и контроль качества предоставляемых услуг;

  Проведение собраний жителей и отчет о проделанной работе и плане на год не реже одного раза в год.

Из жилищного кодекса вытекают обязательства управляющих компаний: организации не могут от них отказаться. В некоторых случаях управляющие компании могут изменить некоторые права и обязанности в соответствии с региональными изменениями. Точный перечень обязанностей и прав можно найти в договоре. Прочитайте его, чтобы узнать, чем занимается управляющая компания, за что она отвечает и что не входит в ее обязанности.

Информационная работа управляющей организации

Услуги Управляющей компании по хранению и предоставлению информации можно разделить на следующие подгруппы

  • Сбор, обновление и хранение информации о жителях МФБ, ведение технического учета дома;
  • Предоставление информации по запросу потребителей непосредственно и путем размещения ее на стойках в подъездах МФО в соответствии с п. 31 (b) раздела viii (B) Раздела 31, POZ. VIII, S. 416;
  • Взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, ГИС ЖКХ, СМИ, досках объявлений согласно ПП РФ № 731.

Компенсация морального вреда в связи с ненадлежащим содержанием зданий в многоквартирных домах

Пpaвa yпpaвляющeй кoмпaнии

Обязанности жилищно-коммунальных управляющих компаний существуют неотделимо от их прав. Права управляющих компаний также определяются законом и воспроизводятся в договорах, и в некоторых случаях могут отличаться. В большинстве случаев управляющая компания имеет право:

   требовать от домовладельцев и квартиросъемщиков полной оплаты услуг;

   рассчитывать штрафы, если владелец или арендатор не оплачивает услуги вовремя

   проверять точность и достоверность информации по счетчикам, которую жители предоставляют в Управляющую компанию не реже одного раза в шесть месяцев

   Ограничивать жильцов в коммунальных услугах, например, если владелец не платит за услуги

   Требование к жильцам предоставить доступ в свои квартиры сотрудникам аварийных и других служб для устранения неисправностей, осмотра и ремонта коммуникационного оборудования.

Проще говоря, управляющая компания имеет право делать все, что угодно, чтобы выполнить свои обязательства. Например, управляющая компания несет ответственность перед поставщиками коммунальных услуг за полную и своевременную оплату, поэтому она имеет право ограничить доступ к ресурсам для тех, кто не платит.

Oтвeтcтвeннocть yпpaвляющeй кoмпaнии

Ответственность управляющей компании закреплена в ряде законодательных актов. Согласно Постановлению Правительства РФ №354, управляющая компания несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей. Практически во всем он подотчетен арендаторам, подрядчикам и проверяющим организациям. К жильцам — за качество предоставляемых услуг, к подрядчикам — за своевременную оплату услуг и доступ к коммуникациям для обслуживания, к проверяющим организациям — за надлежащее состояние общего имущества, коммуникаций и так далее.

Вы можете посмотреть в договоре, за что отвечает управляющая компания. Независимо от того, что там написано, управляющая компания также может быть привлечена к административной ответственности в соответствии с Административным кодексом. Например, вы можете быть оштрафованы за:

   Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, питьевой воды — если водопроводная вода не соответствует нормам, УК будет оштрафована;

   Нарушение требований по техническому обслуживанию, например, если ремонтные работы были проведены не в полном объеме

   Невыполнение в срок распоряжения властей или контролирующих должностных лиц;

   Нарушение бизнес-правил управления жилыми помещениями, например, если жильцы получают двойные счета.

В случае ряда серьезных нарушений управляющая компания может быть отстранена от управления жильем. В этом случае необходимо заключить договор с другой управляющей компанией или организовать товарищество собственников жилья и управлять зданием самостоятельно.

Кaк кoнтpoлиpoвaть yпpaвляющyю кoмпaнию

Согласно закону, управляющие компании обязаны собирать и отчитываться перед жителями о проделанной работе не реже одного раза в год. Даже если эта обязанность не включена в договор, управляющая компания все равно обязана ее выполнять в соответствии с жилищно-коммунальными нормативными актами Российской Федерации. Управляющая компания также имеет право чаще проводить общие собрания жильцов, например, для подготовки документов на каждый сезон.

У ЖЭКа также есть требования к содержанию отчета. Согласно Жилищному кодексу РФ, он должен быть полным и всесторонним. Документ должен содержать информацию о:

   Проведенные работы и их характеристики: представители управляющей компании должны объяснить, что они отремонтировали, когда отремонтировали, какие работы были проведены;

  Сумма расходов на ремонт, содержание общего имущества;

  ⏱ Работы, запланированные на следующий отчетный период, их характеристики, сумма, необходимая для обслуживания.

Владельцы квартир МФБ должны утвердить отчет и работы, запланированные на следующий период. Если они не одобрят документ, управляющая компания обязана изменить его до состояния, в котором жильцы одобрят планы.

Таким образом, можно контролировать работу управляющей компании через ежегодные отчеты о ее деятельности. Например, если вы недовольны состоянием вашей общей собственности, вы можете поднять вопрос о ремонте на собрании. Управляющая компания, скорее всего, внесет ремонт в план и выполнит необходимые работы.

Отчет не только показывает, что делает управляющая компания, но и помогает выявить нарушения. Например, если из документа следует, что какие-то работы не были выполнены, вы имеете право потребовать объяснений от представителей управляющей компании и не соглашаться с отчетом, а написать иск и вернуть часть денег за невыполненные услуги.

Жильцы жилых домов также имеют право контролировать действия управляющей компании другими доступными способами. Например, можно связаться с представителями управляющей компании и попросить их обосновать цены на коммунальные услуги или рассказать о текущей финансовой ситуации. Это стало возможным с принятием № 273-F3. Кроме того, на специальных государственных порталах можно просмотреть запланированные и выполненные работы. Например, на сайте ЖКХ «Реформа» можно получить информацию о капитальном ремонте, контактные данные и другую информацию об управляющей компании, а также просмотреть историю ее управления, домовую книгу и другую информацию о жилом доме.

Чтo дeлaть, ecли yпpaвляющaя кoмпaния нe выпoлняeт oбязaтeльcтвa

Может оказаться, что управляющая компания не выполняет свои обязательства и только наживается на владельцах недвижимости. У владельцев есть возможность кардинально изменить ситуацию. Например, можно организовать общее собрание жильцов и принять решение о расторжении договора с управляющей компанией, а затем передать его компании и организовать товарищество собственников жилья или передать здание в управление другой организации. Если проблема не принципиальна, например, не предоставляется только одна услуга из длинного списка, можно попытаться разрешить ситуацию мирным путем. Свяжитесь с руководством управляющей компании и выясните, в чем причина: возможно, это просто человеческий фактор, и после вашего обращения ситуация нормализуется.

Если нарушения критичны, Управляющая компания отказывается расторгнуть договор, лжет, что это невозможно или делает невозможным смену компании иным способом, вам необходимо действовать решительно. Первый шаг — подача письменной претензии руководителю управляющей компании. Напишите в нем свою жалобу и укажите:

   имя должностного лица, которому вы жалуетесь — обычно это руководитель управляющей компании;

   Ваше имя, фамилия, имя и отчество, а также адрес регистрации;

   Суть претензии — попросите объяснить, почему не были оказаны определенные услуги, куда были потрачены деньги или почему компания не выполнила запланированную работу;

   Дата, подпись и ее расшифровка.

Обязательно составьте претензию в двух экземплярах. Один отдайте представителю Управляющей компании, а другой оставьте себе. Ваш экземпляр должен быть помечен как полученный, подписан официальным лицом, например, секретарем, и заверен печатью компании. Когда вы подаете жалобу, вам сообщат, сколько времени потребуется для получения письменного ответа. Этот срок может быть установлен Управляющей компанией, но обычно не превышает 30 рабочих дней.

Если Управляющая компания не отвечает или присылает пустяковую записку, вы можете пожаловаться в вышестоящие надзорные органы. Например, вы можете написать заявление в прокуратуру или обратиться в Федеральное управление по правам потребителей и благополучию человека или в Жилищную инспекцию. Эти государственные органы обязаны проводить проверки и принимать меры в случае обнаружения серьезных нарушений. Например, для привлечения Управляющей компании к административной ответственности или для подачи судебного иска. Вы также можете написать иск самостоятельно, но для этого вам необходимо обратиться к опытному юристу. Коллективные жалобы работают лучше: чем больше людей жалуются, тем больше шансов выиграть в суде.

Управляющая компания — это юридическое лицо, которое управляет жилым домом. У него много обязанностей: контроль качества коммунальных услуг, проведение текущего ремонта общедомового имущества, осмотр дома и выявление дефектов, подготовка многоквартирного дома к отопительному сезону, отчет перед собственниками о проведенных и запланированных работах. Жильцы имеют право проверять работу управляющей компании, а также писать жалобы. В свою очередь, компания может сделать все для выполнения своих прямых обязанностей.

Оцените статью
Блог о законе тишины
Adblock
detector