Отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой: в чем разница, как и где узнать — инструкция ЕГРНка

Что такое инвентаризационная стоимость

Инвентарная стоимость — это стоимость жилья, которая рассчитывается на основе материалов, использованных для строительства. При этом также учитывается износ здания, который увеличивается с каждым годом, поэтому инвентаризационная стоимость постепенно снижается. При этом не учитывается престижность района, наличие инфраструктуры или ремонта. Это означает, что для расчета используются минимальные параметры. 

Для чего нужна

Какова инвентаризационная стоимость
С 2015 года вступил в силу закон, согласно которому кадастровая стоимость стала повсеместной почти во всех сделках с недвижимостью. Но наряду с этим инвентаризационная стоимость использовалась в следующих случаях:

  • расчет ставок налога на имущество (дома, квартиры, земельные участки) для физических лиц;
  • приватизации (инвентаризационная цена указана в документах);
  • покупка и продажа недвижимости по инвентаризационной стоимости; расчет налоговой ставки
  • расчет налога в случае договора мены или дарения
  • наследование дома или земли (у нотариуса требуется справка об инвентаризационной стоимости).

Также может потребоваться предоставление справки об инвентаризационной стоимости для государственных учреждений. 

На что влияет

Стоимость инвентаря влияет на расчет налогового обязательства по налогу на имущество. По состоянию на 2013 год за основу расчета была взята кадастровая стоимость, указанная в законах и нормативных актах. При этом учитывалась цена, полученная в результате инвентаризационной оценки имущества. Этот показатель умножался на дефлятор — специальный коэффициент, устанавливаемый Министерством экономического развития. В 2015 году этот коэффициент составил 1,147. 

Кадастровая стоимость использовалась в некоторых регионах до 2020 года. После этого вместо нее использовалась только кадастровая стоимость. 

Чeм инвeнтapизaциoннaя cтoимocть oтличaeтcя oт кaдacтpoвoй

Основное различие между кадастровой и инвентаризационной стоимостью заключается в принципе расчета. Если вам нужно узнать стоимость товарно-материальных ценностей, оценщики проведут меньше расчетов. Специалист просто подсчитает количество материалов, которые были необходимы для строительства каждого дома или квартиры, и определит стоимость строительства на основе цен, действовавших на момент строительства. Затем он или она применит формулу и получит приблизительную цену.

Кадастровая стоимость рассчитывается по более сложной формуле, в соответствии с Ф3 № 237. При этом учитывается ряд различных факторов, в том числе следующие.

общая площадь объекта недвижимости;

расположение и инфраструктура района;

размер участка и количество построек, если оценивается участок или дом;

наличие или отсутствие во дворе парковки, детских площадок, мест для отдыха;

характеристики подъезда и лифтов

Рыночная стоимость аналогичной недвижимости;

и многие другие параметры.

Приказом Минэкономразвития России № 358 введены в действие методические указания по государственной кадастровой оценке. Согласно ему, государственные чиновники должны использовать рыночную и иную информацию, связанную с экономическими характеристиками имущества, а также учитывать местоположение и степень износа имущества. Чиновникам рекомендуется черпать информацию из официальных источников — Федеральной информационной адресной системы, информационных систем Минсельхоза России и других. Кадастровая стоимость квартиры не должна превышать рыночную стоимость, а разница в ценах на аналогичную недвижимость не должна превышать 10%.

Еще одним важным отличием является срок пересчета стоимости. Специалисты будут ежегодно пересчитывать инвентаризационную стоимость с учетом коэффициента пересчета восстановительной стоимости. Кадастровая стоимость должна пересчитываться каждые пять лет.

Кадастровая стоимость ближе к реальности. Она может отличаться от рыночной стоимости в 1,5 — 3 раза. А инвентаризационная стоимость может отличаться от фактической в 10 — 15 раз, поэтому ее постепенно удаляют. Из-за этой разницы налог теперь рассчитывается по кадастровой стоимости.

Что такое кадастровая стоимость 

Кадастровая стоимость — это стоимость недвижимости, установленная государством в результате массовой оценки. Оценку проводит государственное учреждение, выбранное Росреестром или органами местного самоуправления. При оценке недвижимости учитывается множество различных параметров, поэтому кадастровая стоимость является более точной, чем зарегистрированная.

К основным факторам, которые учитываются при расчете, относятся:

кадастровая стоимость дома

  1. Населенный пункт и район, в котором находится недвижимость. В Москве квартира с аналогичными параметрами будет стоить дороже, чем в городе. В одном и том же городе цена одной и той же квартиры может варьироваться в зависимости от престижности района: центр всегда дороже окраин.
  2. План этажа, расположение квартиры на первом этаже.
  3. Состояние инфраструктуры. Стоимость квартиры возрастает, если рядом есть магазины, школы, детские сады и поликлиники.
  4. Озеленение территории рядом с многоэтажным зданием и вокруг него. Учитывается наличие грузового и пассажирского лифтов, детской игровой площадки, парковки и зеленой зоны. 
  5. В случае участков и частных домов учитывается также размер участка и доступ к коммуникациям (вода, газ, электричество, канализация).
  6. Рыночная цена аналогичной недвижимости в данном населенном пункте, конкретном районе города.

Все дома, построенные после 2014 года, учитываются только по кадастру, кадастровая цена для них уже не актуальна. Не следует путать кадастровую цену с рыночной, они всегда разные. 

Кадастровая цена необходима для расчета налога в тех же случаях, что и зарегистрированная цена.

Отличия кадастровой и инвентаризационной стоимости

деньги цена калькулятор кадастровая стоимость дома квартиры
Представленные определения имеют важные различия. Инвентаризационная стоимость давно устарела, поэтому в 2016 году началась оценка недвижимости в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Давайте рассмотрим основные различия.

Налогообложение

Налог, взимаемый с зарегистрированной стоимости, был меньше, чем при введении кадастровой стоимости. Разница в этих значениях может составлять 30 раз и более. Это связано с тем, что при расчете использовались только год постройки и степень износа здания. Но в то же время владельцы квартир с небольшой площадью получили льготы:

  • квартира — до 20 квадратных метров;
  • комната в муниципальной квартире — до 10 квадратных метров; — частный дом — до 50 квадратных метров; — комната в многоквартирном доме — до 10 квадратных метров
  • частный дом — до 50 кв. м.

Если площадь жилья больше, то налог вычитается; на оставшуюся площадь жилья налог начисляется на общих основаниях. 

Как рассчитать 

Расчет инвентаризационной стоимости
Вы можете узнать стоимость инвентаризации в БТИ и использовать формулу для ее расчета: 

Ci = Sv * (1- Ifiz / 100 * Ci).

В нем используются следующие обозначения:

  • Ci — конечный результат расчета;
  • Св — восстановительная стоимость (стоимость использованных материалов);
  • Ifiz — коэффициент физического износа;
  • K — коэффициент вариации. 

Для расчета инвентарной цены также используются следующие методы:

  1. Сравнительный. Оценщик анализирует цены на аналогичную недвижимость на рынке, а затем на основе этого анализа производит расчет.
  2. На основе затрат. Этот метод в основном используется для новых зданий. При составлении сметы специалист учитывает стоимость строительных материалов и работ, а также цену земли под зданием.
  3. На основе доходов. Этот метод редко используется, когда цена строительных материалов неизвестна. Затем оценщик учитывает стоимость аренды и полученную от нее прибыль.

Для расчета кадастровой стоимости используются сложные формулы, которые учитывают множество факторов, влияющих на колебания цен.

Разница с рыночной ценой

Стоимость акции на самом деле не связана с рыночной ценой — она может быть в 10 раз ниже или больше. Тем более, что с каждым годом они уменьшаются из-за износа, а рыночная цена растет из-за инфляции или престижности района, быстрого развития инфраструктуры в нем. 

Рыночная стоимость обычно в 1,5 — 3 раза выше кадастровой и может меняться почти каждый месяц, в то время как кадастровая стоимость пересматривается раз в 5 лет или раз в 2-3 года. Однако очень часто мы можем наблюдать обратную ситуацию — кадастровая стоимость выше рыночной. 

Как оспорить

Вы можете оспорить стоимость инвентаризации в суде в любое время. Однако кадастровая стоимость может быть оспорена либо в специальной комиссии Росреестра, либо в суде. Однако это необходимо сделать не позднее шести месяцев с момента получения. В обоих случаях для проведения оценки необходимо нанять независимого эксперта.

Порядок оценки

При определении стоимости акций предпринимаются следующие шаги:

  1. Рассчитывается восстановительная стоимость имущества.
  2. Цены пересчитываются в коэффициент текущего года.
  3. Определяет процент износа и его эквивалент в рублях.
  4. Окончательный расчет инвентаризационной стоимости по приведенной выше формуле.
  5. Рассчитывается ставка налога.

Кадастровая оценка проводится по следующему алгоритму:

  1. Принимается решение о проведении обычной или внеочередной кадастровой оценки.
  2. Определяется список объектов, подлежащих оценке.
  3. Проводится тендер на организацию кадастровой оценки и выбирается победитель.
  4. Массовая оценка проводится на основе данных, определенных в нормативных документах. При этом учитываются соответствующие коэффициенты.
  5. Отчет составляется и проверяется экспертами. Он размещен на официальном сайте Росреестра, каждый может предложить свои поправки.
  6. Результаты оценки публикуются и вносятся в базы данных Росреестра.

Переоценка

Инвентаризационная оценка должна быть представлена до 1 марта каждого года. Кадастровая переоценка проводится каждые пять лет (иногда этот период сокращается до трех лет). В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — один раз в 2 года. В случае изменения законодательства переоценка проводится внепланово. 

Как и где узнать инвентаризационную стоимость

Для получения справки о кадастровой стоимости можно обратиться в бюро технической инвентаризации (БТИ) или многофункциональный центр, а также найти ее на портале Госуслуг. 

Однако сейчас вам нужна прежде всего выписка о кадастровой стоимости, которую можно получить в Росреестре, МФЦ или на сайте Единого государственного реестра юридических лиц. 

Сведения об объектах недвижимости и их владельцах содержатся в базе данных Росреестра. Проверить правовую заселенность объекта недвижимости, проверить ФИО собственников и объекты недвижимости можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись онлайн-сервисом формирования PDF-отчетов EGRNka.online.

Источник: https://egrnka.info/info/inventarizacionnaya-i-kadastrovaya-stoimost/

Оцените статью
Блог о законе тишины
Adblock
detector