Подсобные помещения в жилом многоквартирном доме: что это такое, преимущества новостроек, аренда, продажа

Общие сведения

Пристройка — это помещение или отдельная территория в жилище, которая используется жильцами для удовлетворения своих бытовых потребностей.

Существуют следующие типы хозяйственных построек:

• 
  — Туалет и ванная комната,
• — кухня,
• — коридоры,
• — гардеробная,
• — офис,
• — гараж,
• — библиотека,
• — мастерская,
• — котельная,
• — кладовая,
• — крыльцо,
• — первый этаж.

Помимо вспомогательных помещений жилых зданий, существуют также вспомогательные помещения в промышленных или других нежилых зданиях. К ним относятся, например, складские помещения в местах продаж для хранения продукции или склады, расположенные на территории крупной компании. Основными требованиями для нормального хранения являются контролируемая температура, достаточная вентиляция и защита от прямого солнечного света.

Подсобное помещение может быть небольшой нишей в жилом помещении, но в отдельно стоящем доме или бунгало оно может занимать значительную площадь. Обычно они располагаются на первом этаже или в подвале, либо в отдельной пристройке или отдельно стоящем здании.

Виды

Давайте подробнее рассмотрим некоторые виды хозяйственных построек:

1. Кухня. Пожалуй, самая важная комната в жилище. Она служит не только местом для приготовления пищи, но и для ее употребления. Поэтому этому помещению необходимо уделить особое внимание. Все кухонные поверхности и приборы должны легко мыться. Пол также должен быть изготовлен из материалов, которые легко содержать в чистоте. Рекомендуется минимальная площадь пола 8 кв. м, при этом площадь кухни должна составлять не менее 2,7 кв. м.

2. Ванные комнаты. Планировка туалета и ванной комнаты в квартире зависит от плана квартиры и ее размеров. В многоквартирных домах санитарные комнаты, как правило, проектируются без доступа естественного света и вентиляции, но помещения оборудуются вытяжной вентиляцией. Поверхности стен и пола должны быть изготовлены из легко моющихся и водонепроницаемых материалов.
3. Кладовка — одно из самых распространенных подсобных помещений после кухни и ванной комнаты, почти в каждом доме она есть. Он поддерживает чистоту и порядок в вашем доме. Выделите несколько квадратных метров в прихожей для создания этого пространства. Складские помещения могут использоваться для следующих целей: — хранение продуктов питания (включая консервы),
   — кухонная утварь.

1. Прихожая — это помещение, которое служит входом в жилище и является связующим звеном между различными комнатами (в отдельно стоящем доме прихожая часто проектируется таким образом, чтобы из нее можно было попасть в хозяйственные постройки). Важно продумать интерьер комнаты, исходя из ее небольших размеров. Прежде всего, выберите наиболее подходящее место для хранения верхней одежды (если гардеробная комната невозможна) и обуви. Если места достаточно, то хорошей идеей будет обустроить в прихожей зону отдыха.
2. Хранение. Как правило, в кладовой должно быть много полок, где можно разместить консервы, кухонные принадлежности и специи. Это также хорошее место для хранения химикатов и приборов. Здесь также можно хранить гладильную доску и пылесос, когда они не используются. Если речь идет о частном доме или бунгало, кладовые, помимо хранения вышеперечисленных предметов, можно использовать для хранения принадлежностей (садовых, ремонтных), оборудовав их шкафами встроенного типа.
3. Мастерская — это помещение, предназначенное для хранения оборудования и инструментов. Кроме того, необходимо наличие верстака. Встроенные шкафы можно использовать для хранения инструментов, так как они отлично экономят пространство.
4. Гардеробная — это помещение, похожее на кладовую. В качестве гардеробной также имеется гардеробная. Это удобно, так как здесь можно хранить и одежду, и обувь.
5. Котельная. Прежде всего, его строительство должно быть одобрено специальными службами. В комнате должно быть окно. В зависимости от размера котельной газовые инспекторы определят размер и тип котла. Размер помещения не должен быть меньше 15 кубических метров, а высота стен не должна превышать 2,5 метра. Не всегда возможно разместить котельную в подвале, часто при использовании твердотопливного котла для этих целей требуется отдельное подсобное помещение.
6. Веранда также является пристройкой и служит местом для летнего отдыха. Мебель для веранды или лоджии (в многоэтажном доме) легкая, удобная и легко чистится.

Типы подсобных помещений

Во-первых, не следует путать хозяйственные постройки с коммерческими помещениями. Обе категории относятся к категории квадратных метров нежилой площади. Однако первые проектируются застройщиком в первую очередь для дополнительного комфорта жильцов, а вторые — для получения дохода. Таким образом, требования к дизайну и квадратным метрам будут отличаться.

• Лестничные клетки с отдельным доступом к общим помещениям
• Подсобное помещение с доступом в подвал из входа или с внешнего крыльца
• Подсобное помещение в подземном гараже

Типичный подземный гараж представляет собой отдельный объем площадью от 1,5 кв. м до 5 кв. м. В малоэтажных домах она часто используется как помещение для тележек (хранение велосипедов, лыж, шин и т.д.) или как склад для крупногабаритных товаров или сезонных вещей. Если подсобное помещение имеет вход с улицы, то после оформления необходимых формальностей его можно превратить в магазин. В домах бизнес-класса она иногда используется как прачечная или как комната для встреч жильцов дома.

Предназначение

Многие квартиры, в том числе в новостройках, имеют ограниченное пространство. А для семьи, сколько бы членов в ней ни было, никогда не хватает места для хранения. Поэтому складские помещения в новостройках и других жилых комплексах всегда нужны и востребованы.

Если арендаторы получат возможность занять складское помещение, они никогда не откажутся от него. Вопрос об использовании кладовой может быть решен жильцами на совместном собрании, также можно арендовать кладовую.

Для чего можно использовать складское помещение? Это небольшое помещение, но и его можно использовать рационально и практично:

• Спортивный инвентарь можно хранить в камере хранения.
• Еда.
• Спортивное оборудование.
• Остатки строительных материалов после ремонта, другие вещи.

Важно только, чтобы хранимый материал не был токсичным, легковоспламеняющимся или иным опасным. Кладовая или подсобное помещение в подвале представляет собой общее имущество.

Вопрос об использовании подсобного помещения в подвале решается на общем собрании жильцов. Иногда в здании, где квартиры первого этажа могут не иметь балконов, подсобные помещения отводятся для использования их жильцами. Они также распространяются по всем квартирам.

ПРИМЕЧАНИЕ: Согласно жилищному законодательству, для жителей первых этажей не существует льгот в отношении подвальных помещений.

Статья 44 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации определяет порядок распределения общего имущества между жильцами жилого дома, включая подвальные помещения. Если требуется помещение для хранения, необходимо инициировать общее собрание или попросить об этом управляющего зданием.

На общем собрании жильцов возникает вопрос, могут ли жильцы конкретной квартиры пользоваться подвальным помещением. Если большинство выскажется «за», значит, этот важный вопрос решен. Не исключено, что решение будет отрицательным, в этом случае подвалом пользуется не один жилец, а все они вместе.

Читайте также: Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2023

Как распределяется площадь

Лестницы уже давно строятся на первых этажах многоэтажных зданий. Что такое комната для инвалидов-колясочников? Это помещение для хранения колясок, принадлежащих жильцам дома.

Однако он редко используется для этой цели. Чаще всего он используется для хранения оборудования техников, обслуживающих здание. Это помещение можно использовать для сотрудников ТСЖ, так как вам нужно где-то хранить документы, инвентарь и другие вещи.

Кладовые в здании принадлежат всем владельцам квартир; коллектив решает, как их использовать. Территория вокруг таких помещений не должна быть замусорена, загромождена строительными материалами или старыми вещами владельцев квартир — дорожки к аварийным выходам, мусоропроводам должны быть чистыми.

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ Не используйте кладовую для собственных целей по своему усмотрению.

В этом случае собрание домовладельцев имеет право принять решение об эвакуации складского помещения, и даже если дело дойдет до суда, вы не сможете отстоять свое использование складского помещения.

Безопасность

Независимо от размера складского помещения, необходимо соблюдать меры безопасности. Комнаты с бытовой химией, легковоспламеняющимися веществами и острыми предметами должны храниться в недоступном для детей месте.

Пристройки вне жилого дома могут быть построены по желанию владельца и включаются в общую стоимость в случае продажи недвижимости. Однако, планируя такое строительство на своем участке, вы должны получить разрешение соответствующих организаций с точки зрения соблюдения норм и требований безопасности, утвержденных законом.

Продажа

Можно приобрести флигель на своем участке. При каких условиях возможна такая операция, если вся площадь дома принадлежит жильцам квартиры?

1. Если пристройка была приобретена как часть общего жилья, владелец может продать ее по своему усмотрению. В этом случае согласие других жильцов не требуется.
2. Прежде всего, необходимо провести различие между понятием подсобных помещений и общим имуществом жильцов многоквартирного дома. Что является общим имуществом дома? Согласно закону, к ним относятся те помещения, которые не являются частью жилища и обслуживают более одной комнаты в здании.

К таким объектам относятся лестничные клетки, чердаки, лифты и подвалы. Однако складские помещения не включены. Это правило применяется к домам, проданным по договору долевого участия.

В рамках CDA жилая недвижимость продается вместе с нежилой недвижимостью в качестве ее части. Жилье может быть приобретено вместе с нежилой недвижимостью по договору соинвестирования, что может привести к продаже такой недвижимости.

Преимущества

Жизнь в городе всегда кажется тесной, независимо от его размеров. С каждым годом проживания в нем количество необходимых предметов и требования к комфорту возрастают.

Во многих квартирах шкафы теперь заменяют гардеробные, также существует необходимость в отдельной офисной зоне. И поэтому даже компактное помещение, в котором можно разместить множество предметов домашнего обихода, кажется бесценным.

Застройщики новых кварталов замечают интерес покупателей жилья к различным коммерческим объектам. Это не могло не повлиять даже на проектирование жилых комплексов.

И, как отмечают эксперты по недвижимости, на момент сдачи дома почти не остается свободных складских помещений, не выкупленных арендаторами. Подсобное помещение можно использовать для хранения велосипедов и мототехники.

Довольно часто подсобные помещения проектируются с отдельным выходом на улицу, расположенным на уровне первого этажа.

И если в новых многоквартирных домах проектировщики решают проблему камер хранения, то в старых зданиях ситуация иная. Квартиры приватизированы или куплены без подсобных помещений, и нет возможности купить часть общего имущества.

Только на общем собрании принимается решение о выделении подсобных помещений в подвале, на первом этаже, на лестничных клетках. Если жильцам удастся прийти к соглашению, рассмотреть вопрос спокойно, без эмоций, то может быть принято и компромиссное решение.

ВАЖНО: В новостройках и старых зданиях кладовая не должна использоваться ни для каких других целей, кроме как для хранения.

Оно не подходит для размещения прачечной или магазина. В новых зданиях есть и другие помещения, специально отведенные для этих целей. Однако если вы хотите организовать, например, мастерскую в складском помещении, вам следует обсудить это с администрацией и правилами охраны труда и техники безопасности.

Как купить подсобное помещение

Чаще всего складские помещения предлагаются непосредственно застройщиками, но их можно найти и на вторичном рынке. Стоит отметить, что некоторые люди путают подсобные помещения, такие как кладовые, с общим имуществом домовладельцев в жилом доме.

В статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации есть положение об «общем имуществе собственников жилых помещений в жилом доме». Он относится к помещениям, которые «не являются частями квартир (…) и предназначены для обслуживания более чем одной комнаты в здании». Речь идет о лестницах, лифтах, подвалах, чердаках и других технических помещениях, но не о складских помещениях.

Как объясняет Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест», подсобные помещения не являются частью общего имущества собственников квартир. «Если жилой комплекс продается на основе CDA, то нежилые помещения продаются на основе аналогичных соглашений. Если квартиры продаются на основании договоров долевого участия, то нежилые помещения в строящемся здании продаются на основании договоров долевого участия, а стоянки и места для хранения автотранспорта и велосипедов продаются на основании договоров о продаже доли в имуществе», — говорит он.

Таким образом, пристройку можно купить, продать или сдать в аренду так же, как и любую другую недвижимость — без согласия соседей, но при условии соблюдения определенных требований.

Стоимость в новостройке

Даже подсобное помещение может иметь большую ценность, поскольку это дополнительное пространство, которое можно использовать практично и с пользой. Разница на квадратный метр по сравнению с квартирой составляет 2-3 раза. В столице цена квадратного метра подсобного помещения может составлять от 40 000 до 80 000 рублей.

Стоимость зависит не только от метража, но и от времени покупки. Если кто-то покупает подсобное помещение как часть квартиры, стоимость будет ниже по сравнению с той, которую ему пришлось бы заплатить через некоторое время после покупки.

Популярность подсобных помещений растёт

По мнению большинства экспертов в области недвижимости, подсобные помещения являются одной из новых современных тенденций, быстро набирающих популярность. Городские жители больше не готовы жить в тесных, захламленных комнатах и на захламленных балконах. Они хотят принимать пищу в столовой и хранить громоздкие вещи в кладовой.

«Справедливости ради следует отметить, что все больше покупателей заинтересованы в приобретении подсобного помещения. В среднем каждый шестой покупатель рассматривает такую покупку, и проекты в жилых комплексах проектируются соответственно этой пропорции», — говорит Софья Лебедева. По ее наблюдениям, к моменту ввода здания в эксплуатацию большинство подсобных помещений уже продано.

Татьяна Кузнецова придерживается аналогичного мнения. По ее словам, в комплексе Emerald Hills уже продано около 80% коммерческих парковочных мест для автомобилей и велосипедов.

В обозримом будущем на рынке недвижимости может даже возникнуть дефицит складских помещений. В каждом жилом комплексе количество складских помещений индивидуально. Например, в комплексе «Эстет» в подмосковном Климовске она составляет всего 10% от общего количества квартир. А в проектах Urban Group предполагается, что на 100 квартир будет приходиться 85 ячеек хранения. И, по мнению разработчика, это соотношение является оптимальным.

Олег Птушкин, заместитель генерального директора компании MIG Real Estate, придерживается противоположной точки зрения. Он считает отдельные подсобные помещения скорее приятным дополнением, чем необходимостью, и полагает, что вряд ли существует спрос на нежилые помещения без входа с улицы.

Однако руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков прогнозирует активное появление подсобных помещений в проектах всех уровней в ближайшем будущем. По его словам, под них можно выделить даже часть первого этажа в жилых домах. Это было бы полезно как для арендаторов, так и для застройщиков. Ведь квартиры на первом этаже — самая неликвидная часть жилищного строительства, а коммерческие площади в этом объеме могут остаться неиспользованными.

Золотая кладовая — сколько стоит квадратный метр подсобки

Несомненно, квадратный метр хозяйственных построек стоит дешевле по сравнению с жилой недвижимостью. Но эти объекты нельзя назвать выгодными ценами. Как правило, стоимость квадратного метра квартиры отличается от стоимости пристройки в 2-3 раза. В среднем, нижняя граница рынка составляет 40 000 рублей, а верхняя — около 80 000 рублей.

По словам Софьи Лебедевой, стоимость кладовых зависит от ценовой политики проекта — в среднем бюджет на покупку кладовых не превышает 500-600 тысяч рублей.

Например, квадратный метр квартиры в жилом комплексе «Эстет» стоит в среднем 55 тысяч рублей, а квадратный метр кладовой — около 35 тысяч рублей. Небольшая кладовая площадью от 1,5 до 3,5 квадратных метров в комплексе «Бутовская аллея» будет стоить 40 тысяч рублей за квадратный метр. А вот цены на складские помещения в новостройках на Пятницком шоссе (рядом с Митино) колеблются в районе 100 тысяч рублей за квадратный метр.

Иногда застройщики изначально включают стоимость хранения в цену квартиры, и покупателям не приходится платить отдельно. Однако чаще всего цена зависит от стадии завершения строительства здания, на которой совершается покупка. Например, в проектах Urban Group кладовые продаются в несколько этапов: вместе с квартирой кладовую можно купить за 45 тысяч рублей за квадратный метр, а после завершения строительства дома — за 60 тысяч рублей.

Как использовать подсобные помещения

Растущий спрос на флигельные помещения очевиден, но специалисты по недвижимости по-разному оценивают их коммерческий потенциал. Некоторые эксперты рассматривают эту категорию помещений как ликвидные инвестиции, в то время как другие относятся к ней лишь как к вспомогательной роли.

Софья Лебедева отмечает, что типичное подсобное помещение — это площадь от 1,5 до 5-6 м2 с одним входом. Через него часто проходят инженерные коммуникации здания, а температура поддерживается на уровне 0 градусов. «Кроме места для хранения, например, зимних комплектов шин, в складских помещениях трудно организовать что-либо еще». — говорит Лебедева.

Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, согласен со своим коллегой. По его словам, ни о каком использовании складов в коммерческих целях не может быть и речи. «Магазины или прачечные не могут быть организованы в подсобных помещениях жилых домов. Для таких функций существуют коммерческие помещения, потому что, в свою очередь, у коммерческих помещений есть свои достаточно жесткие требования, например, наличие запасного выхода», — говорит эксперт.

Но Андрей Баранов, президент строительной компании «Премьер», считает, что некоторые пристройки можно переоборудовать под прачечные или мастерские. Однако он уточняет, что это возможно только «с разрешения администрации, с учетом мер безопасности и с доступом для будущих клиентов».

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», видит больше перспектив в коммерческом использовании вспомогательных помещений, которые находятся в совместной собственности жителей дома. Чердаки и подвалы могут быть зарегистрированы как нежилые помещения и сданы в аренду коммерческой организации. Доход в этом случае будет поступать в ТСЖ. Это распространенная практика в старых зданиях. Там часто встречаются получастные секонд-хенды, магазины или мастерские по ремонту обуви.