Снос самовольной постройки: как подать иск, как узаконить

Недвижимость

В чём суть нововведений, касающихся самостроя?

Внесены изменения в гражданское законодательство относительно признаков самовольной постройки, последствий строительства и порядка сноса, установлена ​​ответственность собственников земли за неисполнение решений о сносе.

Когда законы вступают в силу?

Рассмотренные законы вступили в силу со дня их официального опубликования — 4 августа 2018 года.

  • самовольное строительство

Зачем были приняты поправки?

Нововведения направлены на совершенствование правового регулирования вопросов, связанных с признанием зданий, строений и иных сооружений самовольными постройками, принятием решений о сносе или приведением их в соответствие с установленными требованиями. Указаны случаи, когда орган местного самоуправления принимает решения о сносе самовольных построек с целью исключения субъективизма и злоупотреблений.

Предыдущая редакция ст. 222 ГК РФ разрешала органам местного самоуправления принимать решения о сносе самовольной постройки практически в неограниченных случаях, если самовольная постройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей. Например, на практике получила широкое распространение ситуация, когда балансодержатели линейных объектов требуют от жильцов сноса зданий, являющихся их единственным местом жительства.

Кроме того, поправки вводят нормы, направленные на защиту имущественных интересов лиц — приобретателей зданий, строений, иных сооружений, право собственности на которые зарегистрировано, в случае признания таких объектов самовольными постройками.

Принятые законы позволят, с одной стороны, существенно пресечь наиболее распространенные нарушения в области градостроительства, с другой стороны, позволят в большей степени защитить права и законные интересы добросовестных застройщиков и покупателей объектов недвижимости.

В каких случаях постройку нельзя признать самовольной?

В ст. 222 ГК РФ, теперь прямо указано, что не является самовольной постройкой: здание, строение или иное сооружение, возведенное или созданное с нарушением ограничений на использование земельного участка, установленных в соответствии с законом не является самовольной постройкой, если собственник этого объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему участка. Кроме того, из новой редакции следует, что нельзя признать здание самовольным, если оно построено с нарушением градостроительных или строительных норм и правил, утративших силу на момент обнаружения такого строения.

Раньше такие постройки можно было сносить, даже если они никому не мешали. Теперь права собственников защищены лучше, так как снести самовольный дом стало сложнее.

Читайте также: Сколько стоит договор дарения в 2023 году: цены на оформление

Признаки самовольной постройки

Искусство. 222 ГК РФ определяет признаки и вероятную судьбу самовольной постройки. Причем закон интересует только капитальные строения — на фундаменте, «твердо» стоящем на земле. Дачи и загородные дома, гаражи и туалеты, склады и сараи, веранды и массивные заборы – все эти и другие объекты окажутся под угрозой сноса как скваттер при обнаружении хотя бы одного из четырех признаков.

  1. Оспариваемые права распоряжения земельным участком под строительство.
    Например, застройщик построил объект на своей земле, но не позаботился о межевании, нарушил соседние границы; или наследники бросились строить, не оформив права наследования на место; здание выросло на самозахваченной земле и по этой причине не может быть узаконено. Собственники земли строят на ней объекты, не учитывая, что в договоре аренды нет пункта о возможности ведения строительной деятельности. Наведя порядок в документации на землю, у собственника появится шанс узаконить самовольную постройку.
  2. Злоупотребление землей.
    Капитальное строительство допускается только в местах категории «Земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования (ВРИ), предусматривающим возведение зданий на фундаменте (индивидуальные/многоквартирные дома, торговые павильоны и так далее). Если ВРИ участка не соответствует характеру объекта, строительство будет незаконным.
  3. Например, на участке под садоводство строительство постоянного жилья не предусмотрено, а на землях под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) нельзя строить дома на двух и более собственников, а также магазины и другие хозяйственные объекты. Узаконить и сохранить уже пройденные объекты можно только при замене сайта ВРИ. Категорию земли изменить практически невозможно: самозастройку, появившуюся в границах земель сельскохозяйственного назначения, земель в водном или лесном фонде, нельзя сохранить в ООПТ – она подлежит сносу.
  4. Отсутствие разрешения/уведомления об одобрении строительства от властей.
    Часто застройщики не получают разрешительных виз в начале строительных работ, рискуя будущим своих зданий. Возведенные без согласования дома, киоски и магазины впоследствии могут оказаться незаконными – попасть в зону общественного отдыха, не вписаться в план города, находиться в непосредственной близости от трубопроводов, автомагистралей и опасных производственных объектов.
  5. На момент начала строительства этих ограничений могло не быть, либо застройщик о них не знал — и только разрешения властей могут служить основанием для сохранения «неудобного» имущества или хотя бы для компенсации снесенного здания. Отсутствие такой документации делает возводимый объект малоэтажным, эксплуатировать который в изменившихся условиях весьма проблематично.
  6. Нарушение строительных норм.
    Это может представлять угрозу жизни и здоровью окружающих. Так, сокращение огневых расстояний между домами чревато угрозой быстрого распространения огня; крутой скат крыши, направленный на соседей или проходимую часть улицы, приведет к падению снега и льда на людей или чужую территорию, водопровод и септик, установленный вне централизованных коммуникаций, влечет за собой риск загрязнения окружающей среды и распространения инфекционных болезни. Факт опасных нарушений устанавливается строительно-инженерной экспертизой.
  7. При значительных погрешностях в градостроительных нормах и правилах самовольные постройки теряют право на существование, но устранимые нарушения могут быть исправлены с последующей легализацией недвижимого имущества. Важную роль в судьбе самовольной постройки играют собственники соседних участков. Все, что нарушает их права: затенение/загрязнение своей территории новостройкой рядом, выход за границы участка, прочие неудобства — необходимо согласовывать с ними в письменной форме, иначе объект станет незаконным и его судьба будет решаться в судебном порядке.

Кто может признать недвижимость самостроем

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет круг лиц, уполномоченных признавать объект капитального строительства самостоятельным строительством. В него входят государственные регулирующие органы:

  • для строительства (соблюдение строительных, пожарных, санитарно-гигиенических норм, градостроительных норм);
  • за распоряжение земельными ресурсами (целевое использование земель);
  • по охране и использованию водных объектов;
  • при использовании особо охраняемых природных территорий;
  • в отношении объектов культурного наследия;
  • для защиты леса.

Полномочия по признанию объекта незаконной постройкой предоставлены природоохранным инспекторам, местным органам земельного и природоохранного надзора (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Легализация здания невозможна без разрешения виз всех перечисленных органов; в ряде случаев потребуется проведение расследований и получение экспертных заключений о соблюдении/нарушении правовых норм.

На каких основаниях объект капитального строительства подлежит сносу

Обнаружив признаки незаконной застройки, представители надзора направляют сообщение в местные органы власти о факте самовольной застройки на данной территории. Орган местного самоуправления принимает решение о сносе самовольной постройки, если:

  • строительство с начала велось на участке, не имеющем правоустанавливающих документов; действия застройщика расцениваются в этом случае как самовольный захват земельного участка;
  • спорный объект не соответствует целевому назначению земельного участка/находится на территории общего пользования (ч. 1 п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Решение местных властей о сносе или приведении здания в соответствие с установленными нормами дает владельцам шанс спасти скваттер. Принимается в следующих случаях:

  • объект не соответствует целевому назначению земли и ВРИ;
  • самострой расположен вблизи территории с условиями специального назначения (аэропорты, трубопроводы, автомобильные дороги, природоохранные зоны и т д);
  • нет разрешений на строительство. (ч. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Обратите внимание: местные органы власти НЕ уполномочены издавать приказ о сносе/перестройке скваттера, расположенного на частной земле:

  1.  если права собственности на него уже зарегистрированы в ЕГРН;
  2.  если суд уже отклонил иск о сносе здания;
  3.  если объект основного строительства относится к категории жилых/садовых домов.

Судьба самовольной постройки на месте, находящемся в частной собственности или бессрочном пользовании, решается только судом (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Однако местные власти все же могут принять решение о сносе — если здание угрожает жизни и здоровью окружающих. В этом случае «соседи» могут оказать им большую помощь. Финальная битва за жизнь такого скваттера решается в суде, решение которого основывается на положениях закона и прецедентного права.

Закон определяет, какое строение не подлежит сносу:

  • на момент судебного разбирательства все правоустанавливающие документы на землю и ее целевое назначение уже оформлены;
  • здание уже приведено в соответствие с установленными требованиями;
  • имеются доказательства того, что имущество не представляет угрозы для жизни и здоровья окружающих, не нарушает интересов соседей.

Кто принимает решения о сносе

Постановление о сносе самовольно возведенных построек на земельном участке

  • состояние,
  • муниципальный,
  • «бесхозяйный» (без правоустанавливающих документов)

— вынесено местными властями. В течение 7 дней после вынесения решения администрация направляет собственнику требование о сносе самовольной постройки. А если собственника самовольной постройки установить не удается, объявление о сносе самовольной постройки публикуется в печати и в Интернете. По границам участка установлены таблички с информацией о демонтаже самовольной постройки. (ч. 4-5 ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Чтобы сохранить свое имущество, собственнику придется обратиться в суд с требованием отменить решение о сносе самовольной постройки.

Если спорный объект находится на частной земле, но по заключению экспертов представляет угрозу жизни и здоровью окружающих, в местную администрацию вносится требование о сносе самовольной постройки. Незаконные постройки на частной земле могут быть снесены только по решению суда.

Внесудебный порядок сноса самостроя

Как мы упоминали выше, процедура сноса без участия суда возможна, она представлена ​​на иллюстрации ниже. Эта процедура соблюдается только в том случае, если ни одна из сторон не обращалась в суд для защиты своих интересов.

Судебный порядок сноса

В случае возникновения споров решение, как обычно, принимается судом. На владельца самовольной постройки могут подать в суд по иску о сносе самовольной постройки как местная администрация, так и соседи, чьи права нарушены спорной постройкой. Согласно процессуальному законодательству, на рассмотрение таких дел суду дается один месяц, что явно недостаточно для объективного рассмотрения и получения экспертных заключений. Поэтому, готовясь защищать свою постройку в суде, собственник должен подать встречный иск на легализацию постройки, сам позаботиться о необходимых изысканиях, привести в порядок документацию на землю, постараться получить разрешение на легализацию объекта в в административном порядке, а споры с соседями разрешать без постороннего вмешательства.

Соседи при предъявлении требований о сносе самовольной постройки должны обосновывать каждый пункт своих требований ссылками на закон и документацию (фотографии, заключения строительно-технического обследования, заключения кадастрового инженера). Например, согласно СНиП 30-02-97:

  • строительство инженерных коммуникаций (туалетов, гаражей, беседок) в непосредственной близости от соседнего участка (ближе 3 м от границы; для туалетов — 8 м) — нарушение СНиП;
  • пожарные правила запрещают строительство жилых объектов на расстоянии менее 6-8 м друг от друга, а для деревянных домов (санузлов) эта норма достигает 12-16 м;
  • гаражи не должны мешать свободному подъезду/въезду на соседний участок;
  • сплошные заборы более 2,5 м значительно скрывают соседний участок (здесь можно сослаться на ст. 304 ГК «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»).

Решение суда зависит от правильно составленного иска о сносе самовольной постройки со всеми ссылками на действующее законодательство, а также от доказательств. В случае собственника самовольной постройки все попытки узаконить постройку вне суда будут учитываться в ходе разбирательства.

Снос незаконных построек

Практика показывает, что сегодня суды принимают решение о сносе только в тех случаях, когда нет возможности привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями.

Что делать собственнику, если он получил постановление о сносе самостроя

Если собственник хочет сохранить здание, он может оспорить решение администрации и, в случае победы, зарегистрировать свое право на владение. См иллюстрацию ниже.

Признание права собственности на самострой

Если решение не может быть оспорено, оно должно быть отменено. Снос скваттера чаще всего производится застройщиком и за его счет. При невозможности установить виновного собственник или арендатор участка обязан ликвидировать самострой (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

  1. Местная администрация после принятия решения о сносе направляет арендатору/владельцу земельного участка предписание о том, что он должен демонтировать незаконный объект в установленный срок. В ст. 222 ГК РФ прописаны сроки исполнения — от 3 до 12 месяцев. Собственник может обжаловать в суде решение местных властей о сносе, попытаться узаконить самовольную постройку. Также он может обратиться в суд с просьбой отложить демонтажные работы, сославшись на отсутствие средств или иные уважительные причины (ст. 203 ГК РФ). В тех случаях, когда собственник не выполняет указания, администрация сама обращается в суд и требует решения суда о сносе.
  2. Собственник имеет право обжаловать решение суда о сносе скваттера в апелляционном суде. Если и эта инстанция подтвердит первое судебное решение, незаконное строение подлежит безусловному сносу. В случае уклонения от исполнения правового акта сносом займутся судебные приставы. Собственник самостроя рискует потерять землю — его участок может быть изъят для государственных нужд и продан с торгов по заниженной цене как участок с обременением (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ). Собственник получит деньги за землю, а новый собственник земли возьмет на себя заботы о сносе или реконструкции самовольной постройки (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
  3. В случаях, когда собственник земельного участка, привлеченного к самовольной застройке, не определен, снос объекта организуется органами местного самоуправления за счет средств государственного бюджета. За 2 месяца до начала работ администрация обязана разместить объявление о планируемом мероприятии на своем сайте, выставить на границах участка щит с указанием сноса скваттера.

Для сноса незаконной постройки ее владелец/лицензиат земельного участка должен заключить договор сноса со строительной компанией, имеющей лицензию на данный вид деятельности. За 7 дней до начала работ необходимо уведомить органы местного самоуправления (ч. 4-5 ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

Оцените статью
Блог о законе тишины
Adblock
detector