- Виды дохода
- Доходность недвижимости по годам
- #1. Покупка → ремонт → продажа
- #2. Переделка квартиры в 2 студии и сдача в аренду
- #3. Инвестиции в новостройки
- #4. Инвестиции в недострой (незавершенное строительство)
- #5. Перевод квартиры из жилой в нежилое помещение
- #6. Перевод из нежилого в жилое помещение
- #7. Перестройка офисов в мини-офисы
- #8. Посуточная субаренда квартир
- #9. Офис-переговорная на час
- #10. Хостелы
- #11. Таунхаусы / Квадрахаусы / Дуплекс
- #12. Загородная недвижимость и коттеджи
- #13. Строительство дома со студиями и сдача в аренду
- #14. Зарубежная недвижимость
- #15. Аукционная недвижимость
- #16. Покупка земельного участка
- #17. Субсидии по государственным программам
- #18. Пристройка и неиспользованные метры
- #19. Покупка прав аренды (ППА)
- #20. Покупка / аренда недвижимости у муниципальных властей
- Что важно?
Виды дохода
Первое, что вам нужно понять об инвестировании и совместном использовании, это то, что существует два типа дохода:
Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс
Бесплатный экспресс-курс «От Жданова. Получить доступОценка инвестиционных проектов с нуля в Excel»
- разовая прибыль, которая возникает, когда мы что-то продаем (при продаже квартиры или земли).
- постоянный пассивный доход — создание актива, который периодически или постоянно приносит прибыль. Такой доход возникает, когда недвижимость представляет собой бизнес, то есть управление активами, позволяющее регулярно получать доход. Так что сдачу квартир часто относят к пассивному доходу, когда внимание к управлению практически сводится к нулю.
Самым известным инвестором, создателем пассивного дохода от вложений в недвижимость был Роберт Кийосаки, сказавший по этому поводу: «Я не хочу продавать свою недвижимость, я хочу, чтобы она каждый месяц приносила мне деньги снова и снова!», поэтому наша основная задача будет направлена на поиск постоянного пассивного дохода. Ниже мы рассмотрим различные стратегии для достижения как пассивного, так и располагаемого дохода.
Оценка бизнеса | Финансовый анализ по МСФО | экономический анализ по РСБУ |
Расчет NPV, IRR в Excel | Оценка акций и облигаций |
Доходность недвижимости по годам
Цены на недвижимость постоянно растут. Особенно это заметно в крупных городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге (в областных центрах цены также растут). Повышение цен связано с тем, что в этих крупных мегаполисах больше возможностей для заработка и привлечения к работе и бизнесу людей из соседних регионов или стран. Тем самым создавая постоянный спрос на недвижимость. Еще одним фактором, влияющим на рост цен, является демографический рост населения (характерен для некоторых регионов, например Северного Кавказа).
На рисунке ниже показана динамика роста цен на недвижимость в России и Санкт-Петербурге. Идет постоянный рост стоимости квадратного метра квартир.
Давайте посмотрим непосредственно на сами стратегии инвестирования в недвижимость и рассмотрим, в каких случаях выгодно использовать ту или иную.
#1. Покупка → ремонт → продажа
Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс
Бесплатный экспресс-курс «От Жданова. Получить доступОценка инвестиционных проектов с нуля в Excel»
Первая инвестиционная стратегия заключается в покупке недвижимости (обычно квартиры), ее ремонте и продаже по рыночной цене. Любая инвестиционная стратегия заключается в поиске или создании потенциала, который принесет прибыль. Эта стратегия создает потенциал для создания добавленной стоимости в качестве последнего штриха к помещению, что увеличивает цену продажи. Доход составляет примерно 15-20% от первоначальной цены покупки. Для ускорения реализации этой стратегии можно привлечь деньги от спонсора или инвестора на покупку объекта.
Преимущества | Ошибка |
Простая реализация проекта, основная задача найти ремонтную бригаду | Низкая ликвидность при продаже квартиры в новостройке, так как районы часто застраиваются целыми кварталами |
Низкий риск потери денег, т.к квартира уже построена* | Низкая доходность 15 -20% |
Квартиру можно купить в ипотеку и потом продать с доходом | Требует больших первоначальных инвестиций, соответствующих стоимости всей установки |
* Видно, что чем ниже риск вложений, тем ниже доходность. Так, например, инвестиции на уровне котлована (0-го уровня) строительства, когда доходность еще не построенного дома или жилого комплекса выше и составляет 30-40%, но есть риск того, что объект может быть заморожен или недостроен в случае банкротства застройщика.
Разберем несколько факторов успеха при реализации такой инвестиционной схемы:
Первым фактором успеха в этой стратегии является покупка по самой низкой цене. Идеальным условием будет, если цена будет ниже рыночной цены в этом районе. Как правило, перед новогодними праздниками застройщики снижают цены на 10-15%, потому что приходится закрывать готовую отчетность. Поэтому оптимальным временем для покупки будет осень (ноябрь-декабрь), когда появляются специальные предложения и различные акции. Специальные предложения часто включают в себя дополнительные бонусы, такие как парковочные места, бесплатные кухни и т д. Акции обычно распространяются на снижение цены за квадратный метр. Скидки также привязаны к другим праздникам 8 марта или 23 февраля, но зачастую они меньше.
Второй фактор успеха – поиск района, где есть устойчивый спрос на строящееся жилье. Это очень важно при продаже квартиры, иначе сроки возмещения увеличиваются. Востребованы квартиры, построенные вблизи различных транспортных узлов: станций метро (например, ЖК «Три кита» в Санкт-Петербурге у станции метро «Девяткино»), железнодорожных вокзалов, соединяющих город и область. Покупатели готовых квартир возле транспортных узлов — рабочие, и для них скорость
Третьим фактором успеха стратегии является минимизация затрат на ремонт и чистовую отделку. Все ремонтные компании включают расходы на рекламу и продвижение в стоимость ремонта, поэтому цены будут выше, чем у бригад, зарегистрированных в разных агрегаторах. Поэтому для поиска строительной бригады можно использовать разные сервисы, анализ которых приведен в таблице ниже.
Ремонтные услуги | Преимущества и особенности |
YouDo.com | Подходит для мелкого ремонта, прокладки электрики. Все практикующие проходят процедуру верификации в сервисе. Возможность прочитать отзывы других клиентов мастера. (Приложение через веб-сайт, iOS, Android бесплатно) |
Houzz.ru | Подходит для создания дизайна квартиры, покупки предметов интерьера
(Приложение через веб-сайт, iOS, Android бесплатно) |
Радме.ру | Поиск мастеров для капитального ремонта помещения. Заказчик может ввести данные о квартире (количество комнат и другие требования) и получить смету стоимости. Вы можете выбрать из списка исполнителей, которые готовы взяться за заказ. (Регистрация через сайт; бесплатно) |
Ремонтник.ру | Один из сервисов Яндекса по поиску бригад мастеров — строительные тендеры на типовые работы. В среднем в заказ поступает 5-7 предложений от команд. Есть оценки результатов работы. (Доступ через веб-сайт бесплатный) |
Профи.ру | Сервис по поиску мастеров на конкретные виды работ, есть отзывы и различные скидки (Доступ через сайт и приложение для iOS, Android) |
Сделано.ру | Услуга направлена на ремонт под ключ с нуля. Ремонт стандартизирован и в течении 50 дней за фиксированную сумму, что очень удобно. Сервис позволяет найти специалиста, который проверит ход и качество ремонта квартиры. Также есть услуга расчета стоимости (Доступ через сайт, бесплатно) |
Авито.ру | Доска объявлений предложений от строительных отрядов. Цены ниже по сравнению с другими услугами. Из-за того, что цены там ниже, часто встречаются недобросовестные строители, экономящие на качестве материалов и выполнении всех этапов строительства. (Доступ через веб-сайт и приложение для iOS, Android) |
Итак, максимальная прибыль от реализации стратегии покупки и ремонта имущества будет тогда, когда цена покупки была минимальной (за счет скидок и акций) и снижена стоимость ремонта за счет поиска бригад из сервисов.
Обратите внимание, что при продаже квартиры менее 3-х лет в собственности вам придется заплатить налог в размере 13% без возможности получения налогового вычета.
Последним пунктом будет продажа квартиры. На цену продажи больше всего влияет стоимость аналогичных квартир в этом районе и уровень спроса. Если есть повышенный спрос на недвижимость в этом районе, она может быть продана в течение 2-3 месяцев. При этом доход от продажи составит в среднем ~15-20%. Эта стратегия позволяет получать разовую прибыль, а не пассивный доход. Для ускорения продажи квартиры можно обращаться в различные агентства недвижимости, которые покупают по цене на 10-15% ниже рыночной. Следующий способ инвестирования позволяет создавать пассивный доход.
Читайте также: Аварийная служба канализации, ремонт и устранение затоплений круглосуточно
#2. Переделка квартиры в 2 студии и сдача в аренду
Стратегия заключается в том, что у нас есть квартира, которую мы купили или взяли в ипотеку и мы делаем из нее 2 квартиры-студии. Для переделки в студию необходимо будет установить сантехнику (душ, туалет) в отдельной комнате и провести электричество для духовки и электроплиты (потому что отличается от простой разводки). Планировать ремонт в комнате нужно так, чтобы оставалось как можно больше жилой площади. Для этого можно установить: двухкомфорочную печь, душевую кабину, стол-трансформер, соединенный с кроватью. Одна из возможностей – установить общий душ и туалет на несколько студий. Важным моментом также будет поиск такой квартиры, чтобы при ее разделении на несколько студий в каждой было по окну. Этот вариант увеличит жилую площадь, но также может создать межличностные трудности для соседей.
Цель здесь — выжить как можно больше с каждого квадратного метра и сдавать в аренду на длительный срок. Преимущество в том, что квартира, разделенная на студии, принесет больше денег, чем если сдать всю квартиру одному арендатору.
Возьмем, к примеру, 1-комнатную квартиру. Сдав его арендатору, можно будет получать доход ~20 000 руб. Если эту квартиру разделить на 2 студии, то их можно сдать каждую за 10 000-14 000 рублей. В результате ежемесячный доход будет на ~25% выше, что увеличит срок окупаемости инвестиций. Таким образом, средний срок окупаемости сдаваемого в аренду имущества составляет 12 лет. При использовании данной схемы срок сократится до 8 лет. На изображении реальный пример от застройщика А101, который продает однокомнатную квартиру со скидкой 10% перед новогодними праздниками. Ключевым аспектом реализации стратегии является правильная компоновка:
- Каждая студия имеет окна и комнаты одинакового размера.
- Общий вход (экономит место) и позволяет создать отдельные входы в студию.
- Возможность прокладки коммуникаций для санузла и кухни.
Зеленым и красным выделено, как 1-комнатная квартира должна быть разделена на 2 студии.
Вторым фактором успеха станет покупка квартиры по более низкой цене в периоды акций и скидок, которые максимальны перед новогодними праздниками.
Преимущества | Ошибка |
увеличение дохода от аренды на 25% | Необходимость найти арендаторов |
Возможность получать пассивный доход от квартиры без начальных средств* | Необходимость перепланировки, объявление перегородок, подвода воды, канализации, установка дверей. |
Преимуществом данной схемы является возможность получения пассивного дохода от сдачи квартиры в аренду. Квартира куплена в ипотеку сроком ~15 лет. Среднемесячные платежи составят ~20 000 рублей, а доходы от аренды будут перекрывать платежи и создавать пассивный доход +10 000 рублей. Через 15 лет вы получите актив, не вкладывая свои деньги, а только управляя объектом.
#3. Инвестиции в новостройки
Главное правило при использовании этой стратегии заключается в том, что чем быстрее вы инвестируете, тем больше прибыль. Еще на этапе строительства его можно перепродать. Если у вас есть квартира в ипотеке, ее тоже можно продать, в любой момент. Продажа может осуществляться: самостоятельно, банком (когда он является наблюдателем и контролером сделки и имеет свою ячейку) и путем продажи долговых обязательств.
Преимущества | Ошибка |
Высокий доход от продаж ~30–50% | Новостройку могут заморозить из-за банкротства или финансовых трудностей застройщика* |
Возможность самостоятельно продать квартиру в ипотеку, что позволяет совершать сделки без собственного капитала | Активное строительство в этом районе может снизить цену продажи |
* Как проверить надежность застройщика?
Жилье продается по ДДУ (договору долевого участия), покупать квартиру по договору ТСЖ не стоит. Далее необходимо проверить финансовую отчетность застройщика (размер активов и динамику чистой прибыли), отсутствие судебных действий, решить, в каких банках он аккредитован, т.к крупные банки дополнительно проверяют финансовое состояние застройщика разработчик.
На рисунке показаны факторы, влияющие на цену квартиры для Киева (эта схема аналогична для других городов). Вы видите, что покупка на этапе фундамента позволяет сэкономить до 25%, наличие остановки общественного транспорта увеличит стоимость на +5%. Одним из немаловажных факторов также является наличие отделки, что увеличит стоимость квартиры до 20% ⇓.
Пример того, как меняется цена квартиры в зависимости от стадии строительства, инфраструктуры, удаленности от метро, экологии, вида из окон и отделки
#4. Инвестиции в недострой (незавершенное строительство)
Стратегия состоит в том, чтобы инвестировать в незавершенный проект, когда вы
если вы видите недостроенный дом, вы можете купить его по цене ниже рыночной. Это выгодно и продавцу, и вам. Один из важнейших факторов успеха – договориться с владельцем и купить с большой скидкой. Инструкция по использованию недостроенной постройки следующая:
- Осуществление строительства и продажа/аренда объекта.
- Снос и продажа по чистой причине.
- Сдача под бизнес (например шиномонтаж, кафе, общежитие и тд)
Так что недостроенные гаражные постройки вдоль дороги можно использовать под шиномонтаж или автосервис. Много объектов незавершенного строительства можно найти в Краснодарском крае (г. Сочи), такие объекты можно превратить в мини-гостиницы или хостелы. А за счет активного туристического сезона с мая по сентябрь окупить вложения за 3-4 года.
Преимущества | Ошибка |
Высокий доход от продаж ~40-50% или реструктуризация бизнеса. Окупаемость 3-4 года | Необходимость экспертизы в строительстве и невозможность учесть скрытые дефекты при покупке недостроенного здания: наличие грунтовых вод в подвале, поврежденная проводка, отсутствие подключения к коммуникациям |
Самая большая трудность с этой стратегией заключается в поиске недвижимости с максимальным доходом для перепродажи или в лучшем месте для открытия бизнеса. По статистике, чтобы найти 1 подходящий объект, нужно просмотреть 80 предложений.
Для поиска строящихся объектов вы можете воспользоваться сервисом Авито. Подходит для поиска недостроенных загородных домов и коттеджей. На сайте много предложений, можно найти наиболее привлекательные для инвестиций.
#5. Перевод квартиры из жилой в нежилое помещение
Стратегия заключается в том, чтобы передать жилые помещения в аренду и сдать в аренду или продать промышленным предприятиям. Например, это первые этажи жилых домов, из которых сделаны продуктовые магазины, парикмахерские и салоны красоты. Хорошим спросом пользуются квартиры в первой линии домов рядом с метро или транспортными узлами. В оффлайн бизнесе ключевую роль играет местоположение, если рядом есть оживленная дорога, это будет привлекательно для бизнеса. Если квартира не находится в прямой видимости пешеходов, это не привлечет потенциальных клиентов.
Самая большая сложность схемы инвестирования – это переоформление квартиры под коммерческое помещение. Основные юридические требования:
- Квартира должна принадлежать собственнику (наличие техпаспорта, завещания или договора дарения).
- Квартиру нельзя брать в ипотеку и ничем не облагать.
- Квартира передается в заселение полностью, а не частично.
- Вы должны проверить, когда статус изменится.
- Необходимо регистрировать все изменения и переделки.
Преимущество этой схемы в том, что аренда помещения под коммерческую деятельность в 2-3 раза выше рентабельности аренды. Так, если ежемесячный доход от аренды 2-комнатной квартиры на первом этаже в Москве составляет 40 000 рублей, то от аренды аптеки, продуктового или кафе быстрого питания (например: СушВок.
Преимущества | Ошибка |
Рентабельность сдачи в аренду как коммерческой недвижимости в 2-3 раза выше, чем сдачи в аренду как жилой недвижимости | Квартира должна быть в собственности, а не в залоге |
#6. Перевод из нежилого в жилое помещение
В Европе и США это стратегия, наоборот, при переходе от коммерческого к жилому фонду, то есть, например, фабричные помещения превращаются в лофты и сдаются внаем или выдаются за общежития. Самая большая сложность заключается в проведении всех коммуникаций: отопления, канализации, электрики, вентиляции. Если брать склады с высокими потолками, можно сделать несколько этажей.
В многоквартирных домах подвалы и полуподвальные помещения часто используются для переоборудования под общежития. Особенно это распространено в Санкт-Петербурге, где многие нежилые чердаки или полуподвалы переоборудованы под общежития или мини-гостиницы.
Для переноса должны быть соблюдены следующие условия:
- Недвижимость должна быть в собственности.
- Помещение должно соответствовать требованиям к жилым помещениям (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ)
Алгоритм передачи помещения поэтапно:
- Подготовить проект реконструкции/реконструкции с согласия собственников (проект можно заказать в организации, входящей в СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГК РФ)
- Собрать необходимые документы (заявление о передаче, паспорт, документы на собственность или их заверенные копии, проект перепланировки при необходимости, заключение уполномоченных организаций или протокол собрания с собственниками помещений многоквартирного дома). (ч. 2, 1 ст. 23 ТК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 27 октября 2015 г. N 692-ПП)
- Обращение в уполномоченный орган (в Москве — Департамент городского имущества). Документы можно подать через МФЦ.
- Провести реконструкцию помещения (при необходимости) (п. 8.9 ст. 23 ЖК РФ). Подготовка технического плана кадастровым инженером (ст. 29, 36 Закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ).
- Внесите информацию в ЕГРН и получите выписку. (ч. 9 ст. 23 ТК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона N 218-ФЗ, ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ)
Преимущества | Ошибка |
Возможность переоборудовать коммерческие помещения под гостиницу/хостел | Помещение должно быть в собственности, не заложено и не обременено ипотекой |
Быстрая окупаемость инвестиций | Требуется вся коммуникация, подготовка и подача документов |
#7. Перестройка офисов в мини-офисы
Стратегия состоит в том, чтобы превратить офис в мини-офисы. Это похоже на стратегию №2, когда квартиру разделили на студии. То же самое делаем и с офисными помещениями, берем большой офис, устанавливаем перегородки и сдаем в аренду под мини-офисы или переговорные комнаты на час. Этот принцип деления целого на части можно применить ко многим другим инвестиционным идеям, например: покупка автомобиля и продажа его по частям дороже. В сфере недвижимости вы тоже берете все целиком, делитесь и сдаете в аренду по отдельности каждый месяц или почасово. Можно сказать, что здесь работает закон «разделяй и властвуй».
Важным фактором успеха является поиск места с удобным расположением, что создаст устойчивый спрос на мини-офисы. Также необходимо учитывать рыночную конъюнктуру — по какой цене сдают мини-офисы. Задача состоит в том, чтобы разместить успех на первом этапе, предварительно подсчитав, будут ли эти офисы востребованы и какой потенциальный доход они могут принести.
Преимущества | Ошибка |
Рентабельность выше, чем при аренде офиса на 25-40% | Необходимо искать арендаторов, чтобы мини-офисы или переговорные не оставались пустыми |
Офисное помещение можно взять в кредит |
#8. Посуточная субаренда квартир
Это одна из наиболее распространенных стратегий с жилой недвижимостью, которая заключается в сдаче квартиры в субаренду каждый день. Преимущество в том, что вам не нужно быть собственником квартиры, а заключить с собственником долгосрочный договор субаренды, на право распоряжаться арендой квартиры от своего имени. Видно, что снова используется принцип «разделяй и властвуй», если мы физически разделили помещение на офисы, а квартиру на студии, то здесь время разделено. Берите в долг на длительный срок и арендуйте на короткий срок.
То есть у нас есть одна квартира, мы ее не сносим, а делаем квартиры пригодными для сдачи в аренду. При этом затраты на создание такого актива минимальны. Самая большая сложность – найти владельцев, которые будут готовы заключить с вами договор субаренды. Так как многие собственники — пожилые люди, и они боятся, что активная сдача квартиры может полностью «убить» их квартиру.
Преимущества | Ошибка |
Можно не владеть квартирой, а заключить договор субаренды | Трудности с поиском собственника, готового предоставить квартиру в субаренду |
Доход может покрыть расходы в 1,5 раза | Необходимость ежедневной уборки помещений и контроля |
Рассмотрим практический пример. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 20 000 – 25 000 рублей. Для заключения собственником договора субаренды расходы могут быть увеличены до 30 000 – 45 000 рублей. Предложение увеличить ежемесячный платеж на 30% позволяет найти более сговорчивых владельцев. Средняя стоимость посуточной аренды 1-комнатной квартиры составляет ~2000 руб. Среднее количество дней доставки примем за 25, доход составит 50 000 руб. Прибыль составит +20 000 руб.
Доходность будет выше, если перейти с посуточной аренды на почасовую, но и сложность управления будет выше.
Ухищрение. Для оценки спроса в районе можно посмотреть заявки на Авито, это даст возможность получить первое представление о перспективности района.
#9. Офис-переговорная на час
Стратегия похожа на почасовую аренду квартиры, только здесь мы арендуем офис на час. Как правило, офис арендуется на час для проведения переговоров, деловых встреч, семинаров и обучающих мастер-классов. Поскольку офис сдается почасово, прибыль в конце месяца будет выше, чем при разовой аренде на длительный срок. Для реализации этой стратегии необходимо будет заключить договор субаренды с собственником. Как правило, здесь проще, чем с собственниками квартир. Кроме того, офис-переговорная проще в управлении, чем квартира, поскольку не требует полной уборки после каждого клиента.
Преимущества | Ошибка |
Не могу иметь офис | Необходимость заключения договора субаренды с собственником помещения |
Прибыль в 1,5-2 раза превышает затраты на аренду | Постоянный поиск клиентов для семинаров, переговоров и обучения |
#10. Хостелы
Одной из самых крутых стратегий инвестирования в недвижимость является строительство общежитий или общежитий. Есть разница между общежитием и общежитием. Хостелы – это место кратковременного проживания путешественников и туристов, а хостелы – это более бюджетные койко-места. В общежитии больше дизайна и стиля, чем в общежитии.
Поскольку хостелы ориентированы на туристов, им важно останавливаться в туристических местах. Как культурная столица Санкт-Петербург насчитывает более 300 общежитий. Чтобы открыть общежитие, нужно найти комнату, часто выбирают полуподвал из-за более низкой арендной платы. Важно, чтобы помещения находились в доступном месте – в центре города. Для полного функционала нужна команда: администратор и помощник прачечной. Благодаря тому, что в общежитиях устанавливаются двухъярусные кровати, это позволяет увеличивать доходность с каждого метра.
Одним из минусов хостелов являются простои в нетуристические сезоны, например, зимой в Санкт-Петербурге цены снижаются в 3-5 раз, а летом на горнолыжном курорте Роза Хутор аналогично.
Преимущества | Ошибка |
Высокая рентабельность на 1 кв.м | Требуется команда: уборщица, администратор |
Простая организация | Сезонный спрос. Время простоя в нетуристический сезон |
Важнейшим фактором успеха хостела является его репутация, так как основным каналом привлечения туристов являются различные сервисы, например Booking.com (лидер по привлечению клиентов), то высокий рейтинг и положительные отзывы сильно влияют на доходность бизнеса.
В таблице мы оценим, какие еще сервисы существуют для привлечения посетителей.
Услуга | Преимущества и особенности |
Booking.com | Один из самых популярных сервисов. Вы должны быть зарегистрированы в нем |
Agoda.com | Международная служба ориентирована на иностранцев. Обычно представлен отелями |
Hotels.com | Отличный сервис по привлечению туристов в систему из более чем 150 000 отелей. |
Островок.ру | Сервис лучший по версии National Geographic. Ориентирован на жителей СНГ и России. Услуга является индивидуальной и не сотрудничает с другими интернет-сервисами |
Oktogo.ru | Внутренний сервис ориентирован на российских туристов. Множество вариантов оплаты для туристов |
Hostelworld.com | Ориентирован на иностранных туристов, имеет базу из более чем 30 тысяч хостелов. |
ориентация на гостеприимство и создание положительной репутации позволит привлечь туристов из интернет-сервисов, как одного из ведущих источников трафика.
#11. Таунхаусы / Квадрахаусы / Дуплекс
Инвестиционная стратегия, пришедшая из Лондона. Стратегия похожа на обмен квартиры в студиях. Здесь таунхаус разделен на студии и сдается в аренду. Преимущество в том, что на каждый этаж не нужно подводить отдельные коммуникации, ведь они уже проведены и этаж готов к сдаче. Самой большой сложностью в реализации стратегии является поиск арендаторов, ведь они, как правило, находятся за городом.Стоимость покупки таунхауса и его вариантов намного ниже, чем при покупке коттеджа и дома
Кроме таунхаусов есть и другие варианты: квадрансы и дуплексы. В таблице рассмотрим, чем они интересны и чем отличаются друг от друга.
Тип недвижимости | Отличия и особенности | Инвестиционный потенциал |
Дом рядовой застройки | Есть общая стена с соседями, отдельный вход в часть квартиры с небольшой лужайкой | За счет типовой конструкции таунхаусов, дуплексов, триплексов, квадрахаусов низкая базовая цена покупки, которая может составлять ~ 1,5 млн, что значительно ниже аналогичной квартиры |
Квадрахаус | Перед каждым 4 входа и 4 секции | |
Двусторонний | Два входа и два участка. |
#12. Загородная недвижимость и коттеджи
Стратегия направлена на сдачу в аренду загородной недвижимости: коттеджей/домов. Пользователи и потребители данной услуги — люди, желающие отдохнуть на природе или в компании. Большой спрос на аренду коттеджей на Новый год и праздники, когда аренда дома на 4-5 дней может составлять до 100 000 рублей. Один из вариантов – это еще и загородный дом у моря для летней рыбалки.
Преимущества | Ошибка |
Высокая маржа за короткое время | Небольшой спрос на данную недвижимость, сложность привлечения клиентов |
#13. Строительство дома со студиями и сдача в аренду
Одна из самых прибыльных стратегий, так как включает в себя этап строительства с нуля на купленном участке земли или арендованном на длительный срок. Сложность заключается в организации строительства, поиске бригады, подготовке инженерных работ и технической документации.
Для автоматизации процесса его можно передать на аутсорсинг строительной компании, которая возводит типовые дома под ключ. В построенном доме студии можно арендовать на длительный или короткий срок — посуточно. Чтобы сократить расходы на строительство, можно построить дом из сип-панелей или соломы. Несмотря на кажущуюся пожарную опасность, дома, построенные по технологии из соломенных или нип-панелей, надежно защищены.
Бюджетные технологии строительства дома | Стоимость строительства |
Из соломы | ~15 000 руб за 1 кв.м. |
С сип панели | ~10 000 руб за 1 кв.м |
Кирпич (для сравнения) | ~23 000 руб за 1 кв.м. |
Стоимость дома из экологических материалов будет в 1,5-2 раза дешевле дома из кирпича. Использование дешевых материалов позволяет значительно сократить сроки окупаемости дома. Соломенные дома активно строятся в Краснодарском крае и в Сочи, как мини-гостиницы и общежития для туристов в летний сезон. Окупаемость таких домов примерно 4-6 лет.
#14. Зарубежная недвижимость
Следующей стратегией вложения денег и создания актива является инвестирование в зарубежную недвижимость. Доходность от аренды такой недвижимости во много раз больше, чем от отечественной. Ключевым фактором успеха является оценка спроса в регионе. Так в последнее время российских туристов привлекают дома для среднесрочной аренды в зимние месяцы в Таиланде, Вьетнаме и Шри-Ланке. Уже сформировалось целое сообщество из тех, кто уезжает на зимовку с ноября по март в теплые страны работать удаленно. Стоимость дома у моря в Таиланде намного ниже, чем в России.
Свойство | Цена |
Квартира в новостройке в Паттайе (Таиланд) 45 кв.м. | 3,5 миллиона рублей |
Квартира-студия в Паттайе (Таиланд) 27 кв.м | 1,7 млн рублей |
Дом у моря в Паттайе (Таиланд) 200 кв.м. | 4,5 млн рублей |
Вы видите, что цены намного ниже, чем на московскую недвижимость.
Альтернативными способами инвестирования в зарубежную недвижимость могут стать инвестиции в квартиры и виллы в Испании (также Болгарии, Греции), в настоящее время из-за экономического кризиса в стране цены намного ниже, чем в ЕС. Если ориентироваться на сдачу недвижимости в аренду иностранным туристам, то отлично подойдут такие направления, как Майами/Сан-Франциско в США, где почти круглый год пляжный сезон, развит яхтинг, есть гольф-клубы, рестораны и ночные клубы, привлекающие состоятельных людей иностранных туристов для отдыха и развлечений.
Из сложностей в реализации стратегии можно указать на необходимость выезда на объект.
#15. Аукционная недвижимость
Представляет собой покупку недвижимости, выставленной на торги для банкротства. Покупка по низкой цене является ключевым фактором успеха. Как правило, на аукционах продаются следующие объекты:
- Вторичное жилье и новое строительство муниципальных властей.
- Банки по продаже заложенного имущества.
- Риэлторские компании продают свою недвижимость.
На аукционах цена продажи может быть на 30-60% ниже рыночной, что создает отличный инвестиционный потенциал. Для поиска объектов можно использовать страницы:
Веб-сайты | Особенности и преимущества |
sberbank-ast.ru/ | Крупнейшая торговая площадка по недвижимости для компаний-банкротов и должников. Из плюсов: много предложений, но при этом сложно купить квартиры и другое совместное имущество по интересной цене. |
investtragi.ru | Возможность фильтрации различных объектов недвижимости по требуемым параметрам (квартиры, офисы, павильоны метро, участки, предприятия, склады, заправки, клубы, автосалоны, кинологические магазины, особняки) |
investmoscow.ru/тендеры | Продажа муниципальной собственности в Москве: квартиры, участки и т.д. |
Чтобы купить недвижимость, перед участием в торгах необходимо внести залог, который будет возвращен через 5 дней после окончания, если вы не выиграете. Депозит 20%. Аукционы также берут комиссию за организацию и вычитают из депозита. К участию в торгах допускаются все граждане РФ, имеющие ИНН и ЭЦП. На рисунке показана вся процедура регистрации на сайте Сбербанка в качестве участника торгов.
Квартиры должников и новостройки пользуются наибольшим спросом на аукционах, их легче всего потом перепродать или сдать в аренду. Доход от продажи составит около 20-25%.
#16. Покупка земельного участка
Покупка земли недалеко от города или в округе. Преимущества стратегии заключаются в относительно низких затратах на приобретение земли.
Страновая стратегия | Описание и эффективность |
Покупка земли в перспективных районах застройки под загородную жилую застройку | Необходимо отслеживать тенденции развития близких к городу территорий, где строятся жилые комплексы и комплексы, развивается инфраструктура, создаются развязки и транспортно-пересадочные узлы. Когда все уже построено, маловероятно, что вы потом будете покупать там землю. На приобретенном участке можно организовать: автостоянку (если строились жилые комплексы), автомойку или автосервис (если проложена дорога), магазин (если появился транспортно-пересадочный узел), сдать его в аренду за сутки рынок или торговый центр (рядом с федеральной трассой). |
Купить землю и продать по частям | Продажи для точечной застройки коттеджей или дачных городков. Минимальный участок для продажи по земельному кодексу – 4 сотки. Сложность договоренности в поиске покупателей или арендаторов. |
Основная трудность в реализации стратегии заключается в длительности создания вокруг инфраструктуры, которая может занять 3-7 лет. Также необходимо оценить землю, если она заболочена или с подводной водой, на ней будет сложно что-то построить или сдать в аренду под строительство.
Кроме того, сейчас действует государственная программа, по которой можно бесплатно (или за небольшие деньги) получить участок земли, разумеется, он не будет находиться в самом городе. Эта земля идеально подходит для экопоселков или фермерского хозяйства. Как правило, участки выделяют в малозастроенных районах. Стоимость 1 га в таких поселках меньше 50 000 рублей, и эти поселки принимают новых гостей. Подробнее о том, какие населенные пункты существуют, можно узнать на сайте poselenia.ru.
#17. Субсидии по государственным программам
Схема заключается в участии в государственных программах по обеспечению жильем малоимущих, многодетных семей, участников ВОВ, при проживании в аварийном доме, с различными заболеваниями (онкология), детей-сирот.
Например, недавно в Москве была реализована программа реновации по переходу от пятиэтажек к новостройкам. Сложность такой стратегии или такой ситуации в том, что получить такое жилье достаточно сложно, особенно в регионах, где муниципальные доходы значительно ниже, чем в крупных городах.
#18. Пристройка и неиспользованные метры
Ищу возможность расширить площадь, например балкон, который потом можно будет сдать в аренду. Арендуйте гараж или переоборудуйте гараж в автосервис или шиномонтаж (часто реализуется, если гаражи выходят на оживленную дорогу). Сложность реализации этой стратегии заключается в необходимости соблюдения всех строительных норм, проведения коммуникаций в новые помещения.
#19. Покупка прав аренды (ППА)
Эта стратегия похожа на субаренду, но основное отличие состоит в том, что при продаже арендованного имущества недвижимость может быть сдана в субаренду. Эта стратегия также называется предоставлением прав участникам. При покупке в аренду недвижимость вам не принадлежит. Это право может быть приобретено как у частного лица, так и у государства. Предложения PPA можно найти на Авито или в специализированных компаниях. Арендная плата часто продается при переезде или закрытии бизнеса.
#20. Покупка / аренда недвижимости у муниципальных властей
Преимуществом такой схемы является возможность купить или арендовать помещение по цене ниже на 20-30%. Одним из таких вариантов является аренда складов, заводских территорий, воинских частей, земельных участков. Тендеры на покупку недвижимости размещаются на сайте investtorgi.ru по недвижимости в Москве и Московской области. Стратегия подходит для переоборудования фабричных помещений в арт-комнаты или общежития.
Если у вас есть собственные инвестиционные идеи по инвестированию и управлению недвижимостью, поделитесь ими в разделе комментариев. Спасибо за внимание
Что важно?
При сравнительном подходе доходность коммерческой недвижимости составляет 11-12%, квартир — 9-12%. Срок окупаемости коммерческой недвижимости — 6–7 лет, квартиры — 11–13 лет. На такие обстоятельства ссылается заместитель юриста юридического отдела Howard Russia Мария Гребенюк. Следует отметить, что не каждый может позволить себе покупку коммерческой недвижимости. Средняя точка входа, по оценкам экспертов, составляет около 10–20 млн рублей.
Зарабатывать на инвестициях в недвижимость можно, и такие вложения по-прежнему остаются одними из самых надежных на сегодняшний день. Для реализации этого плана нужно всего лишь иметь определенный капитал и выбрать правильную стратегию действий с учетом всех характеристик рассматриваемого объекта.