Учет незавершенного строительства

Понятие незавершенного строительства

Незавершенное строительство – это совокупность понесенных застройщиком расходов, которые накопились с момента закладки объекта до момента ввода объекта в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с подвесными конструкциями) учитываются отдельно.

Как застройщику оформить право собственности на строящийся объект ?

Приостановка строительства может быть вызвана недостатком финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных средств. Незавершенные объекты после ввода в эксплуатацию будут учитываться как основные средства, такие как недвижимость. Но до тех пор, пока работы по объекту не будут признаны полностью завершенными, актив может отражаться в проводках бухгалтерского учета в составе основных средств.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА СЛЕДУЮЩЕЕ! Сумма на текущее строительство формируется только из фактических затрат.

Нужно ли регистрировать недострой?

Большинство недостроенных домов продаются без регистрации. И это понятно. Продавец не хочет тратить время на бумажную волокиту и продает кабину как пустой склад. БТИ тоже без особого удовольствия регистрирует меньше недостроенных домов, поэтому юридических требований к продавцу нет. Но в этом случае покупатель должен знать о некоторых рисках и проблемах, которые могут возникнуть!

Особенности оформления ДКП недостроя

Особенности оформления ДКП регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 54). Сведений о незарегистрированных недостроенных постройках в кадастре нет, поэтому Росреестр не позволит зарегистрировать дом в таком виде.

Также нельзя в договоре писать, что была купля-продажа склада, на котором нет построек: это неправда. Поэтому важно обратиться за помощью к грамотному юристу, который не напишет о недостроенном салоне, но и не напишет неправду в ДКП, чтобы потом не признать сделку недействительной.

Риски и проблемы, которые могут возникнуть после совершения сделки

После покупки недостроенного здания покупатель может узнать, что продавец получил недвижимость в наследство, а теперь на нее претендуют и другие: живой пример того, как важно правильно составить договор. Если нет указаний на то, что новый владелец купил недостроенную каюту, он может потерять титул и уже отданные деньги. Недостроенный дом может быть даже признан самовольной постройкой и тогда покупатель будет вынужден его снести.

Чтобы избежать таких проблем, лучше всего зарегистрировать недвижимость и зарегистрировать ее как собственность. Для этого покупателю необходим кадастровый паспорт на объект, который выдается БТИ, МФЦ, Росреестром после подачи:

1. заграничный пасспорт;
2. заявки в свободном формате (можно подготовить на месте, обратившись за помощью к персоналу);
3. разрешение на строительство, полученное от местного самоуправления;
4. выписка из ЕГРН или другого правоустанавливающего документа;
5. техническая и проектная документация на недостроенный объект.

После получения кадастрового паспорта (в нем будет указано, что строительство коттеджа не завершено) новый владелец объекта недвижимости обращается в МФЦ или Росреестр. На основании заявления и документов на дом он получает выписку из ЕГРН: неделя-10 дней и пошлина 2000 руб.

При регистрации недостроенного здания важно учитывать, что:

1. если он находится на земле СНТ, его можно оформить по дачной амнистии;
2. также возможно оформление права собственности на объект незаконным владельцем склада: главное, получить договор аренды на выделение.

Недвижимость теперь может быть включена в PrEP для передачи права собственности. Чтобы использовать дачу по назначению, нужно перевести ее в категорию ЖС, оформив документ о вводе дома в эксплуатацию.

Читайте также: Приватизация жилья сиротами, как приватизировать квартиру сироте

Продажа недостроенного дома

Незавершенный объект также является собственностью, поэтому его можно продать. Чтобы избежать подводных камней, следует ориентироваться на простые инструкции. Вам просто нужно:

Собрать документы

При продаже недостроенного здания продавец обеспечивает:

• кадастровый паспорт на склад и строительство;
• разрешение на строительство;
• мемориальные правоустанавливающие документы;
• согласованный проект строительства;
• декларация о праве собственности.

Если к дому подведены коммуникации, требуется представить соответствующие документы. При желании собственник недвижимости может продать ее под склад, но в случае возникновения спорных ситуаций могут возникнуть трудности.

Назначить цену

Вопрос ценообразования незавершенного строительства не так прост, как кажется. Простого правила нет, каждый продавец выделяет ту сумму, которую считает приемлемой. Одни собственники просят чуть ли не всю стоимость готового дома, другие – отталкиваются от цен на стройматериалы, которые они купили и использовали при строительстве, а третьи требуют символическую цену, что также вызывает подозрения у покупателей.

При выражении цены важно понимать, что:

• каким бы отличным ни был фундамент/коробка, недостроенный дом всегда дешевле готового объекта;
• как и в случае с готовой кабиной, интересы и вкусы сторон могут отличаться. Если покупатель не готов заплатить заявленную сумму, это не значит, что продавец установил слишком высокую цену;
• при желании продавец может обратиться к профессиональному оценщику, который поможет определить объективную стоимость дома;
• продавец может ознакомиться со стоимостью аналогичных строений в соответствующих локациях и примерно понять текущие цены.

Составить ДКП

При продаже недвижимости оформляется отдельный договор на строительство и хранение. Оба договора должны быть составлены в трех вариантах: для покупателя, продавца, Росреестра. В договоре указано:

• время, дата и место подписания PrEP;
• сведения из кадастрового паспорта;
• основание перехода права собственности;
• способ оплаты;
• точный адрес дома;
• точную сумму, в которую было оценено имущество;
• ФИО покупателя и продавца и их паспортные данные.

Продавец получает деньги при оформлении документов или при регистрации договора в Росреестре. Получив указанную сумму, бывший владелец объекта выписывает расписку. Если продавец желает получить задаток, стороны составляют договор, и только потом ДКП: сумма указывается без задатка.

Передать право на собственность

В назначенный день покупатель и продавец приезжают в МФЦ и подают документы (ДКП, паспорт, в т.ч поземельную). После оплаты пошлины, через неделю новый владелец получает выписку из ЕГРН. Продавец передает все оставшиеся документы контрагенту, который теперь является полноправным собственником недостроенного здания.

Экспертиза объектов незавершенного строительства

Заказать услугу Задать вопрос У нас есть все необходимые сертификаты и допуски Официальная гарантия поддержки при сдаче экзамена Выезд на объект для бесплатного расчета стоимостиНаличие лаборатории Строгое соблюдение договорных сроков

• Объектами незавершенного строительства являются здания и сооружения, строительство которых остановлено, приостановлено или еще продолжается. Причиной незавершенного строительства зачастую являются финансовые трудности застройщика.

Недостроенные здания, не сданные в эксплуатацию, не могут приносить доход своим владельцам. Однако они по-прежнему представляют собой имущество, которое может быть продано по частям или целиком. Перед совершением сделки купли-продажи застройщики проводят обследование строения, чтобы получить экспертное заключение о проводимом строительстве. На его основе рассчитывается рыночная стоимость имущества.

Виды и классификация объектов незавершенного строительства

Незавершенные строения делятся на 3 категории по назначению:

• Продукция: объекты охраны и производственные здания.
• Непроизводственные: малоэтажные и многоквартирные дома, общественные здания и сооружения.
• Линейные: инженерные и коммуникационные здания.

Незавершенные объекты также классифицируются по тому, как определяется степень их готовности:

Первый этап	Здания перечислены на 15%. Выполняли инженерные изыскания и возводили временные постройки
Промежуточный этап	Здесь делается около 50% работы. Помимо вышеперечисленных мероприятий, на объектах производился монтаж стен, перекрытий и крыш
Высокая сцена	Готовность объектов — 75%. На данном этапе здания завершены, начаты отделочные работы
Последний шаг	Здания и сооружения построены на 99%. Часто это только незавершенные пуско-наладочные работы

В компании «Отдел» в Москве, Московской области и других регионах России вы можете заказать обследование недостроенных зданий и сооружений любого назначения вне зависимости от статуса.

Особенности оценки объектов незавершенного строительства

Основной целью обследования является выявление затрат на долгострои. Для определения цены учитываются:

• на какой стадии готовности находится здание;
• степень износа строительных конструкций и возможность дальнейшего использования;
• затраты на ремонт или доработку;
• размеры здания (определяются площадь здания и этажность).

После обследования вы сможете понять, как лучше всего использовать недостроенный объект в будущем. На практике у разработчиков есть только 3 варианта:

1. Завершите строительство оригинального проекта.
2. Измените структуру, используя существующие структуры.
3. Снести здание и построить на его месте новое.

Как выполняется экспертиза

При выполнении изысканий долгостроя используют 2 распространенных метода оценки:

Затратный подход	Его используют для зданий, которые в скором времени будут достроены по первоначальному проекту. После обследования незавершенного строительства застройщику сообщается стоимость здания с учетом средств, вложенных в строительство
Доходный подход	Используется в ситуациях, когда объект сносится или перепрофилируется. Стоимость здания рассчитана с учетом будущих затрат и доходов. Цена анализа может быть ниже, чем при затратном подходе

В обоих случаях оценка проводится в 4 этапа:

1. Документы на объект и участок изучаются.
2. Проведены инструментальные исследования здания.
3. Полученные данные анализируются (оценщики решают, что считать, с учетом выбранного метода оценки).
4. Рассчитана стоимость долгостроя.

Перед проведением изысканий заказчик должен предоставить оценщикам ряд документов. Среди них:

• зарегистрированное право на объект;
• земельные документы;
• разрешение на строительство;
• проектные документы;
• акт расчета процента готовности здания.

Отчет и акт об оценке незавершенного строительства

Отчетные документы содержат следующие данные:

• выводы на основе исследований;
• данные о заказчике и оценщике;
• методы, используемые при обследовании;
• изображения объекта;
• расчет стоимости здания.

К акту об оценке незавершенного строительства прилагаются копии документов оценщика, подтверждающих правомерность осуществляемой им оценочной деятельности.

Как выбрать компанию для оценки долгостроя

Для проведения обследования объекта важно выбрать надежную организацию, имеющую сертификаты и допуски. Только в этом случае проведенная оценка будет иметь юридическую силу.

Компания, которая проводит техническую экспертизу текущего строительства, должна иметь в штате квалифицированных инженеров и оценщиков. Кроме того, следует уделить внимание оснащению бизнеса специальным оборудованием для проведения оценки.

Преимущества обращения в компанию «Департамент»

Выбрав нашу независимую аккредитованную организацию в Москве, вы можете рассчитывать на максимально точную оценку недостроенного объекта. Во время осмотра мы используем передовое оборудование и инструменты. При необходимости образцы строительных материалов изучаются в собственной лаборатории. За результаты оценки имущества в нашей компании отвечают оценщики, инженеры и юристы с многолетним опытом работы.

Другие преимущества работы с нами:

• завершение работы в срок;
• бесплатные первичные консультации по услуге оценки;
• предоставить подробный акт осмотра зданий;
• точные результаты исследований.

Сроки и цены экспертизы

Процедура оценки незавершенных объектов коммерческого, жилого и промышленного назначения длится от 7 до 20 дней. На сроки влияет степень готовности конструкции: чем она выше, тем больше требуется исследований.

Порядок учета объектов незавершенного строительства

Расходы по незавершенным объектам в бухгалтерском учете отражаются по методу начисления. В стоимость строящихся объектов входят:

• сумма, затраченная на выполнение монтажных, строительных работ;
• закупочная стоимость оборудования для установки в строящемся здании;
• затраты на развитие застроенных территорий;
• арендные платежи за землю;
• оплата услуг по оформлению проектно-изыскательской документации;
• расходы, непосредственно связанные со строительными работами по конкретному заданию.

ВАЖНЫЙ! Незавершенное строительство не может быть списано.

Бухгалтер при получении первичной документации суммирует все статьи затрат на перечисленное здание или сооружение. В общем результате отражаются затраты инвентаря, сырья, отделочных материалов, заработная плата рабочим, топливо для оборудования. Если при осмотре товара обнаружен дефект, он включается в стоимость.

Вопрос: Должна ли организация платить налог на имущество, если у нее на балансе есть недостроенное здание, которое сдано в аренду, но еще не получено разрешение на ввод в эксплуатацию?
Посмотреть ответ

Перед вводом объекта в эксплуатацию проверяется его готовность. По результатам составляется закон. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После того, как сооружение признано в бухгалтерском учете в качестве материального актива, руководство предприятия может распоряжаться им следующими способами:

• продать третьему лицу;
• сделать безвозмездный перевод в пользу физического или иного учреждения;
• инициировать консервацию актива, если он не будет эксплуатироваться в течение длительного времени (в связи с сезонным производством или вынужденным сокращением объемов производства);
• передача во временное пользование на условиях аренды.

ПРИМЕЧАНИЕ! При принятии решения о способе использования поднятых объектов необходимо согласовать операцию с членами комиссии, созданной на предприятии.

Процедура перевода объекта из разряда незавершенного строительства в завершенный предполагает подписание акта приема-передачи актива, отражение его стоимости на счетах учета. Формы действий приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 года за № 110. Следующим шагом является прекращение учета хозяйственных операций по данному объекту на стадии строительства, которое ведется. Все суммы, накопленные на счете, переносятся на стоимость нового основного средства, введенного в эксплуатацию.

Процедура заморозки незавершенного строительства

Временная приостановка строительства или сооружения должна быть документально подтверждена. Решение о необходимости данной операции принимает заказчик, оно фиксируется в приказе, в котором указывается время проведения инвентаризации. На следующем этапе застройщик уведомляется о предстоящей консервации объекта.

Перед остановкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного строения составляют опись. В документе отражены:

• название недвижимости;
• перечень конструктивных элементов;
• стадия строительства.

После инвентаризационных мероприятий подписывается закон о временной приостановке строительства.

Облагаются ли строящиеся объекты налогом на имущество организаций ?

Продажа недостроенного актива

Вы можете продать только предмет, строительство которого приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на строящееся строение. Для этого в Росреестр направляется комплект правоустанавливающих документов на отвод и ранее выданное разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Регистрационному органу потребуются дополнительные сведения:

• вид строящегося объекта недвижимости;
• процент готовности конструкции;
• назначение здания согласно проекту.

В бухгалтерском учете выполненные работы принимаются на баланс, договор расторгается.

Бухгалтерский и налоговый учет

Незавершенные объекты в сумме произведенных затрат на их строительство учитываются на счете 08 в субсчете 3. Счет активный. Расходные операции отражаются на нем в расходных операциях. Все суммы, накопленные в период строительства, списываются в счет кредита при вводе объекта в эксплуатацию. Типичная проводка:

• Принятые заказчиком подрядные работы — Д08.3 — К60.
• Д19 – К60 – отражает сумму начисленного НДС.

В балансе, утвержденном приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость текущего строительства отражена в составе основных средств. Для этого рассчитывается строка 1130 (1 раздел в активах в отчетной форме). Кроме того, произведена расшифровка стоимости незавершенных работ.

Если принимается решение о продаже недостроенного здания третьему лицу, НДС начисляется на стоимость. Основой вознаграждения является сумма цены, отраженная в контрактной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка для целей бухгалтерского учета привязана к периоду, когда актив был передан покупателю на основании иска. Прибыль показывается на дату оформления права собственности на лицо, приобретающее объект.

Продажа будет сопровождаться следующими зачетными статьями:

• Д62 — К91.1 — операция, подтверждающая признание доходов от операций по реализации объектов незавершенного строительства;
• Д91.2 — К68 — отражает начисленный налог на добавленную стоимость на цену договора;
• Д91.2 — К08.3 — учитывается стоимость незавершенного объекта, который продается.

К ВАШЕЙ ИНФОРМАЦИИ! Недостаток действующей системы налогообложения проявляется в упрощенности. Им придется включить всю выручку в налоговую базу, что значительно увеличит величину налогового обязательства.

Согласно письму Минфина от 24.03.2017 № 03-05-06-01/17081 незавершенные объекты, находящиеся на учете, относятся к категории облагаемого имущества. Стоимость таких активов включается в общую базу по налогу на имущество. Для физических лиц норма введена в 2015 году (ст. 401 НК РФ).

Если плательщиком налога на имущество является физическое лицо, в основу налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (статья 402 НК РФ). В ст. 403 НК РФ предусмотрен ряд налоговых льгот пенсионерам, инвалидам, награжденным государственными наградами и участникам боевых действий (полный перечень лиц, имеющих право на использование льготы, приведен в п. 1 ст. 407 НК РФ). Налоговый кодекс Российской Федерации). Невозможно уменьшить налог путем применения льготы в отношении торговых, административных объектов и дорогостоящих активов (при цене от 300 млн руб и выше.).

У юридических лиц налоговое обязательство по строящимся зданиям возникает после готовности объекта. Освобождение от налога на имущество будет применяться до тех пор, пока бизнес не начнет использовать актив по назначению и не перестанет вкладывать средства в строительство или благоустройство.

Если строительство осуществляется заказчиком с привлечением заемных средств, затраты на возводимые объекты в налоговом и бухгалтерском учете будут различаться. Равная стоимость будет использоваться в качестве базы при расчете амортизационных отчислений, налога на прибыль, бухгалтерская стоимость необходима для выведения обязательств по налогу на имущество (если в качестве базы используется кадастровая стоимость).