Выселение незаконно проживающих граждан: порядок процедуры, образец заявления, судебная практика

Нормативно-правовая база

Возможность и порядок выселения из квартиры лица, проживающего в ней незаконно, может регулироваться различными нормативными актами. К ним относятся:

• Отдельные положения Жилищного кодекса Российской Федерации;
• Искусство. 301 и других норм ГК РФ;
• Положения Закона Российской Федерации об административных правонарушениях, Уголовного кодекса Российской Федерации, Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 3-ФЗ «О полиции» , и т д.

Конкретные правовые действия, которые могут быть применены в ходе процедуры выселения незаконно пребывающего лица, зависят от того, на каком основании он туда переселился. Одно дело, когда гражданин имел право пользования жильем, но лишился его, другое дело, когда он проживает в квартире по ошибке, третье дело, когда лицо самовольно заняло жилое помещение и представляет угрозу имуществу, здоровью или даже жизнь владельца или его домочадцев. Поэтому, прежде чем определиться со способами решения проблемы, нужно выяснить, на каком основании человек пользуется жильем.

Почему нельзя выгнать арендаторов без суда

В корне неверный, но самый популярный совет собственникам, жильцы которых не покидают квартиру добровольно: «выбрасывайте вещи и меняйте замки, вы же собственник». На практике это делается довольно часто, а выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и оскорблениями. Но выселение жильцов из съемной квартиры является незаконным. Вы можете запирать квартиру с вещами жильцов, если это указано в вашем договоре, но вы не имеете права выселять и портить их имущество, угрожать и вынуждать жильцов ни при каких обстоятельствах. Даже если гости нарушают общественный порядок и все пункты договора — вторгаются на их территорию, под запрет попадает именно хозяин.

Не говоря уже о том, что использование даже минимальной грубости может привести к плачевным последствиям. Хозяину кажется, что все будет «цивилизованно», но как все будет на самом деле, предсказать сложно – эмоции могут переполнять обоих участников.

И тогда жилец, пострадавший от действий и чувств собственника, имеет полное право обратиться в суд. В квартиру он, наверное, уже не вернется, а вот у хозяина будут другие проблемы: задумчивость иногда даже становится уголовным делом.

Кроме того, жильцы вполне могут обвинить арендодателя в краже дорогих вещей или крупной суммы денег. Чтобы доказать ложность таких обвинений, опять же, должен быть самоуправляющийся собственник. Таковы реалии российского рынка недвижимости.

Следовательно, в этом деликатном деле лучше ни на шаг не отступать от буквы закона: это обезопасит каждого из участников и сделает процесс менее нервным.

Как выселить арендатора мирно: что можно сделать до обращения в суд

Не отчаивайтесь, сразу приступайте к жестким мерам и выгоняйте жителей силой: как мы писали выше, такие проблемы чаще всего решаются полюбовно, а не на повышенных тонах.

Что можно сделать в каждой ситуации, зависит от нескольких факторов:

• есть ли договор аренды с арендаторами;
• что написано в соглашении об условиях досрочного расторжения;
• если арендаторы нарушили какие-либо пункты договора.

Если договора не было

Да, люди могут отказаться выселяться, даже если они вообще проживают в квартире незаконно (например, квартиру сдали знакомым, а они просто решили не заключать договор, в зависимости от приличий). В этом случае первым делом необходимо вызвать полицию для составления протокола о незаконном пребывании. Этот протокол будет основанием для обращения в суд.

Важный момент: если при этом вы регулярно получали арендную плату от арендаторов, но не платили налоги, вероятно, санкции будут грозить и вам. По этой же причине мы призываем вас всегда оставаться в правовом поле и не забывать о подоходном налоге: бывают случаи, когда на собственника, обратившегося в суд, подали в суд, но уже по делу о неуплате налогов.

Как выселить образцовых жильцов

Выселять таких жильцов не только непорядочно, но и практически невозможно. Следовательно, наиболее правильным решением в данной ситуации является поиск компромисса. Не стоит недооценивать эмпатию жильцов: постарайтесь объяснить ситуацию и договориться о удобной для них и для вас дате заселения.

Если жильцы въехали недавно, узнайте об их договоренностях с агентом по недвижимости: часто агент по недвижимости обязан бесплатно найти для клиента новое жилье, если первый вариант не сработал. Предложите помощь в поиске другой квартиры и выселении, денежную компенсацию или помощь с переездом.

Но если жильцы не освободят квартиру по вашему требованию, выселить их не получится даже через суд — закон будет на их стороне. Вы потратите время, деньги и нервы, но не сможете отказать образцовым жильцам.

Читайте также: Акт обследования жилищно-бытовых условий

Как выселить жильцов, нарушающих договор

Хотя в договоре не описаны условия выселения жильцов, закон допускает ряд нарушений, за которые жильцы обязаны освободить съемную квартиру, если этого требует собственник.

Существует несколько основных нарушений, за которые нерадивых жильцов могут выселить:

1.  Нарушение сроков оплаты;
2.  Повреждение квартиры;
3. Использование жилья не по назначению, в том числе после предупреждения владельца. Например, арендаторы не живут в квартире, а делают из нее гостиницу и игнорируют требования арендодателя;
4. Систематическое нарушение прав и интересов соседей. Если жильцы не перестанут раздражать соседей после предупреждения хозяина, их тоже могут выгнать из квартиры. «Систематично» означает 3 и более раз, так что выгнать жильцов за пару ночных дискотек не получится.

При этом жильца могут выселить не только за его личное поведение, которым он мешает соседям или разрушает квартиру, но и за поведение людей, за которых он несет ответственность: например, своих детей или гостей.

В части оплаты условия нарушения, при которых допустимо выселение жильцов через суд, зависят от срока действия договора:

• для краткосрочного контракта достаточно дважды отсрочить платеж или не оплатить его полностью;
• по долгосрочным договорам – заключенным на срок более 1 года – арендаторы должны срывать срок оплаты на 6 месяцев, если более длительный срок не указан в самом договоре.

В этом случае оплата не в полном объеме также считается «неуплатой».

Если вы сомневаетесь, что жильцы освободят квартиру по собственному желанию, лучше сразу подать письменное требование. Опишите ситуацию в жалобе, см ст. 687 ГК РФ и приложить доказательства нарушений – например, банковские выписки, свидетельствующие о том, что жильцы не платят вовремя, или фотографии, доказывающие, что жильцы наносят ущерб квартире.

Не забудьте указать в претензии требование освободить квартиру. Если в договоре об аренде не указаны сроки выселения жильцов, выберите свои собственные сроки, но они должны быть разумными. Если иск недействителен, то придется обращаться в суд и принудительно выселять жильцов, но и тогда иск хорошо разойдется в суде.

Обращение в суд: как принудительно выселить квартирантов

Как мы писали выше, по закону жильцов можно выселить только через суд. Неважно, платят они или нет и как нарушают условия проживания.

Для подготовки претензии лучше обратиться к профессиональному юристу – это сэкономит ваше время и нервы. Заявление необходимо направить мировому судье, обслуживающему место (если сумма выдачи меньше 50 000 рублей), или в районный суд (если сумма больше). В декларации указывается, какие действия (или бездействие) следует признать незаконными, какие из ваших прав и свобод были нарушены. На основании этого заявления суд продолжит рассмотрение вашего дела.

Будьте готовы, что суд может не выселить жильцов сразу, а сначала дать им время на исправление поведения – до 1 года. Если жильцы станут примерными жильцами после суда, выселить их будет невозможно. И даже если суд встанет на вашу сторону, судебный процесс может затянуться на месяцы, и быстро избавиться от нарушителей не получится.

Как выселить жильцов после суда

Если жильцы отказываются освобождать квартиру даже после решения суда, на помощь придут судебные приставы. Только они имеют право принудительно выселять жильцов из квартиры. Никто, включая полицию, не имеет права принудительно выселять даже незаконно проживающих жильцов.

Хотя полиция может понятно объяснить правонарушителям сопротивление, с которым они сталкиваются при выходе из дома, и составить протокол. Но этот прием носит больше психологический характер.

Понятие «незаконно проживающие граждане» в жилищном законодательстве

Право пользования жильем может быть обеспечено:

• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство);
• Документы в соответствии со ст. 31 Жилищного кодекса РФ, подтверждающие, что наниматель является членом семьи собственника квартиры (паспорт, свидетельство о рождении и т.п);
• Договор с собственником помещения (договор об аренде жилого помещения, официальном трудоустройстве, безвозмездном пользовании и так далее);
• Завещание умершего собственника, определяющее арендатора как отказополучателя, имеющего право проживания в квартире;
• Решение суда.

Незаконно проживающими в жилых помещениях будут признаны следующие лица:

• Лица, имевшие право пользования жилым помещением, но утратившие его;
• Лица, не имевшие права пользования помещением и самовольно вселившиеся в квартиру;
• проживание в квартире по поддельным или недействительным документам.

Также можно попытаться выселить из квартиры лиц, проживающих в квартире на законных основаниях, но не соблюдающих правила пользования жилыми помещениями, установленные Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25.

При этом ТК РФ допускает применение правовых норм по аналогии (ч. 1 ст. 7 ТК РФ). Например, если жители, проживающие в квартире, регулярно нарушают права соседей или угрожают разрушением жилого дома, их право пользования может быть оспорено и аннулировано в судебном порядке.

Как выселить из квартиры незаконно проживающего человека

Если человек проживал в квартире на законных основаниях, но утратил право пользования жильем, выселение почти всегда осуществляется через суд. В суде истец должен доказать, что гражданин действительно утратил право проживания в жилом помещении, в связи с чем подлежит выселению. Аналогичным образом решается вопрос, если расчет был подтвержден утратившими силу документами.

Если человек никогда не имел права проживания в квартире, то речь идет о самовольном проникновении, в том числе незаконном проникновении в чужое жилое помещение.В этом случае можно обойтись и без суда — гражданина выкинут административно, то есть с помощью правоохранительных органов.

Выселение в административном порядке

Административная процедура решения проблемы предполагает обращение собственника за помощью к представителям органов власти, а именно к участковому или другим должностным лицам полиции.

Участковый не может принудительно выдворять граждан, но имеет следующие полномочия:

• Посетить квартиру по жалобе владельца;
• Проверить документы лица, на которого поступила жалоба;
• Опросить соседей и свидетелей;
• Зафиксировать выполненные процессуальные действия в протоколе.

Однако он не имеет права выселить жильца. Все, что он может сделать с нарушителем, это провести профилактическую беседу и предупредить о правовых последствиях отказа.

Необходимо обратиться в полицию, если арендатор никогда не имел права пользования помещением. Например, собственнику (квартиросъемщику), вернувшемуся из командировки и обнаружившему, что в его квартире проживает посторонний человек, не нужно обращаться в суд. Ему достаточно лишь подать заявление в полицию — полицейские самостоятельно вышвырнут постороннего. В таких случаях нельзя действовать самостоятельно и принудительно депортировать гражданина — это можно считать самоуправством.

Сотрудникам полиции также запрещается применять силу к правонарушителю, если он не представляет угрозы для окружающих. Поэтому они обычно используют такие методы воздействия, как убеждение. Как правило, этого достаточно.

При наличии в действиях гражданина признаков уголовного правонарушения по ст. 139 УК РФ, незаконно проживающее лицо будет немедленно депортировано.

Выселение через суд

Решение о выселении принимает суд общей юрисдикции (районный суд) по месту жительства ответчика. Перед этим, однако, вы должны следовать установленной законом процедуре в полном объеме.

Досудебные действия

Прежде чем обращаться в суд с исковым заявлением, желательно получить документ, подтверждающий, что собственник исчерпал возможные досудебные варианты решения вопроса. Таким подтверждением может быть, например, уведомление (требование) о добровольном выселении, протокол участкового и т д

Исковое заявление

Претензия должна содержать следующую информацию:

• Наименование суда, в который обратился истец;
• ФИО и место жительства заявителя;
• Паспортные данные, место жительства и работы ответчика и дополнительно один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, номер УСН, номер водительского удостоверения, серия и номер паспорта);
• Информация о третьих лицах, участвующих в процессе;
• Описание текущей ситуации с указанием попыток разрешения спора мирным путем;
• Доводы истца, подтверждающие его правоту, со ссылками на действующее законодательство;
• Требовать;
• Перечень прилагаемых к иску документов;
• Дата и подпись.

Претензия может содержать и иные сведения, которые, по мнению истца, могут иметь значение для рассмотрения дела.

Необходимые документы

К исковому заявлению необходимо приложить копию:

• Удостоверение личности;
• Правоустанавливающие документы на квартиру;
• Выписка из домовой книги;
• Извещения (претензии) о добровольном выселении;
• Документы, подтверждающие правоту истца (свидетельство о расторжении брака, просроченный договор найма жилья, безвозмездного пользования и так далее);
• Квитанция об уплате государственных таможенных платежей (оригинал).

Если истец полагает, что действия ответчика причинили ему ущерб или моральный вред, к заявлению должны быть приложены расчеты суммы, взыскиваемой с ответчика.

Рассмотрение дела

Рассмотрение дела обычно занимает не более 2 месяцев (ст. 154 ГПК РФ). Суд выслушивает доводы сторон и свидетелей, изучает все приложенные документы. По результатам рассмотрения дела суд может принять решение о полном или частичном удовлетворении иска либо об отказе в его исполнении.

Исполнение решения

Положительное решение суда не означает, что ответчика немедленно вышвыривают из квартиры. У последнего есть 30 дней на подачу апелляции. Если ответчик не воспользуется своим правом до истечения этого срока, решение суда вступает в законную силу.

Истец, выигравший дело, может затем получить судебное решение и принудительное исполнение в судебной канцелярии. Если наниматель не покинул квартиру за это время, собственник может обратиться в ФССП с заявлением о возбуждении исполнительного производства и принудительном выселении ответчика. При необходимости к выселению могут привлекаться не только судебные приставы, но и сотрудники правоохранительных органов.

Судебная практика

По статистике, дела о выселении составляют не более 1% от общего количества исков в судах общей юрисдикции, при этом их количество постепенно снижается. Как правило, суды удовлетворяют требования истца, если они подтверждаются применимым законодательством.

Пример дела о выселении: Дело № 2-170/11 — 6 мая 2011 года Октябрьский районный суд постановил, что ответчик Ю.Л. Свинолупов лишился права пользования и был выселен. Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками спорной квартиры по завещанию, они зарегистрировали право собственности на указанную квартиру. Квартирой пока хотят распорядиться, но сделать этого не могут, так как в спорной квартире прописан и проживает ответчик, который не согласен добровольно покидать квартиру.

Суд удовлетворяет требования истцов и учитывает, что ответчик, не являющийся членом семьи истцов, утратил на это право. Регистрация ответчика в спорной квартире носит формальный характер и создает препятствия для собственника в реализации его прав владения, пользования и распоряжения имуществом. Решение было обжаловано, без изменений и вступило в законную силу.

Способы

Как можно бороться с самовольным заселением граждан, фактически не имеющих на это прав?

Владельцы часто используют следующие методы:

1. Свяжитесь с полицией.
2. Заявление в прокуратуру.
3. Пробный.

Не все из них одинаково полезны в данной ситуации. Рассмотрим подробнее.

Обращение в полицию

Если незаконные арендаторы не хотят покидать территорию или даже угрожают собственнику, законный собственник имеет право обратиться в районную полицию.

В случае применения жильцами, не желающими покидать помещение, физической силы в отношении собственника или третьих лиц, их действия можно квалифицировать по ст. 116, 112, 115 или 111 УК РФ в зависимости от тяжести последствий.

Однако иногда жильцы просто живут в квартире после окончания договора, не вносят платежи и уклоняются от требований освобождения площади. В этом случае сотрудники полиции не смогут оказать помощь. И предложат собственнику обратиться в суд о принудительном выселении.

То же самое относится и к бывшим членам семьи. Если бывший муж (жена) и его родственники не хотят покидать вашу квартиру после развода, обращаться в полицию нет смысла.

Заявление в прокуратуру

Есть ряд ситуаций, когда необходимо обратиться в прокуратуру и закон допускает вынесение постановления об административном правонарушении.

Такой вариант возможен, если заявитель не имеет права обращаться в суд единолично, так как не является собственником жилого помещения. Например, если хозяин умер, наследник еще не вступил в права, а жилище самовольно заняли третьи лица.

Важно! Выселяемый гражданин вправе обжаловать решение прокурора в суд.

Административное выселение осуществляется с санкции прокурора и может быть осуществлено в таких случаях:

• если дом занят самовольно;
• если вселение в квартиру произошло с применением силы к собственнику;
• если здание находится в аварийном состоянии и существует угроза жизни проживающих в нем.

Иск в суд

Право на выселение в судебном порядке возникает на основании ст. 35 ЖК РФ. Выселение осуществляется после вступления в законную силу решения суда.

Если незаконные жильцы после этого откажутся от выселения, этой проблемой займутся судебные приставы. Они вправе действовать на основании исполнительного листа и заявления собственника, но в рамках исполнительного законодательства.

Могут ли возникнуть сложности

Выселить жильца из квартиры бывает непросто. Одно дело, когда посторонние просто врываются в жилые помещения — в этом случае можно обойтись вызовом полиции. Совсем другое дело, если жилец имел право въехать в квартиру, но потерял его по тем или иным причинам. В этом случае только суд может доказать правоту собственника и выселить неугодного жильца.

Нередко истец проигрывает дело в суде. Причиной этого является незнание прав и обязанностей собственника и жильцов, проживающих в квартире, неправильное толкование закона. Поэтому, прежде чем начинать законное выселение неугодного жильца, следует проконсультироваться с юристом по жилищным спорам.