Арендодатель и арендатор: кто это?

Кто такой арендодатель?

Термин «арендодатель» закреплен в ст. 608 ГК. Приобретать недвижимость в аренду может законный собственник (физическое или юридическое лицо) или его представитель, наделенный соответствующими полномочиями.

Итак, арендодатель, человек, который сдает свое имущество: землю, автомобиль, квартиру или технику в аренду другому лицу.

Права арендодателя

Собственник объекта, переданного во временное пользование в рамках арендных обязательств, имеет следующие права:

• оформить отношения с арендатором письменным договором, который впоследствии может быть перезаключен по истечении установленного срока или отказаться от перезаключения;
• расторгнуть (расторгнуть) договор аренды досрочно на указанных в нем условиях либо в связи с неисполнением другой стороной существенных условий договора;
• определить размер арендной платы, согласованный с арендатором;
• в случае жилых помещений не препятствовать вселению других лиц, ведущих совместное хозяйство с нанимателем (мужа (жены), несовершеннолетних детей);
• требовать соблюдения правил пользования арендованным имуществом, своевременной уплаты ежемесячных платежей, предусмотренных договором;
• в любое время, но по согласованию с арендатором проверить состояние переданного во временное пользование объекта;
• потребовать, чтобы имущество было восстановлено до первоначального состояния по окончании срока аренды (с учетом естественного износа);
• требовать возмещения убытков, связанных с полной или частичной утратой имущества по вине арендатора.

Обязанности

В соответствии с положениями ст. 611 и 616 ГК РФ, арендодатель обязан:

• предоставить другой стороне договора аренды имущество в состоянии, соответствующем цели и условиям договора (например, в случае с жилым помещением оно должно быть пригодным для проживания);
• передать объект арендатору со всеми принадлежностями и документами, относящимися к ним (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), если без них невозможно использование имущества;
• производить капитальный ремонт имущества, переданного в соответствии с договором аренды (если иное не предусмотрено договором, правовыми актами или законом).

Стороны и предмет договора

Целью договора является любой предмет. В таких отношениях речь идет о недвижимости – жилых или коммерческих помещениях, земельных участках. В некоторых случаях документ необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Сторонами данных гражданских правоотношений являются:

• арендовать. Собственником объекта договора является арендодатель. Он передает свое имущество в пользование на определенный срок за определенное вознаграждение. Лицо, сдающее это имущество в аренду, является арендатором. Противники гражданской операции имеют права и обязанности по отношению к другу и поместью;
• субаренда. Арендатор может передать предмет сделки в пользование третьему лицу на определенный срок за определенную плату. В этих отношениях он выступает как субарендодатель, а лицо, сдающее имущество в субаренду, является субарендатором. Однако для законности сделки требуется письменное согласие собственника.

Важно! Если договор аренды заключен на срок более 1 года и предметом сделки является объект недвижимости, необходимо зарегистрировать его в Росреестре.

Субаренда – это передача права пользования. Не путать с сессией! При передаче предмета сделки в пользование арендатор уступает субарендодателю свое право пользования любым недвижимым имуществом на определенный срок.

Разница между арендой и субарендой

Необходимо понимать разницу между арендой и субарендой. Это можно увидеть в таблице:

Важно! Согласие собственника предмета сделки не всегда является необходимым условием. Например, если участок находится в собственности муниципалитета или находится в аренде более 5 лет.

Сроки действия договора

Стороны могут договориться между собой о сроке действия договора. Это может быть что угодно. Если он превышает 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован. Если оно не превышает, но стороны решат, что их устраивает такое сотрудничество, они могут его продлить. Это можно сделать путем подписания дополнительного соглашения или нового договора.

Сдача недвижимости в субаренду возможна только с согласия собственника объекта сделки. Срок действия «дополнительного» договора не может превышать срок действия основного документа.

Образец договора аренды

Как заключить договор аренды? Договор аренды имеет типовую форму. Он включает в себя важные и дополнительные условия. Без существенных условий он не будет считаться действительным. Его можно оспорить в суде. Дополнительные условия включаются в «тело» договора по желанию сторон.

Имеет следующие функции:

• если предметом договора является движимое имущество, а срок действия более 1 года, требуется письменная форма;
• если одна из сторон является юридическим лицом любой организационно-правовой формы, обязательным условием является письменное соглашение;
• сумма арендной платы может быть изменена неоднократно, если это предусмотрено соглашением сторон;
• предмет договора должен быть подробно описан. То есть после получения третьим лицом сведений об объекте имущества, переданного в пользование, не может быть сомнений в том, какое именно имущество является предметом договора;
• если срок договора не определен сторонами «в организме», одна из сторон может расторгнуть отношения в любое время. Но необходимо предупредить соперника хотя бы за месяц.

Важно! Предмет договора не должен быть изъят из гражданско-правового и вещного права. В противном случае договор может быть признан недействительным в суде.

Возможные риски

Что такое субаренда коммерческих помещений? Это сложная сделка с некоторыми рисками. Разрешение на сдачу площади или помещения в аренду третьим лицам, прописанное в договоре аренды, имеет положительные и отрицательные стороны.

1. Плюс для арендатора: вам не нужно согласовывать свои действия с владельцем помещения. Только арендатор решает, кого он выбирает в качестве субарендатора.
2. Минус для арендодателя в том, что он даже не представляет, кому его арендатор может в будущем сдать освободившееся помещение.

Обратите внимание, что субаренда помещений, принадлежащих муниципалитету, разрешена только с разрешения муниципальных властей. Требуются подписи ряда должностных лиц.

Некоторые жильцы стараются обойти эту норму, чтобы не бегать по офисам и не заниматься бумажной волокитой. Специалисты не рекомендуют заниматься мошенничеством. В случае выявления факта незаконной деятельности арендодатель рискует получить серьезные штрафы. Нарушение условий договора аренды может быть основанием для разрыва договорных отношений между продавцом и муниципалитетом. Думаю, что!

Читайте также: Автобиография (образец, пример, форма — шаблон)

Субаренда квартир – доходный бизнес

В крупных туристических центрах и мегаполисах предприниматели создают бизнес, заключающийся в аренде нескольких квартир и последующей сдаче их по часам, в течение суток или на более длительный срок. Этот вид бизнеса будет успешным в промышленных городах, куда часто приезжают деловые путешественники. Многие горожане в качестве варианта временного проживания между гостиницей и съемной квартирой чаще выбирают последний вариант.

Что такое субаренда квартиры? Суть идеи проста: снять несколько недорогих, чистых, пригодных для жилья квартир и сдать их третьим лицам в краткосрочную аренду. Доход от краткосрочной аренды всегда выше, чем доход от долгосрочной аренды.

Капиталовложения

Чем больше квартир вы планируете сдать гостям, тем выше будут затраты. Выделите немного денег на покупку полезных вещей, делающих жизнь комфортной: микроволновую печь, небольшой холодильник, телевизор, кровать, постельное белье. Рассмотрите расходы на бытовую химию и услуги по уборке.

Доходность бизнеса по аренде квартир всегда высока. Средняя стоимость проживания в съемной квартире в месяц составляет 5000 рублей. Если сдается краткосрочная аренда, доход будет выше. Часто затраты окупаются в течение пары месяцев.

Прибыль зависит от вашей активности по поиску и привлечению клиентов и впечатления, которое останется у гостей города после пребывания в этой квартире. Довольный гость вернется сюда снова в следующий раз и порекомендует ваше жилье своим коллегам и друзьям.

Как организовать бизнес: инструкция

1. Поиск и аренда недорогих квартир. Изучите объявления на интернет-сайтах, в популярных газетах. Сравнивать цены. Выбирайте квартиры недалеко от транспортных узлов. Одна из квартир должна находиться в тихом районе.
2. Обустройство помещений. Создайте нормальные бытовые условия, обставив квартиру скромно, но со вкусом. Требуется минимум мебели и бытовой техники.
3. Реализация рекламной кампании. Распространение брошюр и визиток, публикация объявлений, реклама в Интернете помогут привлечь первых клиентов.
4. Проверка безопасности имущества. Заранее предупредите гостей о штрафах в случае обнаружения порчи мебели или бытовой техники. Разумная альтернатива – брать с клиентов страховую премию за период аренды.

Составление договора субаренды

К договорам субаренды применяются те же правила, что и к аренде. В нем обязательно должны быть данные, позволяющие идентифицировать недвижимость, функционирующую как объект аренды. Если эти данные не указаны, они считаются не согласованными сторонами и не считаются действительными.

К договорам субаренды применяются те же правила, что и к договорам аренды

По этой причине и без ошибок должны быть введены данные, позволяющие идентифицировать имущество, сдаваемое в субаренду. При этом передаваемое имущество должно соответствовать предмету договора. Если это условие не выполняется, оно может стать недействительным.

Заверение у нотариуса

По общему правилу договор субаренды заключается в простой письменной форме. Однако некоторые документы подлежат нотариальному заверению:

• договоры аренды имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению, если и арендодатель, и арендатор являются физическими лицами, а арендатор и арендодатель не являются юридическими лицами.
• аренда здания или иного капитального строения (отдельной его части), заключенная на срок три года и более, подлежит нотариальному удостоверению. Кроме того, такой документ также подлежит государственной регистрации, так как он должен быть оформлен вместе с нотариальным удостоверением;
• договор аренды транспортного средства, сторонами которого являются физические лица, подлежит нотариальному удостоверению.

Преимущества и недостатки договора

Преимущество договора субаренды в том, что благодаря ему становится возможным иметь постоянный доход от недвижимости, которой вы не владеете. Заключить и расторгнуть такой договор достаточно просто — почти так же, как и обычный, но с разрешения собственника. В связи с тем, что это предусмотрено законом, установлены четкие процедуры применения, заключения и расторжения.

Недостатки в основном связаны с дополнительными рисками из-за присутствия третьей стороны. В случае нарушения условий договора аренды, причинившего ущерб имуществу субарендатора, субарендатор должен будет ответить за это перед арендодателем.

В случае несвоевременной уплаты арендной платы со стороны субарендатора, арендатор все равно должен своевременно уплатить собственнику в соответствии с основным договором. Поэтому, если вы планируете платить собственнику из средств, полученных от субарендодателя, вы должны следить за тем, чтобы он платил вовремя.

Виды арендаторов

Есть два типа арендаторов:

• субарендаторы, которым права пользования переданы по договору субаренды. Важно понимать, что срок субаренды не должен превышать срок аренды. Собственник имущества вправе ограничить возможность сдачи имущества в субаренду, оговорив это отдельным пунктом в договоре с арендатором;
• «Якорными» арендаторами являются организации или индивидуальные предприниматели, занимающие достаточно большую часть площади в торговом центре (от 5 до 15 процентов от общей площади всего комплекса).

Права арендатора

знание своих прав дает возможность использовать объект в аренде на законных основаниях:

• получить во временное пользование имущество собственника, пригодное для эксплуатации и в полном соответствии с указанными в договоре характеристиками;
• пользоваться имуществом в течение всего срока действия договора;
• поселиться в жилом помещении супруга и малолетних детей (при аренде квартиры, части квартиры, дома и так далее). Заселение другими лицами должно происходить только с согласия собственника;
• требовать возмещения убытков, связанных с досрочным расторжением договора по вине арендодателя (без предварительного уведомления и отсутствия нарушения со стороны арендатора);
• требовать оплаты неотделимых улучшений предмета аренды, произведенных с согласия собственника (арендодателя);
• имеет преимущественное право на продление и перезаключение договора на новый срок.

Чем регулируются отношения арендатора и арендодателя?

Отношения между собственником имущества и его арендатором могут основываться на условиях договора аренды. Граждане и юридические лица свободны в своем заключении и вправе прописывать все существенные моменты, не противоречащие действующему законодательству.

Необходимо установить условия досрочного расторжения договора аренды. Это может быть сделано в добровольном порядке по соглашению сторон или в судебном порядке.

В соответствии с требованием Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ сделки аренды подлежат государственной регистрации, если они заключаются на срок более одного календарного года.