Бизнес в своей квартире: что можно, а что нет

Закон

Что такое квартира с точки зрения закона

По закону есть жилые помещения, а есть профессиональные помещения.

Жилье — это квартиры, частные дома, комнаты и их части. Люди живут в жилых помещениях — едят, спят, моются, читают книги по вечерам. Это положения ст. 16 и 17 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Отметка о том, что данное помещение является жилым, есть в свидетельстве собственника и выписке из единого реестра прав на недвижимое имущество.

В спальном районе можно заниматься профессиональной и предпринимательской деятельностью: писать научные статьи, делать маникюр, варить мыло. Но чтобы люди буквально не мешали друг другу жить, закон ограничил сферу домашнего бизнеса. Это будет подробно обсуждаться ниже.

Нежилые – это помещения под магазины в торговых центрах, офисы, склады. Люди называют их коммерческими. А еще — это переделанные квартиры на первом этаже со своим входом не через подъезд. Собственники таких квартир передавали их в нежилой фонд — через администрацию города.

Если в свидетельстве собственника или выписке из ЕГРН помещение числится нежилым, ограничения по проживанию на ведение бизнеса в нем не распространяются.

Отдельный рассказ — апартаменты. Это комнаты, очень похожие на квартиры – в многоэтажных домах, с кухней, санузлом и балконом. Но по документам квартиры являются нежилыми помещениями. На них также не распространяются жилищные ограничения. По крайней мере на данный момент.

Какой бизнес нельзя вести в жилом помещении

Запрещается устраивать в квартирах промышленные производства — с машинами и оборудованием — и общежитиях. Это указано в ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Спрятать общежитие с посуточной арендой кроватей или комнат по договору не получится. Прокуратура и суды давно разобрались с таким раскладом. Квартирные общежития даже без вывесок встречаются и закрываются.

Теоретически все остальные виды деятельности в квартирах не запрещены. Дома вы можете готовить, печь, шить, сочинять, проектировать, рисовать, планировать, продавать, фотографировать, консультировать, программировать, направлять. Вы также можете принимать клиентов на дому. Но есть три заметных ограничения. Предприниматель не должен:

  •  беспокоить соседей;
  •  оборудование рабочих зон с нарушением санитарных и противопожарных правил жилых помещений;
  •  полностью перевести квартиру в нежилое помещение — без кухни, душа и домашней мебели — Постановление Пленума ВС РФ № 14.

Что значит беспокоить соседей в законе не написано. А вот в судебных делах о спорах между соседями и домашними предпринимателями за нарушения принимают: постоянное хождение по подъезду, грязь в подъезде, курение, шум и запахи из квартиры, шум подъезжающих машин.

Вот примеры того, что делать нельзя. Суд запретил всем трем основателям работать из дома.

  • В квартире на первом этаже работал диспетчер такси. Из мебели было два стола с компьютерами, диван, телевизор и принтер. Такси днем ​​и ночью въезжали во двор. Водители сигналили и слушали громкую музыку. Девушки-диспетчеры все ходили вдоль подъезда, мусорили и курили. В соседних квартирах было слышно, как по телефону принимали заказы на вызов такси — дела нет. 33-12506/2018.
  • Основатель превратил квартиру в офис агентства недвижимости. Не было ни кухни, ни кровати. Меблировка — стол, стулья для посетителей и шкаф для одежды. На входной двери висела табличка с часами работы и списком услуг по подбору жилья. В кабинете был потребительский уголок — дело № 33-2584/2015.
  • В квартире организована прачечная под аптеку: кабинет плюс склад. Одна комната была заполнена шкафами, стеллажами и полками с детскими подгузниками и детским питанием. В другом были столы, оргтехника и шкафы для документов. Кухни и кроватей не было — дело № А-7-21-387/2017.

Что будет, если вести запрещенный бизнес дома

Жалобы на хозяйственную деятельность в квартире обычно пишут соседи. И тут предпринимателя могут взломать сразу несколько госорганов.

Жилищное управление Норвегии штрафует за использование квартир не для жилья согласно ст. 7.21. Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации. Штрафы для граждан от 1 000 до 1 500 ₽, для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц – от 20 000 до 30 000 ₽. Но если повезет, инспекторы ограничатся предупреждением.

Штрафы Роспотребнадзора за нарушение санитарных правил в многоквартирном доме по ст. 6.4 КоАП РФ. Для физических лиц штраф от 500 до 1000 ₽. Для индивидуальных предпринимателей — от 1000 до 2000 ₽ или приостановление деятельности на срок до трех месяцев. Для юридических лиц — от 10 000 до 20 000 рублей или приостановление деятельности на срок до трех месяцев.

МЧС налагает штрафы за нарушение правил пожарной безопасности согласно ст. 20.4 КоАП РФ. Физическим лицам грозит от 2 000 до 3 000 ₽, индивидуальным предпринимателям — от 20 000 до 30 000 ₽, юридическим лицам — от 150 000 до 200 000 ₽.

Правовой статус апартаментов

В действующем законодательстве определения «квартиры» не существует, юридически это нежилые помещения. Поэтому за относительную «доступность» такой недвижимости покупатели расплачиваются рядом рисков и неудобств, теряя несколько важных преимуществ, которыми обладают владельцы обычных квартир.

Таким образом, застройщик не связан нормами обязательного обеспечения жителей детскими садами, магазинами, поликлиниками и другими важными объектами инфраструктуры. На квартиры также не распространяются жилищно-санитарные нормы, поэтому застройщик может сэкономить, например, на звукоизоляции, уборке и освещении территории.

Поскольку квартиры являются коммерческими помещениями, они не могут быть прописаны на постоянной основе. Теоретически можно оформить временную регистрацию сроком на 5 лет с возможностью бессрочного продления. Но это может быть сложно, если у чиновников возникают вопросы о назначении здания, в котором находится такое имущество. Без проблем получить временную регистрацию можно только в помещениях гостиничного типа. Если здание имеет другое назначение, необходимо предварительно подтвердить наличие всех необходимых для жилья помещений, таких как санузлы и коммуникации. Отсутствие регистрации может «заблокировать» владельцев в доступе к определенным социальным благам, таким как школы и детские сады для детей.

82532.png?v=1640705198

Несмотря на эти особенности, популярность квартир растет, например, в Москве за последний год количество сделок с долями в строительстве профессиональных паев увеличилось вдвое. Во-первых, покупатели такой недвижимости ждут законодательных изменений, которые закрепят за квартирами статус, а это повышает спрос. Во-вторых, деньги. Например, двухкомнатная квартира площадью 59 кв м недалеко от метро Алексеевская в Москве обойдется покупателю в 19,5 млн рублей, а двухкомнатная в том же районе, но дальше от метро, будет стоить ближе к 23 млн руб.

Читайте также: Консенсус: понятие, примеры, принципы, отличия от компромисса

Налоги и аренда

Согласно закону (статья 389 Закона о налогах), жители многоэтажек не платят налог за землю. Собственникам квартир, наоборот, приходится платить налоговые и неналоговые платежи за участок, причем по повышенным ценам, — говорит советник ЦА «РегионсервисРегионсервисФедеральный рейтинг» Анна Жолобова×

Действующее гражданское и жилищное законодательство приравнивает квартиры к служебным помещениям коммерческого назначения. Для сравнения, арендная плата за землю под многоквартирными домами в Москве составляет 1,5%, а в Екатеринбурге — 6,19% от кадастровой стоимости. «Если земля находится в собственности жильцов квартир, они обязаны платить земельный налог, который составляет 1,5% от кадастровой стоимости», — подчеркивает юрист.

Владельцы квартир платят налог всего 0,1%. А дом, в котором расположены квартиры, может быть включен в перечень объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется по кадастровой стоимости. В связи с этим значительно увеличена ставка налога на имущество физических лиц — с 0,5% до 2% (статья 406 Закона о налогах). Junior Associate Земельная юридическая фирмаЗемельная юридическая фирмаФедеральный рейтинг ГруппаЗемельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции ГруппаPrivate Capital Group Арбитражные дела (крупные споры – высокий рынок) – суды часто выносят решения в пользу «резидентов» (например по делу № 66а-2858/2021 из первой апелляционной инстанции).

«Коммуналка»

Жителям квартир также придется платить больше за ЖКУ. Это связано с тем, что собственникам приходится оплачивать не только стоимость самого ресурса, но и 20% НДС. Газ, электричество, вода и вывоз мусора будут стоить дороже. Суды также исходят из того, что ставки, установленные для жилья, не распространяются на квартиры. На это указал Девятый кассационный суд в деле № 88-3129/2020.

А управляющая компания может включать в «платежи» за ЖКУ различные услуги, которые собственник платить не хочет. По спору № 88-2183/2021 собственник квартиры хотел добиться перерасчета платежей за поставки, исключив из них оплату услуг консьержа. Второй кассационный суд указал, что поскольку такая услуга предоставляется по договору с управляющей компанией, то необходимо платить.

«Доказать в суде, что управляющая компания не включает какие-либо услуги в счета-фактуры, гражданам достаточно сложно», — подтверждает партнер Адвокатское бюро «Нордик Стар» (ранее «Борениус Атторнейс Россия») Адвокатское бюро «Нордик Стар» (ранее «Борениус Атторнейс Россия») Федеральная рейтинговая группа Санкции юридическая группа Группа семейного и наследственного праваГруппа частного капитала Права интеллектуальной собственности (консультант) Группа интеллектуальной собственности (регистрация) Группа корпоративного права/M&A (высокий рынок) Международная судебная практикаTMT group (телекоммуникации, медиа и технологии) Группа Арбитраж (крупные споры — высокий рынок) Профиль компании × Арина Довженко.

Эй, земля

В ином положении находятся собственники квартир и квартир, когда речь идет о приобретении прав на земельный участок. В соответствии с нормами жилищного законодательства земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в совместную собственность собственников помещений в многоквартирном доме безвозмездно при первой регистрации права собственности на помещение. При этом в собственность на землю приобретают как собственники квартир, так и собственники коммерческой недвижимости, например коммерческой недвижимости, расположенной на первых этажах многоквартирных домов.

Иная ситуация с квартирами. Собственники такой недвижимости должны приобрести участок по ставкам, установленным для покупки коммерческой недвижимости. Другой вариант — продолжать платить арендную плату за землю всем домом вместо застройщика. «Право аренды земельного участка, первоначально находившегося в собственности застройщика, переходит к собственникам помещений во вновь строящемся здании по закону с момента государственной регистрации их права собственности на такие объекты», — напоминает Жолобова, ссылаясь на пленум Верховной Рады. Суд Арбитражный суд (Решение № 73 от 17.11.2011).

Эту позицию поддержал и Верховный суд в деле № А40-143052/2020. При этом в Хозяйственном управлении уточнили, что совладельцы могут расторгнуть действующий договор аренды, по которому участок был отдан под строительство, и потребовать новый договор аренды — уже с целью эксплуатации перечисленного имущества.

Приставы и управляющий лишат крыши над головой

Еще одна проблема, с которой могут столкнуться собственники квартир, заключается в том, что Закон об исполнении не предусматривает иммунитета для таких помещений. Это означает, что приставы могут отобрать квартиры за долги, но не могут. В результате получается, что собственники квартир ничем не защищены и могут остаться без жилья.

Аналогичные трудности могут возникнуть у собственников квартир в случае банкротства физических лиц, предполагает юрист группы «Инфралекс» (включая споры) Группа корпоративного права/M&A (high market)Группа семейного и наследственного праваГруппа транспортного права Фармацевтика и здравоохранениеНалоговый консалтинг и споры (Налоговые консультации и споры) Споры) группаPrivate capital group Уголовное право Профиль компании × Анастасия Степанова. Даже если суд установит в деле о банкротстве должника, что квартиры являются единственным местом жительства должника, такое имущество все равно будет включено в конкурсную массу и продано с торгов.

Также существует проблема защиты интересов покупателей квартир в случае банкротства застройщика. Покупатели квартир вправе требовать передачи жилых помещений. При этом дольщики, вложившие деньги в покупку квартир, при введении в отношении должника процедуры банкротства имеют право заявить только денежное требование с приобретением ипотечного статуса, поясняет Степанова.

Потребитель или нет?

Собственники квартир сталкиваются с трудностями в судебных тяжбах не только с застройщиками или управляющими компаниями, но и с другими лицами.

Практика Спор о ремонте в квартирах: потребительский или нет

Хозяин квартиры решил сделать ремонт в комнате. Работы должен был выполнить индивидуальный подрядчик, с которым был заключен договор строительного подряда. Но подрядчик не выполнил ремонт в оговоренные сроки, поэтому заказчик решил получить от него деньги. Три инстанции решили, что действие Закона «О защите прав потребителей» на спорные правоотношения не распространяется, поскольку квартиры являются нежилыми помещениями. Это означает, что женщина не могла требовать штрафа в соответствии с Законом о защите прав потребителей.

В постановлении по этому спору Верховный суд напомнил, что сам факт того, что помещение является профессиональным, не является основанием для того, чтобы без лишних слов не применять закон о защите прав потребителей. Суд должен решить, с какой целью производился ремонт. Если эти цели не связаны с предпринимательской деятельностью, может быть применен Закон «О защите прав потребителей» (дело № 78-КГ20-66-КЗ).

При рассмотрении таких дел суды часто не применяют законодательство о защите прав потребителей, ссылаясь на то, что квартиры не являются жилыми, подтверждает Дурнева. Из-за позиции ВС практика таких споров должна быть изменена, тем более, что она была включена в недавний обзор практики «потребительских споров.

Туманное будущее

Сейчас в Госдуме находится на рассмотрении законопроект №1162929-7, который призван восполнить пробелы в регулировании строительства и использования квартир, устранить правовую неопределенность и повысить уровень безопасности их конечных собственников.

Инициатива предполагает введение в законодательство нового понятия – многофункциональных зданий (МФЗ). Под ними будут пониматься просто квартиры, и на них распространяется Закон о жилье и положения Закона «Об участии в долевом строительстве». Девелоперы должны будут использовать счета условного депонирования для сбора средств от жителей и быть подотчетными перед акционерами. Также предлагается решить вопросы приобретения прав на общее имущество в МФЗ и на земельный участок под ним, установить функции перепланировки и изменения целевого назначения помещений в МФЗ, определить порядок проведения общих собраний в собственники помещений МФЗ.

Но у этого законопроекта есть и ряд недостатков. Инициатива не решает вопрос о правовом статусе участка под домом с квартирами, обращает внимание Жолобова. В случае его принятия собственники жилых помещений в многофункциональном доме не будут иметь равных прав в отношении земли по сравнению с собственниками квартир в «многоэтажках».

Довженко напоминает, что не все квартиры используются для проживания. Есть также обслуживаемые апартаменты, апарт-отели, которые предназначены для коммерческой деятельности. Законопроект не делает различия между этими категориями. Автоматическое распространение «жилого» регулирования на служебные квартиры малоэффективно и противоречит самому смыслу таких объектов, уверен эксперт. Поэтому в законе необходимо проводить четкое разграничение правового регулирования двух видов такого недвижимого имущества.

Правительство, а также четыре профильных комитета нижней палаты парламента также указали на необходимость доработки законопроекта. Кабинет Министров, например, указал на необходимость некоторых «переходных положений», которые распространялись бы на уже построенные квартиры. Кроме того, необходимо рассмотреть возможность применения законодательства о коммунальных домах к новым многоквартирным домам.

А профильный комитет Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству обратил внимание на «сырость» в определении «многофункциональное здание». «Под предложенное определение МФЗ может попасть любой многоквартирный дом, в состав которого входят нежилые помещения», — отметили депутаты. Они также не согласны с тем, что квартиры и квартиры должны быть полностью уравнены.

Как вести бизнес в квартире, чтобы соседи и госорганы не придрались?

Если предприниматель работает из дома и не нарушает жилищное законодательство, никто не может запретить его бизнес.

Вот юридический контрольный список:

  • Покиньте жилые районы. В квартире обязательно должна быть кухня, стол, душ или ванна, кровать или раскладной диван. Рабочие зоны встроены в квартиру, но не занимают все. Например, в отдельной комнате есть стол для маникюра. Или швейная машинка и полки с тканями.
  • Не беспокойте соседей. Не грейте ночью посудой, наденьте на плиту вытяжку, следите, чтобы клиенты не мусорили в подъезде и лифте. Знак на фасаде дома опасен. Но нет запрета ставить его на свое окно.
  • Соблюдать санитарные правила содержания.
  • Соблюдайте правила пожарной безопасности в жилых домах. В частности, не храните дома легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества и материалы, а также газовые баллоны. Если у вас есть домашний спа-салон, вы не должны использовать свечи.
  • Соблюдайте общие требования к жилью. Воздух от вытяжки и вентиляции не должен уходить из вашей квартиры к соседям. Нельзя перестраивать так, чтобы раковина парикмахера, плита, плита или душ находились над жилой комнатой соседей снизу.

Оцените статью
Блог о законе тишины
Adblock
detector