Что нужно знать про ДДУ перед покупкой квартиры в новостройке

Что такое ДДУ?

Долевой договор (ДДУ) — это документ, который позволяет купить недвижимость на этапе строительства, до ввода объекта в эксплуатацию.

Дело в том, что недвижимость в строящихся домах нельзя приобрести по договору купли-продажи. Такого жилья пока физически не существует — оно не может быть оформлено в собственность.

Вот тут-то и приходит на помощь DDU — он дает дольщику право претендовать на указанный в нем объект. В дальнейшем, после сдачи новостройки, он сможет оформить недвижимость по ДДУ. Договор может быть заключен в бумажной форме и в электронной форме с использованием ЭЦП. Подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Плюcы и минycы дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия

При приобретении недвижимости на первичном рынке помимо ДДУ используются обычные договоры купли-продажи и ТСЖ. Договор купли-продажи заключается, когда дом уже сдан – можно сразу заказывать квартиру, регистрировать и оформлять право собственности. ЖКК — договор жилищно-строительного кооператива. Это похоже на DDU, но формально вы становитесь пайщиком — вы присоединяетесь к сообществу людей, которые будут строить дома. При этом четких сроков строительства или штрафов за увеличение нет.

ЖКК или ДДУ: что лучше – каждый решает сам. При оформлении DDU покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ТСЖ предлагает большие преимущества по сравнению с DDU.

строители, которым можно доверять

Пoкyпкa квapтиpы пo ДДУ : кaк пpoвepить зacтpoйщикa

Если вы планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о застройщике:

См описание дизайна разработчика. Он должен быть в открытом доступе на сайте компании. Если его нет в наличии, запросите проектную декларацию — застройщик обязан предоставить ее по запросу. Документ содержит подробное описание проекта, сроки реализации, цель строительства.

Проверьте, не является ли компания банкротом. Сделать это можно на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Введите название компании — если его нет в реестре, ничего страшного. Если компания вступила в процедуру банкротства, не подписывайте договор, иначе вы потеряете деньги.

Проверьте, есть ли судебные разбирательства против компании. Сделать это можно с помощью электронной картотеки на сайте Федеральных арбитражных судов. Здесь стоит учесть важный нюанс – чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что против него будет возбуждено уголовное дело. Рассмотрим суть — из-за чего спорят с компанией, сколько дел открыто, какие решения были приняты в предыдущих спорах.

Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. По закону все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт ФНС и посетите единственный реестр юридических лиц. Если компании нет, откажитесь от покупки.

Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетить форумы акционеров, прочитать отзывы на сторонних независимых сайтах, оценить репутацию компании в различных рейтингах.

строители, которым можно доверять

Кaк cocтaвить и нa чтo oбpaтить внимaниe в 2022 гoдy в дoгoвope ДДУ

законодательством регулируется форма договора о долевом участии в строительстве при приобретении имущества. Согласно требованиям № 214-Ф3 договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Почпеекте. Документ считается закрытым с момента регистрации. Договор составляется в трех экземплярах: один остается у дольщика, второй — у застройщика, третий хранится в Pocpeistre. Все копии должны быть подписаны, все имеют равную юридическую силу.

B ДДУ oбязaтeльнo дoлжнo быть пoдpoбнoe oпиcaниe oбъeктa — плaн oбъeктa c гpaфичecким oтoбpaжeниeм pacпoлoжeния чacтeй жилoгo пoмeщeния, cвeдeния o пpoeктнoй дeклapaции, нaзнaчeнии, oбщeй и пoэтaжнoй плoщaди, кoличecтвe и плoщaди кoмнaт и дpyгиe cвeдeния. Все требования указаны в статье 4, разделе 4.1 Закона. Помимо этой информации, договор должен содержать:

срок передачи от застройщика объекта долевого строительства участнику долевого строительства — дата, когда общество обязуется сдать дом в эксплуатацию;

цена договора, условия и порядок оплаты — стоимость приобретения имущества по ДДУ, реквизиты оплаты, требования к порядку оплаты;

полное наименование сторон — наименование и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные акционера;

гарантийный срок на объект с раздельной застройкой – чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет.

При этом все условия, указанные в DDU, должны совпадать с информацией в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указаны одни сведения, а в декларации — другие, она признается недействительной по требованию дольщика.

Как и другие документы, DDU подчиняется стандартным требованиям. Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, распечатки и подписи обеих сторон.

Важно! Подписать ДДУ от имени застройщика может постоянный директор компании или лицо, которому выдана заверенная доверенность от имени текущего директора. Если договор не подписан директором, попросите доверенность. Если его нет, от сделки лучше отказаться.

Еще один важный нюанс заключается в том, что застройщик имеет право принять деньги только после заключения договора. Если он просит оплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.

Читайте также: Органы местного самоуправления — что это такое, какие функции выполняют и какие вопросы решают

Кaк зapeгиcтpиpoвaть ДДУ в Pocpeecтpe

Мы объяснили, что значит собственный капитал при покупке квартиры. Но подписание договора не означает получение права требования на недвижимость. Чтобы транзакция состоялась, вы должны зарегистрировать DDU в Pocpeectre. Требования к регистрации прописаны в статье 47 № 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимого имущества».

Для регистрации DDU обратитесь в МФЦ или к регистратору с представителем застройщика. Оплатить государственную пошлину – сумма составляет 350 ₽ для физических лиц и 6000 ₽ для юридических лиц. Написать заявление на регистрацию договора и предоставить следующие документы:

удостоверение личности — паспорт гражданина РФ — от вас и сведения о компании от представителя застройщика;

оригинал квитанции об уплате госпошлины – реквизиты можно получить в любом МФЦ или на приемной;

разрешение на строительство – дать его застройщик не может, в этом случае реестр сам запросит необходимые бумаги;

план создаваемого многоквартирного дома с указанием количества машино-мест, нежилых, жилых помещений, иных сведений;

декларация проекта – застройщик также имеет право ее не давать, регистратор получит информацию из других источников;

заключение контполипыющего опгана о коотвeтcтвии заcтпойщика и пpоектной декларации тpебованиям №214-Ф3, выданное не паньше, чем за 60 дней до пегиcтpации cамого пеpвого ДДУ — заактпойщик тогазе не;

договор поручительства по обязательствам застройщика, если размер уставного капитала не соответствует требованиям N 214-Ф3.

Если вы не первый акционер, заключивший договор с застройщиком, он может не предоставить ряд документов. Они хранятся в регистрационном файле, и сотрудник Pocpeistra может с ними ознакомиться.

Чтo дeлaть дaльшe пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe — кaк пoлyчить жильe

Продажа по ДДУ в строящемся доме происходит после ввода объекта в эксплуатацию. То есть после регистрации DDU в реестре необходимо дождаться указанного в нем времени. Когда выйдет указанный в договоре срок, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, подготовит необходимые документы. Наппимеп — cоcтaвит пpoтoкoл о пoпepдeлeнии жилыx и коммeпчеккиx пoмещений, офопмит и полычит в БТИ теxpаcпopт, пoлычит пазpешение на ввод в экcплятацию, пocтавит объект на ычeт в pocpeecвtpe и пpопоповый. Затем он уведомит вас о подготовке документов, вручит ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

Для оформления права собственности на недвижимое имущество необходимо повторно подать заявление на регистрацию. Застройщик должен представить в государственный орган:

Разрешение на ввод в эксплуатацию — его необходимо получить у застройщика, если документ требуется в ПНКР. Как правило, на момент приглашения на получение квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.

Квитанция об уплате государственной пошлины.

Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2000 ₽.

Ваша заявка будет рассмотрена в течение 10 рабочих дней. После этого посетите регистратора в назначенную дату – сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

Обязанности застройщика во время строительства

Правительство налагает ограничения на застройщиков даже после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. 214-ФЗ определяет правила, которые должна соблюдать каждая отдельная компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Застройщик может выполнять строительные работы самостоятельно. Однако для проведения любых работ необходимо специальное разрешение саморегулируемой строительной организации (СРО). Если у компании нет разрешения, она может привлечь к работе технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который компания может взять, — это целевой кредит для финансирования текущего строительства. Такой кредит не может превышать 20% от стоимости проекта. И процентная ставка в нем не может отклоняться от учетной ставки центрального банка более чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка составляет 4,25%. Это означает, что застройщик не может взять кредит с более высокой процентной ставкой, чем 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации для привлечения финансирования. Она также не может выступать поручителем или закладывать свое имущество.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед началом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем счет эскроу. Именно на нем будут храниться деньги пайщиков. О том, как работают заблокированные учетные записи, мы говорили в недавней статье.

Все расчеты с техническими заказчиками или генподрядчиками также должны производиться только со счета в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Разработчик может перевести деньги со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может потратить деньги на:

• строительные работы на участке,
• проектная документация, технические изыскания или экспертиза,
• строительство инженерных сетей,
• подготовка градостроительной документации,
• кредит на строительство,
• госпошлина за регистрацию договора франшизы (ДДУ),
• налоги, штрафы, пени или банковские сборы.
• заработная плата сотрудников,
• взнос в компенсационный фонд,
• возврат денег акционерам, расторгнувшим договор,
• реклама,
• аренда офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только для выплаты зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Застройщик обязан публиковать квартальную и годовую бухгалтерскую отчетность в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Квартальные отчеты должны быть представлены не позднее 30 календарных дней после окончания квартала. Срок подачи годовых отчетов увеличен – 120 дней с конца года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, он должен быть проверен аудитором.

Все эти правила должны быть соблюдены до того, как объект будет сдан в эксплуатацию. Как только первый дольщик регистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения прекращаются.

Ответственность застройщика

Если застройщик продал строящееся жилье без разрешения, заинтересованное лицо может написать заявление о возврате денег. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и удвоить проценты по ипотеке, которые он был в состоянии выплатить.

Если застройщик привлек средства дольщиков на строительство, но не имел на это права:

• должностным лицам грозит штраф в размере от 20 000 до 50 000. ₽,
• компании — от 500 тыс до 1 млн руб ₽.

Если разработчик публикует неполную или ложную проектную документацию или не публикует ее в установленный срок:

• должностным лицам грозит штраф от 5000 до 15000 рублей. ₽,
• компании — от 200 тыс до 400 тыс руб. ₽.

Если застройщик не сдает отчеты или делает это не вовремя:

• должностным лицам грозит штраф от 5000 до 15000 рублей. ₽,
• компании — от 50 тыс до 200 тыс руб

Какой закон регулирует отношения по ДДУ?

Вся основная информация о ДДУ указана в ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Этот же нормативный акт регулирует отношения между акционерами и застройщиками. Кроме того, при разрешении споров могут быть использованы нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, а также закона «О защите прав потребителей».

Некоторые дополнительные уточнения (например, условия оплаты дополнительных квадратных метров) могут быть указаны прямо в тексте ДДУ, но они не должны противоречить 214-ФЗ и другим вышестоящим законам.

Покупка по ДДУ — это безопасно?

На сегодняшний день ДДУ является самым безопасным способом покупки строящегося жилья. Главное его преимущество в том, что в нем четко разъясняются обязательства застройщика относительно свойств объекта и времени передачи.

Кроме того, с июля 2019 года деньги дольщиков дополнительно защищены счетами эскроу, на которых они «заморожены» на время строительства. Застройщик не может их получить, пока не сдаст дом в эксплуатацию. Покупатели могут вернуть свои деньги в любое время.

В чем преимущества ДДУ?

• Безопасность сделки. ДДУ защищает от двойной продажи квартиры, уточняет ответственность застройщика, а также дает дольщику гарантию восстановления своих прав через Фонд защиты прав дольщиков даже в случае возникновения проблем с конструкция.
• Штрафы за несоблюдение сроков. Акционеры вправе требовать от застройщика компенсации за несоблюдение условий сдачи объекта по ДДУ. Размер штрафа зависит от учетной ставки ЦБ и составляет в среднем 300-350 тысяч рублей.
• Возможность вернуть деньги. Согласно ст. 9 214-ФЗ, акционер имеет право в любое время расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке или в судебном порядке и получить деньги обратно.
• Гарантийный срок. В пункте 5 ст. 7 214-ФЗ указан гарантийный срок на новостройку: не менее 5 лет на сам завод и не менее 3 лет на техническое и технологическое оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты в случае их обнаружения в течение гарантийного срока.

Какие есть подводные камни?

DDU определяет сроки строительства, но не страхует себя от возможных переносов, которые могут случиться и по уважительным причинам (например, пандемия или форс-мажор). По закону застройщик может отсрочить сдачу объекта, если уведомит дольщиков за 60 дней. При этом количество переносов в законе не указано, так что сроки могут переноситься неоднократно.

Несмотря на то, что дольщики теперь юридически защищены по 214-ФЗ, ДДУ не дает 100% гарантии безопасности сделки и получения жилья. Чтобы снизить риск, внимательно выбирайте застройщика и изучайте документы.

Можно ли по ДДУ купить нежилое помещение?

Да, ты можешь. В пункте 2 ст. 2 214-ФЗ указано, что нежилые помещения могут быть предметом долевого строительства:

• квартиры;
• внешнее хранение;
• коммерческие площади;
• парковочные места.

Для каждого объекта необходимо заключать свой договор. Например, если дольщик решает купить квартиру, кладовую и машиноместо, это три отдельных ПДУ.

Важным уточнением является то, что не все служебные помещения под DDU одинаково защищены законом. В случае банкротства застройщика покупатели машино-мест и ларьков (до 7 кв м) сохраняют право на получение помещений, а собственники квартир и коммерческих помещений, как правило, нет.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

Соглашение о долевом участии является стандартным соглашением, и шаблоны обычно доступны на веб-сайте разработчика. Но прежде чем его подписать, вам нужно:

1. Внимательно проверьте информацию об акционерах и объектах на наличие ошибок и опечаток.
2. Проверьте цену контракта и порядок оплаты. Стоит определить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры окажется больше или меньше проектируемой.
3. Смотрите, чтобы были указаны конкретные условия передачи объекта (могут быть указаны как срок после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
4. Уточнить информацию об отделке, если она входит в стоимость дома. Как правило, составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечнем работ по квартирам с ремонтом.

Можно ли изменить или убрать пункты из ДДУ?

В основном застройщики предлагают стандартные DDU и редко готовы что-то в них менять, но перед подписанием договора все же стоит проконсультироваться с грамотным юристом. Если выяснится, что в договоре есть какие-то нестыковки или спорные моменты, лучше обсудить их с застройщиком. Если есть критика текста ДДУ, а застройщик не готов что-либо менять, стоит еще раз подумать, покупать ли в данном случае квартиру в выбранной новостройке или лучше найти другой объект.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Проще говоря, поручение — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была куплена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с застройщиком, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).

При регистрации перехода прав по ДДУ заключается договор о передаче. В нем фиксируется передача недвижимого имущества от первоначального покупателя (передающего) к новому (передающему). В результате после сделки право требования жилья по ДДУ будет принадлежать другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.

При уступке прав следует знать, как будут производиться расчеты и регистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика приобретатель вправе требовать только сумму, указанную в первоначальном ПДУ, а не сумму, уплаченную в соответствии с договором уступки.

Как можно оплатить квартиру по ДДУ?

Цена недвижимости и порядок оплаты указаны в долевом договоре. Вы можете сразу передать 100% стоимости жилья застройщику, взять у застройщика ипотеку или рассрочку, если он ее даст – возможности те же, что и при покупке по договору купли-продажи.

Как зарегистрировать ДДУ?

Для регистрации ДДУ от пайщика потребуются следующие документы:

• ДДУ со всеми приложениями (три экземпляра: для застройщика, покупателя и Росреестра. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества дольщиков); заявление от застройщика и покупателя о государственной регистрации питомника;
• документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица могут подать заявку на регистрацию через представителя – в этом случае потребуется нотариально заверенная доверенность;
• удостоверенное согласие супруга на сделку со стороны другого супруга. Если оба являются акционерами одного DDU, согласие не требуется;
• договор ипотеки на право требования, если квартира приобретена в ипотеку.

Собственник инициативы может сам доставить документы для оформления договора. В этом случае покупатель должен предоставить ему необходимые документы.

Заявления на регистрацию питомника можно подать лично в Росреестр и МФЦ или в электронном виде. В последнем случае документы должны быть подписаны цифровой подписью. Срок обработки 7-9 рабочих дней.