Что такое ГПЗУ (градостроительный план земельного участка)

Расшифровка аббревиатуры ГПЗУ

План застройки участка (ГПЗУ) — это вид технической документации, состоящий из двух частей: графической (чертеж объекта), он показывает, где возможно размещение объекта (строительной площадки) и текстовой, он описывает правила и отступы, которые необходимо соблюдать, вероятное прохождение инженерных коммуникаций, с которыми может потребоваться провести предварительное согласование строительства, технические условия для последующего подключения к сети.

Документ содержит общие характеристики и указывает район застройки, координаты поворотных точек границ участка и зону его расположения. Выдержки из плана развития включают следующие данные:

• Информация о местоположении участка;
• Информация о существующих сервитутах/охранных зонах;
• Информация о разрешенном использовании участка;
• Процент застройки/плотность;
• Разрешенное количество этажей и высота здания;
• Информация о существующих строительных конструкциях;
• Прочая информация — раздел рекомендаций.

Некоторые люди считают, что план застройки — это просто формальность и требуется только для того, чтобы получить разрешение на строительство. Существование плана развития фактически является излишним и носит рекомендательный характер. Однако план зонирования — это действительно полезный и, более того, необходимый «балласт», который впоследствии избавит вас от лишних забот и расходов. Муниципальный план зонирования прежде всего позволяет определить, какой участок на вашем участке (т.е. где вы можете расположить и построить свою собственность), указывает необходимые расстояния от границ, плотность застройки, которая должна соблюдаться, а также определяет охранные зоны и ограждения. Заказав грейдпланавт, вы избежите неправильного размещения вашего имущества на участке, что может привести к осложнениям в дальнейшем в проекте.

На самом плане вы выбираете местоположение строящегося объекта таким образом, чтобы:

1. Разумно расположите строение по отношению к другим зданиям. А также соблюдайте отступ по отношению к границам участка.
2. Соответствовать требованиям пожарной безопасности строения, зданий и сооружений.
3. Избегайте взаимодействия с природными опасностями (обширные овраги, переполненные пруды, осыпающиеся склоны) и техногенными зонами (высоковольтные линии электропередач, газопроводы высокого давления и другие средства коммуникации).
4. Обеспечение строительства зданий в соответствии с правилами планирования и зонирования (LUP) и правилами землепользования местных органов власти (LUP).
5. Обеспечение соблюдения стандартов высоты зданий для конкретного участка.

Таким образом, очевидно, что план землепользования земельного участка — это не только не бесполезный, но и действительно необходимый документ, поскольку без него получение разрешения на строительство и изготовление другой проектной документации затруднено.

Законодательное регулирование

Понятие, содержание, назначение и форма ГПЗУ в России регулируется Законом о территориальном планировании Российской Федерации, в том числе:

• Кодекс территориального планирования Российской Федерации,
• Приказ Минстроя РФ № 400/пр (2016), утверждающий его форму,
• Распоряжение правительства провинции № 269/15 (2015), регламентирующее государственную услугу по подготовке, утверждению и выдаче ГПЗУ в виде отдельного документа.

Для чего нужен ГПЗУ?

Разрешение на строительство является основанием для проведения строительных работ. ГПЗУ не выдается, если участок не обозначен и его границы не определены. Поэтому уведомление о начале строительства также не будет утверждено. Если работы проводятся без разрешений, то в будущем зарегистрировать право собственности на недвижимость будет невозможно или очень маловероятно. Строение вполне может быть признано незаконным и подлежать сносу за счет и на страх и риск землевладельца.

Строительные работы должны проводиться в соответствии с планом застройки на основе содержащейся в нем информации:

1. Максимально возможная площадь застройки участка. Запрещается строительство за пределами площади застройки.
2. Разграничение участка, соблюдение которого является обязательным для эффективного ввода объекта в эксплуатацию.

В Москве и Новой Москве отступ не определен для жилой застройки и разрешено вертикальное строительство. В Подмосковье вмятина находится в 3 метрах от забора.

1. Красные линии, обозначающие газовые трубы, инженерные коммуникации и другие особенности на участке.
2. Краткое описание всех возможных видов использования участка, исключающее строительство несоответствующих сооружений.

Пример из практики. На земельном участке в Москве построены жилой дом и котельная. В строительстве было отказано, поскольку, согласно ГПЗУ, «Предоставление коммунальных услуг», к которым относится котельная, не входило в перечень возможных видов использования участка. Причина: ненадлежащее использование земли. Можно попытаться решить эту проблему, но для этого необходимо разделить землю на два участка с отдельными кадастровыми номерами и снова получить обширный набор разрешений. Этот процесс является дорогостоящим и занимает много времени.

1. Максимальный размер и высота здания, а также максимально допустимое количество этажей. Если застройщик проигнорирует эти параметры, здание не будет введено в эксплуатацию.
2. Максимальный % использования земли. Согласно действующим правилам и нормам, площадь застройки не может превышать определенный процент от общей площади участка. Нарушение правил приведет к отказу в регистрации права собственности на недвижимость и вводу здания в эксплуатацию.
3. Ограничения и обременения.
4. Отношение территории к зонам особого землепользования. Охранные зоны, санитарные зоны и т.д.

В зависимости от региона, типа строительства, типа объекта и других параметров, ГПЗУ может содержать ряд дополнительных сведений.

ГПЗУ является обязательным для капитального строительства и перепланировки, но он также важен при покупке или продаже жилых участков. Покупатель получает подробную информацию об участке от ГПЗУ и не рискует приобрести землю, на которую в будущем нельзя будет зарегистрировать право собственности на построенные сооружения. Наличие ГПЗУ выгодно для продавца земельного участка, поскольку в последние годы все больше покупателей запрашивают этот документ.

Читайте также: Как восстановить свидетельство о рождении или смерти выданные в загсе

Состав ГПЗУ

Завершенный градостроительный план участка содержит элементы, которые непосредственно влияют на проектную документацию и будущее расположение объекта на участке.  Документ состоит из следующих пунктов:

1. Уникальный номер документа.
2. Информация, на основании которой он выдан.
3. Местонахождение участка и принадлежит ли он муниципалитету.
4. Описание границ участка в координатах, по которым геодезисты будут отграничивать участок.
5. Кадастровый номер, площадь участка и информация о капитальных строениях, расположенных на этом участке.
6. Информация о том, кто и когда выдал документ. С момента выдачи ГПЗУ проходит 3 года, после чего план развития становится недействительным.
7. Разрешенные виды использования земли, где перечислены строения, которые могут быть возведены на ней.
8. Минимальный и максимальный размер участка и строительных конструкций с подробным перечнем всех размеров, а также указанием расстояний до всех близлежащих строений, максимальный процент застройки, требования к ограждению.
9. Информация об охранных зонах, обременениях или ограничениях участка.
10. В документ вносится и другая важная информация в зависимости от региона строительства, типа строительства (жилое, многоквартирное, дорожное) и других параметров.

Связь ГПЗУ с другой технической документацией

План зонирования является основой для технической документации, выдаваемой в процессе строительства. Существует перечень сертификатов, которые необходимо получить для подготовки ГПЗУ. Реализация плана может быть осуществлена после получения следующих документов:

• Выписка из ЕГРН — содержит кадастровую информацию и общие данные об объекте недвижимости и является заменой кадастрового паспорта участка;

• Топографическая карта участка — до начала строительных работ проводится топографическая съемка участка, на основании которой составляется схема участка (обычно составляется для юридических лиц);

• Ситуационный план — так называемый обобщенный план с указанием границ участка и соседних участков;

• Конкретные технические условия — стандарты и правила застройки применительно к конкретному участку;
• Проект межевания — документ, определяющий и согласовывающий точные границы участка. Проведение межевания позволит избежать конфликтов с владельцами соседних участков.

После получения вышеуказанных сертификатов владелец участка может обратиться к специалистам для подготовки муниципального межевания.

Чтобы избежать ошибок при проектировании здания и получении разрешения на строительство, лучше доверить подготовку градостроительной документации профессионалам. Кадастровые инженеры Geomer Group специализируются на подготовке планов городов и соответствующей технической документации.

Как получить документ самостоятельно?

С сегодняшнего дня ГПЗУ могут получить физические и юридические лица после подачи заявления в «Единых магазинах» или через портал «Госуслуг» при наличии подтвержденной учетной записи и электронной подписи.

Заявителем может быть как владелец участка, так и его/ее доверенное лицо по доверенности.

Довольно часто Орган сталкивается с отказом в выдаче генерального плана из-за неправильного или неполного комплекта документов:

• Заявление на получение плана.
• Паспорт владельца или доверенность (для жилых участков).
• Регистрационные документы (для юридических лиц).
• Документы о праве собственности на землю и строение здания.
• Технические паспорта на строения на земельном участке или справка из органа, ведущего государственный кадастровый учет недвижимости, подтверждающая отсутствие строений на земельном участке.
• Информация о границах участка и координатах его поворотных точек — выписка из Государственного кадастра недвижимости (формы EF.1 — EF.6); материалы межевания или акт обследования, ситуационный план.
• Топографическая съемка с фиксацией всех коммуникаций на участке, включая подземные коммуникации.
• Технические условия подключения объекта капитального строительства к сети инженерно-технического обеспечения объектов реконструкции и строительства.
• Условия сохранения объектов культурного наследия органа охраны памятников архитектуры, истории и культуры, если эти объекты расположены на данной территории или в непосредственной близости от нее.
• Кадастровый паспорт на земельный участок.
• Схема планировочной организации земельного участка с указанием местоположения строительного объекта.

Срок изготовления ГПЗУ длится от 14 до 30 рабочих дней.
Срок действия ГПЗУ составляет 3 года.

Необходимый пакет документов для запроса ГПЗУ

1. Приложение
2. Паспорт владельца
3. Документы, подтверждающие право собственности на землю
4. Доверенность (в случае представителя заявителя).

Оказание услуги и ее стоимость

После сбора необходимых документов следующим шагом будет подача заявления на получение услуги. Это можно сделать следующим образом

1. Лично обратившись в местный муниципалитет
2. Через многофункциональный центр (МФЦ)
3. В электронном виде, через личный кабинет на официальном сайте Мэра Москвы
   Или через Государственную службу

План застройки участка выдается в течение 20 рабочих дней и действителен в течение 3 лет.
Эта услуга предоставляется совершенно бесплатно.

Как быстро получить ГПЗУ?

Если документ оформлен неправильно или отсутствует, в выдаче ГПЗУ будет отказано. Многие заявители, столкнувшись со сбором необходимых документов и другими трудностями, вынуждены обращаться за помощью в организации, профессионально занимающиеся оформлением проектно-сметной документации и разрешений.

Для того чтобы быть уверенным, что в утверждении ГПЗУ не будет отказано, важно обратиться к профессионалу

Пятно застройки на земельном участке

Когда у вас есть градостроительный документ, первое, на что нужно обратить внимание, — это «площадь застройки». Зона застройки — это место, где разрешено возведение зданий и сооружений.
Эта зона выделена на плане штриховкой. На этой территории можно возвести жилой дом, на который не будут распространяться ограничения и обременения. Помня об этом во время планирования и строительства, вы избавите себя от хлопот, связанных с регистрацией недвижимости в Земельном кадастре.

Роль градостроительного плана в 2021 г.

В связи с изменениями в Кодексе городского и загородного планирования с 1 июля 2017 года для подачи уведомления о начале строительства больше не требуется получать план застройки (ГПЗУ). Хотя этот документ носит лишь рекомендательный характер, запросив его, владелец участка избежит многих проблем.

Отказ в получении

Копии должны быть заверены надлежащей печатью, а оригиналы не должны иметь никаких дефектов. Конечно, должна быть доверенность, если заявление подается представителем владельца недвижимости. ГПЗУ необходим для выдачи разрешения на переоборудование или строительство капитального здания. При отсутствии такого документа новое здание не может быть введено в эксплуатацию. Кроме того, на здание не может быть оформлено право собственности.

Если на недвижимость не оформлены документы, может быть вынесено судебное решение о ее сносе, а владелец может быть оштрафован. Разрешение на строительство не потребуется только в том случае, если здания на участке не имеют монолитного фундамента. Такие конструкции не закреплены прочно в земле и теоретически могут перемещаться.