Что значит прямая продажа квартиры

Что такое прямая продажа квартиры?

Сделки с недвижимостью — довольно распространенное явление. Кто-то должен продавать, а кто-то покупать.

Существует несколько способов продажи и покупки квартиры, один из которых — прямая продажа.

Ниже мы расскажем, что такое прямые продажи и в чем их преимущества.

Типы продаж

Существует два стандартных типа прямых продаж:

• Прямые продажи (фригольд/фригольд);
• Альтернативный способ продажи вашего дома.

Существует даже «сетевая» продажа, которая состоит из нескольких вариантов. Но этот вариант встречается очень редко.

Что значит прямая продажа квартиры?

Прямая или свободная продажа квартиры — это сделка, в которой участвуют только две стороны: покупатель и продавец (если собственников несколько). В результате сделки покупатель получает деньги наличными (или на счет) и переезжает в освободившуюся квартиру.

При прямой продаже квартира продается продавцом без каких-либо дополнительных условий или интересов третьих лиц. Такие сделки возможны, когда у продавцов нет

• Зарегистрированные жильцы в продаваемой квартире;
• Отсутствие претензий со стороны третьих лиц;
• обязательства перед банками по ипотечным контрактам, где продаваемая недвижимость является залогом;
• Необходимость приобретения другого жилья до продажи собственной недвижимости.

Продажа фригольда — это простая сделка с недвижимостью, включающая только одну операцию: владелец продает свой дом без намерения купить другой. Контракт подписывается обеими сторонами, и решение не зависит ни от кого другого. Стороны должны заключить предварительный договор, а затем подписать окончательный договор купли-продажи.

Прямая продажа или покупка — лучший вариант для быстрой, необременительной сделки. Но в последнее время, особенно при продаже дорогих квартир, продавцы чаще ищут альтернативные варианты продажи.

Риэлторы называют такие сделки «чистыми сделками». Однако они также могут быть осложнены различными нюансами продажи новостроек и вторичного жилья.

Будьте осторожны при покупке квартиры по цене ниже рыночной стоимости. Эта цена могла быть установлена продавцом не случайно.

Квартиры и дома вторичной постройки могут иметь скрытые дефекты, которые невозможно обнаружить при осмотре перед покупкой. Такая недвижимость обычно продается по сниженной цене.

Однако в этом случае у покупателей будет возможность аннулировать сделку на том основании, что продавец сознательно скрыл дефекты недвижимости.

Возможна ли ипотека при прямой продаже?

Заявитель на получение ипотечного кредита на покупку квартиры в чистом девелопменте имеет определенные преимущества в отношении времени рассмотрения заявки. Кредитные предложения банков имеют ограниченный срок погашения, обычно не превышающий 3 месяцев.

При прямой продаже заемщик получает средства сразу после одобрения банком и выходит из сделки. При альтернативной продаже заемщику придется ждать продавца. И если к моменту покупки срок прошел, покупателю придется заново подавать заявку на ипотеку.

При рассмотрении заявок на ипотеку банк следует обычным процедурам и всегда направляет сотрудника для осмотра недвижимости. В конце концов, приобретаемый дом будет являться залогом кредитора и подлежит рыночной оценке.

Простота и чистота договоров не влияет на процентную ставку по кредиту.

При покупке новостройки по прямому договору у заемщика есть шанс получить льготную процентную ставку, но только если квартира приобретается у застройщика, аккредитованного банком.

Кроме того, заемщику не придется предоставлять дополнительные справки на недвижимость, так как банк уже провел оценку и имеет необходимую документацию на всю недвижимость.

Читайте также: Как купить гараж 2023: оформление и какие документы нужны

Какие документы нужны для прямой продажи квартиры?

Список документов, которые потребуются при продаже квартиры, следующий:

• 

Паспорт собственника или уполномоченного лица; свидетельство о рождении, если собственником является несовершеннолетний в возрасте до 14 лет; свидетельство о браке; письменное согласие супруга (супруги), заверенное нотариусом; регистрационный документ о праве собственности на недвижимость (договор дарения или иное доказательство отчуждения недвижимости); Свидетельство о праве собственности не старше 5 лет; выписка из жилищного реестра (действительна только 1 месяц); разрешение на продажу от органов опеки (если собственник несовершеннолетний); договор купли-продажи (в 3 экземплярах); справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности (в случае продажи квартиры, полученной в дар или по наследству).

Прежде чем покупать квартиру непосредственно у продавца, внимательно изучите две выписки: из Единого государственного реестра юридических лиц и из жилищного реестра. Первый документ поможет вам проследить историю квартиры, а второй отражает всех зарегистрированных в ней лиц. Вы также можете узнать, не является ли квартира предметом залога, ограничения или обременения. Эти два документа показывают, насколько чистым является имущество.

Если недвижимость перепродавалась несколько раз за последние несколько лет, законность всех предыдущих сделок вызывает большие сомнения.

Отслеживайте всех зарегистрированных лиц в собственности: вы можете обнаружить, что не все из них были зарегистрированы на момент продажи собственности. Люди, зарегистрированные в квартире, могут заявить, что проживают в ней вместе с новым владельцем.

Дополнительные документы

При продаже квартиры могут потребоваться дополнительные документы, например, проверка того, что один из собственников по закону может выступать в качестве совершеннолетнего (если собственник престарелый или инвалид).

Если при продаже имущества вы получили расписку, подтверждающую, что вы не вступаете в конфликт с правами несовершеннолетнего, от вас также могут потребовать предоставить доказательства того, что покупка была совершена на долю ребенка в доходах от преступления.

От вас также могут потребовать справку об оплате коммунальных услуг и предыдущий договор купли-продажи.

Документы для регистрации прав собственности

Для завершения процедуры регистрации перевода необходимы следующие документы:

• Паспорт нового владельца;
• Договор купли-продажи;
• Заявление покупателя о государственной регистрации права собственности на жилое помещение;
• Кадастровый паспорт объекта недвижимости (если не был предоставлен ранее)
• документ, подтверждающий правовой титул продавца, если этот титул не подтвержден Единым государственным реестром юридических лиц;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

При прямой продаже документы должны быть подготовлены очень тщательно. Они должны подробно описать все условия:

• дата выселения предыдущих владельцев;
• передавая ключи;
• снятие с регистрации бывших жильцов;
• возможные обременения на имущество и т.д.

Прямая и альтернативная продажа квартиры: что выгоднее?

Продажа квартиры по прямому договору является наиболее выгодной сделкой при приобретении недвижимости. Давайте рассмотрим преимущества и выгоды:

• Обе стороны сделки обходят проблему замыкания цепочки перепродажи недвижимости.
• Прямая продажа облегчает получение скидки в момент покупки.

Прямая купля-продажа финансово более выгодна, чем альтернативная сделка. Однако в некоторых случаях альтернатива предпочтительнее.

Альтернативная продажа чаще всего используется, когда:

• 

Раздел квартиры с сособственниками; проживание родственников в общей квартире; обмен одной квартиры на другую с целью увеличения жилой площади; разделение коммунальных жильцов; выделение квартиры гражданам, находящимся на социальном обеспечении: инвалидам, несовершеннолетним, пенсионерам.

Альтернативные продажи позволяют разделить коммунальную собственность путем последующей покупки нескольких квартир. Это очень трудно сделать с помощью обычного контракта.

Альтернативная продажа квартиры очень специфична с точки зрения формальностей. Вам потребуется помощь компетентного специалиста. Существует высокий риск потери желаемого имущества.

Поэтому безопаснее покупать квартиру на основании прямого договора, предварительно проверив юридическую «чистоту» сделки.

Прямая продажа квартиры, что это такое?

Прямая продажа — это когда продавец продает квартиру, не навязывая третьему лицу никаких условий или процентов. Прямая продажа — это сделка, в которой продавцы не имеют

1. любые ипотечные обязательства перед банком с проданной недвижимостью в качестве обеспечения;
2. необходимость покупки другого дома до продажи своей недвижимости;
3. зарегистрированных жильцов в продаваемой недвижимости;
4. претензии третьих лиц на имущество.

На вторичном рынке прямые продажи встречаются реже. За исключением отдельно стоящих домов и бунгало.

Если покупатель обращается за заемными средствами для приобретения жилой недвижимости по прямому договору, ему легче получить одобрение банка на ипотечный кредит. При покупке без кредита оформление и регистрация договора может занять пять рабочих дней.

Риэлторы называют такие сделки «чистыми продажами». Но и они могут иметь осложнения. Это относится как к новому, так и к вторичному жилью. Особенно нужно быть осторожным, если объявленная цена ниже рыночной.

Новостройки

В недавно построенных квартирах с открытой планировкой вы можете столкнуться с требованиями:

• Электротехнические и сантехнические работы следует передавать на аутсорсинг специализированным организациям, имеющим лицензию на данный вид работ;
• Утверждение планов реконструкции управляющей компанией;
• Обязательный контроль работ со стороны ТСЖ.

Все это значительно увеличит стоимость ремонта, о чем покупатель узнает уже после приобретения дома. Самая дешевая прямая покупка — это покупка недвижимости в новостройке непосредственно у застройщика.

Вторичный рынок

Квартиры во вторичном строительстве, как и дома, в которых они расположены, могут иметь скрытые дефекты. Обнаружить их при визуальном осмотре перед покупкой невозможно. Однако в этом случае у покупателей будет возможность признать сделку недействительной на основании того, что продавцы обманным путем скрыли дефекты недвижимости. Они стремятся продать такую недвижимость быстро и по сниженным ценам.

Чистая продажа и ипотека

Когда клиент подает заявку на ипотечный кредит для покупки квартиры на вторичном рынке с чистой продажей, он имеет определенные преимущества, связанные со сроками подачи заявки.

Кредитные предложения банков имеют ограниченный срок действия. Как правило, он не превышает трех месяцев.

При прямой продаже заемщик получает деньги, как только кредитор одобряет его и выходит на сделку. При продаже с альтернативой ему придется подождать продавца. И если срок действия предложения от банка истечет к моменту покупки, покупателю придется заново обращаться за кредитом.

Банк следует обычным процедурам при рассмотрении заявок на ипотеку и всегда направляет своего представителя для просмотра недвижимости. Поскольку он будет являться предметом залога кредитора и, следовательно, подлежит рыночной оценке.

Процентная ставка по кредитам не влияет на простоту и чистоту контрактов.

Если новостройка приобретается по прямому договору у застройщика, аккредитованного при банке, заемщик имеет возможность получить льготную ставку по кредиту. Например:

Сбербанк	Райффайзен	Газпромбанк
7%	9,5%	9%

Процентные ставки котируются исходя из предположения, что

• строительство было завершено и
• квартира приобретается по договору купли-продажи.

Предложения не относятся к инвестиционным контрактам и не распространяются на прямые контракты.

Помимо сниженной процентной ставки, заемщику не нужно будет предоставлять дополнительные справки на недвижимость, так как банк уже оценил недвижимость и имеет полную документацию на все имущество.

Плюсы и минусы

Как и любая другая сделка, этот метод имеет отрицательные и положительные стороны. Давайте рассмотрим их и определим характерные особенности.

Плюсы.

1. Экономия времени. Вы можете купить квартиру и въехать в нее без промедления, потому что продавцу не нужно время на поиски нового дома. Этот метод менее энергозатратен для всех сторон контракта.
2. Банковское учреждение с большей вероятностью согласится выдать кредит на квартиру. Круг возможных покупателей расширяется за счет тех, кто хочет приобрести квартиру в ипотеку.
3. Возможность торговаться с продавцом при покупке недвижимости за наличные.
4. Небольшая разница в цене между чистыми и альтернативными продажами. Лучше немного переплатить, но сэкономить нервы и время.
5. Покупатель обходит бесконечную цепь судебных разбирательств. Например, снятие с регистрации жильцов продаваемой квартиры.
6. Возможность получения скидки при срочной продаже.
7. Заключение сделки только с собственником квартиры.

На практике часто бывает, что договор расторгается, даже если квартира выглядит идеально чистой.

Каковы недостатки этого метода?

1. Если имущество передается по наследству, то возможно, что вскоре появится «несчастный» наследник. Или, например, гражданин освобождается из тюрьмы и пытается заявить свои права на имущество.
2. Нечестность со стороны продавца, в результате которой выясняется, что имущество обременено. Результат — пустая трата денег и времени. Не верьте на слово продавцам, которые уверяют вас в «прозрачности» недвижимости.
3. Продавец может скрыть тот факт, что сделка нарушает права недееспособных лиц или несовершеннолетних. Такой договор также может быть признан недействительным.

Важно: Если вы не уверены в «прозрачности» договора, вы можете обратиться за помощью к юристу и выяснить все факты самостоятельно.

Другие виды продаж квартир

Помимо прямого способа продажи, существуют два других — альтернативный и так называемый цепной способ. Рассмотрите и проанализируйте их ниже.

Альтернатива

Наиболее популярным способом продажи недвижимости является альтернативный метод. Почему это так? Все просто: подавляющее большинство продавцов на вырученные деньги сразу покупают новое жилье, а не складывают финансы на счет или к себе под подушку.

Сделка купли-продажи происходит одновременно, т.е. в один день для обоих домов. Одновременно подписываются контракты и регистрируются документы.

Этот метод помогает продать квартиру и сразу же купить новую, хотя процесс несколько сложнее, чем при чистой продаже. Альтернативная продажа связана с рисками и занимает больше времени.

Цепочка

«Цепочка квартир» — одновременно продается несколько «альтернативных» квартир. Продавцы каждой квартиры являются покупателями в следующей квартире. Поэтому этот метод называется «цепочка».

Например, гражданин продает 5-комнатную квартиру. В обмен он покупает 2-комнатную квартиру и 3-комнатную квартиру. В результате получается цепочка из трех квартир, в которой вместо одной квартиры одновременно покупаются две (альтернативные).

Чем длиннее цепочка, тем больше участников и тем выше риск. Транзакция занимает много времени. Если одно звено цепи «рвется», вся система рушится. На практике цепочки более четырех встречаются редко.

Какие могут быть опасности

Никто не застрахован от рисков при проведении операций. Даже самый опытный посредник может допустить ошибку и испортить сделку. Рассмотрите наиболее вероятные риски.

1. Низкое качество имущества. Застройщик утверждает, что строительные материалы высокого качества, но на самом деле все наоборот. Прежде чем довериться тому или иному застройщику, рекомендуется проверить сертификаты качества.
2. Незаконные схемы продаж. Например, продажа одного объекта незавершенного строительства нескольким людям одновременно.
3. Банкротство застройщика. Компании не могут выполнить свои обязательства перед обществом из-за финансовой несостоятельности, о которой становится известно только позже.
4. Затягивание строительства, т.е. несоблюдение сроков строительства или «замораживание» строительных работ. Причин для этого может быть много, например, финансовая несостоятельность. Но в любом случае, человек не должен страдать из-за этого.
5. Преднамеренное представление продавцом ложных документов.
6. Нарушение прав несовершеннолетних, недееспособных или наследников.