Долевая собственность на земельный участок: приобретение и раздел

Несколько слов об общей собственности

Этот правовой институт характеризуется наличием одного объекта и нескольких его собственников. Он имеет два варианта:

• совместная — доли собственников (участников) не определены. Иногда эту форму называют собирательной;
• доля — определяются доли собственников (участников.

Доля – это четко определенная часть чего-либо (в данном случае земли.

Как было сказано выше, понятие общей собственности вошло в современное законодательство многих стран из римского права. На Руси оно было введено еще в XII веке документом под названием «Русская Правда», а уже в XV веке, с появлением Псковской Судной грамоты, началось формирование права общей долевой собственности, дальнейшее развитие из которых было сделано в 1600-х годах в Соборном акте.

Следующим шагом в развитии правовой основы этого института стал Свод гражданских законов, принятый в 1900 г., действовавший до 1917 г.

В настоящее время вопросы о общей земельной доле регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (глава 16) и Земельным кодексом. Эти законы окончательно вернули в нашу жизнь забытое понятие частной собственности на землю. В настоящее время существуют следующие виды земельной собственности (собственности):

• частный,
• состояние,
• муниципальный.

Я хотел бы сказать несколько слов об общем имуществе, особенно о земле.

Он дает право всем участникам совместно владеть и пользоваться всем земельным наделом, если они также не договорятся об ином порядке пользования. Они могут выбрать одного и дать ему полномочия на управление сайтом. Любой из собственников может распоряжаться землей при условии согласия всех остальных.

Наше законодательство предусматривает такой вид собственности для:

1. Фермы.
2. Участки, если они были куплены за счет взносов членов сада.
3. Супруги, даже если не зарегистрировано право двух человек: мужа и жены (если это не противоречит брачному договору).

Кроме того, совместная собственность на землю может возникнуть по соглашению между собственниками собственных участков.

Общая долевая собственность на землю

Долевой капитал, в том числе земельный, является собственностью нескольких лиц, размер долей (долей) которых определяется в праве (в отличие от совместной собственности). Они могут быть определены законом или соглашением между участниками.

Права и обязанности владельца доли

Доли собственников равны по умолчанию (равное владение), если иное не установлено законом или не указано в вашем договоре. Подписав договор, вы можете установить разделение на разные части. Также возможно определение дальнейшего изменения размера доли в зависимости от участия в благоустройстве общей совместной собственности — пристроенного участка.

Акции могут быть двух видов:

• реальный — когда он определяется в натуре, то есть указывается границами в пределах выделения;
• идеальный – когда он определяется только в процентах от общей площади участка.

Несмотря на наличие долей (тоже реальных), совладельцы владеют и пользуются всем наделом по обоюдному согласию. Если такого соглашения достичь не удается, остается только один путь – в суд.

Ничто так не разрушает отношения, как разрыв.

Если один из участников не может использовать свою долю в полном объеме, он может потребовать денежной компенсации за счет остальных.

Доход, полученный от использования земли, распределяется пропорционально размеру доли собственности, если иное не оговорено ими в договоре.

Но у этого приятного для собственника большинства факта есть и обратная сторона – в расходах, связанных с содержанием общего имущества, этот собственник также участвует пропорционально размеру своей доли. Расходы включают:

• обязательства перед государством. Это налоги на землю и другие обязательные платежи;
• расходы на содержание и уход за имуществом (отвод земельного участка).

Что касается распоряжения землей в отношении совместной собственности, то различают два варианта:

1. Планировка всей территории.
2. Распоряжение своей долей в участке.

Первый вариант реализуется только с согласия всех собственников. Следует помнить, что при отсутствии согласия даже суд не поможет. Таким образом, каждый совладелец имеет право вето в этом случае.

Для реализации второго варианта участнику не нужно согласие остальных. Он может продать, подарить, заложить, оставить в наследство и так далее свою долю исключительно по своему усмотрению, не спрашивая разрешения у других участников.

Но тут есть ложка дегтя. Участники имеют право преимущественной покупки. Иными словами, продать долю третьему лицу можно только после получения отказа от ее покупки от всех остальных участников.

Конечно, есть способы обойти право первого отказа.

Например, не создавать договор купли-продажи, а заключить договор дарения. Но такой шаг рискован. Если кому-то из заинтересованных лиц удастся доказать, что сделка по дарению была фиктивной (то есть сделанной для сокрытия сделки купли-продажи), то для вас и вашего покупателя все закончится печально – ваша сделка будет признана недействительной.

Вы можете заложить свою долю, тогда долг не возвращать, а заключить мировое соглашение с кредитором. Вместо возврата заемных денег вы передаете ему свое право на свою долю от общей доли. У этого выхода есть минус — сложная конструкция.

Есть еще вариант с передачей своих прав в обмен на средства к существованию. Суть в том, что вы передаете права на свою часть имущества покупателю, а он обязуется обеспечивать вас пожизненно. Этот вид договора является исключительно личным, преимущественное право остальных участников в этом случае не действует. Естественно, при таком способе основной риск несет покупатель.

Читайте также: Образец анкеты при приеме на работу в 2023 году

Возникновение общей долевой собственности

Чаще всего это происходит по отношению к стране, когда:

1. Приватизация нескольких лиц.
2. Вступление в права наследования по завещанию.
3. Покупка земельного участка.
4. Дарение (получение в дар) земельного участка.

Особенности собственности на некоторые виды земель

Для двух видов земель существуют ограничения права собственности на них.

Земля сельхозназначения

Он возник в процессе приватизации совхозов и колхозов. При этом участники этого замечательного процесса, которому суждено было повернуть историю вспять, получили основные доли в совместной собственности на весь земельный участок. Он имеет количественное качество, но не привязан к конкретному участку земли.

Да и это не совсем доля.

Она, в отличие от обыкновенной доли в общей собственности, имеет ограничение — ею нельзя свободно распоряжаться без ее выделения в натуре, то есть выделения конкретного реального земельного участка. Без этого отчуждение допускается только в пользу других сособственников. Также он может вносить вклад в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей в своей деятельности всю площадь.

Территория под домом

Любой человек, которому посчастливилось заработать на квартиру и купить ее, становится совладельцем участка под многоквартирным домом. Все владельцы счетчиков жилья имеют общее общее имущество, где доли пропорциональны площадям их квартир.

Но выделить эти доли из совместной собственности нет возможности, это прямо запрещено Жилищным кодексом РФ.

Есть только один шанс, если вы купили квартиру в многоквартирном одноэтажном доме, где можно сделать небольшой ремонт и дать каждой квартире отдельный вход. Тогда необходимо сначала выделить долевые доли в доме (после реконструкции), а затем поделить землю: и под ним, и рядом.

Как выделить доли, раздел участка

Совместная собственность часто не позволяет собственнику в полной мере использовать свое право, поэтому возникает необходимость распорядиться своей долей земли из совместного надела.

Причины и возможности

Самая распространенная причина, толкающая совладельцев к разделу земли, — это желание продать свою долю надела или желание отгородиться от соседей.

продать нераспределенную часть сложно. Покупатель не понимает, на что потратить свои кровные: на часть участка, где такие стройные сосны и достаточно солнечная полянка, или на это болото, над которым роятся комары. Покупателю не нужна идеальная доля, подарите реальную. Кроме того, после раздела страницы прекращается преимущественное право покупки других участников.

Вы решили построить на своем участке (еще не закрепленном) дом своей мечты, разбить красивый сад, но уже видите, как соседи ходят выгуливать своих питомцев в этот сад, а под окнами спящего соседа паркуют свои старый дымящийся дизельный автомобиль. Поэтому необходимо выделить долю, расшарить сайт, чтобы быть уверенным, что на нем теперь не появится никто, кроме дорогих гостей.

Чем выше забор, тем лучше отношения с соседом.

Участок, находящийся в совместной собственности, может быть поделен между участниками. При этом совместное владение прекратится для всех бывших совладельцев, каждый из которых получит индивидуальные права собственности на часть участка, соответствующую его доле.

Кроме того, возможно, что один или несколько участников решат выделить свои доли из общего имущества. Тогда этот участник или участники приобретут индивидуальное имущество, а остальные останутся совладельцами оставшейся территории участка, сохраняя за собой право совместной долевой собственности на него.

Выделение доли или распределение вознаграждения не всегда возможно. Например, из-за невозможности организации входа на одну из выделенных акций.

При этом выделение (раздел) может противоречить закону. В первую очередь это касается ситуаций, когда площадь выделенной доли меньше минимального требования, установленного для данной категории земель в данном регионе.

Например, минимальная площадь земельных участков установлена ​​в Санкт-Петербурге:

• для строительства индивидуального дома — 300 кв.м.;
• под садоводство — 200 кв.м.;
• для садоводства — 200 кв м и так далее

Если размер доли меньше минимально допустимой стоимости, остается только выкупить ее у других владельцев. Размер выкупа определяется по соглашению или через суд.

Государство оставило лишь лазейку, позволяющую не учитывать размер участка при изъятии земли для муниципальных или государственных нужд.

Способы

Как вы уже догадались, разделить участок земли, находящийся в долевой собственности, можно двумя способами:

1. По соглашению сторон.
2. Через суд.

В первом случае сособственники заключают договор, в котором прописывают:

• данные участка: кадастровый номер, адрес, категория земли, назначение;
• паспортные данные участников собственности;
• поделиться информацией;
• план участка с отмеченными на нем желаемыми (согласованными) границами долей;
• согласие участников на процедуру выделения (раздела).

Во втором случае инициатор раздела направляет претензию в суд с приложением документов, подтверждающих право собственности, свою претензию и описания предпринятых им действий по решению проблемы.

Техника

В процессе выделения доли или раздела земельного участка собственники сталкиваются с необходимостью межевания — процесса определения границ и их документального оформления для вновь создаваемых участков, на которые разбит первоначальный.

Этот процесс регулируется Федеральным законом Российской Федерации «О землеустройстве”.

Проводить геодезию должна сюрвейерская компания. Здесь без лишних затрат не обойтись, самостоятельно провести обследование не получится. Наемные специалисты:

• провести изыскания и картографирование границ участка,
• подготовить предварительный план участка,
• провести геодезическую съемку,
• обработать результаты и подготовить окончательный вариант плана,
• составляют землеустройство.

На вашей совести останется неприятный аспект этой работы – согласование границ с собственниками земли, граничащей с вашим новым участком.

Результаты обследования будут зарегистрированы в кадастровой палате, а участку будет присвоен собственный кадастровый номер. Тогда вас можно поздравить с рождением нового объекта вашей индивидуальной собственности.

Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?

Совместная собственность – это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждому. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще идеальной, то есть абстрактной. Такая часть существует только на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По ГК доли равны, но по договоренности могут быть изменены в любом соотношении. В спорных ситуациях размер долей определяется судом.

Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает регистрацию жилья и регистрацию вашего права на него. Кроме того, по упрощенной процедуре это можно сделать одновременно. Для получения права на ОРВ должны быть выполнены три условия.

Во-первых, необходимо получить согласие всех будущих владельцев или получить его через суд. В некоторых случаях юридические соглашения могут быть оформлены только нотариусом. Однако с 31 июля 2019 г., в связи с вступлением в силу Федерального закона от 1 мая 2019 г. № 76, участие нотариуса в совершении многих сделок с акциями отпадает.

Во-вторых, недвижимость должна быть зарегистрирована в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если его нет, добавьте его. Там определенно есть таунхаусы, но это может быть не деревня и не загородный дом, доставшийся вам по наследству. Затем необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Регистрация прав на него невозможна без постановки недвижимости на кадастровый учет.

В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть те, на основании которых возникает право на оформление части дома в собственность (они так и называются – учредительные документы). Какие именно — зависит от способа приобретения. Может быть:

• контракт на продажу;
• договор приватизации;
• подарок;
• хотеть;
• решение суда о признании права на недвижимое имущество.

Совместная собственность также может быть образована из совместной собственности при ее разделе на части. Это возможно по соглашению собственников (добровольно или через суд) или путем заключения брачного договора, если имущество находится в долевой собственности супругов.

В каких случаях необходимо нотариальное оформление?

Покупатели ОДС не могут обойтись без нотариуса, если они супруги, ведь по закону все их имущество является совместным. Если они желают зарегистрировать право собственности на акции, они должны указать это в брачном договоре, который заключается только у нотариуса. Когда речь идет о купле-продаже долевой собственности, ограничения в большей степени касаются продавцов, то есть отчуждения.

С 31 июля 2019 года принята новая редакция Закона о государственной регистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так что теперь вы можете продать недвижимость, находящуюся в ОДС, без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — распоряжение имуществом должно быть оформлено в виде сделки, то есть все продают свои доли одновременно.

Дарения, завещания и наследства, а также все сделки с участием несовершеннолетних и недееспособных граждан должны быть нотариально удостоверены нотариусом.

Нотариус не нужен, если вы только перераспределяете существующие доли между одними и теми же владельцами. Например, на двоих было 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях также возможно оформление договора о приобретении долей в недвижимом имуществе без присутствия нотариуса – например, если это:

• приватизация имущества для семьи;
• покупка недвижимости у физического лица;
• покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.

Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, этот документ добавляется в общий список документов, необходимых для регистрации СОД. Теперь осталось только заплатить госпошлину и приложить к пакету документов квитанцию.

Как платить госпошлину?

Государственную пошлину должны платить все, кто регистрирует право собственности на недвижимое имущество. Только бедняки, официально признанные таковыми, освобождаются от его уплаты. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет родители платят за себя, а за детей от 14 до 18 лет – за них.

Сейчас размер государственной пошлины составляет 2000 рублей для всех покупателей. Каждый должен платить от своего имени пропорционально своей доле в имуществе. Например, если ваша доля 1/4, стоимость при умножении будет 2000*1/4=500 рублей.

При покупке дома с землей на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельскохозяйственного назначения, личного подсобного хозяйства и при индивидуальном жилищном строительстве, 2000 рублей — в населенных пунктах.

Обязанности приведены отдельно при приобретении имущества в результате дарения и наследования. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об оплате взноса на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.

Оплатить пошлину можно самостоятельно (подробности на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон позволяет ждать платежа до 5 дней. Вы имеете право отказаться от приема документов, но фактическая регистрация не начинается до оплаты сбора.

Процедура регистрации общей долевой собственности

Регистрацией прав собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе есть представительство, вы можете обратиться туда. Есть даже возможность сделать это онлайн через сайт ведомства. Но так как самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, мало кто пользуется этим способом. Как правило, вся регистрация осуществляется через МФЦ.

Туда все будущие владельцы должны приходить с пакетом документов, в который входят:

• паспорта (для лиц старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
• документы, подтверждающие право собственности;
• нотариально заверенное соглашение (при необходимости);
• решение суда о праве на долю (если был суд);
• квитанции об уплате государственной пошлины.

Само заявление оформляется и подписывается в МФЦ. Сотрудник примет ваши документы (кроме удостоверения личности) по описи и выдаст об этом расписку. По нему вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей регистрацию вашей собственности.

По закону срок выдачи выписки в МФЦ составляет максимум 9 дней. Если заявление было подано в отделении Росреестра — 7 дней, а с предварительным заверением у нотариуса — 3-5 дней.

Выписки выдаются каждому участнику процесса. С момента внесения записи в ЕГРН каждый становится полноправным собственником принадлежащих ему долей в общей собственности. Каждый теперь должен платить налог на имущество физических лиц отдельно, в зависимости от их доли в ОРВ.

Размер сбора за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (НК РФ)

Функции государственной регистрации совместной собственности на недвижимое имущество

Федеральный закон от 1 мая 2019 г. № 76 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации…», статьи 5 и 6