Как оформить дом, построенный на своей земле

Закон
Содержание
  1. С чего начать?
  2. Тип объекта
  3. Сбор документов
  4. Градостроительный план: получение документа
  5. Составление схемы земельного участка
  6. Эксплуатация дома
  7. Обращение в Росреестр
  8. Как узаконить уже построенный и введенный в эксплуатацию дом или пристройку к дому? Какой список документов, где их получить, куда их отнести? Рассказывает коммерческий директор «ИД Консалт» Михаил Африканов.
  9. 1. Земля, на которой находится дом или пристройка, должна быть оформлена надлежащим образом.
  10. 2. Тип постройки должен соответствовать назначению земли.
  11. 3. Постройка должна быть согласована.
  12. 4. Постройка не должна нарушать норм градостроения.
  13. 5. Что делать в случае отказа?
  14. Если сначала построили дом, как оформить его в собственность?
  15. Поможет «Дачная амнистия»
  16. О несоблюдении отступов от границ
  17. На каком этапе строительства дома получится зарегистрировать
  18. Инструкция. Этап №1 — Проверьте участок на обременения по строительству
  19. Этап №2 — Проведение межевания границ земельного участка
  20. Этап №3 — Оформление технического плана и декларации
  21. Срок получения документов на право собственности

С чего начать?

Перед началом строительства рекомендуется пройти несколько этапов подготовки документов на частный дом.

алгоритм действий по оформлению дома в собственность

Тип объекта

В зависимости от того, что владелец собирается построить на своем сайте, процедура и пакет документов будут отличаться друг от друга. Загородный дом, гараж, дача – каждый объект имеет свои критерии в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Сбор документов

Без документов невозможно получить свидетельство о регистрации права собственности. Согласно законодательству, регистрационные действия может осуществлять официальный представитель гражданина, который должен иметь нотариально удостоверенную доверенность, удостоверяющую его полномочия.

Градостроительный план: получение документа

Прежде чем оформить право собственности на дом, необходимо обратиться в градостроительный комитет. Собственникам участков, на которых в скором времени будет организовано строительство, организация выдает акт с проектированием всех объектов недвижимости. Это требуется как для хозяйственных построек, так и для частных коттеджей, например загородного дома в деревне.

получение плана возможно как для незавершенного или строящегося, так и для планируемого объекта.

Составление схемы земельного участка

После подготовки градостроительного плана, чтобы правильно оформить дом в собственность, необходимо получить схему строительного объекта. Собственник недвижимости может подготовить документ самостоятельно, но рекомендуется обратиться за помощью в специализированные компании.

Документ содержит географическое описание района и планируемой площадки строительства с учетом инженерных особенностей.

Эксплуатация дома

По окончании строительства объект сдается в эксплуатацию. Для этого необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Условие не распространяется на объекты, построенные до 1 января 2015 года, когда в России действовала дачная амнистия и разрешение на эксплуатацию не требовалось.

Обратившись в БТИ, владельцу будет выдан технический паспорт после осмотра кадастровым инженером. Кроме того, объекту будет присвоен почтовый адрес и выдан кадастровый пропуск.

Обращение в Росреестр

Имея на руках соответствующие документы, собственник может оформить право собственности на жилой дом (или иное имущество), которое планируется построить, в Росреестр.

Выписка из ЕГРН выдается в течение 14 дней после подачи пакета документов собственнику участка или его законному представителю. Документ дает право жильцу распоряжаться будущим домом на рынке недвижимости.

Как узаконить уже построенный и введенный в эксплуатацию дом или пристройку к дому? Какой список документов, где их получить, куда их отнести? Рассказывает коммерческий директор «ИД Консалт» Михаил Африканов.

0MqOw7a22CI6gGzpM_qOz_9MfiM-Yp4z8Gt-

Жители подмосковных поселков часто обращаются к юристам с вопросом, как узаконить уже построенные дома, фактически считающиеся самовольной постройкой.

В 2018-2019 годах в российском законодательстве произошли некоторые изменения (изменения в Гражданский кодекс, «дачная амнистия», новый дачный закон), которые в чем-то упрощают, а в чем-то усложняют процесс легализации самовольной постройки. В любом случае, на эти новшества нужно обратить пристальное внимание.

Как зарегистрировать дом по новым правилам

Снес дачу, построил дом — как пропишет?

Вам нужно узаконить свой дом, чтобы не портить отношения с соседями, не иметь проблем с административными и контролирующими органами, не получить штраф или ордер на снос. Кроме того, только со всеми документами вы сможете полностью распоряжаться домом как личной собственностью — продавать, дарить, сдавать в аренду и так далее

Чтобы узаконить существующую постройку, нужно следующее.

1. Земля, на которой находится дом или пристройка, должна быть оформлена надлежащим образом.

Он должен быть либо в собственности, либо в аренде.

Если у вас нет документов на землю, вы должны получить свидетельство о праве собственности на землю.

Для этого необходимо обратиться в местную регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:

  • заявление,
  • заграничный пасспорт,
  • правоустанавливающие документы на право собственности (это свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарение и т.д.),
  • кадастровый паспорт (при условии проведения межевания и постановки участка на учет в кадастровой палате),
  • квитанция об оплате госпошлины.

Если участок сдается в аренду, в договоре должны быть указаны сведения об участке: адрес или местонахождение, площадь и границы, кадастровый номер, категория участка и назначение. В противном случае договор может стать недействительным.

Три критических нюанса при покупке земли под ИЖС

На каких категориях земли можно строить, а на каких нельзя?

2. Тип постройки должен соответствовать назначению земли.

Как правило, на участках приусадебных участков, ЛПХ, ИЖС и СНТ допускается строительство одного отдельно стоящего жилого дома высотой не более трех этажей и примыкающих к нему хозяйственных построек, если иное не установлено документами.

При желании изменить один вид разрешенного использования земли и объектов капитального строительства на другой, необходимо обратиться в администрацию на участке земельного участка. С разрешения главы администрации по результатам общественных слушаний вам может быть выдан документ, подтверждающий соблюдение разрешенного и фактического использования земельного отвода.

Читайте также: Монолитный дом — что это такое, плюсы и минусы монолитно-каркасных и монолитно-кирпичных домов, что лучше — Журнал «Этажи»

3. Постройка должна быть согласована.

Вы должны получить технический план здания у кадастрового инженера. Затем объект должен быть внесен в земельную книгу. Кроме того, характеристики здания не должны нарушать нормы, установленные СЭС, Пожарной инспекцией и Росприроднадзором.

Другие согласования могут потребоваться, если участок находится в районе аэропортов или водоохранной зоны.

4. Постройка не должна нарушать норм градостроения.

В органах местного самоуправления (отделе архитектуры, управлении строительства или градостроительной комиссии) необходимо получить градостроительный план участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что застройка разрешена и соответствует требованиям.

Поэтому для добровольной легализации дома или пристройки в административном порядке необходимо иметь в наличии следующие документы:

свидетельство о праве собственности на землю (выписка из ЕГРН);

  • паспорт заявителя или доверенность (если вы представляете интересы собственника);
  • план здания;
  • ГПЗУ;
  • разрешение на строительство;
  • технический план.

Право собственности на объект строительства оформляется в Росреестре (можно через МФЦ).

5. Что делать в случае отказа?

Если не удалось узаконить строительство в административном порядке (вам отказали в праве оформить объект в собственность на уровне органов местного самоуправления или на уровне Росреестра), единственный способ решить проблему – подать заявление иск.

Как показывает практика, шанс получить положительное решение достаточно высок.

Для этого к предыдущему списку документов добавятся:

  • исковое заявление,
  • квитанция об оплате госпошлины,
  • копия отказа в праве регистрации собственности.

Сумма вознаграждения рассчитывается исходя из стоимости строительства. Он также решает, какой суд (глобальный или окружной) будет рассматривать дело.

Для расчета стоимости строительства и получения соответствующего заключения необходимо обратиться в специализированную компанию. И суд, скорее всего, не обойдется без привлечения квалифицированного адвоката.

В случае положительного решения суда необходимо повторно обратиться в Росреестр (или МФЦ), где на основании этого решения будет оформлено право собственности.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Если сначала построили дом, как оформить его в собственность?

Регистрировать право собственности на построенный дом разрешается в течение 6 месяцев со дня строительства. Пошаговая инструкция состоит из следующих шагов:

  1. Обращение в Бюро технической инвентаризации. Выдача паспортов на дому. Если строение находится на садовом участке (или на участке СНТ), требуется кадастровый паспорт.
  2. Регистрация декларации. Это документ, который включает в себя географию построек на участке. По объявлению оформляются усадьбы.
  3. Получение разрешения на строительство объекта. Актуально для зданий 2015 года (и ранее) с индивидуальными конструктивными решениями.
  4. Контакты Росреестра. Для оформления права собственности на построенный дом необходимо подать все документы в государственный орган и дождаться решения комиссии.
  5. для получения сертификата.

Поможет «Дачная амнистия»

Сейчас построенные дома подпадают под действие закона о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке оформления недвижимости и кадастрового учета.

Для оформления построенного дома собственникам участка достаточно заказать технический план с заявлением и отправить на государственную регистрацию. Эта льгота действует до 1 марта 2031 года, так что не теряйте времени.

Уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и другие организации (Росавиация, СЭС, Культурминнефорвалтнинген и др.) о строительстве не нужно. Есть исключения, о которых вы прочтете ниже.

Неважно: 1) Когда в доме было просторно. 2) Уведомил ли собственник участка ранее муниципальные власти о планируемом строительстве, получил ли он разрешение и т.д. Жаловаться в местную администрацию теперь необязательно. Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в пределах застройки или за ее пределами. Это касается жилых домов, построенных на участках с ИЖС и ЛПХ (в застройке), а также в садах/усадебных участках (на границе или вне границ застройки).

Нынешние владельцы участка могут зарегистрировать дом на себя, даже если он был построен предыдущим владельцем. Например, гражданин получил земельный участок по наследству. Арв (бывший владелец) построил на ней дом, но в собственность не оформил. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».

Все это написано в п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, читайте внимательно — «До 1 марта 2031 года допускается осуществлять государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав на жилой или садовый дом, созданный на участке, предназначенном для ведения садоводства жителями, индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в черте населенного пункта, для осуществления фермерским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и который соответствует параметрам физического лица объект жилищного строительства, указанный в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана

При этом требование о наличии уведомления о планируемом строительстве или реконструкции единичного жилого дома отсутствует объекта или садового домика, уведомление об окончании строительства или реконструкции отдельного объекта жилой застройки или садового домика.»

О несоблюдении отступов от границ

Об этом я решил рассказать отдельно, потому что такие ситуации встречаются чаще всего. Дома часто строят за пределами разрешенной площади застройки, т.е с несоблюдением минимального отступа от границ участка. Или местные власти устанавливают новые минимальные отступы уже после того, как дом был построен. Например, дом стоит в 2 метрах от границы, а строить разрешается не менее 3 метров. Причем отступы оцениваются не по фактическим границам (забору), а по кадастровому учету. Кадастровыми границами признаются фактические границы, указанные в кадастровом учете и нанесенные на общедоступную кадастровую карту (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ). Это означает, что фактические границы и кадастровые границы должны совпадать, но это происходит не всегда по разным причинам.

(Нажмите на изображение, чтобы увеличить его)

Минимальный отступ от дома до фактических кадастровых границ участка

«Дачная амнистия» позволяет украсить дом, построенный с нарушением отступов. Потому что регистратору не положено учитывать малейший отступ при проверке технического плана, а значит, он обязан зарегистрировать дом, выходящий за пределы строительной площадки. Это действует до 1 марта 2031 года. S. 13 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ — «При проведении правовой экспертизы документов, представляемых на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, в случае, предусмотренном частью 12 настоящей статьи,

Регистратор прав проверяет представленные документы. и соответствие: предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, за исключением соблюдения минимальных отступов от границ участков для определения места допустимого расположения зданий, сооружений, вне которых строительство зданий, сооружений запрещается.»

Росреестр также несколько раз подтверждал, что проверка отступов не входит в полномочия регистратора, а потому не должна им осуществляться. Письмо от 05.03.2021 N 14-1578-ГЭ/21 — «В связи с изложенным приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в связи с несоблюдением минимального отступа от границ участков, в том числе со ссылкой на несоблюдение положений указанных выше строительных норм и правил или свода правил, выходит за пределы этого основания — выходит за пределы судебной экспертизы, в том числе при реализации положений части 12 статьи 70 Закона N 218 — Письмо ФЗ от 03.02.2021 N 13-00062/21 —

«В свете изложенного проверка соблюдения застройщиком отступа от границ участка как одного из параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не отнесено к компетенции регистрирующего органа и при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не осуществляется, в том числе при реализации положений части 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ.»

На каком этапе строительства дома получится зарегистрировать

Теперь можно проектировать жилой дом на стадии «коробки» — фундамент, наружные стены с крышей, окна и дверь. Самое главное – это наличие теплового контура. Связь необязательна. Желательно с перегородками. С другой стороны, при составлении технического плана дома кадастровый инженер не обязан определять степень готовности — пп. 18 п. 51 приказа Росреестра от 15 марта 2022 г. НП/0082. У каждого кадастрового инженера свое мнение об отсутствии перегородок — одни отказываются от составления технического плана, другие по требованию заказчика могут «нарисуй» их на документе, а третий оформит их без перегородок, как одну комнату.

«Коробка»

Ступени строительства дома - коробка

Отсутствие перегородок и комнат не влияет на оформление. Росреестр считает, что это не основание для отказа. Пункт 2 Письма Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЭ/21 — «Наличие кухонь, санузлов, кладовых, прачечных, выделенных для коммуникаций, санитарно-технических и бытовых нужд, в самостоятельных помещениях, кладовых, прачечных, помещений для размещения теплогенерирующего оборудования или иных подобных помещений либо несколько помещений, предназначенных непосредственно для проживания, не является обязательным условием для признания дома жилым, а отсутствие таких помещений не может, по нашему мнению, быть основанием для приостановление регистрационных действий, в том числе с учетом того, что указанные условия не подлежат проверке при проведении государственным регистратором прав рассмотрения дела.»

Обработанная конструкция. Далее я объясню, как обустроить домик поэтапно. Во-первых, нужно проверить, есть ли ограничения по строительству.

Инструкция. Этап №1 — Проверьте участок на обременения по строительству

Бывает, что органы местного самоуправления накладывают на участок какие-то ограничения/обременения в части строительства – ст. 56 ЗК РФ. Также отягощение может появиться после постройки дома. Территория может, например, находиться в зоне затопления, в зоне охраны объектов культурного наследия или может быть «зарезервирована» под дорожное строительство. В некоторых случаях строящуюся усадьбу придется регистрировать через суд, а в некоторых случаях даже суд не поможет. Подробности ниже.

Есть нюанс — по закону местная администрация должна зарегистрировать эти ограничения в ЕГРН (п. 6 ст. 56 ЗК РФ), но на практике не всегда по тем или иным причинам делает это . Поэтому отсутствие ограничения в ЕГРН не может быть препятствием для регистрации дома.

Для проверки обременения/ограничения настоятельно рекомендую не использовать публичную информацию с сайта Росреестра. Хоть и бесплатно, информация редко обновляется и загружается не полностью. Актуальную и полную информацию можно получить, заказав выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на сайт. Как и где лучше заказать, я написал ниже. Информация в этом документе обновляется на момент получения. Даже если у собственника уже есть заявление, необходимо заказывать новое, ведь залог может быть наложен позже.

Так выглядит обвинение на сайте Росреестра

Залог на земельный участок, предусмотренный ст. 54 кода страны РФ, из открытой справочной информации с официального сайта Росреестра

Выписка расскажет, что это за книжечка, кто ее наложил и на основании чего. Бывает, что залог накладывается не на все место, а только на часть. Тогда в выписке будет план, координаты и площадь «пострадавшей» части. Если обременения нет, столбец будет содержать пустую строку.

Из приведенной выдержки видно, что на часть участка наложен такой залог – «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Приказом Кубанского бассейнового управления водного хозяйства». (Кубань БВУ) Федерального агентства водных ресурсов «Об установлении зон паводков, паводков» № 79-пр от 11.06.2021, срок действия: 30.07.2021. Координаты и план видны нагруженная часть.Если строящийся дом расположен в этой части участка, при строительстве необходимо было провести работы по укреплению фундамента, должна быть защита от затопления и затопления.Поэтому строительство дома имело Сообщить в местные органы власти в первую очередь.То есть получить их разрешение.А так как они не уведомлены о строительстве,дом может быть выдан через суд.

Если дом находится в зоне, например, будущего строительства дороги (резервирование для государственных или муниципальных нужд), то никак не получится.

Для простоты лучше заказать выписку в электронном виде, ведь нам достаточно уточнить наличие залога. Он будет отправлен на вашу электронную почту в формате pdf. Открывайте на любом телефоне и компьютере без помощи специальных программ.

Выписки выдаются, например, на сайте Федеральной кадастровой палаты — Kadastr.ru. Сейчас пользуюсь партнерским сервисом Росреестра — ЕГРН.Реестр. Причины следующие: 1) В ЕГРН.Регистр выписка стоит 200 рублей, а в Кадастр.ру — 290 рублей. 2) Для заказа в Cadastr.ru необходима учетная запись в госуслугах. Это не обязательно для заказа в USRN.Register; 3) Выписки отправляются в среднем за 2 часа. С сайта Cadastr.ru приходится ждать в среднем 24 часа. Если задержки возникнут из-за технических работ, ЕГРН.Реестр уведомит вас об этом заранее. 4) ЕГРН.Реестр вернет деньги, если не пришлет банковские выписки в течение 3-х дней (72 часов) с момента заказа. Cadastr.ru этим не занимается.

Сервис USRN.Register извлекает официальную информацию из USRN, а не из какой-либо базы данных. Вместе с выпиской будет отправлена ​​ЭЦП от регистратора Росреестра (ЭЦП).

Для проверки сайтов Московской области существует официальный сервис — Геопортал Московской области. Кликаем по разделу «Городское лечение», вводим кадастровый номер сайта и ищем. Далее смотрим подраздел «Кресты по данным ЕГРН». Если есть обременение, то будет указано, в отношении кого оно наложено, площадь и поперечный процент. Затем мы заказываем выписку из ЕГРН, чтобы получить координаты пораженной части и более подробную информацию. Не обязательно смотреть перекрестки по данным ИСОГД.

ZOUT на Геопортале Московской области rgis.mosreg.ru

Например, в указанном выше разделе есть два взаимных ограничения — «Общественный сервитут на размещение действующих объектов электросетевого хозяйства «ВЛ 110 кВ Видное — Расторгуево» и «Зона безопасности ВЛ 110 кВ «Видное-Расторгуево» Зона безопасности инженерных коммуникаций. «. Оба имеют площадь пересечения 187 м2, процент пересечений 15,6%. Проще говоря, рядом проходит ЛЭП, из-за чего введено ограничение на часть участка. Если дом находится на загруженной части , нужно взять согласие эксплуатирующей организации Для выяснения координат ограничений заказываем выписку из ЕГРН.

Если площадь не ограничена, можно переходить к следующему шагу.

Этап №2 — Проведение межевания границ земельного участка

Если участок обследован и границы установлены, переходите к следующему шагу. Факт наличия оформленных границ можно проверить на общедоступной кадастровой карте Росреестра, введя кадастровый номер места. Как это сделать — инструкция. Если местоположение показано на карте, границы нарисованы.

Район с четкими границами

Участок с границами на кадастровой карте над Росреестром

Если межевание не проводилось, такое место не будет отображаться на кадастровой карте красными линиями, а в информации будет написано «Без координат границ».

Ограничения не определены

Участок без координат границы на кадастровой карте над Росреестром

Без формализованных границ регистратор приостановит регистрацию права собственности на дом, потому что ему необходимо запросить информацию о территориальной зоне, а для этого ему необходимо знать точное местонахождение участка (координаты). Он запрашивает координаты у владельца и их можно получить после процедуры съемки. Наша подробная инструкция, как провести границы участка путем межевания.

Этап №3 — Оформление технического плана и декларации

Эти документы были подготовлены только кадастровым инженером — п. 4 ст. 1 и ст. 29 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ. Он может работать «на себя» как ИП, в любой геодезической компании или в БТИ — ст. 31 закон.

Стоимость технического плана 10 000 — 40 000 руб. Срок 15-30 дней. Стоимость и продолжительность везде разные, потому что законодательством не регулируется. Все зависит от региона, площади дома и срочности.

Все владельцы участков старше 14 лет или представители должны обратиться к кадастровому инженеру и принести доверенность. С собой необходимо иметь паспорт и документ о праве собственности на сайт (свидетельство или выписка из ЕГРН). Подписываем договор на выполнение кадастровых работ и согласие на обработку персональных данных — ст. 36 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ. Если владельцу меньше 14 лет, документы вместо него подписывает один из родителей/опекунов — ст. 28 ГК РФ. Если с 14 до 18 лет он и один из родителей/опекунов подписывают документы — ст. 26 ГК РФ. Затем договариваемся о встрече на месте.

На объект приедет проверенный землеустроитель или кадастровый инженер, который: 1) Измерит координаты углов дома с помощью профессионального оборудования, чтобы зафиксировать точное местоположение. 2) Измерьте весь интерьер дома. 3) Задать владельцам вопросы о дате постройки дома, назначении каждой комнаты, материале наружных стен и внутренних перегородок, если это невозможно выяснить визуально. Вся работа занимает около 1-2 часов.

Если все в порядке, кадастровый инженер через несколько дней выдаст технический план дома и декларацию в электронном виде на счетчик — п. 12 ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ. Декларация является приложением к техническому плану. План бессрочный. Инженер сам присвоит дому кадастровый номер. Если все верно, подписываем акт выполненных работ. Кроме того, вы можете попросить принести документы на бумаге или распечатать их самостоятельно, открыв диск на компьютере.

Срок получения документов на право собственности

Владелец может получить сертификат в течение 10-30 дней. Срок может быть продлен до 6 месяцев и более, если процесс включает судебные разбирательства (например, в случае раздела земли между несколькими собственниками).

Оцените статью
Блог о законе тишины
Adblock
detector