Как перевести нежилое помещение в жилое

Законодательство

Коммерческие помещения при определенных условиях могут быть переоборудованы в жилье. Правила изменения статуса регулируются главой 3 ЖК РФ.

Отдельные пункты прописаны в других нормативных актах:

• градостроительный кодекс;
• закон № 218-ФЗ от 13.07.2015;
• постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47;
• СНиП 31-01-2003;
• СанПиН 2.1.2.2645-10;
• региональное законодательство;
• муниципальные правила.

Таким образом, процесс изменения статуса коммерческой недвижимости четко регламентирован требованиями законодательства нескольких отраслей права.

Ограничения для перевода

Не все коммерческие помещения разрешено переоборудовать в дома, есть ограничения.

Компетентные органы отказывают в следующих ситуациях:

• объект находится не в спальном районе, коммуникации отсутствуют;
• имущество не может эксплуатироваться из-за неисправностей, представляющих угрозу для здоровья человека;
• есть протечки воды, используемой в быту;
• инженерных коммуникаций, электроснабжения, отопления, водоснабжения нет.

Пример 3. Предприниматель обратился в суд с заявлением о переводе коммерческой недвижимости в жилую. Судья установил, что имущество, принадлежащее истцу, было переоборудовано в торговый центр. Вход в жилые помещения осуществляется через помещения общего пользования. Требуется сделать отдельный вход, поэтому в иске отказано (Постановление ФАС Уральского округа от 13.08.2012 № Ф09-9806/11 по делу № А50-3183/2011).

Надо знать! Если недвижимость сдана в аренду, заложена, собственник получит отрицательное решение. Приобретая коммерческую недвижимость с целью передачи ее под жилье, покупатель должен убедиться в законности сделки.

Процедура перевода

Процедура изменения статуса имущества на жилье включает в себя действия по ремонту и сбору документов. Это занимает не менее двух месяцев.

Куда обращаться?

Переоформление имущественного положения осуществляется муниципальными органами. В малых селах этот вопрос находится в компетенции исполнительной власти. В крупных городах создаются специальные структурные подразделения: жилищные управления, отделы городского хозяйства, отделы жилищной политики и другие отделы.

Какие документы необходимо подготовить?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ необходимо заполнить заявление. Каждый субъект Российской Федерации утверждает свою форму документа.

Жалоба должна содержать следующую информацию:

• имя владельца (ФИО для гражданина) и контактные данные;
• об имуществе;
• о документе на право собственности;
• заявление о переводе нежилого помещения в жилое;
• список приложений;
• номер и подпись.

К заявлению прилагаются следующие документы:

• оригинал документа о праве собственности на помещение (нотариально заверенная копия);
• технический план;
• проектная документация на реконструкцию или переустройство, при необходимости проведения этих работ;
• поэтажный план здания.

Соответствующие органы также могут потребовать заключение от проектной организации.

После подачи бумаг специальная комиссия обрабатывает заявление. Срок 45 дней. Затем заявителю направляется положительное или отрицательное решение.

Требования к жилым помещениям

Виды жилых помещений перечислены в ст. 16 ЖК РФ. Среди них: квартира, дом или их части, а также комната. К таким объектам предъявляются достаточно жесткие требования. Главное, чтобы они располагались в жилых массивах, подводились к электричеству, воде, теплу, газу (если дом загазован), а также имели вентиляцию и канализацию.

Если комнат несколько, то хотя бы одна из них должна получать солнечный свет. Вся техническая связь соответствует требованиям безопасности. Если нежилое помещение не соответствует указанным требованиям, и это несоответствие никак не может быть устранено, передача жилого объекта невозможна. Исключения в этом разделе в действующем законодательстве не предусмотрены (п. 4 ст. 22 ТК РФ).

Процедуру могут инициировать только собственники объектов, не обремененные правами перед третьими лицами, а также те, на которых не распространяется залог (ипотека), договор аренды или займа. При соблюдении этих требований может быть принято решение о переводе помещения из коммерческого в жилое.

Читайте также: Как накопить на квартиру: без ипотеки и с ипотекой

Подготовка проекта переустройства

Первым шагом является подготовка проекта реорганизации или реконструкции. Это можно сделать самостоятельно, либо обратившись в специализированную организацию или к ИП, являющимся членами СРО (ч. 1 ст. 55.8 ГК РФ).

Если реконструкция затрагивает часть общего имущества, например, если демонтируется отдельный подъезд, потребуется соответствующее решение, принятое на собрании собственников многоквартирного дома. Это требование указано в ст. 40 ЖК РФ.

1. В каких случаях помещение переводят из нежилого в жилое?

Перевод хозяйственных помещений в жилье необходим, если, например, у вас был офис на первом этаже, из которого вы хотите создать квартиру для проживания.

Для того, чтобы сделать комнату домом, необходимо выполнить ряд условий. Так, например, нежилое помещение может быть переведено в жилье, если:

• передаваемое помещение не соответствует установленным требованиям, а обеспечить выполнение этих требований невозможно;
• право собственности на это помещение подлежит правам третьих лиц.

2. Какие еще условия нужно выполнить?

Возможно, вам придется изменить дизайн и/или отремонтировать пространство, чтобы привести его в соответствие со стандартами. Позаботьтесь об согласовании заранее: во-первых, это сэкономит ваше время, а во-вторых, во время согласования вам придется подготовить проект реконструкции, который в дальнейшем понадобится для перевода помещения в жилье.

Если при перепланировке затрагивается общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, необходимо также провести собрание с собственниками.

Как провести общее собрание собственников

3. Какие документы нужно оформить на собрании?

По результатам общего собрания и голосования собственников необходимо иметь следующие документы:

• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче части общего имущества в пользование при планировании производства работ, выполнение которых связано с передачей части общего имущества в пользование при реконструкции и (или) реконструкции, составленной протоколом;
• реестр собственников на дату собрания, содержащий сведения о собственниках всех помещений в многоквартирном доме;
• уведомление (извещение) о проведении общего собрания;
• документы, подтверждающие вручение сообщения (сообщения) каждому собственнику или направление сообщения каждому собственнику помещения заказным письмом, или его нахождение в помещении этого дома, определяемые решением общего собрания и имеющиеся у всех собственников помещений этого дома. В этом случае собственникам помещений вручается протокол (нотариально заверенная копия) общего собрания, содержащий решения по указанным вопросам;
• списки жителей, присутствовавших на общем собрании и приглашенных для участия в нем;
• документы, рассматриваемые общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
• письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании, подготовленные в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать этих собственников;
• доверенности, выданные в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, или иные документы, подтверждающие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, принимавших участие в общем собрании, а также приглашенных лиц;
• если собрание проводилось в форме заочного голосования, необходимы документы о проведении общего собрания в форме совместного присутствия, а также документы, являющиеся обязательными приложениями к протоколу*.

Если собрание было проведено до 11 января 2018 года, оригиналы или заверенные копии документов на общем собрании должны быть представлены заявителем в комплекте документов.

Если собрание было проведено после 11 января 2018 года, документы общего собрания передаются в управляющую организацию для последующей передачи в Мосжилинспекцию на хранение, и запрашиваются ведомством в форме межведомственного взаимодействия.

4. Какие документы понадобятся для подачи заявления?

Помимо документов, подтверждающих голосование собственников помещений в МКД (если требовалось их согласие), для оформления заявки на оказание государственной услуги необходимо предоставить:

• обзор документов в форме;
• документ, удостоверяющий личность заявителя (копия всех страниц — при обращении к представителю заявителя);
• документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, и документ, подтверждающий полномочия представителя, — если документы не представлены собственником помещения;
• правоустанавливающие документы на передаваемое помещение, если права на него не зарегистрированы в ЕГРН или права на него зарегистрированы до 31 января 1998 года и не находятся в распоряжении УГИМ (оригиналы или нотариально заверенные копии);
• проект реконструкции и (или) реконструкции передаваемого помещения, если реконструкция/реконструкция необходима для признания помещения жилым;
• учетно-техническая документация на помещение со дня последнего обследования, проведенного не более 5 лет назад (оригиналы);
• поэтажный план дома, в котором расположены передаваемые помещения (планы всех этажей дома), со дня последнего обследования, проведенного не более 5 лет назад (оригиналы);
• заключения уполномоченных организаций о соответствии передаваемого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (оригиналы):
• от организации, осуществляющей технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства;
• от организации, аккредитованной на проведение санитарно-эпидемиологических экспертиз, обследований, расследований и иных видов экспертиз (при наличии положительного заключения управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г указанный вывод);
• от организации, аккредитованной на право проведения экспертизы проектной документации и результатов технических экспертиз.

Если собственник передаваемого помещения является несовершеннолетним, также необходимо свидетельство о рождении или оформленный в установленном порядке документ, подтверждающий рождение и регистрацию ребенка, если он выдан компетентными органами иностранного государства.

Если собственниками передаваемого помещения являются несколько человек, запрос направляет один из собственников:

• с предъявлением доверенности, подтверждающей полномочия на представление интересов других собственников помещений (согласие на оказание государственных услуг, на обработку персональных данных). При этом к запросу прилагается комплект документов в единственном экземпляре;
• при отсутствии доверенности согласие собственника лица можно получить в электронной форме с помощью mos.ru с полным доступом к подсистеме «личный кабинет» портала.

Согласие на несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет, нетрудоспособных/частично нетрудоспособных граждан дают их законные представители. Несовершеннолетние, достигшие 14-летнего возраста, действуют с согласия их законных представителей.

5. Куда подавать документы?

В течение 5 рабочих дней с момента регистрации запроса в информационной системе ведомства в отделение необходимо предоставить оригиналы документов в ЦОН «Мои документы» — если вы физическое лицо, либо в единую службу Департамент городского имущества — если вы являетесь индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

6. Как долго рассматривается заявление?

Общий срок оказания государственной услуги не может превышать 34 рабочих дней и начинает исчисляться с даты регистрации заявления в информационной системе ведомства.

Если для передачи помещения требуется согласие собственников передаваемого помещения (если помещение находится в собственности нескольких лиц) и (или) их законных представителей через личный кабинет на mos.ru, то срок регистрации заявления в информационной системы ведомства не должен превышать одного рабочего дня со дня получения согласия от всех таких лиц. Срок направления согласия на mos.ru не превышает 10 рабочих дней и не входит в условие оказания государственной услуги.

Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое

Рассмотрим, какие действия должен предпринять собственник, чтобы изменить статус коммерческой недвижимости на жилую.

Шаг 1. Подготовка проектной документации на перепланировку

Если объект недвижимости не соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, необходимо будет провести реконструкцию. Собственник готовит проект предполагаемых работ, получает согласование с контролирующими органами. Если имущество находится в многоквартирном доме, необходимо провести общее собрание и дать свое согласие.

Шаг 2. Обращение с заявлением о смене статуса имущества

Перед проведением работ необходимо обратиться в муниципалитет для решения вопроса о переводе имущества в статус жилого. Сотрудник примет документы и вынесет решение в течение 45 дней.

Шаг 3. Выполнение перепланировки

При этом собственник выполняет работы в соответствии с проектной документацией. Результат принимает специальная комиссия с составлением закона.

Шаг 4. Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре

После завершения перепланировки и получения права следует пригласить кадастрового инженера для подготовки технической схемы. Затем собственник обращается в Росреестр и регистрирует право собственности на недвижимость.

Ответственность за незаконное проживание в нежилом помещении

В соответствии со статьей 23 Закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ не допускается проживание в нежилых помещениях. Прямая ответственность за несоблюдение этих норм не возлагается.

При этом они наказываются в соответствии со статьей 6.4 КоАП РФ за нарушения санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации помещений.

Объект объекта	Наказание
жители	штраф от 500 до 1000 руб.
государственные служащие	штраф от 1000 до 2000 рублей.
основатели	штраф от 1000 до 2000 руб.; приостановление деятельности на срок до 90 дней.
юридические лица	штраф от 10 000 до 20 000 руб.; приостановление деятельности на срок до 90 дней.

На практике трудно доказать наличие проживания в служебных помещениях. Легче всего это сделать, если недвижимость находится в многоквартирном доме. В такой ситуации жители могут пожаловаться в надзорные органы.

В каких случаях отказывают в переводе?

Муниципальные власти могут отказать в изменении статуса собственности. Обоснование приведено в статье 24 ТК РФ.

Отрицательное решение принимается в следующих случаях:

• представлен неполный пакет документов, обнаружены существенные ошибки;
• документы направляются в неуполномоченный государственный орган;
• собственник не представил проект реконструкции и переустройства имущества для приведения его в соответствие с требованиями к жилью;
• представленный проект был подготовлен без соблюдения норм закона

Перечень оснований для отказа закрыт. Власти субъекта Российской Федерации или муниципального образования не вправе устанавливать дополнительные препятствия.

В решении об отказе уполномоченный орган указывает причины отказа со ссылкой на ТК РФ. Документ направляется заявителю в течение трех дней.

Пример 4. Панфилов С.А обжаловал в суде отказ в передаче коммерческой недвижимости в жилую. В качестве обоснования представил техническое заключение от компании «III» о признании помещения надземным этажом. Изучив материалы дела, судья установил, что имущество находится на цокольном и цокольном этажах. Согласно Постановлению № 47, в таких помещениях нельзя проживать. Суд постановил, что заключение ООО «III» не является документом компетентного органа. Таким образом, истцу было отказано в удовлетворении требований (апелляционное определение Ульяновского областного суда от 17.09.2013 по делу № 33-3394/2013).

Что делать, если заявителю отказали в переводе?

Если собственнику было отказано в изменении статуса имущества, он вправе обжаловать отказ в суде. Заявление должно быть подано в течение трех месяцев со дня получения отрицательного решения.

В какой суд нужно подавать документы?

Если собственником помещения является гражданин, документы необходимо доставить в районный суд или районный суд. Подрядчики и организации будут обжаловать отказ через арбитражный суд.

Как составить исковое заявление?

Собственник должен заявить иск о признании решения об отказе необоснованным.

Приложение содержит следующую информацию:

• сведения о заявителе и ответчике;
• данные о собственности;
• ссылки на нормы закона, которые нарушены муниципальным органом;
• список подтверждающих документов;
• дата и подпись.

К заявлению прилагаются следующие документы:

• копия искового заявления для ответчика;
• документ о праве собственности на недвижимость;
• макет;
• поэтажный план здания;
• проект реорганизации и реконструкции;
• решение об отказе;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Если в деле участвует представитель собственника, он должен быть указан в доверенности. Стоимость рассмотрения спора в суде определяется НК РФ. Государственная пошлина для граждан составляет 300 рублей, для организаций – 2000 рублей.

Рассмотрение спора и вынесение решения

Районный судья рассматривает дело об отказе в переводе имущества в статус жилой недвижимости в порядке административного производства, установленного КАС. Арбитражные суды руководствуются правилами рассмотрения споров об оспаривании ненормативных правовых актов в рамках АПК РФ.

Стороны приглашены в судебное заседание. При необходимости привлечь третьих лиц и свидетелей. После изучения материалов дела выносится решение.

Действия заявителя после получения положительного судебного решения

Если суд сочтет отказ муниципальной власти необоснованным, документы об изменении статуса имущества придется рассматривать повторно с учетом мотивированного мнения судьи. Муниципальные специалисты должны будут устранить нарушения и вынести новое решение. На его основании собственник проведет реконструкцию и узаконит статус дома в кадастровой палате и Росреестре.