Как продать дачу быстро и выгодно: советы по продаже дачных и садовых участков — когда лучше, как оформить, оценить

Закон
Содержание
  1. Как продать дачу быстро и выгодно: пошаговая инструкция
  2. Предпродажная подготовка
  3. Как оценить свой дом
  4. Хочу продать дом в деревне быстро: как составить объявление?
  5. Продажа домов в деревне: какие площадки для объявлений использовать
  6. Если это односельчане
  7. Если это люди из соседних деревень
  8. Если это желающие переехать на землю горожане
  9. Bыбepитe yдaчнoe вpeмя
  10. Coбepитe дoкyмeнты
  11. Пoдгoтoвьтe yчacтoк и дaчy
  12. Шаг 1. Выбираем способ продажи
  13. Шаг 2. Начинаем собирать документы
  14. Шаг 3. Оцениваем имущество
  15. Шаг 4. Ищем покупателя
  16. Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры
  17. Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора
  18. Шаг 7. Сбор всех необходимых документов
  19. Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи
  20. Шаг 9. Составление акта передачи
  21. Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет
  22. Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома
  23. Последствия продажи дома без участка под ним
  24. Oпpeдeлитe cтoимocть
  25. Пpивлeкитe пoкyпaтeлeй
  26. Пoкaжитe дaчy пoкyпaтeлям
  27. Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи
  28. Пpимитe oплaтy
  29. Пepeдaйтe пpaвo coбcтвeннocти
  30. Oплaтитe нaлoг

Как продать дачу быстро и выгодно: пошаговая инструкция

Если вы собираетесь продавать дачу, у вас есть два пути: начать продажу самостоятельно или доверить это риелтору. Риэлтор возьмет процент за свои услуги, но сделает все быстро, качественно, с гарантиями финансовой безопасности. Самостоятельная продажа займет больше времени, но сэкономит деньги. Сегодня мы расскажем вам, как продать коттедж самостоятельно без посредника – пошаговая инструкция поможет вам не ошибиться и увеличить стоимость недвижимости.

Предпродажная подготовка

Все хотят знать, как быстро продать частный дом с земельным участком, но не каждый готов что-то сделать для увеличения стоимости своего предложения.

Мы считаем, что качественная предпродажная подготовка значит очень многое. В нашем случае дом был недавно отремонтирован на момент продажи, и на участке еще были небольшие дефекты, которые портили внешний вид. В течение пары недель мы облагородили «некрасивые» места вокруг дома, вырубили остатки сорняков и подстригли траву.

Совет: перед прибытием потенциальных покупателей для проверки мы убрали лишние личные вещи с видных мест. Психологи утверждают, что отсутствие чужих вещей облегчает человеку представление своей жизни в новом пространстве, а значит, становится проще определиться с покупкой. Также мы постарались поставить цветы в доме перед приходом гостей, что усилило приятные впечатления.

Выбросьте лишнюю мебель, избавьтесь от пятен, царапин и трещин, отремонтируйте облупившуюся краску, почините забор. Потратьте время на уборку, стирку, реорганизацию. Не жалейте сил на небольшой косметический ремонт, не требующий больших вложений. Когда потенциальный покупатель входит в благоустроенный дом, где светло, уютно и вкусно пахнет, он намного позитивнее относится к сделке. Посмотрите на свой дом глазами покупателя и затрудните его продажу. Расхламление также поможет вам делать привлекательные высококачественные фотографии для онлайн-рекламы.

Как оценить свой дом

Как быстро продать дом с участком? Убедитесь, что ваше предложение сопоставимо с тем, что в настоящее время есть на рынке. Вы должны сделать свое предложение максимально привлекательным. Это означает, что соотношение между ценой и качеством должно быть оптимальным. Чтобы понять, сколько стоит ваш дом, вам нужно просмотреть похожие объявления о недвижимости. Узнайте, как дома, подобные вашему, ценятся в регионе по площади и строительным материалам. Также на стоимость могут повлиять:

  • Юридическая подготовка дома к продаже. В идеале: дом не должен иметь обременений, должен быть готов пакет необходимых документов, хорошо, если в доме никто не прописан
  • Расположение участка по отношению к центру населенного пункта и удаленность села от ближайшего крупного города. Часто люди покупают дом из-за его расположения, потому что здание можно менять по своему вкусу, а расположение неизменно
  • экология и природа. Если ваш дом находится в живописном месте рядом с лесом, рекой или озером, это положительно скажется на стоимости
  • Инфраструктура поселка: школа, магазины, детский сад, больница
  • Качество дороги на подъезде к дому
  • Дом для круглогодичного проживания или это летний вариант
  • Площадь дома
  • Состояние дома: качество кровли, состояние фундамента, стен и пола – чем меньше ремонтов придется делать будущим владельцам, тем дороже может стоить дом
  • Наличие коммуникаций: электричество, газ, вода
  • Наличие других построек на участке: сарай, летняя кухня, баня
  • Уход за сайтом. Если на земле поселились сорняки и на улучшение уходит много сил и средств, это снижает стоимость объекта

Любой землевладелец хочет продать дом в деревне быстро и выгодно. Скорость продажи будет зависеть от многих факторов. Соотношение цены и качества должно быть разумным. Если вы завышаете цену своего предложения по сравнению с другими вариантами продажи в вашем районе, будьте готовы оправдать это перед покупателем. Правильная оценка приблизит вас к успешной сделке. Переоцененное имущество не продается годами, недооцененное приводит к финансовым потерям. Здесь важно устроить засаду.

Совет: Вы можете установить цену немного выше и указать, что торг уместен. Так что немного уступив покупателю, вы получили желаемую сумму и все будут довольны торговлей.

Читайте также: Когда будет капремонт в моем доме: как узнать по адресу, где посмотреть очередь, в каком году

Хочу продать дом в деревне быстро: как составить объявление?

Важно, чтобы реклама содержала как можно больше информации о вашем доме. Начните с даты постройки, описания планировки и материалов, использованных при строительстве. Уточните какие коммуникации подключены: электричество, газ, вода, интернет. Расскажите, как отапливается дом и почему. Загляните вперед и кратко упомяните о возможностях улучшения дома.

Сейчас, например, у вас есть печь на дровах, но деревня загазована и вы можете перейти на другой вид отопления. Обязательно укажите состояние документов, чтобы человек, читающий объявление, понял, насколько долгой и сложной будет процедура переоформления. Введите кадастровый номер дома и участка, потенциальный покупатель сможет увидеть первые данные об объекте. Вы можете написать несколько слов об инфраструктуре вашего поселка, контингенте местных жителей, живописных местах в округе.

Совет: сосредоточьтесь в своей рекламе на том, что может зацепить вашу целевую аудиторию. Не нужно показывать минусы, дайте людям связаться с вами, вступить в диалог, и вы будете на шаг ближе к успешной сделке. Если потенциальные покупатели придут посмотреть предложение на сайте, вы станете еще ближе к цели. Возможно то, что вы считаете минусами, покупатель не заметит, может для него это даже плюс.

Речь идет не о том, чтобы прятать за плащом гнилые стены. Ни в коем случае здесь нет призыва не говорить о рушащемся фундаменте, прохудившейся крыше, трещинах в плите.

Но не следует говорить о таких недостатках, которые считаются негативными с точки зрения общественного мнения. Нет газа? Ну и что? Мне нравится уют, который создает печь, и она очень экономична! Мало соседей? Отлично, я хочу жить в тишине! Нет магазина? А еще лучше, тратьте меньше денег! Может быть, ваш покупатель неординарный человек и думает не так, как все.

Очень важно прикреплять к объявлению качественные изображения. Что подразумевается под «качественными фотографиями»? Нет необходимости заказывать профессионального фотографа, можно использовать обычный смартфон. Но это не должны быть размытые очертания углов и тени, напоминающие дом. Это должен быть набор фотографий: общий вид снаружи, несколько уютных мест внутри вашего дома, сад, огород, хозяйственные постройки.

Совет. Хорошее изображение — ключ к высокой видимости рекламы. Выбирайте для фотосессии ясный день — тогда на изображении будут более яркие краски и четкие контуры. Не жалейте на это потраченного времени, не ленитесь, ведь вы продаете недвижимость.

Как выгодно продать дом

Продажа домов в деревне: какие площадки для объявлений использовать

Текст объявления создан, фотографии сделаны. Теперь вам нужно понять – кто ваша целевая аудитория? Это могут быть ваши односельчане, желающие сменить дом, или жители соседних деревень. Это могут быть дачники из близлежащих крупных городов или горожане, желающие переехать на дачу.

Если это односельчане

В этом случае вариантов немного, скорее всего сработает сарафанное радио. Говорите о том, что вы продаете дом всем и везде, особенно в людных местах. Попросите других рассказать о вашем предложении. Также можно повесить рекламу там, где ее заметят – в магазине, на почте, в сельсовете, доме культуры и так далее.

Если это люди из соседних деревень

Помимо вышеперечисленных действий, разместить объявление в местной газете и в местных группах «Подслушано». Продать дом на Авито можно, подав бесплатное объявление. Газету заметят пожилые люди, а Интернет поможет вам привлечь покупателей из категории «молодая семья».

Совет: При заполнении объявления на Авито не забудьте отметить расположение дома на карте. Обязательно заявляйте, что являетесь владельцем, это всегда привлекательно для покупателя. На этом ресурсе вам предложат выделить объявление цветом, вряд ли это эффективно, на это нельзя тратить деньги. Тем не менее, тот, кто ищет недвижимость, просматривает все объявления, а не только те, которые попались на глаза.

Если это желающие переехать на землю горожане

Для этой целевой группы особенно важно создать красочное и подробное описание вашего предложения. Ведь люди не хотят посещать свою недвижимость в летний сезон, а выбирают ПМЖ. Для них особенно важна информация о микроклимате вашего поселка. Наличие школы, больницы, магазина, контингент местного населения, свободные места в агрокомплексах или других учреждениях, качество воды, экология и прочее. Если в вашем поселке нет развитой инфраструктуры, это вовсе не значит, что ваша недвижимость никому не интересна. Есть особая категория людей, которые ищут тишину и близость к дикой природе, возможно, именно ваше предложение прозвучит для них более заманчиво, чем областной центр со всеми благами цивилизации.

Объявление для этой категории лиц необходимо также распространить в социальных сетях и на форумах. В сообществах, посвященных теме переезда в деревню, и в других смежных группах. Помимо Авито, вы также можете попробовать продать дом на Циан или Юле, подав бесплатные объявления.

Обмен опытом: Нашей целевой группой были только: дачники из Москвы, молодые семьи без детей или с одним маленьким ребенком (ведь дом у нас был очень маленький), а также пенсионеры, переезжающие на дачу из больших городов. Мы разместили объявления на всех известных нам интернет-площадках по продаже недвижимости и рекламируемых в социальных сетях. Мы попросили друзей помочь нам распространить информацию в Интернете и из уст в уста. Они объявили комиссию тому, кто найдет для нас настоящего покупателя. В итоге покупатель был найден по старому доброму авито. Но отклик был и от Циана, и от соцсетей.

Как правильно продать дом

Один из частых запросов в Яндексе на эту тему: «Как быстро продать участок под дом». Хочу отметить, что если вы думаете только о том, как быстро продать дом с участком земли, вам следует заниматься не гаданием и экстрасенсорной практикой, а продажей недвижимости. Постарайтесь показать дом всем потенциальным покупателям. Чем больше людей увидят ваше предложение, тем выше вероятность, что оно совершит продажу. Не пропускайте звонки по объявлению и перезванивайте по пропущенным, эта коммуникативная активность необходима для успешного завершения сделки.

Сложно составить общие правила, как правильно продать дом с участком в деревне. Каждая ситуация индивидуальна, все зависит от конкретного предложения. Ознакомьтесь с нашими советами и посмотрите, какие из них могут подойти вам. А главное, верьте в успех своего дела, делайте то, что от вас зависит, и все обязательно получится!

Bыбepитe yдaчнoe вpeмя

Прикиньте, когда лучше продавать дачу – дело в том, что сезон влияет на стоимость недвижимости. Дачи обычно используются только летом, поэтому цены на них меняются в зависимости от времени года.

Если вы планируете продавать дачу не сейчас, а в будущем, вы можете самостоятельно оценить динамику цен. Найдите 5-10 объявлений о продаже примерно одинаковых кабин и запомните или запишите их стоимость, или найдите среднюю цену и запомните ее. Посмотрите, как цена меняется каждый сезон: так вы сможете найти лучшее время для продажи, когда цена на недвижимость выше.

Если нет времени или желания следить за рынком недвижимости, воспользуйтесь советами, как быстро и выгодно продать дачу. Риэлторы отмечают, что самое удачное время для продаж — лето: время, когда все отдыхают, в том числе и на дачах. В третий раз стоимость недвижимости снижается примерно на 10-15%, в редких случаях — на 20-25%. Если вы хотите зимой продать кабину по «летней» цене, то, скорее всего, не сможете привлечь потенциальных покупателей.

Coбepитe дoкyмeнты

Документы на продажу дачи лучше собрать заранее, чтобы можно было быстро оформить сделку купли-продажи и передать право собственности покупателю. Вам нужен целый пакет документов:

Выписка из ЕГРН. Его можно заказать онлайн на сайте PocReception, взять лично в PocReception или ближайшем МФЦ. Стоимость зависит от формы документа и способа подачи заявления. Заявление «убивает» сразу двух зайцев: во-первых, показывает покупателю, что вы действительно являетесь собственником недвижимости, а во-вторых, доказывает, что собственности нет и ничего. Лучше заказывать две вытяжки — отдельно на участок и на саму дачу.

Справка об отсутствии задолженности. Согласно действующему законодательству продавец не имеет права на передачу права собственности на недвижимое имущество с задолженностью. Поэтому перед выставлением дачи на продажу необходимо погасить все долги, а затем взять справку об отсутствии долгов в садоводческом и дачном товариществе. Обычно выдается в день обращения.

Технические документы. Вы должны передать покупателю проект газификации и других коммуникаций, а также технический план и кадастровый паспорт на объект недвижимости. Технический план здания можно сделать в БТИ, но процесс может занять до 2-3 месяцев: лучше оформить документы заранее. Поземельный паспорт выдается в реестре. Если участок или дом не зарегистрированы, это необходимо сделать обязательно.

Дополнительные документы. Если вы купили дачу вместе с супругом, вы должны получить от него разрешение на продажу и заверить его нотариально, ведь недвижимость считается совместно нажитым имуществом. Если на даче оформлена долевая собственность, также необходимо получить согласие всех собственников недвижимости. А если один из собственников несовершеннолетний, необходимо будет получить согласие органов опеки на продажу.

Оформление документов всегда может занять больше времени, чем вы ожидали. Поэтому лучше начать собирать бумаги заранее.

Если у вас нет прав собственности на недвижимость, сделка не будет одобрена. В реестре обязательно будет предоставление справки старого образца, выписки из ЕГРН или другого доказательства того, что вы являетесь собственником объекта. Поэтому, если дача была выдана в безвозмездное пользование или досталась по наследству без оформления, приватизируйте ее.

продать приватизированную дачу выгоднее. Конечно, вы можете продать незарегистрированный объект, но вам придется резко снизить цену, потому что покупатель будет рисковать.

Пoдгoтoвьтe yчacтoк и дaчy

Многие риэлторы рекомендуют, как выгодно продать садовый участок – подготовить его к просмотру. Аккуратные, привлекательные объекты всегда ценятся выше, чем те, за которыми не ухаживали.

Для повышения ценности объекта в глазах потенциальных покупателей:

убрать старую мебель, сломанную бытовую технику и другой мусор из кладовой, из комнат, с участка – например, вывезти на свалку;

аккуратно навести порядок на участке: скосить траву, убрать спиленные деревья, сложить садовый инвентарь или другие предметы;

провести косметический ремонт – например, поклеить новые обои, покрасить забор, починить ворота, установить плинтус;

проверьте крышу – осмотрите ее, устраните все дыры, убедитесь, что крыша не протекает;

отремонтировать коммуникации – отремонтировать трубы и систему водоснабжения, проверить работу газового оборудования;

выделите время для хозяйственных построек на участке: наведите порядок или сделайте косметический ремонт.

Чем лучше выглядит недвижимость, тем дороже ее можно продать. На рынке превыше всего ценятся объекты, не требующие вложений – если вы можете предложить покупателям такие, то сможете установить выгодную цену.

Шаг 1. Выбираем способ продажи

Прежде чем приступить к поиску покупателей и сбору необходимых документов, вы должны решить для себя, кто будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Здесь есть 2 варианта:

  1. Наймите риелтора;
  2. Займитесь продажей сами.

доверить продажу земли с домом риелтору выгодно, если вам нужно быстро продать недвижимость или вы боитесь стать жертвой мошенников. В этом случае вам придется заплатить агентству довольно крупную сумму, но для этого они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, сделают точную оценку недвижимости, скоро).

Если вы хотите осуществить продажу самостоятельно, вполне возможно найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

Шаг 2. Начинаем собирать документы

Еще до поиска потенциальных покупателей советуем начать сбор документов на вашу недвижимость, ведь этот процесс может занять много месяцев.

Так что собирать документы нужно отдельно на постройки (например, дом) и отдельно на земельный участок.

Для продажи дома необходимо заказать паспорт и поэтажный план здания у БТИ техники. Вы приходите в эту организацию, пишете заявление по образцу, который вам дадут, после чего к вам приедут инженеры, произведут осмотр жилого помещения, подготовят поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

Для продажи участка необходимо обратиться в Росреестр, а также сообщить о намерении продать участок. После того, как вы напишете заявку, к вам приедут кадастровые инженеры, замерят ваш участок и подготовят межевой план. В течение 30 дней сотрудники регистрационной палаты проверят все привезенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

Возможно, эти документы у вас уже есть на руках, ведь они выдаются при оформлении недвижимости, в таком случае их не нужно заказывать.

Если ваш участок не зарегистрирован в Росреестре, необходимо провести ряд дополнительных процедур.

Продавец должен иметь свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок для совершения сделки. Если у вас нет такого документа, вы должны заново зарегистрировать свои права на землю.

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поиска покупателей необходимо написать объявление, в котором необходимо указать цену продаваемой недвижимости. Это означает, что необходимо оценить землю и дом.

Вы можете установить цену самостоятельно, либо воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, вы получите точную оценку вашей недвижимости + официальный документ, который можно показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но дешеветь точно не хочется.

Вы также можете установить цену самостоятельно. Для этого вам необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании доступных объявлений вы устанавливаете цену на свою недвижимость.

На цену влияют следующие факторы:

  1. Географическое положение продаваемой недвижимости;
  2. Состояние дома, его этажность, коммуникации (газ, вода и т д);
  3. Удаленность от населенного пункта (или центра города);
  4. Доступная инфраструктура;
  5. Наличие дополнительных построек (сараев, санузлов и так далее);
  6. экологические особенности, наличие поблизости живописных ландшафтов;
  7. Расстояние от проезжей части и т д

Шаг 4. Ищем покупателя

Чтобы быстрее найти покупателей, сделайте так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

Наиболее эффективным способом является реклама через интернет-ресурсы. Разместите свое объявление на специализированных сайтах.

Кроме того, вы можете размещать объявления в местах, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки.

Не забудьте сообщить о распродаже всем своим знакомым, друзьям, соседям и родственникам. Иногда сарафанное радио работает лучше, чем интернет.

Было бы полезно разместить объявление о продаже дома (или просто написать «ПРОДАЕТСЯ» на воротах»).

Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Когда потенциальный покупатель звонит вам и интересуется выставленной на продажу недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем, как его показать, нужно навести порядок внутри дома и очистить территорию вокруг него, вынести мусор, вынести мусор, снести ветхие постройки.

Во время переговоров старайтесь быть дружелюбной, тактичной и ненавязчивой. Покажите все достоинства продаваемой недвижимости и вскользь упомяните о недостатках.

Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Это в любой форме.

В договоре указано:

  • Важные вопросы, влияющие на завершение сделки;
  • Условия, относящиеся к предмету договора (например, цена);
  • Период времени, отведенный для завершения транзакции.

Заключение договора не является обязательным условием сделки, но мы бы все же рекомендовали подписать этот документ.

Шаг 7. Сбор всех необходимых документов

После составления и подписания предварительного договора можно и нужно приступать к сбору документов на продажу дома с земельным участком.

В разных ситуациях список документов может меняться, но мы приведем список основных бумаг:

  • Паспорта и копии продавца и покупателя;
  • Нотариально заверенная доверенность, если сделка осуществляется не собственником имущества;
  • Заверенное разрешение от супруга или супруги на продажу имущества, если оно было приобретено во время брака;
  • Разрешение попечительского совета (при администрации вашего города, района) при условии участия в сделке несовершеннолетнего гражданина;
  • Документ, подтверждающий право собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долю в строительстве и так далее);
  • Технический паспорт;
  • Поэтажный план дома;
  • Кадастровый паспорт;
  • Граничный план участка;
  • Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок;
  • Справка об уплате налога на имущество;
  • Выписка из домовой книги;
  • Справка об отсутствии задолженности по оплате электроэнергии;
  • Выписка из Росреестра;
  • Справка об отсутствии обременения;
  • Предварительный договор (по желанию сторон).

Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи

Обе стороны (нынешний и будущий владелец недвижимости) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ для сделки. Составлено в трех экземплярах.

1 остается у продавца;

2 отдается покупателю;

по 3 передано в Росреестр.

Оно может быть заключено как с нотариусом, так и с любым адвокатом или без их участия.

  • Скачать договор купли-продажи жилого дома с земельным участком
  • Скачать Договор купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)

Контракт должен содержать следующие элементы:

  1. Название документа;
  2. Место и дата заключения;
  3. Перечень всех объектов, на которые распространяется контракт;
  4. Сумма сделки, т.е цена дома и участка;
  5. Другие условия в договоре.

В договоре обязательно должен быть пункт «Передача земли под дом».

Шаг 9. Составление акта передачи

Переход права собственности может быть оформлен в акте приема-передачи. Это необязательный документ, поэтому его можно подготовить в произвольной форме.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Чтобы каждому читателю был понятен порядок оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Пример:

Допустим, покупатель Петров продает свое имущество покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый готовит заявление о передаче их прав и имущества. Затем Петров передает собранные документы сотруднику регистрационной палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + передаточный акт и 3 копии договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра подписывают необходимые документы, после чего Иванов перечисляет деньги за имущество Петрову.

Если Петров хочет, чтобы покупатель лично передал деньги за имущество, он берет нескольких понятых, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец подписывает расписку о том, что деньги получены в связи с продажей имущества.

Оплата может быть произведена через банковский счет. Это более надежный способ для продавца, при этом банк может проверить каждую купюру на подлинность.

После выполнения всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, подтверждающие его право собственности на приобретаемую недвижимость.

Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома

Законодательство РФ не допускает продажу дома (или иных строений) без земельного участка, на котором он прописан. Если покупается половина дома, 1/3 или 1/4 его доли, покупатель имеет право на половину, 1/3 или 1/4 участка соответственно.

В договоре купли-продажи указано, что покупатель покупает здание с землей. При этом прописывается цена строения (то есть дома), цена участка и общая стоимость имущества.

Можно заключить два договора. Один для дачи, другой для дома.

Последствия продажи дома без участка под ним

Несмотря на то, что согласно Земельному кодексу РФ невозможно продать жилой дом без участка, на котором он расположен, есть исключения.

В 2 случаях можно продать только дом, согласно ст. 35 кодекса страны Российской Федерации:

  1. Если страна была изъята из обращения. Этот факт должен быть задокументирован;
  2. Если по тем или иным причинам проданная часть здания не может быть передана новому владельцу вместе с участком.

Если дом был продан без земли и он не подпадает под действие ст. 35 ГК РФ договор признается недействительным. Покупатель вправе подготовить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать землю, в противном случае на землю будет наложен арест (арест). После этого нельзя будет продавать, сдавать в аренду, дарить и так далее

Oпpeдeлитe cтoимocть

Если вы не знаете, как оценить продаваемую дачу, можно воспользоваться тремя способами:

обратиться к оценщику — он должен заплатить, но даст официальное заключение — покажите его покупателям, чтобы доказать, что цена оправдана;

воспользоваться онлайн-калькуляторами – они обычно неправильно рассчитывают стоимость, но могут просто задать нужное направление для дальнейших расчетов;

оценивайте затраты сами — изучайте рынок, смотрите, сколько стоят аналогичные объекты, и выставляйте среднюю стоимость по рынку.

Обратите внимание, что на стоимость влияет множество различных факторов. Например, площадь самой дачи и ее состояние, год постройки и материал стен, наличие отопления, инфраструктура поселка, удаленность от города и другие параметры. Поэтому лучше оценивать недвижимость применительно к своему региону и населенному пункту: посмотрите, за сколько продаются соседские дачи, и сможете назначить адекватность.

Пpивлeкитe пoкyпaтeлeй

Как быстро продать дачу? Расскажите об этом как можно большему числу потенциальных покупателей и сделайте это так, чтобы они заинтересовались предложением.

Используйте разные способы информирования:

сообщите своим знакомым и друзьям, что собираетесь продавать недвижимость;

написать на воротах «Продается»;

разместить рекламу на популярных сайтах, например на Домофонде и Авито».

Следуйте простым правилам, чтобы ваша реклама выглядела привлекательно и привлекала потенциальных покупателей:

сфотографировать дом и участок с разных ракурсов, изнутри и снаружи: показать людям товар «лицом»;

указать основные характеристики недвижимости – наличие отопления и коммуникаций, жилая площадь, площадь участка;

подробно опишите преимущества — например, хорошая теплоизоляция, большое количество плодовых деревьев на участке, развитая инфраструктура поселка.

Прежде чем подавать объявление о продаже, прочтите его еще раз и сравните с предложениями других продавцов. Чем подробнее описана недвижимость, тем лучше: те, кто не хочет покупать объект по тем или иным причинам, не будут тратить ваше время зря.

Если объект имеет серьезные дефекты — например, нет скважины для добычи воды — лучше сразу об этом сказать. В противном случае вам придется тратить много времени на телефонные звонки или показы.

Пoкaжитe дaчy пoкyпaтeлям

Будьте готовы отвечать на телефонные звонки, общаться с потенциальными покупателями и подстраиваться под них — например, показывать дачу в удобное для них время. Бо вpемя пpocмoтpа акцентиpййте вниманиe на пpеимyщеcтвax объекта, но не забывайте yказывать наa недоктатки: ecли они вcкpoютcя позжe, пoкyпaтель может пoтpебовать назадc чacтв или cпдть cpe cпdt.

Если у объекта много мелких или крупных дефектов, готовьтесь к торгам. Часто покупатели просят снизить расходы, потому что им приходится тратить деньги на устранение неполадок. Вы можете сразу выставить цену в объявлении с учетом аукциона, чтобы конечная сумма была для вас комфортной.

Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи

Когда мы решили продать землю в ЦНТ, нашли покупателя и согласовали с ним условия, можно приступать к оформлению ДКП — договора купли-продажи.

Перед оформлением ДКП можно составить предварительный договор или договор задатка — например, если нужно заполнить какие-то недостающие документы. В предварительных договоренностях обычно указываются условия будущей сделки: в какой срок она будет совершена, какая сумма появится в ДКП, какие права и обязанности есть у обеих сторон.

Быстро составить DCT в трех экземплярах. Один остается у вас, другой вы отдаете продавцу, третий передается в Почтовый реестр. В самом документе обязательно укажите:

дата, время, место подписания;

данные с обеих сторон — фамилия, имя, отчество, паспортные данные покупателя и продавца;

информация об участке и даче – точный адрес, кадастровый номер, технические характеристики и другие данные;

стоимость земли и дома, способ и время перечисления денег;

права и обязанности сторон;

согласие других собственников на продажу — например, если вещь находится в совместной или долевой собственности;

подписи продавца и покупателя.

Стандартный образец ДКП можно найти в Интернете.

Договор купли-продажи обычно оформляется на один объект, то есть отдельно на участок и отдельно на дачу. Но вы можете совместить оба контракта: тогда вам придется охарактеризовать каждый объект отдельно, и назначить свои затраты на каждый объект. Например, если вы продаете дачу за 3 500 000 ₽, в ДКП отдельно впишите стоимость участка – 1 000 000 ₽ – и здания – 2 500 000 ₽.

ДКП осуществляется в простой письменной форме, т.е без участия нотариуса. Но его можно заверить нотариально – тогда специалист проверит документ на наличие ошибок и подтвердит его, то есть покупатель уже не сможет просто так отказаться от сделки.

Пpимитe oплaтy

Покупатель может перевести деньги по трем сценариям:

до подписания ДКП – в этом случае рискует покупатель, поэтому такой способ перевода средств мало кто принимает;

поcле подпикания ДКП и пегиктpации его в Pocpeecтpe — в этом cлyчаeтe pиcкyетe yжe вы, потому что покyпатель может пpоcтo не пеpедать деньги в наблюдаемое вpемя, и пpидетcя оcпапивать оcпапивать его пpоцво пoцво;

после подписания DCT, но до регистрации в POCRISTRE: оптимальное решение, снижающее риск как для продавца, так и для покупателя.

Например, вы можете подписать договор и прийти на прием для передачи права собственности, а деньги получить перед входом в офис.

В любом случае вы можете написать покупателю расписку о поступлении денежных средств. Это снизит уровень риска для покупателя, ведь квитанция в случае возникновения споров докажет факт получения от него денег. Если вы напишете расписку, человек будет вам больше доверять.

Перевести деньги можно разными способами: наличными, переводом на банковскую карту или расчетный счет в конкретном банке. Способ оплаты заранее прописывается в денежной политике: например, если покупатель хочет перевести деньги на счет, укажите дату перевода и реквизиты перевода в договоре.

Пepeдaйтe пpaвo coбcтвeннocти

Как оформить продажу дачи? Отправить покупателя в реестр для получения права собственности на землю и недвижимость. Вы можете пойти с ним — не исключено, что сотрудники Pocpeectra потребуют личного присутствия продавца или дополнительных документов, которые могут быть при вас.

Покупатель может обратиться в приемную лично, если структура принимает граждан, или через МФЦ. Ему понадобится ваша выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт и технические документы на землю и дачу, два экземпляра договора купли-продажи. Покупатель также оплачивает государственную пошлину в размере 2000 ₽. Сотрудник госреестра или МФЦ принимает документы и выдает расписку с указанием даты составления выписки из ЕГРН. В течение 7–10 дней в ЕГРН будет внесена запись о смене собственника, и право собственности перейдет к покупателю.

Если сотрудник ЗАГС по каким-либо причинам отказывается от регистрации – например, из-за ошибки в договоре купли-продажи, необходимо повторно встретиться с покупателем для решения вопроса. Поэтому не спешите удалять его номер или уходить после получения денег: подождите, пока покупатель получит выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на землю.

Oплaтитe нaлoг

Покупка и продажа дачи приносит прибыль продавцу. Согласно Налоговому кодексу РФ любой доход облагается налогом по ставке 13%. Если его не заплатить, можно получить штраф: тогда придется платить не только сам налог, но и штраф. А если вы не являетесь резидентом РФ, то есть не имеете гражданства и большую часть времени проживаете за границей, ставка налога достигает 30%.

Есть нюанс. От уплаты налога освобождаются лица, владеющие землей и дачами более 5 лет. Вы также не можете платить налог, если вы владеете недвижимостью в течение 3 лет и она получена:

в рамках приватизации государством;

по договору дарения от близких родственников — супругов, детей и родителей;

в качестве наследства;

по договору жизнеобеспечения.

Если ваша ситуация подпадает под перечисленные выше, вы не можете платить налог. Кроме того, они не платят налог, если вы ранее купили дачу, а цена продажи меньше или равна той, за которую вы ее купили. Но в этом случае вам придется подавать декларацию, вы просто будете освобождены от уплаты налогов.

Необходимо заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и направить ее в ФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. То есть, если вы продали свою дачу 31 декабря 2017 года, а ваш друг — 1 января 2017 года, вы оба можете подать декларации до 30 апреля 2018 года. Платить по декларации необходимо не позднее 15 июля, в противном случае Федеральная налоговая служба налагает штраф или пени.

В самостоятельной продаже дачи нет ничего сложного: можно обойтись и без помощи посредников. Самое главное — заполнить все необходимые документы и четко следовать инструкциям, которые мы дали выше. А если вы сомневаетесь или не хотите терять время на прием, обращайтесь к профессионалам.

Оцените статью
Блог о законе тишины
Adblock
detector