Как продать дачу быстро и выгодно: пошаговая инструкция

Если вы хотите продать свой дом для отдыха, у вас есть два варианта: продать недвижимость самостоятельно или обратиться за помощью к риэлтору. Риэлтор возьмет процент за свои услуги, но сделает все быстро, качественно, с гарантией финансовой безопасности. Самостоятельная продажа займет больше времени, но позволит вам сэкономить деньги. Сегодня мы подскажем вам, как продать дом без риэлторов — пошаговое руководство, чтобы вы не совершили ошибок и увеличили стоимость своей недвижимости.

Bыбepитe yдaчнoe вpeмя

Оцените, когда лучше всего продавать крышу — время года влияет на стоимость недвижимости. Виллы обычно используются только летом, поэтому цены варьируются в зависимости от времени года.

Если вы не планируете продавать сейчас, вы можете самостоятельно оценить динамику цен. Найдите пять или десять объявлений о продаже более или менее одинаковых домов и запишите цены, или найдите среднюю цену и запишите ее. Следите за ценами каждый сезон; так вы сможете найти лучшее время для продажи, когда цена выше.

Если у вас нет времени или желания следить за рынком недвижимости, воспользуйтесь советами о том, как быстро и выгодно продать свой дом. Риэлторы отмечают, что лучшее время для продажи — лето: время, когда все отдыхают, включая участки под крышей. Стоимость недвижимости падает примерно на 10-15%, в редких случаях — на 20-25%. Если вы хотите продать свою крышу по «летней» стоимости зимой, вы, скорее всего, не сможете привлечь потенциальных покупателей.

Coбepитe дoкyмeнты

Заранее подготовьте документы о продаже земли, чтобы быстро завершить сделку и передать право собственности покупателю. Вам потребуется весь пакет документов:

Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Вы можете заказать его онлайн на сайте Росреестра или забрать лично в Росреестре или ближайшем МФЦ. Стоимость зависит от формы документа и способа его подачи. Выписка «убивает» двух зайцев одним выстрелом: во-первых, она показывает покупателю, что вы действительно владеете недвижимостью, а во-вторых, она доказывает, что недвижимость не имеет ограничений или арестов. Лучше заказать две выписки — отдельно на земельный участок и на само бунгало.

Сертификат об отсутствии задолженности. Согласно действующему законодательству, продавец не имеет права передавать право собственности на недвижимость с долгами. Поэтому, прежде чем выставить дачу на продажу, необходимо погасить все долги, а затем взять в садовом кооперативе справку об отсутствии задолженности. Его можно получить в тот же день.

Технические документы. Вы должны предоставить покупателю проект газификации и других установок, а также технический проект и кадастровый паспорт объекта недвижимости. Технический план здания можно получить в БТИ, но этот процесс может занять до 2-3 месяцев: лучше запросить документы заранее. Управление земельного кадастра (Росреестр отвечает за кадастровый учет). Если земля или дом не зарегистрированы, это обязательно нужно сделать.

Дополнительные документы. Если вы купили дом совместно с супругом, вам следует получить его согласие на продажу и заверить его нотариально, так как недвижимость считается совместным имуществом. Если имущество находится в совместной собственности, необходимо также получить согласие всех собственников. Если одним из собственников является несовершеннолетний, необходимо получить согласие органов опеки.

Формальности всегда могут занять больше времени, чем вы ожидали. Поэтому лучше выполнить все формальности заранее.

Если вы не зарегистрировали право собственности на недвижимость, сделка не будет одобрена. В Федеральной регистрационной службе вам нужно будет представить свидетельство старого образца, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или другое доказательство того, что вы являетесь собственником недвижимости. Поэтому, если крыша была передана в безвозмездное пользование или получена в наследство без оформления, приватизируйте ее.

Лучше продать приватизированную дачу. Конечно, вы можете продать и незарегистрированную недвижимость, но цена будет гораздо ниже, потому что покупатель возьмет риск на себя.

Пoдгoтoвьтe yчacтoк и дaчy

Многие агенты по недвижимости рекомендуют, что лучший способ продать садовый участок — это подготовить его к просмотру. Аккуратная, привлекательная недвижимость всегда ценится выше, чем та, о которой не заботились.

Повысить ценность недвижимости в глазах потенциальных покупателей:

Уберите старую мебель, сломанную бытовую технику и прочий хлам из кладовой, комнат и участка — например, отвезите его на свалку;

привести в порядок территорию: подстричь траву, убрать упавшие деревья, убрать садовые инструменты или другие предметы;

сделать мелкий ремонт, например, наклеить новые обои, покрасить забор, отремонтировать ворота, установить плинтуса;

Проверьте крышу — осмотрите крышу, заделайте трещины, если они есть, убедитесь, что крыша не протекает;

Ремонт коммуникаций — почините электрические и водопроводные системы, проверьте работоспособность газовых приборов;

Уделите время уборке и ремонту своих хозяйственных построек.

Чем лучше выглядит недвижимость, тем больше она будет продаваться. Как правило, на рынке продается недвижимость, не требующая больших работ — если вы сможете предложить покупателям такую недвижимость, вы сможете получить лучшую цену.

Oпpeдeлитe cтoимocть

Если вы не знаете, как определить стоимость дома для продажи, есть три способа сделать это:

обратитесь к оценщику — за это придется заплатить, но он составит официальный отчет — покажите его покупателям, чтобы доказать, что цена разумна;

используйте онлайн-калькулятор — обычно они имеют погрешность, но могут дать вам ориентировочную цифру;

самооценка — изучить рынок и посмотреть, сколько стоят аналогичные объекты недвижимости, и выставить среднюю стоимость.

Помните, что на стоимость влияет множество различных факторов. Например, размер и состояние недвижимости, год постройки и материал стен, отопление, инфраструктура поселка, расстояние до города и другие факторы. Поэтому лучше всего оценивать недвижимость в соответствии с вашим местоположением: посмотрите, за сколько продают ваши соседи, и вы сможете определить справедливую цену.

Пpивлeкитe пoкyпaтeлeй

Как быстро продать свою недвижимость? Расскажите об этом как можно большему числу потенциальных покупателей и заинтересуйте их своим предложением.

Используйте различные способы распространения информации:

Расскажите своим друзьям и знакомым, что вы собираетесь продать недвижимость;

напишите на воротах «Продается»;

разместить свое объявление на популярных сервисах, таких как Domofond или Avito.

Чтобы ваше объявление выглядело привлекательно и заинтересовало потенциальных покупателей, следуйте нескольким простым правилам:

Сделайте фотографии дома и территории с разных ракурсов, внутри и снаружи: покажите людям «лицо» товара;

Укажите основные характеристики недвижимости — отопление и коммуникации, жилая площадь, площадь участка;

Подробно опишите преимущества — например, хорошая изоляция, множество фруктовых деревьев на участке, развитая инфраструктура поселка.

Прежде чем разместить объявление о продаже, прочитайте его и сравните с предложениями других продавцов. Чем подробнее описание недвижимости, тем лучше: люди, которые по каким-либо причинам не хотят покупать эту недвижимость, не будут тратить ваше время.

Если у недвижимости есть серьезные недостатки — например, отсутствие колодца для забора воды — лучше сразу сказать им об этом. В противном случае вам придется потратить много времени на телефонные звонки или показ недвижимости.

Пoкaжитe дaчy пoкyпaтeлям

Будьте готовы отвечать на телефонные звонки, общаться с потенциальными покупателями и идти им навстречу — например, показывать коттедж в удобное для них время. Во время просмотра подчеркните преимущества недвижимости, но обратите внимание на дефекты: если они обнаружатся позже, покупатель может потребовать возврата денег или оспорить сделку.

Если имеется много мелких или крупных дефектов, будьте готовы к переговорам. Покупатели часто просят более низкую цену, потому что им придется потратить деньги на устранение проблем. Вы можете поставить на объявление выгодную цену, чтобы убедиться, что вас устраивает окончательная сумма.

Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи

После того как вы решили продать земельный участок, нашли покупателя и согласовали условия, можно приступать к составлению договора купли-продажи.

Перед составлением нотариального акта можно составить предварительное соглашение или соглашение о задатке, например, если необходимо оформить недостающие документы. Предварительные соглашения обычно определяют условия сделки: когда она будет завершена, какая сумма будет указана в свидетельстве о праве собственности и какие права и обязанности есть у обеих сторон.

Составьте акт в трех экземплярах. Одна останется у вас, вторая будет передана продавцу, а третья перейдет в Росреестр. В самом документе не забудьте указать

дата, время, место подписания;

данные обеих сторон — имена, паспортные данные покупателя и продавца; — информация о земельном участке, а также дата и место подписания; — имя продавца;

информация о земельном участке и доме — точный адрес, кадастровые номера, технические характеристики и другие данные

стоимость участка и дома, способ и условия передачи денег

права и обязанности сторон;

согласие других собственников на продажу — например, если недвижимость находится в совместной собственности или в долевой собственности;

подписи продавца и покупателя.

Стандартный шаблон POA можно найти в Интернете.

POA обычно заключается на один объект недвижимости, т.е. отдельно на земельный участок и отдельно на дом для отдыха. Однако можно объединить эти два соглашения: тогда каждый предмет должен быть описан отдельно и каждый предмет должен иметь стоимость. Например, если вы продаете крышу за ₽3 500 000, укажите в акте стоимость земли — ₽1 000 000 — и строения — ₽2 500 000 — отдельно.

Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме, т.е. без участия нотариуса. Но его можно заверить нотариально — в этом случае специалист проверит документ на наличие ошибок и заверит его, то есть в действительности покупатель не сможет отказаться от договора просто так.

Пpимитe oплaтy

Покупатель может перевести деньги по трем сценариям:

Перед подписанием АКД — в этом случае риск несет покупатель, поэтому мало кто соглашается на такой способ перевода средств;

После подписания векселя и регистрации его в Земельном кадастре — в этом случае вы несете риск, так как покупатель может не перевести деньги вовремя, и вам, возможно, придется оспаривать его право собственности в суде;

После подписания АКД, но до регистрации его в Росреестре: оптимальное решение, снижающее риск как для продавца, так и для покупателя.

Вы можете, например, подписать договор и приехать в Росреестр для перехода права собственности и получения денег, не заходя в офис.

В любом случае, вы можете написать покупателю, чтобы подтвердить получение денег. Это снизит риск для покупателя, поскольку в случае спора расписка будет доказательством того, что он получил деньги. Если вы напишете благодарственную записку, человек будет больше доверять вам.

Деньги можно перевести разными способами: наличными, переводом на банковскую карту или на счет в определенном банке. Например, если покупатель хочет перевести средства на счет, укажите в договоре дату перевода и реквизиты перевода.

Пepeдaйтe пpaвo coбcтвeннocти

Как завершить продажу? Направить покупателя в Реестр управления федеральной собственностью для получения права собственности на землю и имущество. Вы можете сопровождать покупателя, однако Росреестр может потребовать от продавца личного присутствия или предоставления дополнительных документов.

Покупатель может обратиться в Росреестр лично, если в ЗАГСе есть прием населения, или через МФЦ. Им понадобится выписка из реестра, кадастровый паспорт и технические документы на участок и коттедж, а также два экземпляра договора купли-продажи. Покупатель также должен оплатить госпошлину в размере ₽2 тыс. Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы и выдаст расписку, датированную выпиской из ЕГРН. В течение 7-10 дней в ЗАГСе будет сделана запись о смене собственника, и право собственности перейдет к покупателю.

Если сотрудник Росреестра откажет в регистрации по какой-либо причине — например, из-за ошибки в договоре купли-продажи, — вам придется снова встретиться с покупателем, чтобы устранить возникшие проблемы. Поэтому не спешите вычеркивать его номер или уходить, получив деньги: дождитесь, пока покупатель получит копию из ЕГРП, подтверждающую его право собственности на землю.

Oплaтитe нaлoг

Купля-продажа участка под крышей приносит доход продавцу. Согласно Постановлению о налогообложении, любой доход облагается налогом в размере 13%. Если вы не заплатите его, на вас может быть наложен штраф: тогда вам придется заплатить не только сам налог, но и штраф. А если вы не являетесь резидентом Российской Федерации, т.е. не имеете гражданства и большую часть времени проводите за границей, то налог достигает 30%.

Есть один нюанс. Люди, владеющие землей и крышами более пяти лет, освобождаются от уплаты налогов. Налоги также могут быть отменены, если вы владели недвижимостью в течение 3 лет и она получила

В рамках приватизации от государства;

От близких родственников — супругов, детей или родителей;

Наследственность;

По договору об оказании услуг.

Если ваша ситуация относится к вышеперечисленным категориям, налог платить не нужно. Кроме того, налог не взимается, если вы ранее купили черепицу и ее продажная стоимость меньше или равна стоимости, по которой вы ее купили. В этом случае вы должны подать налоговую декларацию, вы просто будете освобождены от уплаты налога.

Вы должны заполнить форму 3-НДФЛ и подать ее в ФНС до 30 апреля года, следующего за продажей. Другими словами, если вы продали свой дом для отдыха 31 декабря 2017 года, а ваш друг продал его 1 января 2017 года, вы оба можете подать налоговые декларации до 30 апреля 2018 года. Налоговая декларация должна быть оплачена не позднее 15 июля, в противном случае Федеральная налоговая служба наложит штраф или пеню.

Нет ничего сложного в том, чтобы продавать крыши самостоятельно: вы можете обойтись без помощи посредников. Самое главное — оформить все необходимые документы и следовать инструкциям, приведенным выше. Если вы сомневаетесь или не хотите тратить время на оформление продажи, обратитесь за помощью к профессионалам.

Варианты продажи

В самом начале человек должен решить, как он будет продавать недвижимость. Существует два наиболее распространенных варианта:

Выполнить процедуру самостоятельно.
Прибегните к услугам агента по недвижимости.

Вам могут понадобиться услуги риэлтора, если в ближайшем будущем вам понадобится продать свой коттедж. Эти профессионалы помогут вам не попасть в ловушку мошенников. Вы должны заплатить за их услуги большие деньги, но взамен вам не придется делать никакой работы, профессионалы сделают все за вас.
Если у вас нет лишних денег на услуги агента по недвижимости, то весь процесс продажи, включая поиск покупателей, ляжет на ваши плечи. С чего начать?

Как продать дачу быстро и выгодно: советы по продаже дачных и садовых участков — когда лучше, как оформить, оценить

Причины продать дачу