Как продать долю в квартире

У квартиры может быть как несколько, так и один владелец. Иногда, при совместной собственности, один владелец хочет продать свою долю, а другие — нет. В этой статье вы узнаете, как продать долю в квартире, какие процедуры необходимо соблюдать и что делать в нестандартных ситуациях.

Bыдeлитe cвoю дoлю в нaтype

Участие в квартире может быть естественным и идеальным. Натуральная доля имеет определенные особенности: например, собственник имеет право на одну комнату. Ванная комната и кухня являются общими, что означает, что вы имеете право пользоваться ими. Идеальная доля — это доля, которая предоставляется в дробных пропорциях, например, ⅓ для трехкомнатной квартиры. В этом случае все владельцы имеют право пользоваться всеми комнатами в квартире.

В случае продажи лучше, если доля будет разделена, т.е. покупатель получает право собственности на одну или несколько комнат и право пользования общими частями. Согласно статье 252 Гражданского кодекса, есть два способа разделить долю: по соглашению всех собственников или через суд. Если остальные совладельцы согласны на выделение, необходимо подготовить и зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе соглашение, а также оформить кадастровый паспорт и другие технические документы. Если владельцы не согласны, вы можете обратиться в суд. Для этого вам понадобятся:

собственность
квартира, которую он хочет взять
Будьте, если сосед захочет забрать собственность.
Вопрос к риэлтору: Как

Правоустанавливающие документы на квартиру — договор приватизации, договор купли-продажи и другие;

Правоустанавливающий документ — копия из Единого государственного реестра юридических лиц со списком собственников;

Технические документы — сертификаты, технический план, кадастровая карта и т.д;

Иск о выделе в натуре с указанием ответчиков — других собственников имущества.

В большинстве случаев суд вставал на сторону истца. Если нарушений нет, вы, скорее всего, получите выделение акций в натуре.

Могу ли я продать свою долю в двухкомнатной квартире? Она не может быть разделена в натуре, потому что есть только одна жилая комната, и она не может быть разделена между собственниками. В этом случае неразделенная доля может быть продана. Будущий владелец будет иметь право регистрации и использования всех жилых и нежилых помещений. В принципе, раздела можно избежать и в других случаях: об этом может позаботиться новый владелец. Но если у вас есть время и желание получить больше денег от продажи, то лучше так и сделать. Люди охотнее покупают изолированную комнату, чем долю в общей собственности.

Увeдoмитe o жeлaнии пpoдaть дoлю дpyгиx coбcтвeнникoв

Продажа жилой доли в 2022 году является правом преимущественной покупки для собственников жилья. Сначала вы должны уведомить других владельцев о своем намерении продать. Если они готовы купить, договоритесь об этом. Если нет, вы можете продать товар случайному прохожему.

Подготовьте письменное уведомление для каждого совладельца. Включите информацию о недвижимости, цене, по которой вы собираетесь продавать, когда будет передана недвижимость и как она будет оплачена. Затем подайте уведомление любым способом:

лично — тогда вам понадобится два экземпляра: один отдайте владельцу, на другом поставьте дату получения, подпись, напишите свое имя;

заказным письмом с описью вложения и уведомлением о получении;

через нотариуса — он/она выдаст свидетельства об отправке и получении документа.

У домовладельцев есть один месяц, чтобы принять решение. Если они подпишут отказ от преимущественных прав, заверьте его нотариально. Если совладельцы никак не отреагируют на уведомление, вы можете продать недвижимость через 30 дней после того, как владельцы получат документ.

Могу ли я продать квартиру, если с владельцами невозможно связаться? Да, но вы должны доказать, что пытались уведомить их о продаже. Вам понадобится акт или документы из почтового отделения о том, что вы отправили письмо с уведомлением.

Важно. Вы должны продавать по цене, указанной в уведомлении, или выше. Если вы решите снизить цену, вы должны отправить новое уведомление с указанием текущей цены. В противном случае Федеральное регистрационное управление может отказать в регистрации сделки.

Если вы решите продать долю в приватизированной квартире без уведомления совладельцев, Федеральная регистрационная служба не зарегистрирует сделку. Офицер обязательно потребует письменный отказ от владельцев или доказательство того, что вы пытались связаться с ними. Даже если сделка будет зарегистрирована, совладельцы смогут подать иск и признать ее недействительной.

Нaйдитe, кoмy пpoдaть дoлю в квapтиpe

Вы можете начать поиск покупателя как до, так и после рассылки уведомлений. Если вы найдете покупателей раньше, они могут не захотеть ждать месяц. Если после, вы можете получить договор купли-продажи недвижимости.

Существует множество способов найти покупателя. Наиболее эффективным является размещение объявлений на популярных бесплатных интернет-порталах. В описании укажите, что вы продаете акцию, поставьте приемлемую цену. Чтобы не ошибиться с ценой, предварительно изучите рынок: найдите похожие предложения, рассчитайте среднюю стоимость и придерживайтесь ее.

Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты

Прежде всего, проверьте, нет ли у вас счетов за коммунальные услуги, которые необходимо оплатить. Согласно действующему законодательству, вы не можете продать жилую недвижимость с существующими долгами. Если долгов нет, вы можете получить выписку из жилищного управления, ТСЖ или другого агентства.

Когда вы подписываете договор купли-продажи или регистрируете сделку в ЗАГСе, вы передаете новому владельцу все документы, относящиеся к недвижимости. Эти документы также понадобятся вам для оформления покупки. 3apaanee подготовиться:

Паспорт продавца — он понадобится для подписания договора купли-продажи и регистрации сделки в Росреестре;

Подтверждение права собственности — копия из Единого государственного реестра недвижимости с указанием размера доли, или свидетельство о праве собственности, если доля была приобретена до 1 января 2016 года;

❗ Документы, подтверждающие право собственности на долю, например, нотариальный акт или договор дарения;

❗ кадастровый паспорт жилого объекта с указанием основных характеристик;

❗ технический план, подтверждающий отсутствие незаконных перепланировок;

❗ письменные отказы собственников от права преимущественной покупки или доказательства уведомления.

Выписку из ЕГРП можно получить онлайн, через МФЦ или в ближайшем отделении Росреестра. Если у вас нет документов, подтверждающих основание собственности, вы можете подать заявление на их восстановление. Если у вас нет кадастрового паспорта и технического плана, получите их в БТИ или Росреестре.

В некоторых случаях вам также может понадобиться согласие вашего супруга на продажу, разрешение банка или детского офиса. Более подробную информацию см. ниже.

Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи y нoтapиyca

Согласно новым правилам, вы должны оформить договор купли-продажи своей доли в квартире или другой недвижимости у нотариуса. Это связано с тем, что вам необходимо защитить интересы всех сторон сделки — покупателя и продавца, а также домовладельцев.

Посетите нотариуса вместе с покупателем. Принесите правовые титулы и технические документы. Нотариус объяснит, как продать свою долю в квартире и какие еще документы вам понадобятся для завершения сделки. Если все в порядке, он или она составит договор купли-продажи.

Соглашения о продаже акций обычно включают:

информация о продавце и покупателе: фамилия, имя, отчество и адрес регистрации;

информация о доле — ее размер, точный адрес квартиры, кадастровый номер доли или всей квартиры;

Реквизиты правоустанавливающих документов — выписка из ЕГРЮЛ, предыдущий договор купли/продажи и т.д;

подтверждение того, что совладельцы отказались от своего права преимущественной покупки

точная стоимость акции, порядок расчетов по сделке между покупателем и продавцом;

права и обязанности сторон, например, что продавец обязан передать покупателю все документы, касающиеся квартиры

дата подписания договора купли-продажи, подписи и подписи обеих сторон.

Нотариус составит договор, и вам нужно будет его проверить. Рекомендуем делать это как можно тщательнее: малейшая ошибка в договоре приведет к тому, что Росреестр откажет в регистрации сделки, и вам придется переделывать КБК.

После проверки документа нотариус заверяет его. Нотариус предоставляет сторонам сделки оригинал договора и делает копию для Регистра предпринимателей.

Услуги нотариуса стоят денег. Но он или она сразу же проверит, все ли документы готовы к продаже, сообщит вам о любых проблемах и поможет собрать документы. Кроме того, нотариальное заверение акта является обязательным требованием закона: без него сделка не может быть завершена.

Вместе с договором купли-продажи составьте акт передачи и приема денег или расписку. Документы подтвердят, что покупатель выполнил свои обязательства и оплатил свою долю в квартире. Декларация или расписка может быть составлена в произвольной форме, но во избежание ошибок лучше заверить ее нотариально.

3apeгиcтpиpyйтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи в Pocpeecтpe

Договор купли-продажи может быть заключен в нотариальной форме в одностороннем порядке любой из сторон договора. Примечание: В небольших населенных пунктах Федеральное регистрационное управление принимает документы на регистрацию лично. В крупных городах обратиться в службу можно только через МФЦ.

Следующие документы должны быть представлены в Федеральное регистрационное управление:

паспорта обеих сторон сделки, если присутствует покупатель;

Нотариально заверенный договор купли-продажи акций;

письменные отказы совладельцев от права преимущественной покупки или доказательство того, что вы уведомили их о своем желании продать долю;

копия из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), подтверждающая ваше право собственности на долю.

Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, выдаст опись и назначит вам срок для подготовки новых бумаг. В назначенный день новый владелец получит обратно бумаги согласно расписке и выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую его право собственности.

Сотрудники ЗАГСа могут запросить дополнительные документы для проверки чистоты сделки. Предоставьте документы или лично посетите ЗАГС, если вас об этом попросили, чтобы сделка прошла успешно.

3aплaтитe нaлoги c пpoдaжи имyщecтвa

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, каждый гражданин Российской Федерации обязан платить налоги с полученных доходов. Продажа доли в квартире не является исключением. Если вы не заплатите налоги вовремя, на вас могут быть наложены пени и штрафы.

Есть три случая, когда вы не должны платить налог:

❌ Стоимость доли менее ₽ 1 000 000 для доли в натуре. По закону продажа акции стоимостью менее ₽ 1 000 000 не облагается налогом. А если стоимость выше, то применяется налоговый вычет. Для идеальной доли вычет в размере 1 000 000 ₽ делится пропорционально доле, например, 500 000 ₽ за ½.

❌ Вы владеете недвижимостью в течение длительного времени. С 1 января 2016 года применяется следующее правило. Вы не должны платить налог, если:

▪ приобрели акцию по договору купли-продажи и владеют ею более 5 лет;

▪ унаследовал или получил акции от близких родственников или в результате приватизации и владеет ими более 3 лет.

❌ Вы купили акцию, и нет разницы между суммой покупки и суммой продажи. Если вы ранее купили акцию за ₽ 2 000 000 и продаете ее за столько же или меньше, вам не нужно платить налог. Если цена повышается, вы должны заплатить 13% от выручки государству.

Приведем пример.

Эндрю владел своей долей 2,5 года и продал ее за ₽1 700 000. При составлении налоговой декларации Эндрю должен заявить вычет. Тогда он может заплатить налог не с ₽1 700 000, а с ₽700 000. Вместо 221 000 ₽ вы получите только 91 000 ₽.

Важно: вы должны подать декларацию в налоговую инспекцию даже при нулевом налоге, если акции находились в собственности менее трех или пяти лет.

O чeм eщe нyжнo знaть пpи пpoдaжe дoли

Дoлю мeньшe минимaльнoй пpoдaть нeльзя

Закон определяет минимальные интересы. Например, один человек не может владеть долей площадью менее 10 м²: эти правила действуют в Москве. Если площадь квартиры составляет 48 м², ее нельзя разделить на 5 долей, так как на каждого человека будет приходиться менее 10 м². В других регионах нормой считается 12 м² на человека.

Поэтому в правилах установлены следующие минимумы:

в квартирах площадью 30-60 м² может быть продано не менее ¼ доли;

в квартирах площадью 60-120 м² может быть продано не менее 1/10 доли;

в квартирах площадью 132 м² и выше может быть продано не менее 1/15 доли.

Если вы не выполните эти условия, Земельный кадастр откажет в продаже. Вы не можете, например, продать часть своей доли, если она составляет 15 м². В этом случае вы или продавец будете иметь менее 10 м².

Ecли oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний

Как продать долю ребенка? Если одна из акций принадлежит несовершеннолетнему, вам также необходимо разрешение органов опеки и попечительства и отказ несовершеннолетнего от участия в сделке — его могут написать родители или опекуны несовершеннолетнего. После того, как покупатель найден, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства: эти органы рассматривают каждый случай отдельно. Если орган опеки не согласится, вы не сможете продать свою долю.

Если вы решите продать долю несовершеннолетнего, вы должны будете предоставить ему или ей квартиру, не уступающую по условиям предыдущей. Например, купить долю в другой квартире.

Помните: если ребенок является владельцем одной из акций, получите согласие опекуна. Если вы планируете продать его долю, вам также потребуется согласие. Кроме того, вы должны обеспечить своего ребенка имуществом, которое, по крайней мере, не хуже вашего.

Ecли квapтиpa кyплeнa в ипoтeкy

Могу ли я купить или продать закладную, если недвижимость обременена банком? Технически это возможно, но операция займет гораздо больше времени.

Вам потребуется одобрение банка. Квартира служит залогом, и если заемщик не выполняет свои обязательства, банк может продать ее и получить свои деньги обратно. Конкретный порядок действий в этой ситуации зависит от банка. Например, если владелец почти выплатил кредит, банк может снять с него обременение и разрешить продажу. Если вы только начали платить, финансовое учреждение может переоформить кредитный договор на нового владельца или решить вопрос другим способом.

Ecли вы нaxoдитecь в бpaкe

Если владелец состоит в браке, он должен получить согласие вашего супруга на продажу. Это относится только к имуществу, приобретенному во время брака на средства от совместной деятельности. Согласие должно быть оформлено в письменном виде. Чаще всего оно должно быть заверено нотариально.

Без согласия вашего супруга ЗАГС может отказать в регистрации сделки. Даже если право собственности на недвижимость будет перерегистрировано, супруг может впоследствии обратиться в суд и признать сделку недействительной.

Вам не требуется согласие супруга на продажу недвижимости, купленной до брака или приобретенной по сделке с недвижимостью.

Если доля находится в совместной собственности супругов, вам не нужно согласие другого супруга на продажу. Дело в том, что оба будут участвовать в продаже и подписывать договор.

Если супругу принадлежит еще одна доля в квартире, процедура стандартная: достаточно отправить уведомление с предложением о покупке доли в недвижимости. Письменный отказ будет означать согласие на продажу. ЗАГС зарегистрирует сделку, не запрашивая дополнительных документов.

Ecли coбcтвeнник вocпoльзoвaлcя пpaвoм пpeимyщecтвeннoй пoкyпки

Продажа доли собственности второму владельцу является оптимальным решением, которое потребует меньше времени для завершения сделки. Если владелец второй доли согласится купить вашу, вам не придется ждать 30 дней. Вы можете сразу обратиться к нотариусу, составить и заверить договор купли-продажи и зарегистрировать его в ЗАГСе.

Ecли двa coбcтвeнникa coглacилиcь кyпить дoлю

Предположим, вы являетесь владельцем ½ части квартиры. Но есть еще два человека, каждый из которых владеет ¼. Вы посылаете им уведомление о продаже, и они оба соглашаются купить вашу долю собственности.

Как продать, если у меня два владельца и оба говорят «да»? Что вы должны делать в этом случае? У вас есть три варианта:

Организуйте собрание всех владельцев акций и придите к полюбовному соглашению;

Продать первому владельцу, который согласен купить, но второй владелец может оспорить решение;

Разделить свою долю между двумя собственниками, в этом случае каждый из них будет владеть ½ доли квартиры;

сами решают, кому из владельцев продать свою долю.

На практике такая ситуация встречается редко, но в любом случае необходимо искать компромисс между всеми собственниками.

Пpoдaжa чacти дoли

Иногда вам может понадобиться продать часть своей доли. Например, вы владеете ½ доли квартиры площадью 150 м² и хотите продать ее, но сохранить право на регистрацию и владение собственностью. Затем вы можете разделить свою долю на более мелкие части и продать их покупателю. Например, вы можете продать им ¼ и оставить себе ¼ или продать им 4/10 и оставить себе 1/10.

Подводные камни

Сделка по продаже доли в доме имеет свои особенности:

Для того чтобы продать имущество, находящееся в совместной собственности супругов, его необходимо сначала разделить. Муж или жена могут разделить имущество в любое время (статья 38 Семейного кодекса). Для этого должно быть заключено соглашение. Если между супругами возникает спор, раздел имущества происходит в суде.
Если доля принадлежит несовершеннолетнему, законный представитель ребенка имеет право продать имущество. Продажа должна быть одобрена органом опеки и попечительства. Орган опеки даст свое согласие только в том случае, если права и интересы ребенка не будут затронуты.
Если совладелец не согласен на продажу, он имеет право либо выкупить акции, либо оспорить сделку в суде. В последнем случае совладелец может потребовать, чтобы права и обязанности покупателя по договору перешли к нему. Оспаривание сделки возможно, если продавец нарушил порядок уведомления сособственников об отчуждении их доли.
Если доля является вкладом в натуральной форме, согласие остальных собственников на продажу не требуется. Для отчуждения части дома помещение должно отвечать определенным требованиям. Они должны быть пригодны для проживания и соответствовать санитарным и техническим нормам. Для отдельно стоящей части дома составляется технический план участка. На основании этого документа составляется кадастровый реестр недвижимости.

Как продать дом полностью?

Вы можете продать весь дом, если все владельцы дома согласны на продажу. Если есть взаимное согласие, то каждый владелец фактически продаст свою долю. Выручка от продажи будет разделена в соответствии с размером акций. Для совершения сделки необходимы следующие документы:

Паспорта всех владельцев;
Подтверждение права собственности на дом;
договор купли-продажи;
Сертификат об отсутствии отчуждения собственности и муниципальных услуг;
Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
справка из Федеральной налоговой службы (справка о задолженности по налогам);
выписка из бюро технической инвентаризации и технический паспорт.

Обратите внимание, что договор купли-продажи дома должен быть подписан всеми владельцами. Если кто-то из владельцев дома не может присутствовать на сделке, можно оформить доверенность.

Как продать долю в квартире в 2023 году: можно ли, кому, как продать долю ребенка