- Когда можно продать ипотечную квартиру
- Сбербанк: продажа ипотечной квартиры, состоящей в залоге у банка
- Какие документы нужны?
- Как правильно составить договор?
- Как происходит передача денег?
- Основные документы
- Погашение средствами покупателя
- Ведение сделки банком
- У покупателя и продавца разные банки
- По военной ипотеке
- Если использован материнский капитал
- Об особенностях обременения
- Способ №1. Кредит на досрочное погашение
- Способ №2. Продажа через рефинансирование
- Способ №3. Продажа ипотеки через банк
- Способ №4. Покупатель гасит вашу ипотеку досрочно
- Способ №5. Продажа через досрочное гашение через банк
- Способ №6. Переоформление ипотеки на другого заемщика
- Другие варианты
- Возможные риски
Когда можно продать ипотечную квартиру
В России нет законов, запрещающих продажу квартиры, купленной в ипотеку. Но надо понимать, что решение принял Сбербанк, так как он является залогодержателем. Любые манипуляции с залоговым имуществом могут осуществляться с согласия кредитора, полученного в официальном порядке. Сбербанк чаще одобряет заявки, в которых указаны объективные причины продажи. Чаще всего они следующие:
- изменение состава семьи (рождение ребенка, развод, смерть);
- переехать в другой регион/город;
- желание приобрести большую жилплощадь;
- снижение заработной платы или увольнение на работе;
- невозможность погашения кредита по другим причинам.
получить согласие банка на продажу ипотечной квартиры вполне реально. Однако, поскольку существует ряд рисков для залогодержателя, некоторые виды сделок по реализации заложенного имущества существуют лишь гипотетически.
Продать квартиру, купленную в ипотеку, без уведомления банка невозможно — из-за залога покупатель не сможет зарегистрировать сделку в Росреестре. Если Сбербанк отклонит заявку, владелец квартиры сможет продать ее только после полного погашения долга. По возможности следует искать варианты, которые Сбербанк одобрит проще.
Сбербанк: продажа ипотечной квартиры, состоящей в залоге у банка
Продать ипотечную квартиру можно 4 способами:
- Досрочно погасить ипотеку за счет средств платежеспособного покупателя, желающего приобрести заложенную квартиру.
- Продам с банком.
- Оформить ипотеку.
- Займитесь продажей сами.
Пошаговая инструкция реализации ипотечной квартиры от Сбербанка в 2022 году включает в себя следующие элементы:
- Определение остатка долга.
- Подготовка пакета документов.
- Получение разрешения от Сбербанка.
- Проверьте банк нового заемщика.
- Подписание нового ипотечного договора.
- Расторжение старого контракта.
- Расчет между продавцом и покупателем.
- Регистрация права собственности.
Следует помнить, что банк проверит благонадежность и финансовую состоятельность покупателя ипотечной квартиры, так как он будет новым заемщиком.
Потенциальный покупатель недвижимого имущества, переданного в залог банку, должен соответствовать установленным требованиям (гражданство, возраст, опыт работы, чистая кредитная история).
Какие документы нужны?
Для продажи квартиры, обремененной кредитом Сбербанка, заемщик должен подготовить:
- паспорта РФ всех собственников жилья, в том числе свидетельства о рождении детей до 14 лет с выделенными долями;
- кадастровый паспорт на недвижимость;
- справка из ТСЖ об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг;
- письменное разрешение органов опеки на продажу квартиры (при наличии несовершеннолетних детей);
- заверенное согласие супругов на продажу недвижимости;
- отчет об оценке квартиры, подготовленный оценочной компанией.
Вместе с пакетом документов продавец направляет в банк заявление о списании кредитных обязательств и передаче другому лицу, готовому взять на себя обязательства по погашению долга.
Покупателю необходимы следующие документы:
- заявление;
- заграничный пасспорт;
- копия трудовой книжки (нотариально заверенная);
- справка о доходах за последние 6 месяцев;
- заполненная анкета.
Если с момента оценки квартиры прошло полгода и более, процедуру оценки необходимо повторить.
Как правильно составить договор?
Для оформления сделки купли-продажи ипотечной квартиры не следует разрабатывать собственный проект договора: все образцы договоров имеют утвержденную форму, разработанную Сбербанком. Бланки договоров можно получить в отделении банка, курирующего сделку, а также скачать с сайта Сбербанка.
Как предварительный, так и основной договор должны содержать:
- ПОЛНОЕ ИМЯ;
- паспортные данные;
- БАНКА;
- адрес регистрации и фактическое место жительства;
- полное описание объекта: расположение, общая площадь и т.д.
- сведения об отношениях собственности, на основании которых заемщик осуществляет продажу имущества.
Предварительный договор, кроме основной информации, обычно содержит данные о том, кому принадлежит ипотека в квартире, стоимость и способ расчета, время выполнения обязательств сторон по внесению залога и подготовке документов, реквизиты сторон за кого должна быть произведена оплата.
Оба контракта подписаны сторонами. Основной договор заверен.
Читайте также: Как рассчитать стоимость доли в квартире, расчет цены доли в квартире
Как происходит передача денег?
С согласия банка при продаже заложенной квартиры перечисление денег может производиться:
- использовать банковскую ячейку (при оплате наличными);
- с открытием аккредитивного счета (для безналичных расчетов).
Покупатель перечисляет продавцу разницу между остатком по ипотеке и стоимостью квартиры.
Примечание! Приобретение ипотечной квартиры может быть выгодной сделкой для покупателя, так как ипотечные дома обычно продаются со скидкой, по цене ниже среднерыночной.
Основные документы
Базовый пакет документов, необходимый для оформления сделки купли-продажи ипотечной квартиры, лучше подготовить заранее. К ним относятся следующие:
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- паспорта от всех владельцев (для детей до 14 лет свидетельства о рождении);
- разрешение на заключение сделки от органов опеки и попечительства (если в квартире прописаны несовершеннолетние);
- справка из УК/ТСЖ об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- отчет о стоимости квартиры;
- согласие от супруга на продажу квартиры (должно быть удостоверено).
Но ключевой документ — справка от Сбербанка о согласии на продажу залога.
Погашение средствами покупателя
Покупатель также может перечислить необходимую сумму владельцу квартиры для погашения ипотеки. Лучше всего оформить передачу денег в качестве аванса за жилплощадь по договору купли-продажи. В нем должно быть указано, что квартира в настоящее время находится под залогом. Также стоит отметить, что собственник обязан закрыть кредит в банке и снять залог в оговоренные сроки. Досрочная выплата ипотеки осуществляется в несколько этапов:
- Заемщик получает официальное согласие Сбербанка на продажу обремененной квартиры.
- После банк фиксирует сумму для полного погашения ипотеки.
- Договор купли-продажи составляется и заверяется.
- Проживающие, зарегистрированные в помещении, выписываются покупателем.
- Должник оплачивает ипотеку задатком, полученным от покупателя, и снимает залог.
- Обе стороны подписывают договор, который затем подается на регистрацию перехода права собственности.
- Оставшаяся часть стоимости квартиры переходит к продавцу.
Когда закладная погашена и закладная снята, договор купли-продажи необходимо отправить в Росреестр. Это необходимо для того, чтобы покупатель мог зарегистрировать право собственности. Нотариальное заверение договора необходимо для защиты интересов покупателя. В этом случае остаток передается продавцу после перехода права собственности. При отсутствии нотариального заверения продавец может отказаться от сделки и оставить задаток.
Ведение сделки банком
Самый надежный и выгодный вариант – это когда Сбербанк отслеживает транзакцию. Это возможно, когда покупатель берет ипотеку в этом же банке и полностью рассчитывается с продавцом, при этом продавец погашает текущую ипотеку. Затем сделка осуществляется по упрощенной форме:
- Банк одобряет перепродажу недвижимости и уточняет оставшуюся сумму долга.
- В первую банковскую ячейку покупатель вносит фиксированную сумму, а во вторую должен быть рассчитан остаток для продавца.
- После того, как стороны подписали договор.
- Сделка зарегистрирована в Росреестре.
Ипотечное обязательство после регистрации права собственности переходит к новому владельцу. В этом случае предыдущий владелец получает доступ к первой ячейке. Когда долг полностью погашен, бывший владелец получает ипотечный кредит на дом. Его следует направить в МФЦ для получения выписки из ЕГРН о снятии залога. После продавец может получить ту сумму, которая находится во второй ячейке банка.
У покупателя и продавца разные банки
Если покупатель уже одобрил ипотеку, но не в Сбербанке, сделка вряд ли будет завершена — практика показывает, что шансов на одобрение почти нет. В этой ситуации договор купли-продажи основан на рефинансировании жилищного кредита продавца в банке, где покупатель одобрил кредит на покупку дома. После этого транзакцией занимаются сотрудники другого банка.
В этой схеме есть минус для продавца, так как переоформление может занять месяц и более. За это время заемщик должен оплатить оба кредита. Иногда переплата достигает десятков тысяч рублей в зависимости от продолжительности процедуры.
По военной ипотеке
Военнослужащие, участвовавшие в накопительно-ипотечной системе, теоретически могут продавать заложенное Сбербанком жилье. Но нужно понимать, что квартира тоже находится в залоге у Росвоенипотеки (если, конечно, военнослужащий не уволился со службы, при выслуге 20 лет или по «льготной» причине). Сделка осуществляется по следующей форме:
- В «Росвоенипотеку» нужно направить заявление с разъяснением сложившейся ситуации и просьбой снять отметку о залоге с имущества, приобретенного за счет бюджетных средств.
- «Росвоенипотека» рассчитает сумму к возврату — это все взносы, которые ранее выплачивались государством. Эта сумма должна быть выплачена полностью;
- Затем необходимо уточнить в Сбербанке остаток задолженности перед банком, и погасить ее;
- Когда оба долга оплачены (то есть военный фактически выплатил полную стоимость квартиры), оба залога снимаются и квартиру можно продать.
При этом чиновник снова может участвовать в программе военной ипотеки — ведь его вклады возвращены на счет в «Росвоенипотеке» и снова доступны ему для использования.
Если использован материнский капитал
Очень сложно получить одобрение на продажу заложенного дома, если в покупке участвовал материнский капитал. Помимо обеспечения, заемщик обязан выделить акции детям по определенному адресу после выплаты ипотечного кредита. В этом случае требуется следующее:
- Сделка получает разрешение от органов опеки и попечительства. Продавец должен доказать, что интересы детей не будут нарушены.
- Продажи разрешены только с целью изменения или приобретения нового дома, внесения средств от продажи на детский счет или строительства собственного дома.
- Всем членам семьи должна быть выделена доля имущества, включая несовершеннолетних детей.
С большей вероятностью будут одобрены сделки по покупке нового дома большей площади. Покупатель должен учитывать, что если продавец не выделит доли детям, такая сделка в дальнейшем будет легко оспорена. Даже если акции были оформлены на вновь купленную квартиру, в соответствии со статьей № 159 УК РФ могут признать сделку недействительной и обязаться вернуть деньги.
Об особенностях обременения
Ни один ипотечный кредит не выдается без внесения залога. Чаще всего приобретаемая недвижимость становится залогом для заемщика, гораздо реже — другим жилым помещением.
Осеменение требуется при регистрации в Росреестре. Если после заказа выписки из ЕГРН, в ней будет указано, что объект находится в залоге с указанием конкретного банка.
Банк требует залог для обеспечения сделки. Если заемщик вдруг перестанет платить, кредитор может забрать квартиру, продать ее и закрыть долг. Если при продаже получена прибыль, она передается заемщику.
Если пойдете продавать ипотеку, то в Росреестре торговлю просто не пропустят. Все основания и документы будут свидетельствовать о том, что объект находится под залогом.
Получается, чтобы продать квартиру в ипотеку, надо снять с нее обременение. И снимается она только в том случае, если кредит закрыт полностью.
Способ №1. Кредит на досрочное погашение
Этот способ подойдет большинству ипотечных заемщиков, особенно если до закрытия ипотеки осталось не так много времени. Например, если вам нужно 500 000 рублей для досрочного погашения, вполне можно взять нецелевой потребительский кредит и закрыть этими деньгами долг перед ипотечным банком.
- Минус дорога. Процентные ставки по кредиту наличными выше, чем процентные ставки по ипотеке. А если сумма большая, то и переплата будет приличной. А если нужно получить больше 500 000, то не так просто найти банк для одобрения;
- Плюс метод. После снятия залога квартира будет продаваться в обычном порядке, то есть ее нельзя сбрасывать со счетов, так как это проблемный объект ипотеки.
Плюс полностью компенсирует минус, так что способ действенный и вполне реальный.
Сумма вам нужна приличная, поэтому вам нужно подтверждение дохода. Кроме того, необходимо учитывать, что новый банк будет знать о текущей ипотеке. Он примет во внимание стоимость этого и нового кредита при утверждении. Уровень платежеспособности заемщика должен быть достаточным для оплаты по графику обоих судов.
Новый банк не будет рассматривать ситуацию, когда вы берете кредит, чтобы закрыть ипотеку. Причем об этой цели лучше вообще не говорить, так как такой вид рефинансирования не приветствуется кредиторами.
Как заключить договор купли-продажи квартиры с ипотекой:
- Выберите банк для кредита наличными. Весь спектр предложений есть на Brobank.ru. Вы можете выбрать 2-3 банка одновременно и подать в них заявку: какой из них одобрит нужную сумму на лучших условиях, и заключить с ним договор.
- Вы получаете деньги и обращаетесь в ипотечный банк. Вам необходимо узнать точную сумму досрочного погашения на данный момент и написать заявление на закрытие ипотеки досрочно.
- Примерно через 2 недели ипотека закрывается досрочно, с квартиры снимается залог. Это может занять еще 30 дней или около того.
- После получения уведомления о снятии залога можно продать квартиру.
Вы продали свою квартиру, и у вас все еще есть кредитный договор с новым банком. Вы также можете закрыть его досрочно на вырученные деньги или использовать деньги по своему усмотрению.
Способ №2. Продажа через рефинансирование
Многие российские банки предлагают гражданам услуги рефинансирования – перекрытие кредитов от других организаций. Проще говоря, вы официально берете кредит в банке, чтобы закрыть очередное кредитное обязательство его средствами. И многие банки позволяют заблокировать ипотеку таким образом.
Одной из задач рефинансирования как раз и является выведение обеспечения из-под залога. Например, автомобиль или недвижимость. При этом по программам рефинансирования всегда устанавливаются низкие процентные ставки, и получить одобрение проще, так как кредит целевой.
Как вы:
- Найдите банк, который в рамках рефинансирования потребительского кредита позволяет покрывать ипотечные кредиты. На рынке их предостаточно.
- Вы получите информацию от ипотечного банка о сумме, необходимой для досрочного погашения ипотеки, получите справку. Быстро собрать документы на рефинансирование (как на обычный кредит) и подать заявку.
- Новый банк переводит в ипотеку сумму, необходимую для досрочного погашения кредита. Вы получаете справку об аннулировании, снимаете ответственность.
- Продам ипотечную квартиру, препятствий не будет.
Если сравнивать первый способ и второй, то лучшим будет рефинансирование. Если заемщик положительный, он получит одобрение без проблем. Да и цены на такие изделия ниже. Это потому, что кредит является целевым.
Способ №3. Продажа ипотеки через банк
Практически все ипотечные банки имеют свои сайты или разделы на своих порталах, где размещают информацию о выставленных на продажу объектах. Это именно ипотечные квартиры или дома, собственники которых не выполнили свои обязательства или изъявили желание выйти из ипотеки.
То есть в этом случае заемщик идет в банк и сообщает, что больше не может или не будет платить по ипотеке. В этом случае он передает право продажи предмета банку по его каналам.
Банк сам ищет покупателя, готового заключить договор купли-продажи с ипотекой. После получения денег часть средств идет на досрочное закрытие кредита, а оставшаяся часть, если таковая имеется, передается прежнему владельцу.
Это самый невыгодный для заемщика способ, так как банк продает квартиру со скидкой не менее 20-30%. Но с другой стороны, заемщику ничего делать не нужно, всю сделку сделает банк.
Способ №4. Покупатель гасит вашу ипотеку досрочно
Задача найти желающего покупателя, тогда продать квартиру в ипотеку вполне возможно. Здесь суть заключается в том, что для привлечения покупателя заемщик снижает цену, делая ее на 20-30% ниже среднерыночной. Только в этом случае можно быть уверенным, что кто-то согласится связаться с проблемным объектом.
Как вы:
- Найдите покупателя, который готов внести деньги, чтобы досрочно погасить ипотеку.
- Сумму для досрочного погашения узнайте в банке, напишите заявление на реализацию.
- Составить предварительный договор купли-продажи с покупателем с внесением залога. Депозит соответственно равен сумме досрочного погашения (не обязательно рубль к рублю, можно округлить до подходящего числа).
- Покупатель передает задаток продавцу, деньги зачисляются на ипотечный счет для списания в качестве досрочного погашения в указанную дату.
- После того, как продавец снимет залог, составляется договор купли-продажи.
найти покупателя, который согласится на такое соглашение, не так просто, потому что есть риск. Хотя в этой сфере есть даже специальные фирмы или люди, которые занимаются такими сделками (после того, как продадут объект по рыночной цене). Но при этом скидка может достигать 30% и даже больше.
Способ №5. Продажа через досрочное гашение через банк
Это продажа квартиры с ипотекой, как и при способе №4, но при этом все в полном согласии с банком. В этом случае покупатель юридически защищен, поэтому скидка будет ниже, аж 10-20%.
Заемщик получает согласие банка на продажу ипотечного кредита путем досрочного погашения и ищет покупателя. Покупатель перечисляет в банк две суммы в ячейках — одну для досрочного погашения, другую — остаток для продавца.
Банк заключает договор, по которому деньги из первой ячейки используются для досрочного погашения. После этого с дома снимается залог, заключается договор купли-продажи, продавец получает деньги из другой ячейки.
Способ №6. Переоформление ипотеки на другого заемщика
Вы также можете продать ипотеку таким образом. Вам нужно найти того, кто готов взять на себя ответственность за вашу ипотеку. При этом у него должны быть деньги, чтобы выплатить вам разницу. Если, например, квартира стоит 3 000 000, а остаток вместе с процентами 1 500 000, покупатель, конечно, должен что-то получить в свои руки.
Как вы:
- Найдите покупателя, готового стать заемщиком, имеющего деньги на оплату разницы и отвечающего всем требованиям банка.
- Придя в банк, после согласования ваших намерений, покупатель проходит стандартную процедуру анкетирования и проверки.
- Если он устраивает банк, он соглашается заменить заемщика. Договор и закладная переоформлены, сделка зарегистрирована в Росреестре.
Как именно будет проходить эта процедура – расскажет банк. Скорее всего, вам также придется открыть ячейку, где покупатель будет класть разницу за продавца. Но в любом случае сделка сложная, поэтому приходится делать скидку.
Так что в целом, если рассматривать, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, то это вполне реально. Есть даже 6 законных способов сделать это. Вы можете использовать любой подходящий.
Другие варианты
- Незначительные совладельцы. Если среди собственников есть лица, не достигшие 18-летнего возраста, требуется разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Уполномоченное лицо должно следить за тем, чтобы не нарушались права детей, проверять санитарные нормы жилого помещения. Для этого сотрудники опеки выезжают по адресу старого и нового дома. Для покупателя существует дополнительный риск оспаривания сделки в будущем.
- В случае развода. В заявлении должно быть указано, что бракоразводный процесс начался. Если жилье куплено до регистрации брака, кредитные обязательства и имущество принадлежат заемщику. При покупке жилья в браке оба супруга имеют право на половину стоимости квартиры, но и кредитные обязательства они должны нести поровну (если иное не следует из брачного договора). В некоторых случаях одному из супругов может быть присуждена компенсация, равная половине ипотечных платежей во время брака.
- По новой ипотеке. Сначала заемщик продает недвижимость и полностью закрывает старый кредит. Оставшиеся средства он в полном объеме использует для погашения новой ипотеки.
- Продажа квартиры с аукциона. Сбербанк может самостоятельно продать квартиру в ипотеку, если собственник уже не в состоянии погасить кредит или допустил серьезные просрочки регулярных платежей. Этот вариант редко бывает прибыльным, обычно стоимость продажи на аукционе заметно ниже рыночной цены.
Возможные риски
Каждая сделка купли-продажи имеет определенные риски, и продажа квартиры в кредит Сбербанка не исключение. В случае, когда банк сам контролирует сделку, риска практически нет. Если есть убытки, связанные с мошенническими действиями покупателя, их несет банк, а не продавец.
Покупатель может пойти на риск, когда договор купли-продажи не заверен нотариусом, а деньги уже переведены продавцу. Если продавец откажется от сделки и поведет себя недобросовестно, покупатель может лишиться этих средств. Чтобы минимизировать риск, стоит привлечь к оформлению сделки агента по недвижимости или юриста.