Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме: инструкция и особенности

Общий порядок действий по смене УК

Времена ЖЭКов остались в прошлом, и мириться с пассивностью государственных служб больше не нужно. Жильцы многоквартирных домов вправе отказаться от услуг одной управляющей компании в пользу другой с более высоким уровнем обслуживания. Но прекратить отношения в одностороннем порядке не получится: необходимо соблюдать определенные процедуры. Сделать переход законным, а также соблюсти все формальности поможет приведенная ниже инструкция.

Выберите новую УК

К выбору управляющей компании следует подходить ответственно. Присмотритесь к доступным вариантам. Изучайте страницы, смотрите отзывы, общайтесь с жильцами домов, связанных с интересующими вас управляющими компаниями. Не стесняйтесь задавать вопросы. Узнайте, какие услуги будут предоставляться и по какой цене.

Проведите собрание жильцов дома

Итак, с компанией определились. Пришло время созывать жильцов на собрание. На повестке дня смена управляющей компании. Важно, чтобы половина присутствующих на обсуждении проголосовала «за». Жители, которые не смогли присутствовать, должны быть проинформированы об этом решении. Результаты должны быть задокументированы.

Уведомите управляющую организацию о расторжении договора

Управляющая компания должна быть уведомлена в течение 5 дней о проведении собрания. Направить соответствующее извещение, а также протокол собрания жильцов.

Некоторые недобросовестные организации могут негативно отреагировать на ваше решение. Если мировое соглашение не удается, попробуйте пригрозить подать в суд. Если это не сработает, обратитесь к юристу, который поможет подготовить иск для обжалования в вышестоящие инстанции.

Заключите договор с новой управляющей компанией

Для этого нужно собрать необходимые документы:

• Заявление
• Протокол собрания жильцов
• Соглашение с бывшим Соединенным Королевством

Помните: новый договор должен быть подписан не менее чем половиной собственников квартир МКД. Удобнее подготовить документ заранее и подписать его на общем собрании жильцов.

Причины ликвидации ТСЖ

причины ликвидации ТСЖ разные. Чаще всего это результат неподготовленности членов правления товарищества. В связи с этим допускаются процессуальные ошибки, деятельность ТСЖ осуществляется некорректно. Иногда к ликвидации приводят умышленные действия, экономически выгодные определенному кругу лиц.

Положения, непосредственно посвященные деятельности ТСЖ, отсутствуют. Но поскольку ТСЖ является юридическим лицом, правила ликвидации заложены в статьях 61-63 ГК РФ.

причины могут быть добровольными или принудительными.

Добровольные причины:

• решение членов ТСЖ, за которое проголосовало не менее ⅔ участников товарищества;
• истек срок, на который было создано ТСЖ (например, срок товарищества ограничен уставом);
• достигнуты цели создания ТСЖ (например, закончился капитальный ремонт дома, отпала необходимость в товариществе, и жильцы решают передать управление управляющей компании. Или председатель, движущая сила товарищество переехало, а остальные члены ТСЖ не готовы взять на себя его полномочия).

причины добровольной ликвидации могут быть разными и должны оцениваться индивидуально.

Причины принуждения:

• признание регистрации ТСЖ недействительной (например, нарушены правила составления протокола общего собрания);
• осуществление товариществом деятельности, противоречащей закону;
• количество собственников жилых помещений в составе товарищества уменьшилось на 50% и более;
• отсутствие стабильного финансирования товарищества;
• возникновение долга у ТСЖ перед третьими лицами;
• нарушение прав членов ТСЖ;
• иные основания, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации.

Инициаторами ликвидации могут быть: собственники жилья — члены ТСЖ, суды и контролирующие государственные органы (например, жилищная инспекция).

Порядок ликвидации ТСЖ

Сроков в законе нет. Как правило, на подготовку собрания уходит несколько недель – оповещать и агитировать собственников квартир. Если говорить о ликвидации ТСЖ по решению суда, то до вынесения судебного решения проходит несколько месяцев.

Кредиторы могут взыскать долги в течение двух месяцев с момента уведомления всех заинтересованных лиц о ликвидации ТСЖ. Регистрация заявления о ликвидации товарищества осуществляется в течение семи рабочих дней.

Порядок ликвидации ТСЖ в добровольном порядке

1. Собрать инициаторов из членов ТСЖ и провести общее собрание. По результатам составить общий реестр участников и составить протокол решения собрания.
2. На основании решения собрания создать ликвидационную комиссию и назначить ее председателя. Комиссия несет ответственность за все ликвидационные мероприятия. Она проверяет правильность оформления бумаг, делает обзор состояния ТСЖ на момент ликвидации, следит за соблюдением законов о порядке ликвидации.
3. Направить в ИФНС по месту регистрации ТСЖ уведомление о проведении процедуры ликвидации по форме Р15001. Сделать это необходимо в течение трех дней с момента принятия решения.
4. Опубликовать информацию о ликвидации в журнале «Вестник государственной регистрации». Точная дата публикации не установлена. Но затягивать не в ваших интересах: с момента публикации начинается отсчет поступления требований от кредиторов в ТСЖ.
5. Уведомить всех домовладельцев и подрядчиков (например, коммунальных служб) ТСЖ о предстоящей ликвидации. Все кредиторы должны быть уведомлены лично под роспись в отдельном документе, подтверждающем уведомление, или заказным письмом с уведомлением. Нет никаких жестких сроков, которые нужно соблюдать.
6. Составьте предварительный ликвидационный баланс для ТСЖ – рабочий документ при ликвидации. В нем должны содержаться сведения: о составе имущества юридического лица, перечень требований, предъявленных кредиторами, результат рассмотрения этих требований, перечень требований, которые были удовлетворены вступившим в законную силу решением суда. Основная задача формирования баланса – ответить на вопрос, достаточно ли имущества ТСЖ для расчетов с кредиторами. Предварительный ликвидационный баланс представлять не нужно.
7. Рассчитаться с конкурентами.
8. Пожарные, если есть.
9. Подготовьте окончательный ликвидационный баланс. Необходимо понимать, какое имущество и в каком размере остается у членов ТСЖ после всех расчетов. Это имущество будет распределено между членами ТСЖ.
10. Оплатить государственную пошлину. В 2021 году она составляет 800 руб.
11. Подать итоговые документы в ФНС:

• заверенное заявление о ликвидации ТСЖ;
• окончательный ликвидационный баланс;
• справка об уплате государственной пошлины;
• документы, уведомляющие пенсионный фонд об увольнении застрахованных работников (при наличии) в связи с ликвидацией;
• протокол собрания арендатора с принятием решения о ликвидации ТСЖ.

Ликвидация ТСЖ по решению суда

Иск о ликвидации подготавливает и направляет в суд государственный или муниципальный орган, отвечающий за жилищный фонд города (например, Горжилнадзор, ГЖИ — названия могут быть другими), прокуратура или муниципалитет.

причинами этого могут быть:

• несоответствие устава ТСЖ требованиям Жилищного кодекса РФ;
• нарушения порядка создания ТСЖ, если эти нарушения повлекли за собой фатальные последствия.

Суд может до принятия решения о ликвидации установить срок для изменения положения в ТСЖ. Например, товарищество может погасить долги. Если ТСЖ не справляется с этой задачей, принимается окончательное решение о ликвидации.

Примеры из практики. Госжилуправление обратилось в суд с требованием ликвидации ТСЖ, решение о создании которого было принято общим собранием собственников жилья без необходимого кворума. Суд согласился с комиссией и принял решение о ликвидации.

Товарищество обратилось в апелляционный суд и пояснило, что на момент подачи апелляции собственники провели новое собрание, на котором имелся кворум. В инспекцию были представлены все необходимые документы.

Суд апелляционной инстанции отменил решение о ликвидации ТСЖ с формулировкой: «..ликвидация юридического лица должна осуществляться в соответствии с общеправовыми принципами юридической ответственности и быть соразмерной допущенным нарушениям и вызванным ими последствиям .» (Определение № 33а-23896/2020)

В другом случае суд полностью признал, что надзорный орган не вправе выступать с инициативой ликвидации ТСЖ по причине отсутствия кворума (апелляционное определение Свердловского областного суда от 13.12.2018 по делу № 33а — 21757/2018). Если нарушения непоправимы или ТСЖ не исправит ситуацию, суд выносит решение о ликвидации и участники ТСЖ обязаны ему подчиниться.

Примеры из практики. Создание двух ТСЖ в многоквартирном доме является непоправимым нарушением. И других вариантов, кроме ликвидации одного из товариществ, быть не может (апелляционное определение Свердловского областного суда от 22.05.2019 по делу № 33а-7530/2019).

Во второй ситуации товарищество имело возможность устранить допущенные нарушения. Необходимо было привести устав в соответствие с Жилищным кодексом РФ. Нарушение может быть исправлено, но ничего не исправлено в установленный срок. Суд принял решение о ликвидации ТСЖ (апелляционное определение Волгоградского областного суда от 14.06.2018 по делу № 33а-9007/2018).

При принятии решения суда о ликвидации ТСЖ ответственным за ликвидацию обычно назначается управляющий ТСЖ. В случае неисполнения решения ликвидация осуществляется арбитром за счет имущества ТСЖ. Если товарищество не имеет или не имеет достаточно средств, расходы оплачиваются членами. В настоящее время нет закона, прямо регулирующего данные процессы по ТСЖ, поэтому на практике они регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и Закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ. «О некоммерческих организациях». Например, пункт 4 ст. 18.

Порядок принудительной ликвидации аналогичен порядку добровольной ликвидации, а пакет документов аналогичен перечню документов, направляемых в ФНС при добровольной ликвидации, за исключением последнего пункта. Пакет будет состоять из:

• заверенное заявление о ликвидации ТСЖ;
• окончательный ликвидационный баланс;
• справки об уплате государственной пошлины;
• документы, уведомляющие пенсионный фонд об увольнении застрахованных работников (при наличии) в связи с ликвидацией;
• решение суда о ликвидации ТСЖ.

После ликвидации ТСЖ многоквартирный дом передается в управление в Великобритании (управляющей компании), которую избирает собрание собственников. Имущество ликвидируемого ТСЖ распределяется между членами (как именно — они решают сами). Если соглашение не будет достигнуто, ликвидационная комиссия продаст все оставшееся имущество с торгов, а полученные средства распределит между участниками ТСЖ.

Если в период деятельности ТСЖ был создан специальный счет на капитальный ремонт, после ликвидации товарищества распоряжение счетом передается общему собранию. Такой вывод подтверждается, например, решением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 ноября 2020 г. № А32-56557/2019.

Читайте также: Как продать квартиру самостоятельно и быстро: пошаговая инструкция — сервис срочных выписок ЕГРН

С чего начинать смену управляющей компании

В первую очередь определите причины перехода в другую управляющую организацию. Может быть:

• Нарушение уголовно-правовых своих обязательств. Непредоставление услуг, нежелание реагировать на поступающие жалобы жителей и т д
• Соглашение между сторонами, если прежняя управляющая компания не возражает против прекращения существующих отношений.
• Расторжение договора. Обязательно подайте соответствующую заявку, иначе договор будет автоматически продлен.
• Изменить способ управления многоквартирным домом. Затем вы можете нанять британца для выполнения необходимых задач.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

Первым этапом при смене управляющей организации является проведение общего собрания. Инициатором может быть как один из собственников помещения в МКД, так и действующий ДУ, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Инициативы собраний должны помнить, что нельзя просто так отказаться от услуг старой МА, не выбрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации инициаторы должны решить, какую организацию они хотят предложить в качестве новой для управления домом до проведения ОСС. Владельцы должны проголосовать за имя MA и проект соглашения об управлении.

Повестка дня ОСС должна содержать вопросы об избрании руководителя, секретаря и счетной комиссии, месте хранения протокола, а затем ставить на голосование вопросы об изменении УО: о расторжении договора управления с существующей организацией, об избрании новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилье.

Собрание должно быть проведено строго в соответствии со ст. Искусство. 44 — 46 в ЖК РФ: в этом случае меньше шансов, что кто-то будет оспаривать решение собственников о смене управляющей организации.

Вопрос о расторжении договора управления и избрании нового УО решается простым большинством, т.е. 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить оригиналы протокола и приложений к нему в ОУ в течение десяти дней после проведения общего собрания, а ОУ в течение пяти дней со дня квитанции, до изготовления необходимого количества копий (ч ч. 1, 1.1 ст. 46 ТК РФ).

Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

После принятия решения о выборе нового УО стороны должны подписать соглашение об управлении, утвержденное собственниками. Согласно части 1 ст. 162 ЖК РФ, это должны сделать собственники, имеющие более 50% голосов от всех голосов в доме.

Если этого не сделать, то при обращении несогласных с изменением СК в суд договор может быть признан незаключенным. Это подтверждается судебной практикой. По делу № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в лицензионный реестр УО-1 и отказ в этом в отношении УО-2, так как последний не представил договора управления, подписанного собственниками.

При наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 договора управления ЖК РФ в качестве доказательства выполнения решения УСС по выбору управляющей организации упоминается также Силами обороны Норвегии по делу № А17-1382/2018.

Обычно договор на управление подписывается непосредственно в ОСС, где и принимается решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в противном случае по квартирам придется ходить еще и представителю МА, главе домсовета.

Право подписи собственники также могут доверить уполномоченному лицу: обычно это руководитель Совета МКД. Однако следует помнить, что в этом случае должны быть оформлены соответствующие доверенности на имя председателя (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении

Когда собственники приняли решение с OSS о выборе новой управляющей организации, подписали договор на управление, MA должен начать процесс включения дома в свою лицензию и передать дом в свое управление от прежней компании.

Необходимо обеспечить, чтобы инициаторы собрания или лицо, уполномоченное собранием, уведомили бывшего Управляющего о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагается копия протокола собрания и приложений к нему, что подтверждает правомерность данного решения.

Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

Состоялось общее собрание, составлен протокол, подписан договор управления. Следующий, один из самых важных, этапов для УО — сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявку на включение дома в лицензию.

Для этого новая управляющая организация должна внести в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Это необходимо сделать в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН после получения заявления о внесении изменений в реестр лицензий в обязательном порядке проверит выполнение данного требования в законодательстве (пп. «д» ст. 5 № 938/пр).

Согласно п. 2, 3 № 938/пр, новый МА должен подать заявление в орган Госжилнадзора, в котором должны быть указаны адрес дома и обоснование включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН , номер лицензии).

В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае, Госжилинспекция разработала свой шаблон такого заявления, которым должен пользоваться УО при обращении в данную инспекцию.

К заявлению должна быть приложена копия протокола ОСС, по которому МА был избран для управления домом, и копия договора управления, подписанного собственниками в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.

Орган ГЖН проверит достоверность предоставленной информации и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включен в концессию МА в день принятия решения об этом (п. 4, 14 № 938/пр). Домоуправление начнется ровно со дня внесения изменений в лицензионный реестр (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).

Срок передачи технической документации при смене УК

В течение 3-х дней с момента расторжения договора управляющая компания обязана передать вновь избранной управляющей организации, товариществу или кооперативу техническую документацию, ключи от мест общего пользования, электронные коды доступа к оборудованию и т.п.

Права и обязанности граждан, не являющихся членами товарищества

В ст. 143 ч. 1 Жилищного кодекса РФ указано, что после выхода из ТСЖ собственник квартиры в МКД по-прежнему имеет право на получение по звену управления данных, связанных с деятельностью организации, в объеме, предусмотренном уставный документ и жилищное право. Кроме того, власти смогут обжаловать решения властей в рамках судебного разбирательства.

В части 3 ст. 143.1 отмечается, что собственник жилища, вышедший из ТСЖ, может рассчитывать на ознакомление со следующими видами документации:

• счета, сметы расходов и доходов за годовой период;
• аудиторские заключения (когда проверки проводятся аудиторами);
• итоговые документы, подготовленные ревизионной комиссией ТСЖ (ст. 150 ТК РФ);
• протоколы, составляемые в рамках общих собраний и собраний членов (ст. 145 ТК РФ);
• технические документы по МКД и другие документы, связанные с домашним хозяйством.

В пункте 5 части 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ указано, что за собственниками даже при выходе из ТСЖ сохраняется обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг. Оплата производится на основании договоров, заключенных с ТСЖ. Кроме того, собственники квартир, не участвующие в деятельности товарищества, должны платить взносы на капитальный ремонт. Но для отдельных категорий граждан законом предусмотрена компенсация расходов в этих сферах (ч. 6 ст. 155 ТК РФ, ч. 2.1 ст. 169 ТК РФ, ч. 14 ст. 17 ФЗ № 181 от 24.11.1995.).

Плюсы и минусы выхода из ТСЖ

Несмотря на сохранение основных прав и обязанностей даже после выхода из ТСЖ, данное мероприятие имеет ряд преимуществ и недостатков. Положительные стороны включают в себя:

• появление свободного времени для занятий домом, хобби, семьей, ведь освободится не менее 1 часа в неделю, где ранее посещались встречи, совещания, решались другие важные вопросы;
• не требуется вносить денежный взнос для участия в товариществе;
• сохранение права на получение обновленной информации, касающейся деятельности ТСЖ.

К минусам выхода из ТСЖ можно отнести следующие моменты:

• лишение возможности непосредственного участия в решении важнейших задач;
• утрата права распоряжения финансовыми средствами;
• сохраняется требование об уплате взносов на ремонт кровли и другие нужды.

Выход из ТСЖ в управляющую компанию

Если собственников жилья не устраивает действующий режим управления МКД, они могут перейти к управляющей компании. Для этого необходимо получить согласие собственников, которое фиксируется в протоколе общего собрания. Процедура следующая.

1. Имеет кворум в соответствии со ст. 145 ЖК РФ Председатель. Для принятия окончательного решения требуется более 50% голосов.
2. Выбор новой управляющей компании. Этот вопрос также подлежит решению на общем собрании.
3. По окончании мероприятия составить протокол.
4. Уведомление Уголовного кодекса о решениях, принятых на заседании.
5. Передача от управляющей организации в администрацию города сведений о приемке дома.
6. Заключение нового договора собственниками жилых помещений.

Выход и создание нового ТСЖ

Искусство. 136 Жилищного кодекса РФ указано, что создание двух ТСЖ в одном доме недопустимо. Выход – вхождение МКД в уже действующую некоммерческую структуру. Но даже после ее избрания все равно нужно предпринимать шаги по созданию в своем доме товарищества собственников.

Алгоритм включает несколько основных шагов:

1. Формирование ТСЖ.
2. Проводит собрание, в котором примут участие владельцы двух домов. Кстати, жители другого дома вправе отказаться от слияния.
3. Формирование ассоциации.
4. Разработка новых уставных и бюджетных документов.

Поскольку ТСЖ, формируемое с нуля, требует обязательной процедуры регистрации, необходимо обеспечить передачу заявления и учредительных документов в ФНС, вложив в пакет бумаг правильное решение, принятое на заседании, а также квитанция об уплате государственной пошлины на 4000 р.

Выход из товарищества и переход на самоуправление

Непосредственное управление Домом регулируется Федеральным законом № 123 от 04.06.2011. На основании договора на оказание услуг и выполнение работ, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, одна сторона (СС), выполняя указания другой стороны (собственников помещений), обязана обеспечить услуги в срок, указанный в документе. Договоры заключаются от имени каждого собственника от своего имени (ФЗ № 417 от 12.07.2011). В процессе принятия наиболее важных решений регулирование вопросов осуществляет ответственное уполномоченное лицо, имеющее доверенность, выданную большинством собственников. Для перехода к такой форме правления требуется либо ликвидировать ТСЖ, либо реорганизовать его.

Последствия выхода из ТСЖ

Последствия выхода из ТСЖ минимальны, и с положительной точки зрения заключаются в сохранении прав и обязанностей собственников, а также в отсутствии необходимости уплаты членских взносов. Если говорить о минусах, то собственники лишены возможности принимать непосредственное участие в решении важнейших вопросов.

Нюансы

1. Даже после того, как вы покинете ТСЖ, все права и обязанности сохранятся.
2. выход из состава членов товарищества не предполагает освобождения от оплаты счетов за электроэнергию и капитальный ремонт.
3. После подачи заявки необходимо составить договор на поставку основных инструментов.

Когда платить в новую УК

При смене управляющей организации часто возникает путаница в финансовых операциях. Заявление написано, договор составлен. Стоит ли ожидать, что выплаты будут произведены немедленно?

Вы должны оплачивать услуги только после того, как ваш дом будет включен в лицензию УК. Если с документами все в порядке, это происходит в течение 10 дней после обращения УК в орган государственной жилищной инспекции. Вся необходимая информация размещена на сайте ГЖН.