Как составить договор ренты и на что обратить внимание

Закон

Что такое договор ренты с точки зрения закона

Аренда — это соглашение, по которому владелец передает свое имущество лицу или организации в обмен на «техническое обслуживание».

Под содержанием понимаются постоянные ежемесячные платежи в виде определенной суммы или другой помощи — например, уборка помещений, доставка продуктов, помощь в поездках. Значение термина «содержание» определяется сторонами договора до его заключения, условия в каждом случае могут быть разными. Весь процесс регулируется статьями из главы №33 ГК РФ.

Аренда подходит для пожилых людей, которые по тем или иным причинам не имеют родственников или других средств материального обеспечения. Например, пенсионер может договориться с соседом, который помогает ему с доставкой еды, раз в неделю убирает в доме и каждый день водит гулять в парк. Взамен квартира переходит к соседке после смерти пенсионерки.

Аренда – довольно сложный юридический инструмент. При его составлении важно не запутаться в терминах.

Получателем квартплаты является лицо, подарившее квартиру. Например, пенсионер, который хочет таким образом получить прибавку к своей пенсии.

Плательщиком арендной платы является лицо, купившее квартиру.

Договор найма жилья должен быть заверен у нотариуса – если этого не сделать, его могут через суд признать незаконным и он не будет действовать.

Какая бывает рента

Законодательством установлены три вида арендной платы.

Аннуитет — деньги выплачиваются на всю жизнь собственника квартиры, договор заканчивается смертью. Выплаты обычно производятся раз в месяц. Размер выплаты не меньше прожиточного минимума в регионе, а при изменении минимума меняется и выплата.

Аннуитет может получать только одно лицо — собственник квартиры или другой гражданин по воле собственника квартиры.

Аннуитет с зависимостью. Это подвид ренты — по такому договору необходимо удовлетворять потребности получателя ренты в жилье, еде и одежде, заботиться о нем и, по согласованию, оплачивать за него коммунальные услуги.

В данном виде договора определяются расходы на это содержание – например, расходы на арендатора не меньше уровня жизни в регионе. Или вы можете договориться о фиксированной сумме денег плюс уход и продукты.

Фиксированная арендная плата. Это сложный юридический инструмент со множеством тонкостей. Суть в том, что плательщик лизинговых платежей заключает открытый договор на уплату определенной суммы один раз в определенный период, обычно раз в три месяца. За это плательщик становится собственником имущества.

Получателем фиксированной ренты может быть как физическое лицо, так и организация. Обязанность по уплате фиксированной ренты переходит к другим. Например, если у умершего получателя ренты есть наследники, то вы выплачиваете им эту ренту.

Чтобы прекратить выплаты, плательщик может «выкупить ренту», то есть выдать получателю рентных платежей так называемый «письменный отказ от арендной платы». Фактически это способ выкупа съемной квартиры – после отказа от квартплаты плательщик должен перечислить деньги за жилье получателю квартплаты. Размер выкупа зависит от условий договора — проверьте, чтобы в нем была указана конкретная сумма выкупа. Если этого не сделать, сумма будет определена законом – она равна сумме годовых арендных платежей и рыночной стоимости недвижимости.

В договоре фиксированной ренты может быть предусмотрено, что право выкупа не может быть осуществлено в течение жизни получателя ренты.

Проще говоря, легальные варианты аренды выглядят так:

  • Аннуитет – популярная форма. Вы договариваетесь с человеком о том, что до его смерти будете платить ему определенную сумму, которая станет вашей собственностью. Обычно этим форматом пользуются пожилые одинокие люди, которым не хватает пенсии.
  • Аннуитет с иждивенцем — вам предстоит не только платить человеку, но и заботиться о нем, например, приносить продукты, покупать одежду, отвозить в больницу, ухаживать при необходимости. Такая аренда будет полезна пожилым людям, нуждающимся в уходе и физической помощи.
  • Фиксированная арендная плата. Такая арендная плата полезна, если пенсионер хочет быть уверенным, что за его квартиру в конечном итоге будет выплачена определенная сумма – в договоре может быть установлена ​​определенная выкупная цена.

Сколько будут арендные платежи, сказать не может никто. Если в договоре установлен конкретный срок, нотариус может отказать в его удостоверении, и такой договор не будет зарегистрирован в Росреестре. Договор с конкретным сроком может быть признан не арендой, а договором купли-продажи.

Еще аренда может быть не бесплатной — то есть надо платить, как минимум прожиточный минимум. Если составить договор без конкретной суммы платежа, он также не будет зарегистрирован – ведь это фактически договор дарения, а значит, на него не распространяются нормы закона об аренде.

Читайте также: Пособие по инвалидности в 2023 году: кому положено, как получить, какие документы нужны, как оформить

Может ли быть отменена рента

Договор ренты может быть расторгнут через суд, если один из участников сделки нарушил свои обязательства. Вот распространенные причины отмены.

Договор был заключен мошенническим путем. Например, арендатора ввели в заблуждение по поводу условий договора, на словах обещали одно, а на деле в договоре написали другое. По этой причине возможен расторжение договора, если мошенничество будет доказано в суде.

Получатель ренты был признан недееспособным при подписании ренты. В этом одна из главных опасностей аренды как способа покупки квартиры. Например, плательщик ренты заключает договор с пожилым человеком и платит ему обычную арендную плату. Далее встречаются родственники получателя квартплаты и предъявляют документы, свидетельствующие о том, что владелец квартиры несколько лет состоит на учете в психиатрическом диспансере.

Через суд такая сделка может быть признана незаконной, квартира может быть возвращена в собственность пожилому человеку, а договор может быть расторгнут. Непонятно, кто вернет уплаченные платежи, как решит суд.

Плательщик ренты не выполняет свои обязательства. Например, платежи, обещанные в договоре, не появляются в течение года и более. Или не выполняет обязанности по содержанию получателя ренты.

Плательщик является банкротом. В такой ситуации он, следовательно, не переводит платежи получателю ренты. Договор может быть расторгнут через суд, имущество вернется в собственность получателя ренты.

Получатель ренты не обязан погашать все платежи, если это не предписано судом. Например, вы платите за аренду 5 лет, а потом по каким-то причинам не можете платить. В случае расторжения договора платежи в течение 5 лет вам никто не вернет, а квартиру необходимо вернуть получателю арендной платы.

Как обезопасить себя от отмены ренты

Получателями ренты обычно являются одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете вносить платежи и заботиться о них более года. Иногда пожилым людям начинает казаться, что их обманывают – недоплачивают, недобросовестно относятся к своим обязанностям помогать и кормить.

Получатель ренты может попытаться расторгнуть договор через суд. Так бывает не всегда, но застраховать себя от возможных претензий следует заранее.

  • Если в договоре предусмотрено только перечисление определенной суммы, попробуйте сделать это путем перевода на карту. Или зафиксируйте перевод денег на видео, попросите у получателя ренты квитанцию.
  • Когда вы соглашаетесь помочь получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, ходить два раза в неделю, раз в неделю приносить продукты, минимум раз в месяц отвозить в больницу на осмотр.
  • Если договор уже составлен, постарайтесь оформить факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, сходите в те же места, где будут понятые. Сохраняйте все квитанции, медицинские счета и другие документы, подтверждающие ваши расходы на аннуитента.
  • Постарайтесь дружить с соседями — скорее всего, их вызовут в суд в качестве свидетелей.

Инициаторами расторжения договора ренты могут быть наследники выгодоприобретателей ренты. Например, после смерти пожилого человека заявят, что аренда незаконна, пенсионерку ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Для расторжения договора наследники обращаются в суд. Обычно в суде заявляют, что пожилой человек был психически болен и не объяснял свои действия.

Чтобы обезопасить себя от проблем, необходимо еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего жильца. Для этого попросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.

Если наследники обратились в суд, необходимо заручиться поддержкой адвоката. Как правило, судьи такие претензии не поддерживают – квартплата регистрируется в Росреестре и становится собственностью плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть частью наследства — на момент смерти она уже не является собственностью получателя ренты. А утверждения о психической недееспособности оспариваются справкой от психиатра, если вы ее получили заранее.

Как составить договор ренты

Перед заключением договора ренты необходимо обсудить с потенциальным получателем все тонкости и нюансы его содержания, обсудить возможные риски. Нелишним будет наладить дружеские отношения, ведь плательщик может постоянно общаться с получателем ренты на протяжении довольно длительного времени. Никто не может сказать, как долго продлится аренда.

Для составления договора лучше привлечь юриста – он должен проанализировать вашу ситуацию и подсказать, где могут быть «подводные камни», на какие нюансы стоит обратить внимание. Если есть сомнения, лучше не соглашаться на сделку.

Не забудьте включить в договор аренды следующие элементы:

  • Опишите предмет договора — вид ренты, обязанности плательщика ренты. Чем оно конкретнее, тем лучше. Например, для аннуитета с содержанием вместо «поддержать льготника» лучше написать «ежемесячно перечислять средства в размере минимальной заработной платы плюс обеспечивать лекарствами, назначенными врачом».
  • Описание недвижимости. Сдать в аренду можно не только квартиру, но и любое имущество, например апартаменты.
  • Для договора постоянной ренты укажите цену выкупа ренты.
  • Уточняйте размер и периодичность выплат — следует отметить, что сумма не меньше минимальной заработной платы по региону.
  • Добавить в договор условие, подтверждающее выполнение обязанностей. Например, если вы договорились выплачивать конкретную сумму раз в месяц, то добавьте в договор, чтобы получатель ренты писал после этого расписку, что деньги ему были переведены.

Условия договора могут быть изменены и после его заключения — посредством дополнительного соглашения, если обе стороны договорятся о новых пунктах. Обновленный договор должен быть нотариально заверен.

Как заверить и зарегистрировать договор ренты

Договоры аренды должны быть предварительно удостоверены нотариусом. За это необходимо уплатить государственную пошлину – это 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не менее 20 тысяч рублей. Поскольку конкретная цена договора аренды не указана, для расчета используется кадастровая стоимость дома. Узнать, сколько стоит та или иная квартира, можно на сайте Росреестра.

Договор также может быть составлен у нотариуса, за что необходимо доплатить. В Москве такая услуга стоит 6-12 тысяч рублей.

Для подтверждения договора необходимо прийти к нотариусу с пакетом документов:

  • паспорта всех участников сделки;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на жилье;
  • документ, указывающий, кто прописан в квартире и кто имеет право пользоваться ею – в Москве это простой жилищный документ, который можно получить в МФЦ, в регионах нужно обращаться в УК за выписками из домовой книги;
  • арендовать.

Нотариус может запросить дополнительные документы. Например, согласие супруга на сделку, если получатель ренты состоит в браке.

После договор аренды необходимо зарегистрировать в Росреестре. Документы можно передать нотариусу, тогда процесс регистрации займет ок. 3 дня. Либо можно зарегистрироваться через МФЦ — срок увеличивается до 5-7 дней. За регистрацию нужно заплатить еще один взнос — 2 тысячи рублей.

Кратко — как заключить договор ренты

  • С помощью ренты можно купить недвижимость взамен обязательств по содержанию перед бывшим владельцем квартиры. Под содержанием подразумевается либо выплата фиксированной суммы ежемесячно, либо помощь в натуральной форме — например, при покупке продуктов питания и лекарств до смерти жильца.
  • Договор ренты может быть расторгнут — например, если плательщик не выполняет свои обязательства. Платежи в этом случае получатель не вернет, а квартира снова вернется в его собственность.
  • Договариваясь об аренде, заранее обсудите все условия с получателем. Вам следует обсудить, какую конкретную помощь вы хотели бы оказать в обмен на квартиру.
  • Для заключения договора обратитесь к юристу – нужно предусмотреть множество нюансов, которые зависят от конкретной ситуации.
  • Договор должен быть заверен у нотариуса – для этого необходимо заплатить пошлину, 0,5% от кадастровой стоимости квартиры.
  • Затем договор регистрируется в Росреестре.
  • Если у вас есть договор аренды с обслуживанием, вся квартира становится вашей только после смерти получателя арендной платы. Если арендная плата постоянная, с определенными платежами, арендная плата может быть погашена путем внесения единовременной суммы ежегодно, но не ранее срока, указанного в договоре.
Оцените статью
Блог о законе тишины
Adblock
detector