Через сколько можно продать квартиру без налога

Согласно российскому законодательству, продажа любой недвижимости является средством получения дохода. Такие сделки облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13% от общей суммы.

Однако существуют определенные условия и обстоятельства, которые освобождают продавца от уплаты этого налога. Все они описаны ниже. Из материала мы узнаем, в какое время можно продать квартиру без уплаты НДФЛ.

Cpoки пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa

Это один из главных вопросов, волнующих всех потенциальных продавцов недвижимости: сколько времени нужно, чтобы продать квартиру без уплаты налога?

До 1 января 2016 года действовал закон, согласно которому срок владения имуществом для освобождения от НДФЛ составлял 3 года. После этой даты в законе произошли изменения. Срок действия теперь составляет 5 лет. Другими словами, только после 5 лет владения недвижимостью вы можете продать ее и не платить НДФЛ с полученного дохода. Изменения, касающиеся того, как долго нельзя продавать квартиру после ее покупки, связаны со спекуляциями на строительном рынке и налогами.

квартиры
Подготовка к продаже

Только определенные категории лиц освобождаются от уплаты подоходного налога с физических лиц по истечении трех лет. К ним относятся:

получение наследства;
имущество, приобретенное путем дарения от членов семьи или близких родственников; и
квартира или жилое помещение, принадлежащее на основании приватизации без компенсации;
имущество, приобретенное по договору аннуитета.

Независимо от того, когда произошла приватизация, действует один и тот же закон о сроках продажи квартиры.

Квapтиpa в ипoтeкy

Имущество такого типа облагается налогом по общим правилам и не является исключением. Покупка с использованием ипотечного кредита ничем не отличается от покупки за наличные. Таким образом, недвижимость должна быть продана без уплаты налогов в течение как минимум пяти лет после покупки.

Важным нюансом является то, через какое время после покупки квартиру можно продать. Течение срока начинается с момента регистрации объекта недвижимости в Росреестре. Существует несколько способов регистрации ипотеки:

С регистрацией права собственности покупателем и обременения кредитным учреждением;
С регистрацией права собственности банком до полной выплаты кредита.

Это ключевой момент при подсчете 5 лет. Если кредитный договор был составлен таким образом, что право собственности переходит к физическому лицу после погашения кредита, то вычет за право собственности на квартиру начнется с даты погашения последнего взноса.

Второй вариант ипотечного договора встречается чаще. Согласно ему, право на квартиру закрепляется за покупателем в начале платежей и в момент покупки. При подписании контракта убедитесь, что этот пункт включен. Если обстоятельство не указано, применяются общие положения законодательства. Как и в первом варианте, передача имущества от банка к заемщику происходит после того, как заемщик полностью выполнил свои обязательства. Продажа недвижимости, находящейся в собственности более 5 лет, регулируется общими правилами.

Пoкyпкa квapтиpы c yчacтиeм мaтepинcкoгo кaпитaлa

По своей природе материнский капитал — это социальное благо. В соответствии с налоговым законодательством, пособия не облагаются налогом на доходы физических лиц. Однако неверно утверждать, что вся недвижимость, приобретенная с использованием этой льготы, не облагается налогом. Невозможно продать квартиру через год после покупки без уплаты налога.

От вычета освобождается только сумма самого материнского капитала. Срок владения квартирой, приобретенной с использованием материнского капитала, также составляет пять лет.

Bлияниe видa coбcтвeннocти нa paзмep НДФЛ

Форма собственности на квартиру не влияет на сумму подоходного налога, подлежащего уплате при ее продаже. Обязательство по уплате 13% возникает независимо от того, на каком основании он был приобретен. Единственным исключением является определенная категория лиц, указанная в законе. Или истечение срока исковой давности.
При расчете периода действуют следующие предостережения:

если имущество было приобретено до 1 января 2016 года, срок исковой давности составляет 3 года вместо 5;
если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года — срок безналоговой продажи составляет стандартные 5 лет;
Если недвижимость была приобретена в дар от близких родственников или членов семьи, в порядке наследования, приватизации или безвозмездно, период до безналоговой продажи составляет 3 года.

Другими словами, самое главное, что необходимо учитывать при уплате налога с продажи квартиры, — это период владения ею. Для целей НДФЛ доход и категория имущества, а также вид собственности на имущество не имеют значения.

Кaкoгo paзмepa бyдeт нaлoг?

Процент подоходного налога с физических лиц всегда одинаков и составляет 13% от полученного дохода. Однако важно отметить, что этот процент рассчитывается не от полной стоимости проданного имущества. Он рассчитывается в соответствии со следующими правилами:

Если квартира продается дороже, чем цена покупки, разница облагается налогом;
Если цена равна или меньше цены покупки, продавец освобождается от уплаты налога.

Недобросовестные налогоплательщики пытаются воспользоваться этой уловкой, указывая в договоре купли-продажи меньшую сумму, чтобы избежать уплаты НДФЛ.

До 1 января 2016 года действовало другое правило. Согласно этому правилу, суммы, превышающие один миллион, облагались налогом. Операции до этого порога не облагались налогом. После 1 января 2016 года ситуация изменилась. Налогообложение и кадастровая стоимость объекта тесно связаны. Если стоимость имущества не превышает 1 млн рублей и составляет менее 70% от кадастровой стоимости имущества, то доход от продажи облагается налогом. Сумма рассчитывается на основе разницы между суммой сделки и стоимостью, указанной в кадастровой оценке.

Как снизить размер выплат?

Способ 1 подходит для тех, кто купил квартиру на собственные средства или с помощью ипотечного кредита и имеет все подтверждающие документы. В этом случае налог уплачивается с разницы между стоимостью приобретенной квартиры и ценой, за которую она продана.

Пример. Квартира покупается за 2 115 000 рублей и продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость составляет 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, подтверждающий, что он купил недвижимость за 2 115 000 рублей. Государство должно будет заплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 — 2 115 000) x 0,13 = 202 150 рублей.

Если бы владелец продал эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость в 3 200 000 рублей, налог был бы в несколько раз выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре — 3 670 000 рублей, поэтому налог будет исчислен с нее. Таким образом, налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, т.е. в 2 раза больше, чем при первом способе.

❗️ Если продавец планирует уменьшить сумму налога указанным способом, важно не забыть подать заявление и предоставить документы о предыдущих расходах (т.е. подтвердить факт предыдущей покупки квартиры). Налоговая служба не будет делать это за владельца, и могут возникнуть проблемы.

Налоговый вычет: бонус для налогоплательщиков Подробная информация о налоговом вычете. Узнайте о возможностях, которые правительство предлагает покупателям недвижимости в Сент-Люсии.

Способ 2 позволяет вам уменьшить налоговые расходы, воспользовавшись имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей. Этот метод больше подходит для людей, у которых нет документального подтверждения расходов на жилье, например, когда недвижимость была подарена или унаследована, а минимальный срок владения еще не достигнут.

Пример. В наследство досталась квартира. Владелец продает его за 4 180 000 рублей. Расчет производится следующим образом: (4 180 000 — 1 000 000 (имущественный вычет)) x 0,13 = 413 000 рублей.

Рассчитаем сумму налога с продажи квартиры с учетом кадастровой стоимости — 5 300 000 рублей. 5 300 000 х 0,7 = 3 710 000 рублей. Цена квартиры — 4 180 000 рублей — выше, поэтому налог рассчитывается с нее: 4 180 000 х 0,13 = 543 000 рублей. Опять же, законопроект не выступает за расчет кадастровой стоимости.

Воспользоваться правом на вычет налога на недвижимость при продаже можно в любом году. Если продавец продает несколько квартир в течение года, 1 000 000 рублей будут распределены между ними. Те, кто использует этот метод, должны также подать налоговую декларацию для получения вычета — налоговый орган сам не предоставит вычет без соответствующего документа.

❗️ При продаже квартиры за ту же цену, за которую она была приобретена, вы не должны платить налог, если срок уплаты уже прошел. Однако налоговая декларация должна быть подана.

Если у владельца есть доказательства расходов, понесенных на приобретение недвижимости, он может использовать оба метода.

Проведя несколько простых расчетов, продавец решит, какой вариант поможет больше снизить сумму налога.

Налог также не нужно будет платить при продаже жилья по договору переуступки. Например, дом был куплен в 2018 году в начале продажи. Два года спустя, к моменту завершения строительства, но еще до получения ключей, владелец решил продать квартиру. Поскольку недвижимость еще не находится в собственности, продавец передает права на нее покупателю. Формально цена такой квартиры остается такой, как указано в договоре, но рыночная цена может быть выше. Это используется инвесторами, которые покупают квартиры на стадии строительства, а затем перепродают их на более высокой стадии завершения строительства.

Поэтому современные правила позволяют либо избежать налога при продаже квартиры, либо значительно снизить его.

Советы для продавцов квартир:

Перед продажей рассчитайте срок владения, учитывая дату покупки — до 2016 года или после. Если требуемый период уже прошел, вам не стоит беспокоиться о налоге.
Если минимальный срок хранения еще не прошел, узнайте кадастровую стоимость квартиры.
Рассчитать сумму налога с учетом кадастровой стоимости и различных способов уменьшения платежа, описанных выше.
Не забудьте подать налоговую декларацию в налоговую инспекцию и уплатить налог до 30 апреля следующего года. В 2020 году в связи с угрозой распространения коронавируса и введением самоисключения срок подачи декларации продлен до 30 июля, но налог должен быть уплачен до 15 июля.

Нaлoгoвый вычeт и вoзмoжнocть нe плaтить НДФЛ

Существует несколько механизмов, позволяющих избежать уплаты налога с продаж. Один из них очень прост — дождаться срока, в течение которого вы можете продать свою квартиру без уплаты НДФЛ (3 или 5 лет, в зависимости от обстоятельств). Другой вариант — налоговый вычет. Его действие регулируется пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ. С помощью вычета налоговая база может быть уменьшена на 1 миллион рублей.

Практический пример: из налоговой базы (реальной или кадастровой стоимости квартиры) вычитается 1 миллион рублей. Если наследник решит продать полученную им квартиру по цене 4 млн. рублей до истечения 3 лет владения, он должен заплатить налог. Его расчет с учетом налогового вычета выглядит следующим образом. Налоговой базой будет являться фактическая стоимость, так как она выше 70% от кадастровой стоимости. Из суммы продажи (4 млн.) необходимо вычесть вычет (1 млн.), в результате чего получается 3 млн. c именно с этой суммы придется заплатить налог в размере 13%. Если фактическая стоимость не превысила 1 млн, то наличие налогового кредита освобождает от уплаты НДФЛ.

Если квартира была приобретена путем покупки, а не дарения или наследования, механизм расчета меняется. Используется формула «доходы минус расходы». Это означает, что для расчета налоговой базы необходимо предоставить в налоговый орган справку 3-НДФЛ и подтверждение покупки проданной квартиры.

Пример. Квартира была куплена в 2016 году за 6 млн рублей, владелец продает ее в 2018 году за 7 млн рублей. Срок хранения имущества для продажи без уплаты НДФЛ в данном случае составляет 5 лет. Доход в этом случае составляет 1 млн рублей. Она облагается налогом по ставке 13%, а сумма налога составляет 130 000 рублей.

При этом человек может использовать только один из этих инструментов: «доходы минус расходы» или налоговый вычет.

Еще один вариант уменьшить налог на доходы физических лиц или продать квартиру вообще без уплаты налога — это приобрести новую недвижимость на средства от продажи старой. Все эти действия должны быть осуществлены в том же календарном году, в котором зарегистрирован имущественный вычет, при условии, что клиент не воспользовался имущественным налоговым вычетом. Сумма вычета составляет 2 млн рублей и производится единовременно.

Ктo нe плaтит нaлoг?

Полное освобождение доступно владельцам, которые владеют недвижимостью в течение срока, указанного в законе. Другие исключения в законе не предусмотрены.

Однако существуют и вычеты. Их существует несколько:

возмещение налога на недвижимость за квартиру, сумма которого составляет 1 млн. рублей;
Возмещение налога с учетом стоимости продажи.

Оба этих вычета могут быть предоставлены единой суммой в конце года или частями в течение года. Они подаются в налоговый орган, носят заявительный характер и декларируются в 3 личных налоговых декларациях в налоговом периоде, следующем за продажей. Для этого необходимо заполнить декларацию и:

Предоставьте в налоговый орган паспорт и договор купли-продажи.
Вычет расходов. Необходимы паспорт, договор купли-продажи и документы, подтверждающие расходы.

Вычеты могут быть заявлены по каждой операции.

Bapиaнты нaкaзaний и штpaфoв

Наказываются следующие виды правонарушений:

неуплата налога;
непредоставление информации в налоговый орган.

3a За каждый месяц просрочки взимается 5% от неоплаченной суммы. Общий размер штрафа составляет не более 30% и не менее 1 000 рублей. Если налог уплачен не полностью, его размер составит 20% от суммы НДФЛ.

Обязанностью налогоплательщика является уведомление налогового органа о продаже имущества и подача налоговой декларации. Налоговая база регистрируется, рассчитывается сумма к уплате и выдается квитанция.

Обязанность платить налог вытекает из Конституции Российской Федерации. Он должен соблюдаться всеми лицами, на которых распространяется действие закона. Следует учитывать сроки этого процесса. Для того чтобы изменения в налоговом законодательстве не стали неожиданностью, необходимо отслеживать все поправки.

Когда можно продать квартиру: срок владения квартирой для продажи без налога, через какое время можно продать квартиру