- Кoндoминиyм — чтo этo тaкoe
- Историческая справка
- Обзор законодательства
- Кaкиe фyнкции ecть y кoндoминиyмa
- Плюcы и минycы кoндoминиyмa
- Плюcы кoндoминиyмa
- Mинycы кoндoминиyмa
- Кaк coздaть кoндoминиyм
- Coбepитe инициaтивнyю гpyппy
- Coбepитe cвeдeния o coбcтвeнникax
- Oпpeдeлитe этaпы paзвития
- Нaпишитe ycтaв TCЖ
- Opгaнизyйтe coбpaниe
- Пpoвeдитe coбpaниe
- 3apeгиcтpиpyйтe TCЖ
- Oбpaтитecь в мecтнyю aдминиcтpaцию
- Кондоминиум в новостройках
- Обязанности жильцов
- Почему кондоминиумов так мало?
- Можно ли зарегистрировать ОСИ и ПТ без кондоминиума?
- За что могут наказать, а за что — нет
- Какие проблемы ожидать
- Чем кондо отличается от обычной квартиры
- Итак, подведём итоги
Кoндoминиyм — чтo этo тaкoe
Кондоминиум в переводе с латыни означает «совместное владение»: condo или condo означает «вместе», а minium — «владение». Во многих странах мира существует такое определение. Таким образом, кондоминиум — это совместное владение одним объектом недвижимости, например, многоквартирным или одноквартирным домом на одном земельном участке. Каждый член кондоминиума владеет имуществом, например, квартирой в здании кондоминиума, и участвует в управлении общим имуществом.
Проще говоря, кондоминиум — это способ управления многоквартирным домом или другим зданием с несколькими владельцами.
Кондоминиумы бывают разных форм — ассоциации домовладельцев. В разных странах значение понятия «кондоминиум» различно. Например:
В Великобритании в 19 веке существовали временные и постоянные общины;
В США и Канаде существуют территориальные общины жителей;
В Финляндии существуют товарищества собственников жилья;
в Германии существуют строительные общества;
Во Франции такая форма управления называется синдикатом;
В Казахстане существуют кооперативы домовладельцев;
В Украине существуют объединения совладельцев жилых домов.
С развитием рынка недвижимости изменились и кондоминиумы.
В России этот термин использовался по-особому. Первоначально оно использовалось для обозначения участников правоотношения, а позднее — субъекта этого отношения.
Кондоминиумы впервые были использованы в дореволюционной России для обозначения формы собственности, аналогичной иностранной собственности. В то время существовала концепция города-сада: поселение в форме круга площадью 5 000 акров, разделенное 6 бульварами шириной 120 футов на 6 равных секторов. Согласно этой идее, все жители такого города образуют гражданское общество, которое защищает землю вокруг города от застройки. Позже в CCCP появились МЛК — поселения для молодежи. Они существовали с 1971 по 1991 год.
Этот термин не имел юридического определения до 1992 г., и его определение содержалось в Федеральном законе 3 № 4218-1 от 24.12.1992 г. Законопроект относил кондоминиум к особому субъекту имущественных прав, например, к жилищному сообществу. 23.12.1993 года был издан Указ Президента № 2275 «Об утверждении временного Постановления о кондоминиумах». Определение было похоже на предыдущую интерпретацию, но более подробное. Указ № 431 от 29.03.1996 г. определяет термин «кондоминиум» как жилой дом или группу домов на одном земельном участке.
Современное определение этого термина было введено Федеральным законом № 72 от 15.06.1996 г. Под этим термином понимается вся совокупность земли, помещений, ограждений и коммуникаций нескольких одноквартирных домов или многоквартирного дома. С 1 марта 2005 года, со вступлением в силу нового жилищного кодекса, это понятие исчезло из законодательства. Сегодня наиболее близкой формой собственности является ТСЖ, или жилищное товарищество.
Сегодня многие люди часто называют кондоминиумы жильем для арендаторов. Эта практика широко распространена за рубежом. Арендаторам предоставляется несколько зданий на общей, огороженной территории, в каждом из которых находятся небольшие квартиры. Кондоминиумы управляются ассоциацией владельцев, а жильцы живут в них.
Историческая справка
Термин «кондоминиум» возник в Англии, но исследователи указывают на долгую историю кондоминиумных отношений. Еще во времена Римской империи был принят закон, который позволял гражданину владеть одной комнатой в доходном доме, рассчитанном на несколько семей.
В Великобритании первые ассоциации домовладельцев были созданы в 19 веке. Именно с момента их организации началось преобразование жилищного строительства.
В 1836 году был принят Закон о строительных обществах, который открыл правовое поле для организации и деятельности ассоциаций по строительству и содержанию жилья. С помощью этого закона идея жилищного строительства продвигалась через сбор средств с граждан и льготные кредиты под залог построенного жилья.
На практике это работало следующим образом: члены организованных строительных обществ делали еженедельный взнос в общую казну организации. Когда удалось собрать деньги, необходимые для строительства небольшого дома для одной семьи, началось строительство.
Менее чем через 100 лет после принятия Закона о строительных обществах (к 1925 году) в Англии насчитывалось более 1 000 таких организаций с более чем 100 000 членов.
Обзор законодательства
Впервые этот термин появился на страницах Федерального закона 4218, в котором было дано определение этому понятию. Кондоминиум — это объединение владельцев жилых помещений в многоквартирных домах. Все жильцы имели нераздельную собственность на свое жилище, но могли пользоваться общими частями дома, которые рассматривались как общая и совместная собственность (технические помещения, дворовая территория).
Эта концепция получила дальнейшее развитие в Указе Президента № 2275. В законопроекте говорилось, что внутренние кондоминиумы являются добровольными объединениями домовладельцев в одном имущественном комплексе. Этот документ установил границы и рамки домовладения в России. Каждый собственник владеет жилыми и нежилыми помещениями (в пределах одного жилища), а также недвижимостью, входящей в состав здания (вне границ жилища).
Описание этой формы собственности можно найти в Федеральном законе № 72. В юриспруденции этот термин используется для обозначения совокупности видов помещений, земли, коммуникаций и перегородок, которые находятся в пределах одного здания. Всеми этими удобствами может пользоваться любой житель дома. Однако в 2005 году слово «кондоминиум» исчезло из российского законодательства. После принятия обновленного Жилищного кодекса этот термин исчез и был заменен на «ТСЖ». Товарищества собственников жилья по своей структуре и функциям ближе к тому, чем в российской действительности является кондоминиум.
Однако суть осталась. В Российской Федерации начали массово появляться отели в стандартных кондоминиумах. Эта практика пришла в страну из Америки, где подобные мини-отели пользуются большим спросом благодаря многоотраслевому обслуживанию, улучшенному сервису, развитой инфраструктуре и удобному расположению. Но 15 апреля 2019 года вступил в силу Федеральный закон № 59, который вносит коррективы в порядок предоставления гостиничных услуг. После его принятия гостиницы было запрещено размещать в многоквартирных домах, кондо-отели исчезли из национальной действительности.
Пример схемы кондоминиума
Кaкиe фyнкции ecть y кoндoминиyмa
Кондоминиум должен управлять общим имуществом: например, жилыми и нежилыми помещениями общего пользования, прилегающей территорией, дворами и службами здания. Он имеет три основные функции:
Контроль над компаниями, предоставляющими услуги. Владельцы совместно контролируют коммунальные услуги, которые обеспечивают горячую и холодную воду, электричество и газ. Кондоминиум также контролирует компании, которые предоставляют различные бытовые услуги, например, вывоз мусора.
Обеспечение ремонта, обслуживание зданий. Владельцы совместно решают, к какой компании обратиться за ремонтом и реконструкцией, а также обеспечивают надлежащий уход за территорией и другими объектами. Например, они убирают детские площадки, дворы от мусора — держат суббутылки или нанимают сторожа.
Выполнение работ по утвержденному плану. Каждый год кондоминиум готовит план действий для реализации. Третья его функция заключается в обеспечении выполнения работ в соответствии с планом, например, создание сквера в районе с одноквартирными домами, строительство еще одной детской площадки или обеспечение стандартных парковочных мест во дворе здания кондоминиума.
Кроме того, кондоминиумы обязаны реагировать на различные форс-мажорные ситуации, на просьбы жильцов и отчитываться за потраченные деньги.
Плюcы и минycы кoндoминиyмa
Как и любая другая форма правления, она имеет свои преимущества и недостатки.
Плюcы кoндoминиyмa
Высокая личная ответственность. В кондоминиуме все владельцы недвижимости принимают решения совместно на общем собрании. Присутствие на них является обязательным. Каждый владелец квартиры или дома несет ответственность не только за свою собственность, но и за общее имущество.
Нет никаких налогов. Кондоминиум является некоммерческой, т.е. некоммерческой организацией. Таким образом, налоги на коммунальные услуги с вашего имущества не взимаются. Это дает вам возможность сэкономить на ежемесячных платежах, а сэкономленные деньги могут быть использованы для развития, улучшения общего имущества.
Субсидии от государства. Даже в кондоминиумах люди с низкими доходами или другие малообеспеченные группы имеют право на помощь от государства. Например, владелец может подать заявление на получение жилищного пособия от государства.
Контроль затрат. Каждый член кондоминиума может контролировать, куда расходуются деньги; все учитывается в ежегодных отчетах. Кроме того, все владельцы недвижимости могут решать, на что потратить деньги, например, они могут выбрать между ремонтом подъезда или новой детской площадкой, парковкой или крышей.
Право распоряжаться квартирами. Независимо от формы управления многоквартирным домом, каждый собственник может распоряжаться своим личным имуществом без согласия других членов совета. Можно подарить, обменять, продать или завещать имущество.
Возможность получения дополнительного дохода. Собрание членов кондоминиума может решить, как заработать дополнительные деньги на содержание общего имущества. Можно, например, сдавать помещения в аренду для общего пользования, например, сделать магазин на первом этаже, за деньги размещать на здании рекламные баннеры, осуществлять другую приносящую доход деятельность.
Хорошие шансы в суде. При возникновении проблем у члена кондоминиума больше шансов выиграть в суде, чем у обычного владельца.
Инвестируйте только в недвижимость. Все средства, накопленные кондоминиумом, используются для развития, ремонта общего имущества, например, капитального ремонта многоквартирного дома, содержания мест общего пользования, установки домофонов с видеосвязью и т.д. Кто-то не может сам распорядиться деньгами, потратив их на другие цели.
Возможность решения проблемы неплатежей. На общем собрании члены кондоминиума могут договориться, что те, кто имеет задолженность за коммунальные услуги, «искупают» ее своим трудом. Например, работа в качестве сторожа без оплаты или вклад в ремонт и содержание общего имущества.
Mинycы кoндoминиyмa
Сложный процесс регистрации. Вам придется проводить собрания для регистрации кондоминиума, избирать членов правления, заполнять множество бумаг и посещать несколько офисов.
Эксплуатационные расходы. Все расходы по обслуживанию общих частей, территории, самого дома и другого общего имущества будут нести домовладельцы. То есть они платят за все — уборку, ремонт, коммунальные услуги, установку домофона и так далее.
Сложные разбирательства. Для принятия важных решений необходимо организовать собрание собственников жилья, провести голосование, составить протокол, внести изменения в план развития и другие документы. Все это требует времени.
Кaк coздaть кoндoминиyм
В России наиболее близкой к кондоминиуму формой управления является ТСЖ или товарищество собственников жилья. Чтобы создать его:
Coбepитe инициaтивнyю гpyппy
Поговорите с соседями и соберите активистов в поддержку создания ТСЖ. Чем больше инициативная группа, тем лучше, потому что сначала вам придется проделать серьезную работу: подготовить ряд документов, оповестить жителей о собрании, провести собрание и подготовить бумаги для регистрации в налоговой инспекции.
Coбepитe cвeдeния o coбcтвeнникax
Выясните, кому и в каких пропорциях принадлежит каждая квартира в здании или каждый дом на участке. Вам также необходимо выяснить, сколько человек зарегистрировано в квартире и сколько фактически проживает в ней. Идея состоит в том, чтобы выяснить, кто все члены ТСЖ — каждый домовладелец должен посещать собрания. Информация о количестве зарегистрированных жильцов может помочь рассчитать расходы на содержание мест общего пользования.
Oпpeдeлитe этaпы paзвития
Проанализируйте здание, чтобы оценить, сколько денег потребуется на содержание. Подумайте, какие дополнительные источники дохода могут быть получены. Установите ближайшие цели и этапы. Например, запишите строительство новой детской площадки в первый год или оцените год капитального ремонта и дополнительно напишите свои цели на следующий год.
Нaпишитe ycтaв TCЖ
Это должно быть написано до общего собрания. Требования к уставу ТСЖ изложены в статье 135 Жилищно-коммунального кодекса. В уставе ТСЖ указано, что в его состав должны входить:
название ассоциации домовладельцев, содержащее эти слова;
место, где будет располагаться ТСЖ;
субъекты и цели деятельности ТСЖ;
Порядок образования и прекращения членства в ТСЖ;
Состав, полномочия руководящих органов;
Порядок принятия решений органами управления ТСЖ.
Важно включить в устав форму, порядок избрания правления, жесткие рамки полномочий всех лиц — например, определенную сумму, которую можно потратить без согласия членов ТСЖ. Все, что превышает эту сумму, должно быть зарезервировано на собрании.
Также запишите протокол голосования и то, как будет организовано техническое обслуживание и ремонт. Например, будет ли ТСЖ заниматься этим самостоятельно, работать с управляющей компанией или использовать подрядчиков.
Opгaнизyйтe coбpaниe
Подготовьте протокол собрания с ключевыми моментами для обсуждения и бюллетени с графами для заполнения. Уведомите всех собственников о собрании, отправив им уведомление о собрании или лично посетив квартиры и зарегистрировавшись. Затем разработайте повестку дня — изложите основные вопросы, которые вы будете обсуждать на встрече. Вы также можете разместить повестку дня на доске объявлений, на входной двери или в других общественных местах.
Пpoвeдитe coбpaниe
Проведите собрание, объясните свое желание создать ТСЖ и заручитесь поддержкой собственников. Прочитайте уставные документы и попросите проголосовать по ним. Вместе изберите членов совета директоров, которые будут отвечать за управление, и дайте им право голоса. Зафиксируйте все решения в протоколе, раздайте бюллетени и попросите всех присутствующих подписать свои голоса.
Если на собрании присутствует менее 50% собственников или если менее 50% собственников голосуют за изменения, изменения не будут приняты. Необходимо провести новое собрание или убедить несогласных проголосовать за ТСЖ.
3apeгиcтpиpyйтe TCЖ
Посетите местную налоговую инспекцию и зарегистрируйте свое ТСЖ. Для этого вам необходимо подать:
Заявление на регистрацию, которое вы можете заполнить на месте;
Протокол заседания с бюллетенями для голосования;
Устав ТСЖ в двух экземплярах;
Необходимо будет предоставить квитанцию об оплате государственной услуги.
О дополнительных документах и условиях регистрации вы будете проинформированы на месте. В течение 5 дней после официальной регистрации ТСЖ члены правления должны открыть банковский счет.
Oбpaтитecь в мecтнyю aдминиcтpaцию
Уведомите местную администрацию о том, что вы создали ТСЖ. Уведомите их и примите здание от местных властей. Если у вашего здания есть бывший владелец, уведомите его о создании ТСЖ.
Кондоминиум в новостройках
В сметной документации жилого дома застройщик указывает нежилую площадь, которая будет включена в общие части кондоминиума. До начала продажи квартир, нежилых помещений в индивидуальную собственность, он обязан зарегистрировать кондоминиум в здании за свой счет в соответствии с ДКП. Продажа единиц кондоминиума в незарегистрированном здании не допускается.
В течение 30 дней после регистрации ПСД или создания ТСЖ застройщик обязан передать все необходимые документы в бумажном и/или электронном виде собственникам квартир на основании акта передачи. Приложение к акту приема-передачи должно включать перечень общего имущества кондоминиума с подробным описанием имущества.
Обязанности жильцов
Владельцы квартир обязаны вносить ежемесячную плату за управление и содержание общего имущества кондоминиума, его текущий ремонт, противопожарную защиту и оплачивать коммунальные услуги, расходуемые на содержание общего имущества (не путать с коммунальными услугами своей квартиры!). Кроме того, закон обязывает собственника квартиры ежемесячно отчислять средства на капитальный ремонт общего имущества в размере не менее 0,005 месячной расчетной ставки на квадратный метр полезной площади квартиры.
Почему кондоминиумов так мало?
Термин «кондоминиум» был введен в законодательство Указом Президента «О земле» от 22 декабря 1995 года. Согласно данным Министерства промышленности и развития инфраструктуры (MIID), в настоящее время в 80 018 жилых домах зарегистрировано только 27 886 кондоминиумов (или 34,8%). Почему так мало? Министерство объясняет низкий процент регистрации кондоминиумов следующим образом: недобросовестные председатели КСЕ не хотели подавать необходимые документы в регистрационный орган, мотивируя это высокой стоимостью подготовки правоустанавливающих и идентификационных документов на землю.
- Также были многочисленные случаи продажи подвалов, технических этажей и другого общего имущества третьим лицам, хотя такая сделка не вступает в законную силу, отметил IIRC.
Можно ли зарегистрировать ОСИ и ПТ без кондоминиума?
Да. Порядок регистрации товарищества собственников недвижимости установлен Положением Министра юстиции о регистрации юридических лиц и не требует обязательного присутствия кондоминиума при регистрации ТСЖ, пояснили в ХКЦ «Казцентр». Наличие оформленного кондоминиума также не является обязательным условием для заключения договора с ТСЖ. Государственные услуги по регистрации ИЖС и кондоминиумов предоставляются отдельно. Их можно получить через ГНЦ или портал Egov, если у вас на руках есть пакет документов.
За что могут наказать, а за что — нет
Регистрация кондоминиума является обязательной, а не факультативной, пояснил он, но нет никакого наказания за отсутствие регистрации кондоминиума. Никто не может заставить владельцев зарегистрировать кондоминиум. Есть только последствия, которые отражаются на жителях, когда их собственность в конечном итоге продается третьим лицам или занимает арендатор-торговец, превращая жизнь в тягость из-за шума, запахов и столпотворения.
Управление кондоминиумом будет осуществляться новым органом — либо ассоциацией владельцев недвижимости (HOA), либо корпорацией собственников (PT).
Согласно Закону о строительных отношениях, председатель ТСЖ должен в течение 15 рабочих дней после избрания:
- Открыть расчетный счет в банке второго уровня для расходов, связанных с управлением и содержанием имущества кондоминиума;
- Накопительный счет для капитального ремонта общего имущества кондоминиума.
Оба счета будут открыты поверенным GoT в день подписания соглашения о партнерстве в тот же день. Адвокат должен иметь доверенность от абсолютно всех владельцев кондоминиума.
Административный кодекс устанавливает ответственность за нарушение срока открытия текущего и сберегательного счетов для объекта кондоминиума в банке второго уровня. Первоначально санкция носит предупредительный характер. Если нарушение не устранено в течение года — штраф 10 MCI для физических лиц (для руководителя ПТ), 20 MCI для юридических лиц (для председателя МСУ).
Светлана ДРУЖИНИНА, экономист, председатель общественной организации «Аксай 1/24», поделилась своим профессиональным пониманием: если у здания до реформы были отдельные банковские счета, его нельзя просто перевести на новую форму управления. LSI и PT в любом случае должны открыть новые банковские счета. Должен быть раздельный баланс средств, и КСК должна подписать акт передачи дома с документами и этими деньгами. В этом случае документы немедленно передаются в LSI или PT, а деньги переводятся в соответствии с гарантийным письмом на новые счета. Решение о том, что делать со старыми счетами, остается за КСК.
Какие проблемы ожидать
Ряд проблем возникает из-за неправильного понимания кондоминиумов. Вот первый: допустим, жильцы регистрируют кондоминиум. Один из владельцев считает, что имеет право на десять квадратных метров в подвале и хочет переоборудовать его под свое личное хранилище. Это не работает: кондоминиум является неделимым, что означает, что он не может быть разделен в натуре. Чердаки, подвалы, подъезды и лестничные клетки одновременно принадлежат всем. Решение об использовании общего имущества принимается только на общем собрании собственников.
Вторая проблема — отказ арендаторов платить ежемесячные взносы за содержание общего имущества. Некоторые люди говорят: «Поскольку кондоминиум не зарегистрирован, я не буду платить за содержание квартиры». Как только он будет зарегистрирован, моя доля будет определена — я начну платить немедленно!». Но согласно законодательству Республики Казахстан, содержание общего имущества оплачивается не членами кондоминиума, а собственниками помещений (квартир) в здании. Это отдельно оговаривается статьями 188, 189 Гражданского кодекса, а Закон о жилищных отношениях лишь усиливает обязанность платить. С того, кто является владельцем, долг взыскивается в судебном порядке.
Если владельцы квартир в блоке на общем собрании решат включить бывшую государственную собственность в кондоминиум, они должны быть готовы к дополнительным расходам. Уборка территории, обрезка деревьев и удаление листьев станут обязанностью владельцев. Кроме того, необходимо будет заплатить налог на землю.
Также проблематично, что правила предусматривают короткий срок для сбора подписей домовладельцев за включение их участка в кондоминиум — всего 30 дней. Это лишает владельцев времени, чтобы сделать реальное заявление о намерениях. Учитывая, что карантинные меры не всегда допускают большое скопление людей, а для этого необходимо как минимум две трети голосов, жильцы должны собрать подписи. А в некоторые подъезды невозможно попасть физически, а некоторые квартиры и помещения арендуются, и подписи должны быть от владельцев недвижимости.
Чем кондо отличается от обычной квартиры
В общей практике кондоминиум — это несколько строений, соединенных между собой огороженной территорией. За забором находится теннисный корт, детская площадка, автостоянка или бассейн. На первом этаже здания располагаются коммерческие учреждения, а на других этажах — люди. В Российской Федерации аналогом является стандартный многоэтажный комплекс с магазинами на первом этаже и квартирами на других этажах. Таким образом, квартира и кондоминиум отражают схожие реалии. Однако между ними есть некоторые различия.
Плоский | Кондо |
Аренда или собственность. | Будет куплен. |
Могут быть различные типы ванных комнат. | Обычно общая ванная комната. |
Также можно найти просторные кухни. | Маленькие кухни. |
Домашние животные разрешены. | Домашние животные не допускаются. |
Доступны просторные номера. | Компактные размеры. |
Большинство различий можно увидеть между квартирами и кондоминиумами в Таиланде. Последние отличаются оригинальной планировкой комнат. Они могут включать смотровую площадку, бассейн или небольшой аквапарк. Внутри кондоминиумов можно увидеть четкое разделение. В тайских кондоминиумах практически нет ванных комнат, только душ и совмещенный туалет. У них также нет кухни как таковой. У входа есть небольшое пространство, где спрятаны микроволновая печь, раковина, электрическая плита и холодильник.
Кондоминиумы в США сильно отличаются от того, что россияне считают стандартными квартирами. Такая застройка обычно представляет собой трехэтажный дом, разделенный на секции. У каждого из них есть свой владелец. А пространство, принадлежащее только ему или ей, может состоять из одного или трех этажей. Это жилье включает в себя спальни, кабинет, столовую, ванную комнату, туалет и кухню. Все это принадлежит владельцу конкретного участка жилой площади, входящего в состав разделенного здания.
Окружающая территория принадлежит всем жильцам. Они имеют право совместно выбрать компанию, которая будет поддерживать порядок, косить клумбы, убирать мусор, ставить общественные объекты. Таким образом, американский домовладелец получает не только собственную квартиру, но и двор, которым он может распоряжаться с согласия других собственников. Жизнь в такой недвижимости имеет как положительные, так и отрицательные стороны.
Итак, подведём итоги
Кондоминиумы очень популярны во всех развитых странах благодаря многочисленным преимуществам, которые они имеют, как описано в этой статье. Также можно инвестировать личные средства в кондоминиумы, которые будут приносить дополнительный или основной доход владельцу.
Решив приобрести кондоминиум, вы должны сначала ознакомиться с документами, в которых указано ваше финансовое положение.
В идеале эти документы должны быть проверены специалистом по недвижимости.
Вам следует поговорить с главой кондоминиума и другими его членами и выяснить, какова ситуация на самом деле, каковы планы на будущее и какие задачи необходимо решить.