- Законодательство
- Расходы при покупке и продаже квартиры
- Если договор удостоверяется по собственному желанию
- Если договор купли-продажи удостоверяется в обязательном порядке
- Расходы, затраты при покупке-продаже квартиры
- Затраты на риелтора
- Затраты на сбор документов
- Оформление сделки
- Оплата за аренду ячейки
- Госрегистрация
- Налоги
- Варианты договоренностей между сторонами
- Что берет на себя покупатель?
- Какие издержки несёт продавец при продаже?
- Разделение нагрузки пополам
- Дополнительная услуга, которая может понадобиться — согласие супруга
- Дополнительные расходы при оформлении ипотеки
- Оплата услуг технического характера
- Кто должен оплачивать услуги?
- Этапы осуществления сделки
- Правила сделки купли-продажи недвижимости
Законодательство
Гражданский кодекс Российской Федерации не регулирует, кто должен оплачивать расходы, связанные с продажей недвижимости. Другими словами, на законодательном уровне это не принимается во внимание.
На практике это выглядит так: если у нотариуса есть клиенты, он всегда указывает, кто будет оплачивать все услуги. И здесь покупатели и продавцы сами должны прийти к соглашению. В противном случае нотариус не сможет удостоверить сделку.
Расходы при покупке и продаже квартиры
Даже если вы составите соглашение самостоятельно, без помощи адвоката, расходы неизбежны.
К ним относятся:
- Государственная пошлина. Это не налог, а обязательный платеж фиксированной суммы. За проведение сделки стороны выплачивают государству вознаграждение. Государственная пошлина уплачивается за регистрацию недвижимости в Росреестре и за запрос документов на продажу недвижимости.
- Нотариальный сбор. Эта величина аналогична государственной пошлине, то есть устанавливается на государственном уровне и отражена в Налоговом кодексе и Основах законодательства Российской Федерации о нотариате. В отличие от государственной пошлины, нотариальный сбор остается в распоряжении нотариуса. Пошлина уплачивается за заверение договоров и копий документов.
- Налог. Подоходный налог с физических лиц уплачивается только продавцом имущества, поскольку именно он получает доход. В некоторых случаях ставка налога может составлять 13% или 30%. Даже если по закону граждане не должны платить налог, подача декларации о нулевом доходе является обязательной.
Других расходов можно избежать, отказавшись от услуг агента по недвижимости, аренды сейфа и помощи адвоката. Это увеличивает риск потерять деньги, не став владельцем квартиры, или отдать недвижимость, не выплатив ее стоимость.
Если договор удостоверяется по собственному желанию
(нотариус не обязателен)
Напомним: если все продавцы квартиры совершеннолетние и дееспособные, то к нотариусу можно обратиться только по собственному желанию, так как нотариус не обязателен — статья 42(1) Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
А) Составление договора — от 4 до 11 тысяч рублей. Цена за составление проекта в каждом регионе разная, так как она не определена законом. Она устанавливается местной нотариальной палатой на общем собрании. Кроме того, цена меняется каждый год. Например, на момент написания статьи в Москве — от 8 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге — 6 — 8 тысяч рублей. Можете ли вы принести свой контракт и не платить за составление?
B) Нотариальное заверение (заверение) договора — % от суммы сделки. Цена покупки квартиры — это цена, о которой стороны (покупатель и собственники) договорились между собой. Это будет указано в договоре купли-продажи.
Процент зависит от суммы сделки и от того, являются ли продавец (собственники) и покупатель близкими родственниками. Размер пошлины вытекает из статьи 22(1)(1) Закона о нотариате.
- Когда покупатель и продавец являются близкими родственниками друг другуЭто бывает, когда квартира продается супругу/супруге, родителям/родителям, сыну/дочери, внуку/внучке или бабушке/дедушке.
- — Если сумма сделки составляет до 10 млн рублей, сертификация контракта стоит 3 000 рублей + (0,2% * сумма сделки).
- — Если сумма сделки превышает 10 млн. р., 23 000 р. + (0,1% * (сумма сделки — 10 млн.)). Но окончательная стоимость сертификации не может превышать 50 000 рублей.
- Пример №1: Александр и Светлана имеют квартиру в Москве. Каждый из них имеет по 1/2 доли. Они решили продать квартиру своему сыну Дмитрию, близкому родственнику. Хотя это не является обязательным, они решили обратиться к нотариусу. Цена продажи составила 7 млн. рандов. Нотариус взял с них 8 000 рандов за составление договора и 3 000 рандов + (0,2% * 7 млн.) = 17 000 рандов за его заверение. В общей сложности нотариус взимает 25 000 рублей.Пример 2: У Оксаны есть квартира в Санкт-Петербурге. Она решила продать его своим внукам Ивану и Ольге, то есть близким родственникам. Они договорились о цене квартиры — 11 млн р. Они обратились к нотариусу, хотя в их случае нотариус не нужен. За составление договора они заплатили 6 000 руб. За его сертификацию — 23 000 рублей + (0,1% *(11 млн — 10 млн)) = 24 000 р. В общей сложности 30 000 р.
- Когда покупатель и продавец незнакомы друг с другом, другие родственники
- — Если сумма сделки составляет до 1 млн, то сертификация контракта стоит 3 000 рублей + (0,4% * сумму сделки).
- — Если сумма сделки превышает 1-10 миллионов рублей, то 7000 + (0,2% * (сумма сделки — 1 миллион рублей)).
- — Если сумма сделки превышает 10 миллионов, 25 000 рублей + (0,1% * (сумма сделки — 10 миллионов)). Но в этом случае максимальная стоимость сертификации составляет 100 рублей.
- Пример №1: Александр, Андрей и Светлана имеют квартиру в Москве. Каждый из них имеет долю в 1/3. Они решают продать квартиру своему племяннику Артему за 4,5 миллиона рублей. Племянник не считается близким родственником. Хотя это не является обязательным, они решают обратиться к нотариусу. Нотариус взял с них 8 000 рублей за составление договора и 7 000 рублей + (0,2% * (4,5 м — 1 м) = 14 000 рублей. Всего 22 000 рублей.Пример 2. Супружеская пара Оксана и Василий имеют квартиру в Санкт-Петербурге, которая находится в совместной собственности. Они решают продать его. Они разместили объявление и нашли покупателей — супругов Олега и Марину, т.е. никаких родственников. Они договорились о цене в 12 миллионов рандов. Они обратились к нотариусу, хотя в их случае это не является обязательным. За составление договора они заплатили 6 000 рандов. За его сертификацию — 25 000 рандов + (0,1% *(12 млн — 10 млн)). = 27 000 р. Всего 33 000 р.
Пример №3: У Владимира есть небольшая квартира в Самаре. Он решил продать его и нашел покупателей, Андрея и Светлану. Они для него чужие, то есть не родственники. Цена продажи составила 950 т.р. Они обратились к нотариусу, хотя в их случае нотариус не нужен. За составление договора заплатили 4 000 р. За его заверение — 3 000 р. + (0,4% * 980т.) = 6 800 р. Итого 10 800 р.
- (C) Нотариус обязан бесплатно зарегистрировать договор купли-продажи. Теперь это входит в базовую услугу по удостоверению сделок дарения — статья 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и статья 22.1 (1) Основ о нотариате.Нотариусу нужно заплатить деньги только за государственную пошлину за регистрацию сделки — 2 000 рублей (абзац 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса). Если нотариус подает документы в электронном виде, Росреестр установил скидку 30% — вам придется заплатить всего 1 400 рублей. По закону государственную пошлину оплачивают покупатели, так как они являются бенефициарами, но на практике нотариусу все равно, кто отправляет деньги.После регистрации сделки в Управлении Росреестра покупатели станут новыми владельцами квартиры. Вы сможете забрать документы у нотариуса. Некоторые нотариусы уведомят вас по телефону, другим придется звонить самим.
После приобретения квартиры вы можете рассчитывать на возврат 13% в виде налоговых вычетов (до 260 000 рублей).
Читайте также: Как узаконить пристройку к дому: оформляем документы на самовольную пристройку и легализовываем
Если договор купли-продажи удостоверяется в обязательном порядке
А) Выполнение контракта — от 3 до 9 тысяч рублей. Цена варьируется в каждом регионе, поскольку она не установлена законом. Цена устанавливается местным нотариусом на общем собрании. Кроме того, цена меняется каждый год. Например, на момент написания этой статьи в Москве она составляет 6 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге — 4,8 тысячи рублей, в Архангельске — 8,8 тысячи рублей. Это называется техническим и юридическим обслуживанием. Могу ли я принести свой собственный контракт и не платить за него? Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — 0,5% от суммы сделки (пункт 5(1) статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации). Сумма сделки — это цена квартиры, совместно согласованная продавцом и покупателем. Это будет указано в договоре купли-продажи.
Стоимость сертификации = 0,5% * стоимость сделки
Стоимость сертификации также ограничена — она должна составлять не менее 300 евро и не более 20 000 евро.
ПРИМЕР
Пример 1: Семья Ивановых имеет квартиру в Москве. Поскольку родители использовали материнский капитал на его покупку, есть доли их несовершеннолетних детей. Каждый ребенок имеет 1/5 долю. Они решили продать квартиру за 6 миллионов рандов и нашли покупателя. В их случае нотариус обязателен. За составление договора и его заверение нотариус взял с них 5400 р. — 0,5% * 6 млн = 30 000 р. Нотариус взял с них только максимальную сумму по закону — 20 000 р. Всего 25 400 р.
Пример 2: Семья Сидир купила квартиру в Самаре. Их несовершеннолетний сын имеет долю 1/6 в квартире, поэтому при ее продаже требуется нотариус. Они продают квартиру Ивану и Ольге за 3,5 миллиона рублей. Нотариусу за составление договора они заплатили 5 000 р. За его заверение — 0,5% * 3,5 млн = 17 500 р. Всего 22,500 р.
Из приведенных выше расчетов можно предположить, что если мы занизим сумму сделки, то заплатим меньше за сертификацию контракта. Например, покупатель и владельцы договорились о цене в 5,5 млн. рандов. Оказалось, что в их случае потребуется нотариально заверенный договор. Хотя получится, что 0,5% * 5,5м = 27 500, нотариус возьмет за заверение максимальную по закону сумму в 20 000 р. Чтобы уменьшить размер госпошлины, стороны договорились указать в договоре 2 млн р., а оставшиеся 3,5 млн р. не фиксировать. Сертификация будет стоить не 20 000 рублей, а 10 000 рублей.
Однако на практике сумма сделки не может быть уменьшена — нотариусы обычно знают рыночные цены на недвижимость и не станут заверять договор с резко уменьшенной суммой сделки. Известно почему — они будут получать меньше денег за свои услуги. И многие продавцы не согласятся принять часть денег за квартиру «на руки».
Расходы, затраты при покупке-продаже квартиры
Для определения затрат полезно определить этапы сделки для каждой стороны. Каждый последующий шаг по заключению договора будет содержать различные статьи расходов:
1. | Поиск квартиры на первичном/вторичном рынке, обращение к брокеру. | Поиск покупателя, обращение к посреднику, размещение объявления в СМИ. |
2. | Сбор документов, составление договора с банком на аренду сейфовой ячейки для безопасной сделки. | Запрашивает правоустанавливающие документы, выписки из документов на недвижимость, любые обременения, собирает другие документы о продаже. |
3. | Составление предварительного договора купли-продажи. | |
4. | Регистрация генерального контракта, нотариальное заверение документа. | |
5. | Регистрация перехода права собственности. |
Затраты на риелтора
Планируя приобрести недвижимость, первое, с чем столкнется покупатель, — это проблема выбора. Чтобы оптимизировать процесс поиска и найти достойный вариант, свои услуги предлагают агентства недвижимости.
Стоимость услуг посредника может быть установлена в виде фиксированной суммы или рассчитываться как процент от стоимости квартиры.
Согласно анализу рынка риэлторских услуг, стоимость услуг специалиста составляет 1-4% от стоимости квартиры.
Риэлторы, работающие в агентствах с хорошей репутацией, могут назвать фиксированную плату в размере 150-200 тысяч рублей. Частные лица берут меньше — 100-150 тысяч рублей.
Риэлтор платит покупателю. Часто продавцы вообще не хотят связываться с агентством. Риэлторы ищут людей, находят продавцов и предлагают свои услуги бесплатно, а затем начинают искать покупателя на квартиру, требуя за это плату. Риэлтор не отвечает за чистоту сделки, это обязанность адвоката. Поэтому лучше, чтобы деятельность по отчуждению недвижимости контролировалась лицом, имеющим опыт работы в этой сфере и юридическое образование.
Затраты на сбор документов
Покупателю проще собрать необходимые документы, так как они нужны ему для завершения сделки:
- паспорт;
- Если вы состоите в браке, вам потребуется свидетельство о браке;
- Нотариально заверенное свидетельство о браке и согласие вашего супруга.
Этот последний документ необходимо будет оформить. Стоимость его сертификации составит от 500 до 800 рублей.
Иногда согласие супругов не требуется — например, если акт о собственности составлен в обычной письменной форме или между супругами заключен брачный контракт. Кроме того, согласно статье 35 Семейного кодекса, при отчуждении имущества одним из супругов предполагается согласие другого супруга. Вопреки закону, агенты по недвижимости настаивают на согласии. Тогда у другого супруга не будет возможности оспорить сделку на том основании, что она была совершена без его или ее ведома.
Во время сбора документов продавец несет значительные расходы, так как ему приходится завершать составление недостающих документов на квартиру, подтверждать отсутствие коммунальных платежей, при необходимости — оценивать стоимость недвижимости.
Пакет документов, заполненный продавцом, включает:
- Выдержка из USRN. Стоимость документа, который предоставляется по запросу — 300 рублей.
- Справка из БТИ с указанием инвентаризационной стоимости объекта и поэтажным планом. Если инвентаризация была проведена ранее 5 лет назад, то оценка стоимости не требуется. В противном случае услуга будет стоить 1-2 тысячи рублей. Кроме того, вам придется заплатить 400-500 рублей за сертификат.
- Справки из Бюро технической инвентаризации (БТИ), в которых указано, зарегистрирован ли адрес объекта недвижимости, жилые и нежилые помещения. Если переоборудование не узаконено — оно должно быть либо узаконено, либо неприемлемые изменения должны быть устранены. Стоимость этой процедуры составляет около 30-40 тысяч рублей, если вы обращаетесь через посредника. Самостоятельная легализация будет стоить около 10 000 рублей.
- Кадастровый паспорт. Стоимость — 400 рублей за бумажную версию документа.
- Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам. Выдается бесплатно.
- Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных лиц — бесплатно.
- Свидетельство о регистрации и постановке на учет при отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг. В зависимости от региона проживания, сертификат может быть выдан бесплатно или за символическую плату в 200 рублей. Срочный сертификат будет стоить 800 рублей.
- Архивная выписка. Это позволит вам проверить, нет ли подозрительных операций с квартирой. Для его получения придется заплатить 1,5-6 тысяч рублей в зависимости от района проживания.
- Разрешение опеки на продажу, если часть имущества принадлежит ребенку. Он выдается бесплатно.
- Сертификат по психическому здоровью. Часто от продавца требуют справку из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансера о том, что он не состоит на учете. Он должен быть выдан бесплатно. На практике, чтобы быстро получить сертификат, приходится платить от 1 до 4 тысяч рублей за каждый документ.
Сколько в конечном итоге продавец потратит на сбор документов при продаже квартиры? Те, кто вовремя выполнил все формальности и не имеет несанкционированных изменений, понесут минимальные расходы. После этого сбор документов будет стоить 1-2 тысячи рублей.
Если работа по сбору документов подразумевает проведение инвентаризации, внесение изменений в техническую документацию, то владельцу придется потратить 45-60 тысяч рублей.
Существуют некоторые обязательные и некоторые необязательные документы. Если сертификат не является обязательным для сделки, но покупатель настаивает на его предоставлении, продавец имеет право потребовать компенсации его стоимости. Например, договор можно заключить и без архивной выписки, но она помогает проверить чистоту сделки. Покупателю он нужен больше, поэтому он должен заплатить и за документ.
Сбор подтверждающей документации — утомительная работа, требующая тщательного планирования времени. В конце концов, к моменту выдачи одного сертификата другой может быть уже просрочен. Для экономии времени работу на этом этапе подготовки к продаже поручают посреднику. Стоимость услуги составит 3 000-5 000 рублей.
Ответ на вопрос о том, кто должен нести расходы по сбору документов, очевиден — тот, кто в них нуждается. Если вы можете обойтись без документа, а другая сторона настаивает на его получении, то пусть она сначала оплатит его по оговоренной ставке.
Оформление сделки
Самым важным этапом процесса является составление договора. Здесь не обойтись без помощи юриста, чтобы не упустить важные нюансы в формулировках положений договора. Помощь адвоката стоит от 3 000 до 7 000 рублей.
Еще одним вопросом является вопрос о нотариальном заверении акта. Если сделка заключается между родственниками и основана на полном взаимном доверии, нотариальное заверение договора не требуется. В других случаях настоятельно рекомендуется нотариальное заверение. Нотариальный тариф будет рассчитан в соответствии со статьей 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.
Если сделка заключается между близкими родственниками, нотариальный тариф составит.
- если стоимость квартиры составляет 10 миллионов рублей или менее — 3000 рублей + 0,2% X от стоимости квартиры
- если стоимость квартиры составляет более 10 миллионов рублей — 23 000 рублей + 0,1% X от цены квартиры; и — 23 000 рублей + 0,1% X (цена квартиры — 10 миллионов рублей). Максимально допустимая сумма составляет 50 000 рублей.
Для третьих лиц сумма составит:
- 1 млн рублей и менее — сбор составляет 3 000 рублей + 0,4% от оцененной суммы;
- 10 миллионов рублей и менее — 7 тысяч рублей + 0,2% X (цена квартиры — 1 миллион рублей);
- более 10 миллионов рублей. — 25 тысяч рублей + 0,1% X (фиксированная цена — 10 миллионов рублей), но не более 100 тысяч рублей.
Если нотариальное удостоверение требуется, например, при продаже дольщиками квартиры, а также при отчуждении имущества несовершеннолетнего, недееспособного гражданина или договора пожизненного содержания, размер нотариального тарифа не может быть более 20 тысяч рублей и составляет 0,5% от суммы договора (п. 5(1) ст. 333.24 НК РФ).
В отсутствие нотариуса больший риск несет покупатель. Ведь если договор составлен неправильно, государственная регистрация перехода права собственности будет невозможна. Продавца это не волнует. Его интерес исчерпывается после получения денег.
Согласно сложившейся судебной практике, среди спорных договоров доля договоров с нотариальным заверением составляет 0,07%, а доля спорных договоров без нотариального заверения — 25%.
Если обе стороны поддерживают необходимость обращения к нотариусу или нотариальное заверение является обязательным, то и покупатель, и продавец должны оплатить пошлину. Это подтверждается многочисленными практиками. Если интерес односторонний, то платит тот, кому нужен нотариус.
Оплата за аренду ячейки
Безопасность передачи денег является важным элементом сделки. Здесь прослеживается явный интерес покупателя, а это значит, что он также должен арендовать сейф для хранения денег.
Если продавец не использует сейф для хранения депозитов, возрастает риск того, что сумма, причитающаяся по договору, не будет выплачена. Поэтому продавец может настаивать на продаже квартиры через сейф. В этом случае расходы на аренду бокса будут разделены поровну.
Стоимость услуги зависит от региона проживания и политики конкретного банка. Минимальная месячная арендная плата за сейф стандартного размера (до 6 см) установлена в Альфа-Банке, Сбербанке. Она составляет 1-2 тысячи рублей. В других банках стоимость аренды достигает 4-5 тысяч рублей.
Пересчет и проверка банкнот могут быть предоставлены в качестве дополнительной бесплатной услуги. Если проверка денег проводится платно, стоимость составит в среднем 0,3% от суммы в рублях. За каждую купюру иностранной валюты вам придется заплатить около 15 рублей.
Госрегистрация
Регистрация права собственности осуществляется путем внесения записи о смене собственника в ЕГРН (Единый государственный реестр прав собственности). Вместо сертификата будет выдана выписка — этого будет достаточно для осуществления любых дальнейших действий, связанных с отчуждением имущества.
Гербовый сбор в размере 2 000 рублей должен быть уплачен регистратору. Это должно быть оплачено покупателем. Если квартира продается в совместную собственность, каждая сторона должна уплатить государственную пошлину пропорционально своей доле, т.е. сумма 2 000 рублей делится пропорционально между всеми сторонами.
Налоги
Налог должен быть уплачен получателем дохода, т.е. продавцом. Ставка налога на доходы физических лиц составляет 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.
В зависимости от способа приобретения имущества и периода владения им, существуют освобождения для продавца.
Если имущество находилось в собственности более пяти лет, налог не взимается. Однако если имущество было подарено, унаследовано, приватизировано или покрыто договором пожизненного содержания, то для получения льготы срок обязательного владения сокращается с 5 до 3 лет.
Если вы должны платить налог, вы также можете воспользоваться освобождением от уплаты налога.
Это равнозначно:
- 1 млн. рублей;
- Стоимость затрат на приобретение квартиры.
Например, если квартира была подарена 1 год назад и сейчас продается, налог должен быть уплачен. Вычет не может быть равен стоимости имущества, поскольку владелец получил его бесплатно. В этом случае может быть применен вычет в размере 1 миллиона рублей. Если стоимость квартиры составляет 6 миллионов рублей, налог будет рассчитан с 5 миллионов рублей.
Хорошая новость для покупателя недвижимости. У него будет не только расход, но и возможность вернуть НДФЛ. После приобретения квартиры покупатель имеет право на налоговый вычет в размере 2 миллионов рублей (или 3 миллионов, если квартира оформлена в ипотеку и планируется погашение кредита и суммы процентов по нему). Это означает, что вычет будет постепенно вычитаться из налогооблагаемого дохода, а возврат составит 13% от 2 млн рублей (или 3 млн рублей в случае ипотеки).
С 2014 года вычет можно использовать до исчерпания лимита в 260 000 рублей. Однако если дом был приобретен ранее, вычет можно применить только один раз, даже если сумма в 260 000 рублей еще не исчерпана.
Согласно правилам других стран — например, Франции, Испании — покупка недвижимости сопровождается уплатой налогов, причем их размер может достигать 7-16% от цены сделки. В России дело обстоит иначе, и здесь нет налога на покупку недвижимости.
Варианты договоренностей между сторонами
В большинстве случаев продавец оплачивает обязательные расходы по сделке купли-продажи, а покупатель — факультативные и дополнительные расходы. Но возможны и другие варианты: стороны могут, например, договориться, что покупатель оплатит расходы при условии, что он получит скидку на покупку. Стороны сделки могут также разделить расходы пополам.
Что берет на себя покупатель?
- Получение выписки из домовой книги для подтверждения прав зарегистрированных в квартире жильцов — от 1 000 до 6 000 рублей.
- Оплата квартиры через банковскую ячейку — стоимость аренды.
- Оплата с помощью аккредитива.
- Проверьте, разрешена ли собственность по закону.
- Если необходимо выплатить ипотечный кредит — стоимость его внесения и оценки недвижимости.
Как правило, продавец обращается к посреднику и оплачивает его услуги. Однако в реальности оказывается, что стоимость квартиры завышена на эту сумму. Таким образом, эти расходы фактически ложатся на покупателя.
Какие издержки несёт продавец при продаже?
Продавец обязан оплатить следующие услуги:
- технический план и проспект помещения — 1000-2000 рублей;
- Выписка из единого государственного реестра юридических лиц — от 350 до 750 рублей;
- Нотариально заверенное согласие супруга (супруги), если требуется;
- Справка из психоневрологического или наркологического диспансера, подтверждающая юридическую чистоту сделки — 1000-400 рублей.
Разделение нагрузки пополам
Участники сделки сами определяют, за что платит продавец, за что платит покупатель и какие расходы можно разделить поровну.
Обычно делится между:
- составление предварительного договора;
- Составление основного договора;
- Нотариальное заверение договора купли-продажи;
- Регистрация сделки (перехода права собственности).
Дополнительная услуга, которая может понадобиться — согласие супруга
Согласие супруга должно быть составлено и заверено у нотариуса, стоимость которого составляет около 1 500 рандов.
Дополнительные расходы при оформлении ипотеки
При подаче заявки на получение ипотечного кредита закон теперь требует от покупателя предоставить оценку стоимости приобретаемой недвижимости.
Этот документ выполняется в любой компании, предоставляющей данную услугу и имеющей соответствующую лицензию.
Для проведения оценки квартиры покупатель оплачивает сумму в размере 3 000 рублей.
Для того чтобы получить такой документ, необходимо собрать другую документацию:
- Подтверждение права собственности на недвижимость;
- Кадастровый паспорт на квартиру;
После сбора всей документации оценщик выезжает на объект недвижимости для проведения оценки. После получения результатов оценки оценщик в течение 5 дней составляет отчет с указанием ликвидной и рыночной стоимости квартиры. Отчет и фотографии отправляются в банк.
Оплата услуг технического характера
Сюда входит подготовка копии договора купли-продажи для Росреестра. Стоимость невелика — несколько сотен рублей.
Однако в целях прозрачности рекомендуется обсудить все с другими участниками сделки.
Важно заранее обсудить процедуру разделения расходов и прописать ее в предварительном договоре купли-продажи. Только при соблюдении всех условий сделка пройдет гладко.
Кто должен оплачивать услуги?
При предварительном расчете общей стоимости недвижимости и рассмотрении общей стоимости сделки через нотариуса стоит заранее обсудить, кто должен оплачивать услуги, чтобы минимизировать риск. Обычно это решается на этапе торга и обсуждения деталей сделки с недвижимостью.
В законе не указано, кто должен оплачивать услуги нотариуса, поэтому этот вопрос обсуждается на стадии переговоров. Как правило, нотариальные расходы делятся пополам. Интересно, что в некоторых регионах страны все расходы перекладываются на покупателя.
Этапы осуществления сделки
Процедура закрытия состоит из пяти этапов.
Первый этап
Поиск оптимального объекта недвижимости, рассмотрение и выбор подходящих предложений.
Завершение этого этапа означает, что покупатель, желающий приобрести недвижимость, нашел подходящее предложение, отвечающее всем или большинству желаемых характеристик.
Уже на этом этапе продавец может получить часть денег за продаваемую квартиру в виде первоначального взноса. Деньги обычно выплачиваются при составлении предварительного договора (продавец обязуется продать недвижимость конкретному покупателю).
Покупатель, в свою очередь, назначает встречу для просмотра недвижимости, чтобы убедиться в законности сделки.
Второй этап
Подготовительные мероприятия, составление договора. На этом этапе заключается письменный контракт на недвижимость. Затем, с согласия сторон, документ заверяется нотариально.
Третий этап
Передача денег за недвижимость. Этот этап является самым захватывающим и требует большого внимания. Лучше воспользоваться самым надежным и безопасным способом — перевести деньги с помощью сейфа.
Обратите внимание, что деньги могут быть изъяты из сейфа только при предъявлении свидетельства о переходе права собственности к другому лицу.
Четвертый этап
Процедура государственной регистрации объекта недвижимости через отделение Федеральной регистрационной службы.
Вы должны будете ждать регистрационный документ в течение двух недель (срок исполнения).
Пятый этап
На этом этапе собственность освобождается предыдущим владельцем. Чтобы избежать недоразумений, обе стороны должны договориться о расписании заблаговременно.
Для освобождения жилья и передачи ключей будет составлен отдельный нотариальный акт. После завершения этого этапа квартира переходит в полное распоряжение покупателя.
Правила сделки купли-продажи недвижимости
Существуют отдельные стандартные правила проведения любой сделки с недвижимостью.
Помните! Для того чтобы сделка с недвижимостью CP считалась действительной, она должна быть проведена в строгом соответствии с определенными условиями:
- оно должно осуществляться исключительно в рамках правовых норм, действующих на территории Российской Федерации. Например, нельзя заключить договор и предусмотреть в его условиях продажу не закрепленных за продавцом вещей — отдельных мест, предназначенных для общего пользования жильцов жилого дома;
- каждая сторона сделки должна обладать правоспособностью и дееспособностью. Для проверки этих статусов проводится отдельная проверка;
- Лицо, продающее недвижимость, должно иметь документы, подтверждающие его/ее право собственности на недвижимость;
- Сделка должна быть заключена добровольно. Ни одна из сторон не может заключить сделку под принуждением. Все действия должны совершаться добровольно;
- Соглашение сторон (продавца о продаже квартиры и покупателя о покупке) подтверждается через нотариуса — он заверяет договор между сторонами сделки;
- Одно обязательное условие — сделка с недвижимостью подлежит процедуре регистрации государственными органами.
Если стороны нарушают хотя бы одно из вышеперечисленных условий, это приведет к негативным последствиям. Сделка будет считаться недействительной в силу закона и, следовательно, гражданско-правовые отношения между сторонами по условиям договора будут подлежать прекращению.
Каждый покупатель стремится обезопасить себя от возможных проблем в будущем, поэтому особое внимание уделяется безопасности сделки с недвижимостью.
Сегодня на рынке недвижимости много недобросовестных людей, которые стремятся извлечь выгоду для себя. Количество мошенников, действующих на рынке, еще больше. Довольно быстро они адаптируются к изменениям в законодательстве и ищут новые нюансы, которые позволяют им обойти закон и получить вознаграждение.
Некоторым даже удается не выходить за рамки закона и до последней минуты не подозревать, что их поймали.
Однако проблемы могут возникнуть и практически из ниоткуда. Причиной осложнения ситуации является плохая юридическая подготовка сделки и недостаточная осведомленность о нюансах сделок с недвижимостью. В некоторых случаях сложные ситуации возникают из-за недостатка опыта.
Если вы хотите купить недвижимость, первое, на что следует обратить внимание, — это титулы. Только с их помощью продавец может подтвердить статус владельца.
Этот момент уже можно считать первым шагом для проверки, поскольку если вы имеете дело с владельцем квартиры, мошенничество уже не может быть основано на сделке с неуполномоченным лицом.
Перечень правоустанавливающих документов включает:
- Свидетельство о праве собственности на определенную часть имущества;
- Договор CP (купли-продажи), по которому продавец приобрел жилье в прошлом.
- Документ, подтверждающий, что дом наследуется по завещанию или в силу закона;
- договор дарения (также известный как договор дарения).
Эти документы должны быть представлены для проверки только в оригиналах. Копии документов не следует смотреть, даже если другая сторона уверяет вас, что оригиналы находятся у нее и копии полностью им соответствуют, а также что они временно отсутствуют (у адвоката, родственника и т.д., все это отговорки).
На оригиналах документов (на каждом из них) всегда стоит печать и регистрационные данные государственных органов (БТИ и др.).
Важным документом является сертификат, выданный жилищной ассоциацией. В нем указывается количество людей, официально зарегистрированных на территории строящегося жилого комплекса. Если продавец утверждает, что у него нет таких документов, выясните это сами — обратитесь в жилищное управление.
Этот вопрос необходимо прояснить, так как в дальнейшем могут возникнуть проблемы из-за того, что по адресу приобретенной квартиры зарегистрированы посторонние люди, пусть даже временно покинувшие ее, но все же имеющие возможность отстаивать свои права в отношении жилой площади.
Также обратите внимание на паспорт человека, который пытается продать недвижимость. Посмотрите, есть ли в нем отметка о присутствии супруга, а также место регистрации.
Этот пункт имеет решающее значение — недвижимость и ценности, приобретенные супругами во время брака, принадлежат им обоим на праве совместной собственности. Исключение составляет имущество, полученное в дар или по наследству.
Если говорить о процедурах урегулирования, то здесь есть несколько вариантов. Стороны могут, например, выбрать наличный или безналичный расчет, договориться о том, что деньги должны быть выплачены до или сразу после завершения сделки, является ли это задатком и так далее. Эти моменты оговариваются заранее.