Отказ от доли в приватизированной квартире: способы, порядок оформления, последствия отказа

Коротко о приватизации

Приватизация — это способ приватизации государственной или муниципальной собственности. Условием является наличие договора аренды или постановления о выселении.

Приватизация доступна как взрослым, так и детям до 18 лет. Вы можете приватизировать дом только один раз в жизни, но вы можете приватизировать дом после того, как вам исполнится 18 лет.

Вы также можете отказаться от приватизации по любой причине. Например, если вы не хотите иметь ничего общего с родственниками, которые также имеют право приватизировать ваш дом.

Особо хитрые родственники могут предложить вам деньги в обмен на отказ. Лучше не соглашаться на это или действовать по принципу «деньги вперед». Если вы откажетесь и не получите деньги, вернуть их может быть непросто.

Плюсы и минусы

Что выбрать, если у вас уже есть доля в квартире и вам нужно от нее отказаться?

	Преимущества	Недостатки
Фонд	Не облагается налогом для донора. Отсутствие налога на доходы физических лиц для дарителя, если доля получена от родственника. Отсутствие преимущественного права для совладельцев. Дешевле, чем в случае нотариального акта.	Налоговый вычет при покупке дома не предоставляется. Если подарок получен не от близкого родственника, 13% от стоимости имущества должно быть выплачено государству.
POA	Универсальная форма передачи прав на жилье. При покупке дома можно претендовать на налоговый вычет.	Право преимущественной покупки должно соблюдаться в случае совладельцев. Продавец обязан уплатить подоходный налог с продажи.

Выбор между вышеуказанными способами передачи доли другому лицу зависит от конкретных обстоятельств.

В чью пользу можно отказаться

Вы можете отказаться от своей доли в приватизации в пользу других родственников, имеющих право на долю. Вы можете отказаться от своего права на участие в приватизации без их согласия.

Если вы хотите участвовать в приватизации, вы должны иметь постоянную регистрацию по адресу жилья, а также договор социального найма или условие. Вы не можете передать свою долю в квартире конкретному лицу: она делится поровну между всеми лицами, имеющими на нее право.

Пример: Женщина получила от местной администрации квартиру по договору социального найма. Она жила там со своими детьми, дочерью и сыном. Когда дети выросли, она решила приватизировать квартиру, но дочь отказалась от своей доли в пользу матери и брата. Соответственно, мать и сын получили по ½ доли в праве собственности. Если бы не отказ дочери от наследства, они получили бы по 1/3.

Последствия

Если вы отказываетесь от своей доли в доме при его приватизации, вы сохраняете право на дом навсегда. Даже если впоследствии он будет продан, вы все равно сможете в нем жить (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие…»).

Есть и другие последствия отказа от приватизации:

1. Если ваши родственники решат продать недвижимость, ваше мнение не будет учтено. Право преимущественной покупки распространяется только на других собственников, имеющих интерес (статья 250 Гражданского кодекса).
2. После продажи вы не можете рассчитывать на получение какой-либо части денег.

Хорошая новость: если вы откажетесь от приватизации одной квартиры, вы сможете приватизировать другие позже.

Права бывшего владельца доли

Если доля была передана во время процедуры приватизации (отказ от нее), прежний владелец сохраняет ее:

право на проживание в квартире. Это право является незыблемым, особенно если между сторонами сделки существовали договоренности. Это право сохраняется даже:

• При смене собственников приватизированного жилья,
• Гражданин больше не является членом семьи участников приватизации.

Гражданин, отказавшийся от права собственности, не теряет права на участие в приватизации любого другого жилого помещения.

Обязанности бывшего собственника

Совершенно иная ситуация складывается при других способах отказа от имущества (дарение, продажа и т.д.), если между сторонами сделки не было соглашения. Предыдущий владелец устанавливает условия:

• 
  Сразу же после оформления договора о передаче своей доли третьему лицу гражданин должен обратиться в паспортный стол для снятия с регистрационного учета по данному адресу и регистрации по новому адресу,
• освободить помещение в оговоренный срок и забрать оттуда все свои вещи.

Обратите внимание, что после подписания договора передачи бывший владелец не имеет никаких прав на имущество и не может запретить новому владельцу распоряжаться им по своему усмотрению.

Способы отказа от приватизации

Вы можете отказаться от своих акций как в процессе приватизации, так и после ее завершения, когда право собственности будет зарегистрировано. Процедуры совершенно разные, и у каждого свой способ.

Например, если при приватизации достаточно письменного отказа от доли, то в дальнейшем вы можете отказаться от нее только путем продажи или дарения. Или оставить его в наследство. Вы можете узнать об этом подробнее.

Читайте также: Переоформление квартиры в 2023 году: необходимые документы, сколько стоит

В процессе приватизации

Когда дом приватизирован, документы сначала переходят к владельцу. Как правило, это местный орган власти. Если вы не возражаете против передачи права собственности на недвижимость, вы должны подписать договор с арендодателем. Отказ от прав необходим до подписания контракта.

Все документы необходимо подавать через МФЦ или непосредственно арендодателю. В некоторых случаях можно подать заявление через государственные службы, но не во всех регионах.

Если вы принесете отказ лично в МФЦ, можно обойтись без нотариуса. Однако, если вы подаете его в администрацию, документ должен быть нотариально заверен. Вы сами решаете, куда подавать документы.

Документы

Теперь о том, какие документы требуются. Они подаются вместе с заявлением о переходе права собственности в порядке приватизации:

• ордер или договор социального найма;
• выписка из домовой книги;
• паспорта всех сторон и арендаторов
• свидетельства о рождении детей в возрасте до 14 лет, если они имеют право на долю;
• справка об отсутствии долгов по узуфрукту.

Если вы уступаете свою долю несовершеннолетнему или недееспособному лицу, вам потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Расходы

Сама капитуляция оформляется и регистрируется бесплатно. Вам нужно будет заплатить только за его нотариальное заверение. Узнать, сколько стоит нотариально заверенный отказ от наследства, можно на сайте местного нотариуса. В среднем он стоит от 1 000 до 2 000 рублей.

После приватизации

Вы можете отказаться от своей доли в квартире даже после ее приватизации, после регистрации права собственности. Вы можете подарить свою долю, обменять ее или продать.

Это совершенно разные сделки, и я расскажу вам, как они обычно проводятся и на что вам нужно обратить внимание.

Дарение

По договору дарения вы можете передать свою долю любому желающему, другому владельцу или постороннему лицу. С точки зрения закона, вам не нужно спрашивать согласия другого собственника.

Если вы хотите передать свою долю кому-либо, кто не является ее владельцем, необходимо составить договор дарения.

Чтобы передать долю, достаточно заключить договор дарения и подать документы на регистрацию в Росреестр. Это делается через MFC. Регистрация права собственности занимает 7-10 дней.

Обмен

Если вы хотите отказаться от своей доли в реприватизированной квартире, вы можете обменять ее на долю в другой квартире или на всю недвижимость с доплатой. Трудно найти человека, который согласится, но если у вас уже есть такой человек, вы можете подписать соглашение об обмене.

При обмене акций другие владельцы имеют право приоритета (статья 250 Гражданского кодекса). Это означает, что вы должны сначала уведомить их о своих намерениях и предложить обмен на их имущество или долю в нем. Если в течение месяца они не ответят или откажутся, вы можете заключить договор мены.

Продажа

Идеальный вариант — приватизировать недвижимость, а затем продать ее или свою долю в ней. Лучше, если вы и другие владельцы продадите всю квартиру: так будет легче найти покупателя, чем просто долю. Затем разделите деньги поровну или как вы решите между собой.

Если другие владельцы не хотят расставаться со своими долями, а вы решили отдать свою, сначала уведомите их о своем намерении продать. Процедура такая же, как и при обмене: если по истечении месяца нет ответа или отказа, заключите договор купли-продажи.

Если другие владельцы согласятся выкупить вашу долю, вы будете обязаны продать только им.

Убедитесь, что в уведомлении указана рыночная стоимость доли, от которой вы хотите отказаться путем продажи. Вам не придется идти на уступки в цене из-за родственных связей.

Отказ от доли в квартире в разных случаях

Если ваша квартира была приватизирована или вы купили ее за наличные или по ипотеке, могут возникнуть проблемы с возвратом доли. Особенно если вы использовали материнский капитал или у вас есть непогашенная ипотека.

Рассмотрите каждую ситуацию в деталях.

Ипотечная квартира

Ипотечная квартира по определению не может быть приватизирована, так как банки не предоставляют ипотеку на приобретение доли в коммунальной квартире. Такую квартиру можно купить только в новостройке или на вторичном рынке у индивидуального продавца.

Однако можно также отказаться от доли в заложенном коммунальном доме. Однако есть несколько нюансов:

1. Ипотека не погашена. До полного погашения долга перед банком имущество находится в залоге у банка. Любые сделки возможны только с согласия кредитора.
2. Ипотека погашена, обременение снято. Вы имеете право делать то, что хотите, вы не обязаны соглашаться с банком.

Самое сложное — отказаться от своей доли в ипотеке после развода, если ипотека еще не выплачена. Имущество будет разделено поровну, как и долги. Если вы уступите свою долю бывшему супругу, вам не придется выплачивать ипотеку, но вы потеряете право собственности. Кроме того, вам придется выполнять большую часть работы вместе с банком.

При получении наследства

Если наследодатель приватизировал квартиру при жизни и теперь вы имеете право на долю в ней по закону или по завещанию, вы можете отказаться от нее. Но учтите: отказ возможен только от всего имущества, а не от конкретного имущества (статья 1158 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вы должны представить письменный отказ нотариусу по месту открытия наследства. После этого документ не может быть отозван.

Отречение может быть как адресным, так и безадресным. В первом случае ваша доля достанется конкретному лицу, а во втором она будет разделена между всеми наследниками в равных долях.

Доля принадлежит ребенку

В этой ситуации вы можете уступить свою долю только с согласия органа опеки и попечительства, если приватизация еще не завершена. Чтобы получить его, вы должны перевести долю ребенка в другое жилье, которое, по крайней мере, не хуже того, от которого вы отказываетесь.

Если приватизация состоялась и собственность была зарегистрирована, отказ от доли несовершеннолетнего также может быть осуществлен только с согласия опекуна.

Использовался маткапитал

Если вы использовали маткапитал для покупки или ипотеки, каждый член семьи должен иметь выделенную долю, включая вас. В будущем вы можете отказаться от него путем продажи, дарения или обмена. Вы также можете оставить его в наследство.

Многие пытаются продать недвижимость без раздела долей между супругами и детьми, чтобы не тратить время и силы на получение разрешения куратора. Это противоречит закону: сначала нужно разделить все акции, потом получить разрешение, и только потом — продавать. Для покупателя существует вероятность того, что сделка впоследствии будет оспорена самой опекой или детьми, когда они достигнут 18-летнего возраста.

Расприватизация

Если вы приватизировали свою квартиру и позже поняли, что она вам не нужна, вы можете вернуть ее администрации (статья 9.1 Закона о приватизации).

Важно, чтобы все условия были соблюдены:

1. Вы получили квартиру в рамках договора приватизации.
2. Имущество не подлежит аресту и свободно от претензий третьих лиц.
3. Вы не владеете никаким другим имуществом.
4. Другие владельцы согласились на приватизацию.

Если городской совет одобрит соглашение, будет подписан договор аренды, и недвижимость перейдет в его собственность.

Если вам отказали в приватизации

Вам могут отказать, если у вас недостаточно документов или если вы не подходите под условия приватизации. Вы должны получить письменное уведомление с указанием причин.

В дальнейшем вы можете оспорить отказ от приватизации вашей доли, подав исковое заявление в районный суд по адресу ответчика.

Вот один пример из судебной практики по оспариванию отказа: мужчина проживал в комнате общежития по договору найма. Он обратился в администрацию с просьбой о приватизации, но ему отказали, и он подал иск, чтобы оспорить отказ в приватизации и заставить заключить договор. В ходе судебного разбирательства было установлено, что статус здания как общежития был аннулирован, поэтому комната могла быть приватизирована, в чем истцу было необоснованно отказано. Иск был удовлетворен в полном объеме (Решение № 2-1136/2015 2-1136/2015(2-6056/2014;)~M-5101/2014 2-6056/2014 M-5101/2014 от 25 февраля 2015 года по делу № 2-1136/2015).

Особенности отказа в пользу родителей (матери или отца)

Если доля в квартире уже находится в собственности, лучше использовать строительство по нотариальному акту. Ваши родители смогут избежать налога на приобретение, а вам не придется платить НДФЛ при отчуждении.

Имея дело с родственниками, помните, что их нельзя использовать как прикрытие для других целей. Уход от налогов путем дарения подарков может быть очень легко обнаружен в ходе налоговой проверки. Если сделка была притворной, орган власти может оспорить ее в суде.

Особенности отказа в пользу государства

В результате приватизации часть переходит в собственность государства. Это процедура аннулирования договора о приватизации и возвращения собственности в страну. Эта процедура осуществляется исключительно через суд. Процедура может быть инициирована любым владельцем квартиры или соответствующими контролирующими органами, если будет обнаружено нарушение прав.

Иск о признании договора о приватизации недействительным может быть подан в течение трех лет с момента его передачи. Возврату подлежит только вся квартира.

Особенности отказа от доли в квартире, купленной за материнский капитал

Доли в квартире, купленной на материнский капитал, распределяются между всеми членами семьи. В большинстве случаев возникает ситуация, когда один из супругов желает отказаться от своей доли. Это можно сделать, получив нотариально заверенный отказ от права на долю в распределении имущества. Супруг не получает долю, но сохраняет право на совместное имущество. После развода доля другого супруга будет разделена.

Особенности отказа в пользу ребенка

При определении способа дарения доли ребенку должны быть приняты во внимание соответствующие обстоятельства. Совершеннолетний ребенок может сделать самостоятельное пожертвование от своего имени. Дети в возрасте до 18 лет представляются в трансфере своими родителями. Наиболее распространенным способом передачи доли ребенку является договор дарения.

Расприватизация: когда сделку могут признать незаконной

Это может быть сделано только по решению суда. Сделка является недействительной, если:

• Владелец был вынужден заключить договор силой (угрозы, физическое насилие),
• Владелец был некомпетентным человеком,
• Сделка была заключена в результате мошенничества или обмана, или когда один из зарегистрированных в квартире лиц не дал согласия на приватизацию, или когда приватизация была проведена без присутствия кого-либо из зарегистрированных в квартире лиц,
• Когда нарушены права несовершеннолетнего — ребенок не участвовал в приватизации без согласия органов опеки,
• Одна из сторон приватизации уже воспользовалась правом на приватизацию,
• Жилье, которое было приватизировано, вообще не подлежало приватизации по закону (например, интервенционное жилье),
• Приватизационный договор не содержал существенных условий.

Во всех этих случаях приватизационный контракт может быть аннулирован.

Срок исковой давности составляет три года с момента совершения сделки или с момента, когда гражданину стало известно о нарушении его прав.

Приватизированная квартира может быть повторно приватизирована бывшими участниками договора приватизации, но на этот раз в соответствии с законом.

Деприватизация — что это

Когда владельцы добровольно возвращают собственность властям, это называется деприватизацией. Перед проведением деприватизации необходимо также получить согласие всех собственников. В этом случае бывшие владельцы снова получат статус арендаторов, но потеряют право на приватизацию.